Sentencia Civil Nº 609/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 113/2007 de 28 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 113/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 239/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 609/2007

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª.MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de noviembre de dos mil siete

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 239/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manresa, a instancia de Dª. Elsa contra Dª. María Rosa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de octubre de 2.006, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE ESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta a instancia de Doña Elsa , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña María Teresa Coll Rosines y asistida por el Letrado Don Luis Fernández Blanque, frente a Doña María Rosa , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Cathy Roncero Vivero y asistida por el Letrado Don Antonio Arco Martín, Y EN CONSECUENCIA: -SE DECLARA EL DERECHO DE LA PARTE ACTORA A LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO, EN UN 15% COMO CONSECUENCIA DE LA SUBROGACIÓN MORTIS CAUSA A FAVOR DE LA DEMANDADA.- SE DECLARA IGUALMENTE EL DERECHO DE LA PARTE ACTORA A LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO CON ARREGLO A LAS NORMAS CONTENIDAS EN LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA APARTADO C DE LA ACTUAL LAU DE 1994 .- EN AMBOS CASOS, SE FIJA COMO FECHA DE INICIO DE LAS ACTUALIZACIONES LA FECHA DE INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA.- NO HA LUGAR AL RESTO DE PEDIMENTOS CONTENIDOS EN EL SUPLICO DE LA DEMANDA, DESESTIMÁNDOSE LAS PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA, CON EXPRESA RESERVA A AMBAS PARTES DEL DERECHO A EJERCITAR LAS ACCIONES OPORTUNAS EN RELACIÓN CON LA VIVIENDA SITUADA EN LA PLANTA NUM000 DEL EDIFICIO SITO EN LA CARRETERA DIRECCION000 Nº NUM001 DE NAVÁS.- NO PROCEDE LA CONDENA EN COSTAS DE NINGUNA DE LAS PARTES, DEBIENDO ABONAR CADA PARTE LAS CAUSADAS A SU INSTANCIA, Y LAS COMUNES A PARTES IGUALES".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTITRÉS DE OCTUBRE DE DOS MIL SIETE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante DOÑA Elsa presenta demanda de juicio ordinario contra DOÑA María Rosa en la que solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia por la que se declare:

1.- Nulo el contrato que ha sido aportado de contrario al acto de Diligencias Preliminares con sello de registro de la Cámara de la Propiedad Urbana de fecha 4 de julio de 1.995.

2.- Subsidiariamente al punto 1 y para el improbable supuesto que no se declare nulo la totalidad del contrato, procede declarar:

2.1.- Nulas las condiciones anexas mecanografiadas en el reverso del contrato.

2.2.- Resuelto el contrato de arrendamiento a partir del próximo 4 de julio de 2.005, o la fecha que resulte del acto del juicio, por denuncia del arrendador, excluyendo la tácita reconducción.

3.- Subsidiariamente al punto 2.2, y para el supuesto en que no fuera estimando dicho pedimento, que se declare:

3.1.- El derecho del arrendador a incrementar la renta establecida sobre el local en un 15% por subrogación mortis causa del cónyuge.

3.2.- El derecho del arrendador a incrementar la renta establecida sobre el local a partir del mes de julio de 2.005, de conformidad con el apartado C de la Disposición Transitoria tercera .

4.- Subsidiariamente al punto 2.1, que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, respecto a la vivienda sita en la planta segunda, del trastero y de la terraza accesorios a la misma, al concurrir los supuestos previstos en el artículo 62, apartados 3, 4 y 5 de la LAU .

Y en méritos de todo lo anterior, se condene a la demandada:

A que en el término que se señale, deje la totalidad de las estancias de la finca que ocupa, libres, vacuas y expeditas, a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento, y se condene a la demandada al pago de las costas.

La parte demandada se opone a la demanda presentada.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, realizando los siguientes pronunciamientos: se declara el derecho de la parte actora a la actualización de la renta del arrendamiento, en un 15%, como consecuencia de la subrogación mortis causa a favor de la demandada; se declara el derecho de la parte actora a la actualización de la renta del arrendamiento con arreglo a las normas contenidas en la Disposición Transitoria Tercera apartado C de la LAU de 1.994 ; en ambos casos, se fija como fecha de inicio de las actualizaciones la fecha de la interposición de la demanda; no ha lugar al resto de pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, desestimándose las pretensiones de la parte actora, con expresa reserva a ambas partes del derecho a ejercitar las acciones oportunas en relación con la vivienda situada en la planta NUM000 del edificio sito en la carretera DIRECCION000 , número NUM001 , de Navás, sin hacer expresa imposición de costas.

Frente a dicha resolución, se alza la demandante DOÑA Elsa interponiendo recurso de apelación en el que alega, en síntesis: que el contrato carece de causa y es simulado; que el contrato fue predatado, y en consecuencia, se encuentra sometido al régimen de la LAU de 1.994 , y a la tácita reconducción, por lo que procede, en el supuesto, de que no se declare la nulidad del contrato por simulación, acordar la resolución del mismo por expiración del plazo; que las condiciones anexas mecanografiadas en el reverso del contrato, fueron incorporadas con carácter posterior a la rúbrica del resto del contrato, por lo que falta el consentimiento respecto a las mismas; y que concurre el supuesto previsto en el artículo 62.4 de la LAU de 1.964 , por lo que, en cualquier caso, procedería declarar la resolución del contrato respecto a la vivienda de la planta NUM000 , el trastero de la NUM002 planta y la terraza, y el desahucio de los mismos.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada presenta escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso, alega la parte apelante la improcedente admisión en la Audiencia Previa de la práctica del Oficio al Comisionado para el mercado de Tabacos y del Oficio a Tabacalera S.A., argumentando que, de conformidad con el artículo 272 de la L.E.C ., procedía inadmitir la prueba propuesta en dicho acto.

Revisada por esta Sala la grabación de la Audiencia Previa que consta en el CD unido a los presentes autos, se observa que la parte demandada solicitó en dicho acto prueba más documental números 3, Oficio al Ayuntamiento de Navás, prueba más documental números 5, Oficio al Comisionado para el mercado de Tabacos y prueba más documental números 6, Oficio a Tabacalera.

La parte actora se opuso a la aportación de la prueba más documental, por aportación extemporánea.

La Magistrada-Juez de primera instancia admitió la prueba más documental cinco y seis con carácter subsidiario para el caso de que la parte demandada, en el plazo de cinco días, no aportara el certificado admitido como prueba más documental tercera.

La parte actora formula protesta.

Pues bien, entendemos que la aportación de documentos en dicho acto fue conforme al artículo 270.3º de la L.E.C ., cuando al presentar la demanda o la contestación no haya sido posible obtener los documentos, por causa no imputable a la parte, siempre que se haya hecho oportunamente la designación prevista en el artículo 265.2º de la L.E.C ., como así se hizo en el hecho cuarto del escrito de contestación a la demanda, al folio 150 del presente procedimiento, por lo que procede desestimar este primer motivo de recurso.

TERCERO.- Entrando ya en el fondo de las cuestiones debatidas, la primera pretensión que se formula en la demanda es la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de julio de 1.984, alegando que carece de causa y es simulado.

La simulación absoluta no supone nada más que un supuesto de inexistencia de causa, determinante conforme a lo establecido en los artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil , mientras que la denominada simulación relativa, supone un supuesto de falsedad de la causa, lo que conforme a lo prevenido por el artículo 1.276 del mismo Código Civil sólo dará lugar a la nulidad del contrato si no se probase que están fundados en otra verdadera y lícita.

Conforme al artículo 1.274 del repetido Código Civil , «En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor».

Así concretado y definido el concepto de causa, es claro y evidente que en el contrato de arrendamiento la causa del contrato radica en el cambio del uso o goce temporal de una cosa por precio cierto.

Desde esta perspectiva, para el éxito de la pretensión objeto del proceso, la representación actora venía obligada a justificar, conforme a las reglas que sobre la carga de la prueba se establecen en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que la finalidad de las partes al concluir el contrato litigioso no era concluir negocio jurídico alguno, sino simplemente generar una apariencia negocial (simulación absoluta ó inexistencia de causa), o bien encubrir otro negocio jurídico distinto (simulación relativa o falsedad de la causa).

Es decir, en definitiva, que no perseguían ni la cesión del uso o goce del inmueble, ni el pago de un precio.

El resultado de la prueba practicada en el proceso, en concreto, de los recibos obrantes en autos, se desprende el hecho del pago por el alquiler de la finca.

Este hecho del pago de la renta y el hecho de la ocupación del local por la demandada y su esposo fallecido son hechos posteriores a la celebración del contrato que, conforme a lo establecido por el artículo 1.282 del Código Civil , permiten determinar la intención y finalidad de los contratantes al concluir el negocio jurídico ahora controvertido.

Por consiguiente, resulta incuestionable que, en modo alguno, cabe hablar de inexistencia de causa, ni de falsedad de la causa y, por tanto, ni de simulación absoluta, ni de simulación relativa; ni, por consiguiente, de nulidad del contrato por simulación, por lo que debemos desestimar este segundo motivo de recurso.

CUARTO.- En segundo término, alega la parte apelante que el contrato fue predatado, y que en consecuencia, se encuentra sometido al régimen de la LAU de 1.994 , y a la tácita reconducción, por lo que procede, en el supuesto, de que no se declare la nulidad del contrato por simulación, acordar la resolución del mismo por expiración del plazo.

Tampoco se ha acreditado.

Por el contrario, de la declaración prestada en el acto de la vista por la testigo DOÑA Marí Jose , Gestora y Administradora de Fincas, quien confeccionó el contrato de arrendamiento y las condiciones anexas que están al dorso del mismo, se desprende que éste se hizo porque se tenía que hacer un cambio de la titularidad del estanco que regentaba DOÑA Magdalena , ponerlo a nombre de su hijo, DON Joaquín , esposo fallecido de la demandada, y que se firmó, en presencia de la testigo, por madre e hijo, como arrendadora y como arrendatario respectivamente, en la fecha que se indica.

Y ello queda corroborado mediante la prueba más documental número 6, Oficio a Tabacalera, hoy LOGISTA S.A., obrante al folio 707, del que se desprende que la fecha de inicio de actividad mediante transmisión "intervivos" de DON Joaquín fue el día 27 de septiembre de 1.984 y que era requisito indispensable aportar contrato de propiedad o de alquiler.

De ello se desprende que el contrato se suscribió, como señala la testigo, para presentarlo ante TABACALERA S.A. y para hacer el cambio de propiedad del estanco, en favor de DON Joaquín , y que se firmó, en el día de su fecha, por lo que procede desestimar este tercer motivo de recurso.

QUINTO.- Sostiene también la parte apelante que las condiciones anexas mecanografiadas en el reverso del contrato, fueron incorporadas con carácter posterior a la rúbrica del resto del contrato, por lo que falta el consentimiento respecto a las mismas.

Por el contrario, de la declaración prestada por la testigo DOÑA Marí Jose , se desprende que las partes, en el reverso del contrato de arrendamiento, establecieron unas condiciones anexas al mismo por las que debe regirse el referido contrato.

Es evidente que, de ser alguna de ellas incompatible o contradictoria con las condiciones anexas al contrato de arrendamiento "tipo" que obran al folio 242, serían estas últimas las inaplicables, debiendo regirse el contrato por las cláusulas expresamente pactadas por las partes al suscribirlo, por lo que este cuarto motivo de recurso debe también desestimarse.

SEXTO.- Y finalmente, argumenta la parte apelante que concurre el supuesto previsto en el artículo 62.4 de la LAU de 1.964 , por lo que, en cualquier caso, procedería declarar la resolución del contrato respecto a la vivienda de la planta NUM000 , el trastero de la NUM002 planta y la terraza, y el desahucio de los mismos.

En la condición anexa primera al contrato de arrendamiento se indica: "el objeto de esta contrato es el arrendamiento del local destinado a expendeduría de tabacos y comercio, de superficie aproximada de 64,60 metros cuadrados, así como el almacén, aseo y despacho contiguo de superficie aproximada de 50 metros cuadrados, así como el arrendamiento de la vivienda sita en la planta NUM000 de la misma finca y el uso exclusivo del trastero y terraza en la planta ático".

Por tanto, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de julio de 1.984, incluye la vivienda sita en la planta NUM000 , el trastero de la planta NUM002 y la terraza, sin que esta última acción ejercitada pueda dejarse imprejuzgada, como hace la sentencia apelada, al existir un contrato de arrendamiento sobre las referidas dependencias.

Esto es, sin perjuicio del derecho que asiste a las partes a discutir en su caso sobre la propiedad, a efectos de este pleito, nos corresponde analizar las pretensiones contenidas en la demanda inicial y en el recurso, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de julio de 1.984, y entre ellas, y finalmente, la causa de resolución del contrato planteada con carácter subsidiario por la parte demandante, conforme a lo previsto en el artículo 62.4 de la LAU de 1.964 respecto a la vivienda de la planta NUM000 , el trastero de la NUM002 planta y la terraza, sin que proceda remitir a las partes a un juicio declarativo a los efectos de discutir la propiedad de las referidas dependencias.

Y en este sentido, analizada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de julio de 1.984, es evidente el carácter mixto del arrendamiento que nos ocupa.

Por tanto, tratándose de un contrato de arrendamiento mixto de local y vivienda, de acuerdo a reiterada doctrina jurisprudencial, el régimen jurídico a aplicar aquí es el del elemento objetivo principal o preponderante del contrato mixto de arrendamiento de vivienda y local de negocio.

Así, el Tribunal Supremo ha declarado que en los supuestos de arrendamiento mixto de vivienda y local de negocio ha de atenderse, para su calificación, al elemento principal, y aplicarse las normas correspondientes a éste.

Y, es evidente, que en el presente caso, se ha de considerar como preponderante el contrato de local de negocio con vivienda aneja para el uso del arrendatario y su familia, de acuerdo al clausulado del contrato en cuanto que limitaba y especificaba el tipo de negocio a desarrollar en el local arrendado, "destinado a expendeduría de tabacos y comercio", el contrato se suscribió para presentarlo ante TABACALERA S.A. y para hacer el cambio de propiedad del estanco, en favor de DON Joaquín , y cuando esto se produjo en 1.984, con anterioridad la demandada y su esposo ya residían en la vivienda de la planta NUM000 , que quedó incluida en el contrato, de lo que se deduce que en la contratación adquirió mayor peso específico la explotación negocial.

Por ello, en definitiva, debemos concluir que no concurre la causa de resolución del contrato alegada por la parte actora y prevista en el artículo 62, apartados 4 de la LAU .

SÉPTIMO.- Desestimando el recurso, conforme al artículo 398 de la L.E.C., debemos imponer las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DOÑA Elsa , contra la sentencia dictada en fecha 24 de octubre de 2.006, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Manresa , en el juicio ordinario número 239/2.005, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con la salvedad de que se deja sin efecto la expresa reserva a ambas partes del derecho a ejercitar las acciones oportunas en relación con la vivienda situada en la planta NUM000 del edificio sito en la carretera DIRECCION000 , número NUM001 , de Navás, que se deja sin efecto, desestimando asimismo la causa de resolución de resolución del contrato prevista en el artículo 62.4 de la LAU de 1.964 , sin perjuicio, del derecho que asiste a las partes a discutir en su caso sobre la propiedad.

Todo ello, imponiendo a la parte apelante las costas correspondientes a la segunda instancia.

Notifíquese a las partes conforme determina el artículo 248 de la LOPJ y, con testimonio de la misma, dejando otro en el rollo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.