Sentencia Civil Nº 61/2004, Audiencia Provincial de Cuenca, Rec 53/2004 de 11 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CUENCA

SENTENCIA: 00061/2004

APELACION CIVIL Nº 53/2004

Juzgado de Primera Instancia nº 2

de Cuenca

Juicio Verbal nº 179/2003

SENTENCIA Nº 61/2004

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

SR. LOPEZ CALDERON BARREDA

MAGISTRADOS

SR. Mariano Muñoz Hernández

SR. PUENTE SEGURA

En la Ciudad de Cuenca, a once de marzo de dos mil cuatro.

Vistos en trámite de recurso de apelación los autos de Juicio Verbal nº 179/2003, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Cuenca, seguidos entre partes, como demandante, el COLEGIO OFICIAL DE MÉDICOS DE LA PROVINCIA DE CUENCA, dirigido por la Letrada Dª Cristina Fuentes Paños y representado por la Procuradora María de las Heras Martínez y, como demandado, Don Andrés , defendido por el Letrado D. Alexander Buckner Muñoz y representado por la Procuradora Dª Cristina Prieto Martínez, sobre desahucio por extinción de contrato de arrendamiento urbano.

Vistos, siendo Ponente el Magistrado de esta Audiencia Provincial D. Mariano Muñoz Hernández.

Antecedentes

- I -

El juicio de referencia se tramitó en la instancia en razón de la demanda planteada por la Procuradora Sra. De las Heras Martínez que la presentó el día 10 de abril de 2003. Por auto de fecha 23 de junio siguiente, se admitió la demanda a trámite, disponiéndose su traslado y citación del demandado, que compareció, representado por la Procuradora Sra. Prieto Martínez, evacuando la correspondiente contestación, habiéndose celebrado juicio en fecha 28 de julio de 2003.

Se practicaron las pruebas propuestas y declaradas pertinentes, quedando los autos conclusos para sentencia.

- I I -

El Juez de la instancia, en fecha 30 de julio de 2003, dictó sentencia, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. de las Heras Martínez, en nombre y representación de COLEGIO OFICIAL DE MEDICOS DE LA PROVINCIA DE CUENCA, contra Benito -quiere decir Andrés -, representado por la Procuradora Sra. Alberto Morillas -quiere decir Sra. Prieto Martínez-, DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar al desahuicio respecto a la vivienda -quiere decir local- que viene ocupando el demandado, sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Cuenca, con expresa imposición de costas a la parte actora".

- I I I -

Notificada la anterior resolución a las partes, se preparó e interpuso contra la misma recurso de apelación para ante la Sala por la Procuradora Sra. De las Heras Martínez, en nombre y representación de la parte actora, que se tuvo por interpuesto mediante proveído de fecha 1 de diciembre de 2003, oponiéndose al recurso la Procuradora Sra. Prieto Martínez, en representación del demandado. Con las alegaciones de los litigantes, se remitió el proceso a esta Audiencia Provincial, procediéndose a la formación del pertinente Rollo, al que correspondió el número 53/2004 y siguiéndose la tramitación procesal legal, a tenor de lo que dispone el artículo 465 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

- I V -

La Sala da por reproducidos los antecedentes fácticos y pruebas practicadas en cuanto no se opongan a la presente resolución.

Fundamentos

SE ACEPTAN los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, en cuanto no se opongan a las que a continuación se mencionan.

- I -

Se ejercitó en la demanda iniciadora de las actuaciones acción de desahucio del local sito en Cuenca, CALLE000 nº NUM002 , NUM001 , antes nº NUM000 , por expiración del plazo contractual, a fin de que se declarara extinguido el contrato de arrendamiento de dicho local y fuera condenado el demandado a dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición del actor, propietario y arrendador del local. Indica éste que se celebró el contrato en fecha 24 de diciembre de 1973, con duración de doce meses y precio de 24.000 pesetas cada año, para la actividad de clases particulares, habiéndose utilizado, desde el principio hasta nuestros días, para el ejercicio profesional del titular del contrato, como profesor. A la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos de 1994, por el organismo arrendador se procedió a la actualización de la renta que en la actualidad es de 88,07 euros al mes y 1.056,87 euros cada año. En fecha 30 de diciembre de 2002, dice también la demanda, se requirió al arrendatario de desalojo, ya que el contrato se extinguía al día siguiente y antes del día 15 de enero de 2002 - quiere decir 2003-, fecha de expiración del plazo para el requerimiento de desalojo, todo ello mediante carta en la cual se comunicaba la extinción del contrato el día 1 de enero de 2003 y la intención de no prorrogarlo por tácita reconducción, comunicación contestada por el demandado en el sentido de oponerse al requerimiento y expresar su intención de continuar en el desarrollo de sus actividades profesionales. Entiende el organismo actor que se trata de arrendamiento de un local de los comprendidos en el artículo 5.2.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al que es aplicable la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de 1994, referente a los contratos de arrendamiento asimilados a los de locales de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que remite a la Disposición Transitoria Tercera, regla 2ª del apartado 4, disposiciones que establecen la extinción a los cinco años a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1994.

El demandado se opuso a la demanda reconociendo la existencia del contrato, aunque señalando que fue objeto de actualización de renta conforme al apartado 6 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994, a instancia del arrendador, mediante carta datada el 28 de junio de 1995 y con actualización de forma gradual durante un periodo de diez años. Dijo también el demandado que recibió el requerimiento de desalojo el día 3 de enero de 2003 y que el propósito del Colegio de Médicos es derribar el edificio para construir uno nuevo. Califica el arrendatario demandado como prematura la pretensión adversa al deberla presentar en el año 2005, conforme a la actualización de renta promovida por el arrendador. Niega el demandado que se esté ante un contrato asimilado a local de negocio del artículo 5.2.3º de la Ley de 1964, sino que se trata de un local de negocio conforme al artículo 1.1 de la misma Ley, al realizarse en el local el ejercicio de actividad de enseñanza con fin lucrativo, siendo el local elemento esencial para ello. Niega también que sea de aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994 en su apartado 4, que se refiere a personas jurídicas, sino que debe aplicarse al apartado 3 al ser persona física el arrendatario.

En la sentencia dictada en la primera instancia se establece que el objeto del arrendamiento es un local de negocio propiamente dicho al haberse hecho constar así en el contrato y ser abonado el impuesto de actividades económicas por el epígrafe 826, habiéndose arrendado el local para la instalación y funcionamiento de una academia de clases particulares con fin lucrativo. Por otra parte, son acogidas las alegaciones del arrendatario relativas a la notificación de la actualización de la renta en el año 1995, con las consecuencias que deben ser observadas por el arrendador conforme al principio de respeto de los actos propios y observancia de la buena fe. Señala también la sentencia que, al estarse ante el arrendamiento de un local de negocio propiamente dicho, la extinción del contrato debe ajustarse a la Disposición Transitoria Tercera B) 2 de la Ley de 1994, con relación con los apartados 3 y 4, por lo que, al tratarse de una persona física, solamente se extinguirá el contrato por jubilación, causa no alegada como cuestión principal. En consecuencia de lo anterior, la sentencia desestima la demanda en la forma que ha quedado transcrita.

La parte actora ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia para interesar de esta Audiencia Provincial que dicte otra conforme con el petitum de la demanda, procediendo a la supresión de los defectos de incongruencia existentes en la sentencia de instancia conforme a las consideraciones del recurso y condenándose en costas a quien se opusiere al mismo. La parte apelada entiende que la sentencia de instancia es acorde a las exigencias del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y observadora de los principios de claridad, precisión y congruencia exigidos, oponiéndose a las razones invocadas por la parte recurrente al considerar acertada la distinción de arrendamientos contenida en la sentencia, aplicable la doctrina de los actos propios y acreditada la razón oculta, consistente en la decisión de derribar el edificio para construir otro nuevo, que conduce al actor a intentar la variación de su posición respecto al contrato de arrendamiento. Por ello, es interesado de esta Audiencia Provincial la desestimación del recurso con el mantenimiento de la sentencia dictada por el Juzgado y la condena en costas al recurrente.

- I I -

La parte actora denuncia el quebrantamiento en la sentencia de instancia de las formas esenciales del juicio, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, concretando que tan amplio motivo de recurso se traduce en la infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se hace transcripción de parte del fallo de la sentencia de instancia, donde ciertamente se encuentran errores, pues al demandado Sr. Andrés se le menciona con el apellido Benito y es calificado el objeto del arriendo como vivienda cuando no lo es. Dice la representación del apelante que la sentencia dictada en la primera instancia adolece de seria incongruencia, pues en ella son objeto de distinción los arrendamientos de local de negocio y los de oficinas con reseña de sentencias de fechas anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos de 1994 y se prescinde del apartado 4 de la Disposición Transitoria Cuarta de la misma Ley, que se remite a la Tercera en la cual se regulan los contratos de arrendamiento asimilados a los de local de negocio, que tienen una duración de cinco años desde la entrada en vigor de dicha Ley. Entiende la parte recurrente que la finca no tiene la consideración de oficina al desarrollarse en ella una actividad profesional por el inquilino, que en el recurso se denomina como actividad pura y dura de enseñanza sin existencia de ninguna nota de afección a una explotación negocial. Tras apoyarse en normativa del Impuesto de Actividades Económicas considera la parte recurrente que si el inquilino -mejor diría arrendatario- ha estado ejerciendo una actividad profesional no puede reconocérsele una actividad negocial de gerencia de una especie de academia de enseñanza, que es la que avalaría la prolongación de la estancia en el local durante quince años más y llevaría a la tributación en epígrafe diferente. Alude el recurso a que en el local se venían impartiendo clases particulares, a las que acudió la Letrada del apelante para completar estudios, sin que existiera personal ni organización al ser impartidas las clases por el demandado como profesor.

De adverso es negado el quebrantamiento normativo aludido en el recurso al reunir la sentencia de las notas exigidas de claridad, precisión y congruencia, estimando adecuada la distinción de arrendamientos que se contiene en la sentencia, basada en sentencias dictadas con posterioridad a la entrada en vigor de la vigente ley arrendaticia.

El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que las sentencias deben ser congruentes con las demandas y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, a lo cual debe adicionarse que, como tiene establecido el Tribunal Supremo en Sentencia de 30 de Diciembre de 2002, la congruencia se resuelve en una comparación entre dos extremos: uno, las pretensiones de las partes, tanto de la pretensión propiamente dicha del actor, como de la oposición del demandado, y otro, la resolución del Juzgador; el segundo término lo constituye la parte dispositiva de la resolución judicial, de modo que no deriva de los argumentos o razonamientos jurídicos utilizados por el Tribunal para formular el fallo, aunque ello ha sido matizado jurisprudencialmente con las precisiones de que la incongruencia se dará con el fallo junto a los fundamentos predeterminantes, la factibilidad de incongruencia de una sentencia que da por causas de pedir diferentes de las planteadas o por argumentos tan ajenos a la cuestión que pueden producir indefensión o si se rebasa el principio "iura novit curia" cuando se estima la demanda por razones jurídicas diversas de las alegadas y se produce indefensión. Con la Sentencia 169/2002, de 30 de Septiembre, del Tribunal Constitucional, se recuerda que el vicio de incongruencia, entendido como desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosa distinta de lo pedido, puede entrañar una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal.

Se desprende claramente de esta doctrina jurisprudencial que la sentencia no incurre en el denunciado vicio de incongruencia, pues, a salvo los mencionados errores de la parte dispositiva de la resolución, no existe ningún género de desajuste entre ese fallo y sus fundamentos y las pretensiones de los litigantes, todo ello sin perjuicio de que los razonamientos de la sentencia sean o no certeros. Como queda dicho, no se produce incongruencia alguna en la sentencia pues lo acontecido es que desatendiendo los argumentos de la demanda y con aceptación de algunos de los esgrimidos por la defensa del demandado, el Juez de la instancia se decanta razonadamente por postura mantenida al contestar la demanda y obtiene las consecuencias legales de esa posición aceptada por el Juzgador.

- I I I -

Dada la fecha de celebración del contrato necesario resulta determinar si el contrato otorgado por los litigantes es de local de negocio, como indicó la defensa del arrendatario y acepta la sentencia de primera instancia, o si se trata de un arrendamiento asimilado a los de locales de negocio. El artículo 1.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 refiere la primera denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo. El artículo 5.2.3º de la misma Ley añade que se regirán por las normas aplicables al arrendamiento de local de negocio el de locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de actividades económicas aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público. Para decantarse por la primera posición señala el Juez de Primera Instancia que en el contrato se manifiesta que en la condición primera del contrato es indicado que el local se arrienda como elemento esencial para el ejercicio por el arrendatario de clases particulares y que el mismo abona el Impuesto de Actividades Económicas por el epígrafe 826, por lo que lo arrendado es un local para la instalación y funcionamiento de una especie de academia de clases particulares con carácter exclusivo y fin lucrativo, razones por las cuales se incluye el arriendo en el artículo 1.1 de la Ley arrendaticia de 1964.

Se decanta el Juez a quo por la postura aludida sin reparar en que el artículo 5.2.3º de la misma Ley también se refiere a locales para el ejercicio de la actividad de enseñanza con fin lucrativo, de forma que los argumentos de la sentencia de instancia tanto valdrían para considerar el arrendamiento como de local de negocio o asimilado a éste. Es claro que no guarda equiparación aceptable la enseñanza de idiomas con la actividad comercial o industrial, refiriéndose aquélla a la desempeñada en el ejercicio de profesiones liberales entendidas en un amplio sentido para diferenciarlas de las comerciales o industriales. En el caso de arriendo de locales destinados a la enseñanza con fin lucrativo en la planta tercera de un inmueble, ejercida en exclusiva por el arrendatario y respecto de un muy reducido número de alumnos, no puede hablarse de arrendamiento de local de negocio y considerarlo comprendido en el artículo 1.1 de la Ley de 1964 al carecer esa actividad de la nota de profesionalidad característica de una academia de idiomas que conllevaría la inclusión en la agrupación 93 del Impuesto de Actividades Económicas, abonando el arrendatario el impuesto por el grupo 826, relativo a profesionales de la enseñanza, según el propio arrendatario acreditó, lo cual es acorde a lo pactado en el contrato del destino del objeto arrendado para impartir clases particulares, con la consecuencia de que no se está ante un arrendamiento de local de negocio propiamente dicho, sino ante la figura residual de arriendo asimilado al de los de locales de negocio, al que se asemeja por sus características pero sin posible equiparación conceptual en atención a su carencia de organización negocial y al ejercicio unipersonal de la enseñanza del idioma inglés por el arrendatario sin establecimiento abierto al público.

- I V -

Partiendo de lo acabado de manifestar ha de añadirse que, según consigna la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su apartado 3, los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas, no debiéndose omitir que el apartado 4 de esa misma Disposición Transitoria Cuarta se remite al anterior reseñado al referirse a los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales, sin distinguirse en ambos casos entre arrendatarios personas físicas y arrendatarios personas jurídicas. Corresponde para ambos casos contemplados en los apartados 3 y 4 el plazo de extinción de cinco años a partir de la entrada en vigor de la Ley, que tuvo lugar el día 1 de enero de 1995, según resulta de la mencionada regla 2ª apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera, disposición muy criticada por suponer un trato peor que para los arrendamientos de local de negocio, pero que no deja margen alguno de duda por la claridad del precepto en cuanto a la irrelevancia de que el arrendatario sea persona física o jurídica y a que se trate de arrendamientos asimilados a los de locales de negocio, se ejerciten en ellos actividades profesionales o de índole comercial o industrial.

De lo anterior resultaría que asiste la razón a la parte arrendadora cuando en base al transcurso de más de cinco años desde el 1 de enero de 1995 entiende extinguido el contrato de arrendamiento, si no fuera porque, como puso buen cuidado en advertir la defensa del arrendatario demandado, promovió el arrendador la actualización de la renta, con oportuno requerimiento al arrendatario, en fecha 28 de junio de 1995 y haciendo expresa mención de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su apartado 6. Esa actualización fue aceptada por el arrendatario en los términos del requerimiento de la parte arrendadora, que viene obligada por los mismos, figurando entre ellos que la actualización se llevaría a cabo de forma gradual durante un periodo de diez años, lo que conlleva que existió una propuesta del arrendador de duración del contrato hasta el cumplimiento de diez años a partir del día 1 de enero de 1995, apoyándose en esto la defensa del arrendatario para afirmar que la extinción del contrato se producirá a la finalización de esos diez años.

Ocurrido lo acabado de mencionar vigente ya la Ley arrendaticia de 1994 no puede orillarse la libertad de pacto que el artículo 9.1 de la Ley concede a las partes respecto de la duración del arrendamiento, si bien con las garantías oportunas a favor del arrendatario a fin de una duración mínima de cinco años. En el presente caso se ha llegado al pacto de que el contrato tendría una duración de diez años a partir del 1 de enero de 1995, por lo que, como sostuvo la representación del arrendatario, la acción de extinción del contrato es prematura y, en consecuencia, el contrato no se hallaba extinguido a la fecha de presentación de la demanda.

En este mismo sentido se pronuncia el Juzgador de instancia en el fundamento jurídico cuarto de su sentencia, sin que con ello se quebranten normas procesales y sustantivas y doctrina jurisprudencial interpretadora de las mismas, sino que, dejando aparte la indicación de vivienda en el fallo de la sentencia, ha de tenerse en cuenta que no obró el arrendador con error al tiempo de la actualización de la renta cuando propuso la duración del contrato por esos diez años, que el arrendatario aceptó, sin que sea permitido a aquél desligarse de la propuesta aceptada y anticipar la fecha de extinción del contrato, ya que, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003 acerca de la doctrina de los actos propios, el principio general de derecho veda ir contra los propios actos, como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior.

Estas condiciones concurren en el supuesto enjuiciado ante la propuesta del arrendador de actualizar la renta de forma gradual durante diez años, lo que necesariamente conlleva la duración contractual durante ese tiempo, siendo aceptado por el arrendatario y pactándose entre ambas partes una disposición con fuerza de ley para las mismas por exigencia del artículo 1091 del Código Civil.

- V -

Es derivación de cuanto viene expuesto que el recurso debe ser desestimado con la confirmación de la sentencia, sin que pese a ello haya de hacerse imposición de las costas procesales de la segunda instancia (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), puesto que la Sala llega a la misma conclusión que el Juez de Primera Instancia mediante razones que difieren en gran medida de las tenidas en cuenta por el Juzgador de instancia, habiendo podido motivar éstas serias dudas de hecho y de Derecho en el organismo demandante y dar lugar a un recurso que, atendidas dichas razones del Juez de Primera Instancia, se encontraría parcialmente justificado.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de aplicación general.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el COLEGIO OFICIAL DE MEDICOS DE LA PROVINCIA DE CUENCA, contra la sentencia dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia del Juzgado nº 2 de Cuenca, con fecha 30 de julio de 2002, en el Juicio Verbal seguido con el nº 179/2003, sobre desahucio por extinción de contrato de arrendamiento urbano, a instancia del Colegio apelante referido contra Don Andrés , debemos CONFIRMAR como CONFIRMAMOS la sentencia recurrida, sin hacer imposición de las costas procesales de la segunda instancia, abonando cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia con testimonio de la presente resolución para ejecución de la misma e interésese de aquél acuse de recibo.

Cúmplase lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, por ésta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.