Sentencia CIVIL Nº 61/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 546/2019 de 25 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00061/2020
Modelo: N10250
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33033 41 1 2019 0000139
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000546 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de LENA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000063 /2019
Recurrente: ELAVEM, SL
Procurador: ALEJANDRINA MARTINEZ FERNANDEZ
Abogado: ELOY FERNANDEZ SCHMITZ
Recurrido: Almudena
Procurador: SUSANA FERNANDEZ MARTINEZ
Abogado: JESUS FRANCISCO GARCIA ALVAREZ
RECURSO DE APELACION (LECN) 546/19
En OVIEDO, a veinticinco de Febrero de dos mil veinte. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta
por, los Ilmos. Srs. Dª María-Elena Rodríguez-Vígil Rubio, Presidenta, D. Jaime Riaza García y Dª Marta Mª
Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 61/20
En el Rollo de apelación núm. 546/19, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número
63/19 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lena, siendo apelante ELAVEM S.L.,
demandante en primera instancia e impugnada, representada por la Procuradora DOÑA ALEJANDRINA
MARTINEZ FERNANDEZ y asistida por el Letrado DON ELOY FERNANDEZ SCHMITZ; y como parte apelada
DOÑA Almudena , demandada en primera instancia e impugnante, representada por la Procuradora DOÑA
SUSANA FERNANDEZ MARTINEZ y asistida por el Letrado DON JESUS FRANCISCO GARCIA ALVAREZ; ha sido
Ponente la Ilma. Sra. Presidente, Doña María Elena Rodríguez-Vigil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Lena dictó Sentencia en fecha 2 de Agosto de 2019 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora D.ª Alejandrina Martínez Fernández en nombre y representación de Elavem SL contra Almudena y en consecuencia debo condenar y condeno a Almudena y abonar a Elavem SL la cantidad de 181,43 €, que declaro compensada con la fianza entregada en su día de 900 €, sin perjuicio del derecho de la arrendataria de reclamar el sobrante, debiendo absolver y absolviendo a Almudena de los restantes pronunciamientos de condena deducidos frente a la misma, sin expresa condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 19.02.2020.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclaman en la demanda rectora de este procedimiento por la entidad actora, en su cualidad de arrendadora de una vivienda, tras la finalización del contrato y entrega de la misma por la arrendataria, a esta última, la renta del mes de enero de 2019, que se afirma adeudada al haberse procedido a la entrega de llaves, sin preaviso previo, el día 11 del citado mes, y ello de acuerdo con lo establecido en la cláusula primera del contrato celebrado entre las partes el día 1 de septiembre de 2013, así como el importe de consumos de gas y electricidad y de los daños que se afirman causados en la misma por la arrendataria y precisan su reparación, entre los que incluye los de pintura y barnizado del solado de madera de la misma, cantidades todas ellas que en conjunto ascienden a 3776,97€, de la que deduce el importe de la fianza,(900€) que ambas partes están conformes en su compensación, limitando así la reclamación a la cantidad de 2.876,97€.

La sentencia de primera instancia, desestimó la reclamación tanto por daños como por rentas, limitando la condena al abono de los consumos de gas y electricidad, en este último caso parcial, en los términos que se recogen en los antecedentes de hecho de esta resolución, sin hacer imposición de costas, al reputar que había existido una parcial estimación de la demanda.

Recurren tales pronunciamientos ambas, partes, la demandada vía impugnación, limitada en este caso al pronunciamiento de costas, en cuanto estima que ha existido una desestimación sustancial de la demanda que hace acreedora a la actora a su imposición.

Por su parte el recurso de la actora reitera su pretensión inicial, denunciando, en relación a la reclamación de la renta correspondiente al mes de enero de 2019, la existencia de un error en la valoración de la prueba y en la interpretación del condicionado del contrato que regula la renuncia a la prórroga, en cuanto estima que, con la prueba obrante en autos, consta acreditado que la entrega de lleves no se llevó a cabo hasta el día 11 de enero, así como que en esa fecha en que se produjo la resolución la arrendataria no se encontraba al corriente en el pago de las rentas, pues la del mes de diciembre fue abonada el día 10 anterior por transferencia que no se recibió hasta el día siguiente.

Respecto al importe de los suministros, se reitera la procedencia del abono del total correspondiente a electricidad al responder, no a consumo estimado sino real, referido todo el a fecha anterior a la entrega de llaves y, finalmente, en cuanto a los daños, se invoca que éstos están acreditados con el informe pericial adjuntado a la demanda, no habiendo acreditado la arrendataria demandada, como le correspondía, que aquellos detallados en el mismo fueran preexistentes o bien debidos a un uso normal de la vivienda.



SEGUNDO.- Comenzando, por obvias razones de lógica procesal, por el enjuiciamiento del recurso principal de la actora, en cuanto su estimación dejaría sin contenido la impugnación de la demandada, por lo que a la reclamación de la renta del mes de enero de 2019 se refiere, ha de compartirse la no exigibilidad de la misma razonada en la recurrida. Ello es así porque a clausula primera del contrato, reconoce expresamente el derecho de la arrendataria a la renuncia o resolución anticipada del contrato, previa comunicación con sesenta días de antelación, '.. debiendo abonar la mensualidad de renta del mes en curso en el momento de abandonar la vivienda, si dicho abandono se produjese después del día 10 del mes. Asi mismo, para la valida renuncia al contrato, deberá el ARRENDATARIO encontrarse al corriente de pago de los suministros y gastos que fuesen de su cuenta'.

Pues bien, con la documental adjuntada a la contestación, concretamente el cruce de Whasapps, obrantes a los f. 78 y ss. de los autos, cuya autenticidad fue reconocida por el representante de la actora que llevaba la gestión de este arrendamiento, Don Juan Pedro , en la declaración prestada en el acto del juicio, resulta que el 29 de octubre de 2018, la arrendataria le comunicó su intención de poner fin al arrendamiento el día 31 de diciembre de dicho año, preaviso de la renuncia que reitero el 29 de diciembre poniendo a su disposición las llaves, y nuevamente solicitando la recogida de llaves al siguiente día 2 de enero de 2019. En ese momento no puede estimarse adeudara cantidad alguna por consumos de suministros, pues no le fue notificado su importe sino a medio del burofax que la arrendadora le remitió el día 3 de enero siguiente, que fueron abonados junto con la renta del mes de diciembre el día 10. No consta acreditado que el citado Don Juan Pedro , se hubiera presentado en el local de la demandada para recoger las llaves de la vivienda, con anterioridad al día 11 de enero, ni tampoco la razón por la que, pese a su puesta a disposición de las llaves, no lo hubiera hecho hasta el citado día, por lo que ese retraso por causa que no es imputable a la demandada no puede perjudicarle a estos efectos.



TERCERO.- Una previa consideración ha de hacerse, respecto a la valoración de la prueba obrante en autos en relación a la reclamación de daños, saliendo al paso a las consideraciones vertidas en el escrito de oposición de la arrendataria demandada, al recurso principal de la actora, y esta no es otra que recordar que, a diferencia de la casación, siendo como es la apelación, un recurso ordinario que se configura en nuestro ordenamiento como una revisión del proceso seguido en la primera instancia, que tiene por finalidad censurar los resultados ya obtenidos, examinando íntegramente la cuestión litigiosa y decidiéndola, de ordinario, sobre la base del mismo material probatorio, esta Sala, se encuentra frente a la cuestión debatida con la plenitud de conocimientos y en la misma posición que tuvo el juez de primera instancia, tanto en la cuestión de hecho como en la de derecho, no siendo así aplicable, respecto a la valoración probatoria, los limites que se invocan.

Partiendo de esa facultad plena de revisión de la prueba, teniendo en cuenta que el artículo 217 L.E.Civil, impone la carga de probar los hechos alegados a la parte que los aporta al proceso, en relación a los daños lo que ha de determinarse es si la actora ha acreditado la existencia de daños y si estos puede estimarse exceden del deterioro derivado del uso ordinario de la vivienda, pues según el régimen legal aplicable a los mismos, como regla general si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del normal uso de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario, el arrendatario, mientras que si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.

Esto último es así porque según lo dispuesto en los arts. 1562 y 1563 del CCivil, incumbe a la arrendataria demandada la carga de acreditar la devolución de la cosa, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, presumiéndose, 'iuris tantum' y salvo prueba en contrario, que el arrendatario la recibió en buen estado, presunción que en este caso resulta ratificada por el propio clausulado del contrato en cuya clausula sexta expresamente se reconoce esa recepción de la vivienda en perfecto estado no haciendo reclamación alguna al respecto, y '...obligándose a realizar cuantas reparaciones fuesen necesarias, con el objeto de devolver el objeto del arriendo... sin más desperfectos que los originados por el normal uso de los mismos, respondiendo de los daños que pudieran producirse aún por personas extrañas a él'. Cierto es que también se recoge en la misma cláusula que: 'Para ello se realiza fotografías del estado de los inmuebles formando parte de este contrato', fotografías que ambas partes reconocen no se hicieron en el momento de la entrega, pero de ello no puede sin más concluirse, como hace la recurrida, que todos los daños que se recogen en el informe fueran preexistentes, en base a la sola ausencia de fotografías y a la declaración testifical del esposo de la arrendataria, teniendo en cuenta en este caso las dudas de parcialidad de su testimonio derivadas de su condición de parte interesada. En definitiva, tanto del clausulado del contrato como de lo dispuesto en el art. 1563 del CCivil, resulta el establecimiento de una presunción 'iuris tantum', más que de culpa, de responsabilidad del arrendatario respecto del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño, como así lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS entre otras en sus sentencias de 4 de marzo de 2004 y 30 de mayo de 2008, jurisprudencia que también la considera aplicable a los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, dado que ésta por su carácter especial, no recoge ni prevé todas las cuestiones que pueden derivarse de la relación arrendaticia, debiendo en tales casos acudirse al Código Civil, por su carácter general y supletorio reconocido en el art. 4 de la LAU.

Por otra parte es criterio generalmente admitido por la práctica de los tribunales, el que estima que pese a esa obligación del arrendatario establecida en el art. 1561 y en el propio contrato en este caso de devolver la vivienda «tal y como la recibió», así como la que le impone el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de acometer de acometer las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, en este caso durante el periodo de vigencia del contrato, deben excluirse de esa imputación de responsabilidad, los menoscabos que la vivienda sufra debidos al paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta ( artículo 1543 del Código Civil), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta. En definitiva corresponde al arrendador asumir la devaluación de la finca por el transcurso del tiempo de duración del arriendo y por el uso al que fue destinada conforme lo pactado, por ser ambas causas de carácter inevitable ( STS 2 febrero 2005), lo que permite excluir de la responsabilidad del arrendatario los deterioros corrientes y previsibles que son consecuencia natural de la normal utilización de la cosa arrendada (S TS 22 octubre 1993). Ello en este caso supone que deba ser rechazada de plano la responsabilidad de la arrendataria en los gastos derivados de del pintado y acuchillado de la vivienda, para su puesta nuevamente en el mercado de alquiler, cuando como es el caso el deterioro que presentan, tanto la pintura como el solado de madera, es el propio derivado del mero uso de la vivienda conforme a su destino de residencia de la arrendataria y su familia, que en cuanto a las paredes, les da derecho a su decoración para dotarla de un mínimo confort, lo que lógicamente exige la instalación de mobiliario y otros elementos de decoración, absolutamente usuales o normales, que notoriamente precisan para su instalación de la realización de los correspondientes orificios, para lo que ya el contrato además, párrafo tercero de la cláusula octava, les daba expresa autorización, y en cuanto al solado de madera genera un desgaste normal por su uso durante los 5 años que duró el arrendamiento y decoloración por ocupación por el mobiliario.

Del resto de los daños que figuran en el informe, solo puede exigirse responsabilidad en los daños que presenta el mobiliario de cocina, y rotura de los portarrollos de los baños, únicos que se reputan injustificados por el mero uso, no así los que presenta el sellado de la bañera y pintura de un radiador así como herraje de una ventana, que en este caso pudo perfectamente ser preexistente, al no detectarse su deterioro con la ventana cerrada. El coste de reparación de los daños que se estiman imputables a la arrendataria según el informe y el presupuesto adjuntado (f. 33) asciende a un total estimado, incluido depreciación en el caso de los portarrollos, de 300€.

Se estima por ello, en este solo particular el recurso, al compartirse respecto al resto de las partidas objeto de reclamación las consideraciones contenidas en la recurrida para su rechazo, que se dan aquí por reproducidas en aras a la brevedad, al no resultar desvirtuadas por las alegaciones impugnatorias del recurso y prueba obrante en autos al respecto.

El total importe de la condena de la arrendataria se eleva así a la cantidad de 481,93€, manteniendo la procedencia de su compensación con el importe de la fianza.



CUARTO.- La parcial estimación del recurso de la actora, deja sin contenido la impugnación, al no poderse hablar en este caso, tras el incremento de la condena, de una desestimación sustancial de la demanda, sino de una estimación parcial, que determina deba mantenerse la no imposición de costas en primera instancia acordada en la recurrida, aun cuando proceda la compensación con el importe de la fianza, pues pese a resultar un saldo favorable a la demandada, este es el resultado de la compensación de los créditos que una parte ostenta frente a la otra, de ahí que no puede estimarse que la demanda hubiera sido sustancialmente desestimada a efectos de imposición de costas. La estimación ha sido parcial y en estos supuestos el apartado 2º del art. 394 exige para su imposición la apreciación de temeridad en la actuación procesal de la parte, temeridad que como es sabido implica una absoluta carencia de todo fundamento o razón de ser del planteamiento defensivo de la parte en que se aprecia, que aquí no concurre por cuanto se lleva razonado.

En cuanto a las causadas en esta alzada, no se hace expresa imposición de las correspondientes al recurso principal, de conformidad con lo dispuesto en el aparado 2º del art. 398 de la L.E.Civil, debiendo por el contrario, en aplicación del criterio objetivo del vencimiento del apartado 1º del precitado art. imponerse a la demandada las correspondientes a su impugnación.

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo, dicta el siguiente

Fallo

Se acoge parcialmente el recurso de apelación deducido por la mercantil ELEVEM, S.L., y se desestima la impugnación articulada por DOÑA Almudena , ambas contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Lena, en autos de juicio ordinario de arrendamientos urbanos número 63/2019, a que el presente rollo se refiere, la que se REVOCA PARCIALMENTE en el solo extremo de elevar la condena que establece de la demandada frente a la actora, fijándola en la cantidad total de 481,93€.

En lo demás, incluida la procedencia de su compensación con el importe de la fianza, y la no imposición de costas en primera instancia, se confirman sus pronunciamientos.

No se hace tampoco expresa imposición de costas referidas al recurso principal, imponiendo a la demandada las correspondientes a su impugnación.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.