Sentencia Civil Nº 608/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 870/2011 de 13 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 870/2011 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 605/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 IGUALADA

S E N T E N C I A N ú m. 608

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de noviembre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 605/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Igualada, a instancia de RAYMAR PROMOCION Y VENTA S.LU., contra Alvaro , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de junio de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

' Que desestimando íntegramentecomo desestimo la demanda formulada por la representación procesal de RAYMAR PROMOCIÓN Y VENTA S.L.U., contra D. Alvaro , debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones contra él formuladas.

Se condena a la parte demandante al pago de las costascausadas en el presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 30 de octubre de 2012

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora, formulada en 11.6.2010, va dirigida a la obtención de un pronunciamiento por el que, en ejercicio de acción arrendaticia de indemnización por desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento de 1.3.2008 sobre el local de negocio sito en la C/ Tarragona, 13 de Vilanova del Camí,se condene a D. Alvaro a abonar a la entidad actora RAYMAR PROMOCION Y VENTA SLU la suma de 19.200 € (16 meses que faltaban para la estancia mínima de tres años, según el contrato, a razón de 1200 €/mes). A dicha pretensión se opuso el demandado en base a que se produjo una extinción del contrato de mutuo acuerdo y no una resolución ni renuncia unilateral al mismo, por lo que la actora va contra sus actos propios.

La sentencia de instancia desestima la demanda (sobre la base de considerar acreditado que el contrato quedó resuelto o extinguido por el mutuo acuerdo de ambas partes), con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta por 'incorrecta valoración de la prueba', en tanto que existió una renuncia del arrendatario al contrato, absolutamente unilateral, 16 meses antes de cumplirse el comprimiso de permanencia de tres años, sin que se renunciase por su parte a la indemnización, por incumplimiento del plazo, prevista en el contrato. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Una nueva u definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 13 y ss), concertado por 5 años desde el 1.3.2008 (finalizaban en 1.3.2013), por una renta inicial de 14.400 € anuales, 1200 € más IVA (menos IRPF), mensuales pagaderos por meses adelantados en los cinco primeros días de cada mes a abonar en la cdesignada por la arrendadora (renta que se revela sensiblemente superior a la media de la zona, siendo de 660 € mensuales según informe obrante al f. 102 y ss, no cuestionado), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) no obstante dicha duración, 'el arrendatario se compromete a mantener el arriendo por un período mínimo de tres años, debiendo satisfacer íntegramente el importe de las mensualidades aunque renuncie al contrato',y asimismo, 'el arrendatario se obliga a firmar una escritura de reconocimiento de deuda respecto de la parte arrendadora del importe de tres años en el plazo máximo de 15 días desde el presente otorgamiento, siendo en su caso dicha deuda futura el importe de las mensualidades pendientes hasta llegar a los tres años desde el presente contrato'.b) se constituye fianza por 2400 €. c) se establece como único y exclusivo destino del local, los servicios de 'notaría'. 2) No se otorgó la referida escritura, ni consta requerimiento con tal finalidad; y la renta venía siendo abonada regularmente (f. 41 y ss). 3) En 21.11.2009 las partes suscribieron un documento, redactado por de la actora, autotitulado 'Renuncia del contrato de arrendamiento y entrega de llaves por parte del arrendatario', por el que D. Evaristo , en nombre y representación de la entidad actora y el arrendatario demandado, 'exponen' que éste efectúa la renuncia al referido contrato y 'estando ambas partes de acuerdo se efectúa la entrega de llaves en el domicilio del local'(f. 57), sin que se estableciera reserva alguna. 4) El arrendatario dejó de abonar la renta en diciembre de 2009 (f. 41 y ss). 5) La arrendadora requirió al demandado, vía burofax recibido por éste en 14.5.2010 , reclamando extrajudicialmente la referida suma (f. 76 y ss)

TERCERO.-Se trata de un contratos de arrendamiento de local de negocio (uso distinto), sometido a la LAU 29/94, con una duración máxima no superior a 5 años; en materia de duración, rige la total libertad de pactos, lo que se confirma con el preámbulo ('....la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC') y lo establecido en el art. 4.3 LAU (a cuyo tenor : ' Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC'), en tanto que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Tít. III ( arts. 29 a 35, en relación - por remisión - con los arts. 19 , 21 , 22 , 23 , 25 , 26 , 27.2.a,b ,e, y supletoriamente, por el CC (aparte de estar imperativamente sujetos al Tít. I - arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del tít. IV ( arts. 36 y 37), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts, pues, 6.2 y 1255 CC ). En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada, supone el incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

En la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 (arrendamientos de vivienda), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento,deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir ), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP Sección 13ª 2.2.2012, 13.3.2012), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado

En el supuesto de 'uso distinto', caso no aceptación del arrendador del desistimiento unilateral, nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ). En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita. Pero si existe pacto al respecto, como es el caso, ha de estarse al mismo: es decir que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 ).

Pero la aceptación por el arrendador sin reservas, supone un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, en cuyo caso se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

CUARTO.- En el presente supuesto, aplicando lo expuesto y teniendo presente los referidos hechos básicos, la Sala comparte la conclusión a que llega la jueza de instancia atendiendo a los siguientes elementos: 1) Los términos del documento ('estando ambas partes de acuerdo'), que no se limita a una mera recepción de llaves, y que ninguna reserva se efectúa por el arrendador, coincidiendo con el últimonio pago de la renta, en noviembre ('correlativamente', el primer impago que se denuncia es de diciembre). 2) El documento fue redactado por el LR de la actora (lo admite en el interrogatorio), actora que, recordemos, venía dedicada al sector inmobiliario. 3) Ninguna referencia se hace a la escritura de reconocimiento de deuda 'en el plazo de 15 días', ni consta efectuado requerimiento alguno para su otorgamiento (no puede servir, para su acreditación, la declaración del LR de la actora, declaración en la que prácticamente todo el recurso, se basa). 4) tampoco consta requerimiento extrajudicial alguno, sino hasta transcurridos 6 meses desde la suscripción de aquel documento. 5) dificilmente puede basarse la actora en la inversión efectuada para adecuar el local al destino pactado: las facturas en que basa la actora la reforma del local (que atribuye a dicha inversión), son de finales del 2006 (casi año y medio antes del contrato), y fue efectuada para un negocio inmobliario de la misma actora ;y así, el Ayuntamiento acordó en 21.6.2006 la aprobación de licencia municipal para ejercer la actividad de Oficina de servicios inmobiliarios en el referido local, constando como titular la actora, en cuya actividad se acordó la baja en 10.10.2007, a petición del interesado (f. 116 y ss).

De tales hechos se infiere el consentimiento de la actora (que resulta de actos inequívocos demostrativos de la voluntad determinada en tal sentido, sin que ofrezca la posibilidad de diversas interpretaciones) en la resolución anticipada del contrato, que deriva en una resolución mutualmente consentida, en fecha en la que el demandado no adeudaba renta alguna, abandonó el local, entregando las llaves a la actora que las aceptó, y recuperando ésta su posesión, sin reserva alguna por su parte.

QUINTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no aceptarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil RAYMAR PROMOCION Y VENTA SLU contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.