Sentencia CIVIL Nº 61/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 508/2019 de 18 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimoctava
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933898
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2019/0012194
Recurso de Apelación 508/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 144/2019
APELANTE: Dña. Adelaida
PROCURADOR: D. ARGIMIRO VAZQUEZ SENIN
APELADO: HERPER, S.L.
PROCURADOR: Dña. ALICIA ALVAREZ PLAZA
SENTENCIA Nº 61/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMA. SRA. PRESIDENTE:
Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. PEDRO POZUELO PÉREZ
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a dieciocho de febrero de dos mil veinte.
La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato de arrendamiento
y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid, seguidos entre partes,
de una, como apelante demandada DOÑA Adelaida representada por el Procurador Sr. Vázquez Senín y de
otra, como apelada demandante HERPER S.L. representada por la Procuradora Sra. Álvarez Plaza, seguidos
por el trámite de juicio verbal.
Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid, en fecha 7 de mayo de 2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMANDO parcialmente la demanda formulada por la mercantil HERPER, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Álvarez Plaza, contra Dña. Adelaida , debo DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes litigantes de fecha 1 de enero de 2016, referido al inmueble sito en Madrid, en la CALLE000 nº NUM000 , acordando el DESAHUCIO de la parte demandada, quien deberá dejar libre, vacuo y expedito, a disposición del actor, el citado inmueble dentro del plazo legalmente establecido, bajo apercibimiento de lanzamiento para el caso de no verificarlo, y CONDENANDO igualmente a la parte demandada, Dña. Adelaida al pago de la rentas y demás gastos, adeudadas, y que a fecha de la presente resolución ascienden a 14.000 euros, más los intereses de dicha cantidad desde la fecha de presentación de la demanda; así como al pago de las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la vivienda y sus intereses legales desde la fecha de su vencimiento; sin hacer expresa imposición en cuanto a costas procesales'.



SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.



TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de febrero de 2020.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que contra la sentencia de instancia estimatoria de la acción ejercitada, se formula por la demandada doña Adelaida el presente recurso de apelación.

En los presentes autos y por la mercantil HERPER se formuló demanda de peticiones de desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas correspondientes contra la demandada doña Adelaida , ocupante de la vivienda propiedad de la sociedad referida y sita en la CALLE000 número NUM000 la que la misma viene ocupando en virtud de contrato arrendamiento celebrado el día 1 de Enero de 2016, y ello por haber impagado las rentas de los meses de octubre noviembre diciembre del año 2018.

La demandada se opuso a la acción ejercitada, aduciendo esencialmente que en realidad toda la demanda en una maniobra por parte de la administradora de la sociedad demandante, quien en concurso con dos de sus hijas pretendía desalojar a la demandada de la vivienda en la que venía residiendo con su esposo desde la adquisición de la misma por la sociedad. Igualmente aducía que la demandada bien a través propio, bien como consecuencia de la herencia de su difunto marido era titular de más de 90% de las acciones de la sociedad demandante, por lo que se produciría una situación sorprendente por realmente tendría que desahuciar a quien ostentó la titularidad de más del 90% de las acciones de la sociedad y por lo tanto podría decirse que también ostentaba la propiedad de más de 90% de la casa o vivienda objeto desahucio.

La sentencia como se dice desestima la acción ejercitada y contra dicho pronunciamiento se formula el presente recurso de apelación.



SEGUNDO.- La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona el 28 de Abril de 2000 establece que la acción de desahucio por falta de pago exige una situación de falta de pago por contumaz morosidad del arrendatario, que no abona la renta sin razón justificable, existiendo por parte del arrendador una voluntad receptora de la renta.

Por otra parte es doctrina conocida que para que pueda prosperar la acción de desahucio por falta de pago de las rentas es precisa la concurrencia de los requisitos del art 1100 y 1124. El artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos en su texto de 1994, que expone: 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

De lo expuesto, se hace preciso que concurran los requisitos establecidos con carácter general en los artículos 1100, párrafo tercero, 1124, y concordantes del Código Civil, para la resolución de los contratos, que permiten que pueda fundarse la resolución del contrato con prestaciones recíprocas únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 [RJ 19906899]), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 [RJ 19929447]), siendo en todo caso doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 [RJ 19904799], 16 de abril de 1991 [RJ 19912696], y 25 de noviembre de 1992 [RJ 19929588]), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 [RJ 19902758]), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por otra parte, y en lo referente al ámbito del juicio de desahucio la jurisprudencia viene declarando que el ámbito discursivo en el juicio sumario de desahucio se reduce al examen del título invocado por el actor, la identidad del objeto sobre el que recae y al estudio de la situación del demandado como poseedor material sin título, cuando el invocado sea ineficaz y sin pagar merced, es evidente, dice la STS 31-1-1995 (RJ 1995413), que cuando el tema de oposición planteado por el demandado es complejo, lo que obliga a un examen pormenorizado y reflexivo distinto del que en forma simplista se ofrece en el planteamiento de una oposición (...) que pueda ser resuelta en el procedimiento sumario de desahucio, es forzoso recurrir al procedimiento ordinario, donde sin estrecheces pueden debatirse ampliamente los puntos en pugna, con la ventaja, además, de la obtención de la seguridad jurídica que presta la cosa juzgada material de que está revestida la sentencia del juicio ordinario y que no ofrece el procedimiento sumario de desahucio. Por ello el juicio de desahucio sólo podrá utilizarse cuando entre las partes no existan más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento, pero cuando existan otros, o sean de tal naturaleza, o tan especiales es racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia en el juicio de desahucio, éste no procede porque entonces se convierte tal procedimiento sumario en medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.

Ahora bien tal doctrina se refiere fundamentalmente al desahucio por precario y si, en principio, es perfectamente aplicable a los juicios seguidos para obtener la resolución de los contratos de arrendamiento, no es menos cierto que en estos supuestos y más aún en el desahucio por falta de pago, tal doctrina necesita ser matizada y no puede servir para que el demandado, so pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la ley le confiere obligándole a que acuda al procedimiento ordinario ( SS. 28-11-1950 [RJ 19501834 y RJ 19501834 bis], 20-5-1965 [RJ 19653010] y 17-6-1968 [RJ 19683187]).

En consecuencia, aunque según doctrina jurisprudencial, el juicio de desahucio excluye normalmente la posibilidad de que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, es verdad que ello no impide dilucidar dentro de dicho juicio extremos que aparecen vinculados a la relación que se trata de extinguir y que constituyen en algún supuesto obligado de los pronunciamientos de la sentencia ( STS 2-2-1966 [RJ 19661526]).

Es decir que el rechazo a la admisión de cuestiones distintas al derecho del actor a resolver el contrato y desalojar al arrendatario y el de éste a permanecer en la finca arrendada, no puede entenderse de modo absoluto o radical, pues la misma doctrina jurisprudencial es conforme en afirmar 'que es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados' ( STS 26-3-1979 [RJ 19791189]) y 'que tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio, el examen de aquellas cuestiones estrechamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma' ( STS 10-5-1993 [RJ 19933535]) aclarando que 'las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio con los que surjan de la naturaleza del contrato, no las que crea el propio demandado con argumentos defensivos' ( STS 23-6-1970 [RJ 19703586]); no siendo ocioso, por último recordar la Sentencia de la Audiencia de Córdoba, de 18-11-1996 que ya declaró 'que la complejidad no puede servir de base para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la ley le confiere, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario'. Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas... requiere la concurrencia real y efectiva de la misma en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que lo alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal del procedimiento sumario.

Por ello el concepto de 'complejidad' para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones más o menos prolijas y confusas que pudieran efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones.

La necesidad de un mayor análisis del material probatorio y de una teórica hermenéutica más depurada no justifica la apreciación de 'cuestión compleja' y la consiguiente remisión de las partes al declarativo ordinario, si no afectan a cuestiones ajenas a las que determinan la legitimación activa y pasiva de los litigantes... porque de lo contrario bastaría con la simple alegación del demandado de una razón justificativa de la ocupación para hacer inútil este proceso, existiendo -empero- 'complejidad' de relaciones jurídicas obstativas a discutirlas en la juicio de desahucio, debiendo acudirse al ordinario que corresponda, cuando se declare que la relación que vincula a las partes es de naturaleza atípica y compleja, cuya interpretación y análisis no cabe verificarla en los estrechos límites de un juicio de desahucio, en cuanto se contemple un título no meramente locativo.



TERCERO.- En los presentes autos consta plenamente acreditado y sobre ello no hay ninguna cuestión, que la sociedad demandante adquirió la vivienda litigiosa con fecha 11 de Septiembre de 2001, igualmente parece ser un hecho acreditado y no cuestionando, que en dicha vivienda estableció su domicilio conyugal del matrimonio formado por la demandada y su esposo don Fabio .

Que tanto la demandada como su esposo eran socios, ostentaban participaciones de la sociedad demandante, siendo su esposo quien ostentaba el cargo de administrador de la misma y por lo tanto representante de dicha entidad.

Que en tal concepto se formuló el contrato cuya resolución se pretende en los presentes autos, fechado el día 1 de Enero de 2016 por virtud del cual la sociedad demandante, representada por Don Fabio esposo de la demandada arrendaba la vivienda objeto del litigio, y en la que el matrimonio había venido teniendo su domicilio conyugal por el tiempo y precio que consta en autos de 2000 euros mensuales.

Que como consecuencia del fallecimiento de su esposo, la hoy demandada resultaría titular por unos u otros conceptos, en unos casos por nombre propio y en otros casos como consecuencia del usufructo universal que la legó su esposo de todos sus bienes de una participación de la sociedad demandante que ascendería acerca del 93%, con independencia de que en este momento no se ha liquidado parece la sociedad de gananciales y la herencia del referido esposo de la demandante. Por otra parte no puede menos que hacerse constar que la propia denominación social de la sociedad demandante no deja de ser un acrónimo de los apellidos de la demandada.

En estas condiciones resulta verdaderamente dudoso que nos encontramos ante un simple y puro juicio de desahucio por falta de pago. En efecto como pone de manifiesto la contestación de la demanda, y así ha quedado acreditado al menos indiciariamente, la situación existente entre las partes parece que tiene connotaciones derivadas de una mala relación personal de la demandada con alguno de sus descendientes.

En efecto por más que no sea este el procedimiento más adecuado para solventar la cuestión, puede afirmarse que la propia formación de la voluntad de la sociedad demandante es cuando menos discutible y así se está discutiendo en el procedimiento correspondiente, que pese a los intentos de la parte demandada por introducir la cuestión en este litigio, no es este litigio el más adecuado para dilucidar las cuestiones que se están dilucidando ante el juzgado de lo mercantil y derivados de la petición de remoción de la administradora de la sociedad demandante.

En cualquier caso, lo que sí parece oportuno señalar en este procedimiento es que no nos encontramos ante un puro juicio de desahucio, o ante una simple resolución de contrato de arrendamiento por impago de renta.

El hecho cierto es que se produce una situación de práctica auto contratación puesto que el contrato de autos se realiza por parte de la sociedad demandante, que aparece representada por el propio esposo de la demandada y la propia demandada, que también resulta ser socia a título personal y además como integrante de su sociedad de gananciales de la sociedad demandante.

Igualmente resulta cierto y sorprendente que se realiza el requerimiento con fecha 8 de Noviembre de 2018 cuando se ha dejado transcurrir tan sólo un mes del pago de la renta, supuesto el caso que en algún momento se hubiese realizado el pago, quizá con la intención de evitar cualquier tipo de alegaciones de enervación, por otra parte resulta acreditado y no cuestionado que la demandada ha consignado rentas, si bien haciéndolo ante el Juzgado de lo mercantil que lleva la tramitación del procedimiento dirigido a obtener la remoción de la administradora, lo que desde luego es una consignación inhábil no ya no para enervar puesto que tal posibilidad había quedado imposibilitada por el requerimiento previo, pero resulta insólito que se haya hecho la consignación en dicho Juzgado, a pesar de que el procedimiento desahucio se sigue en otro juzgado diferente.

Desde luego que la cuestión del pago de la renta y la voluntad deliberadamente rebelde de la demandada al abono de la misma en este litigio, no tiene nada que ver con lo que es propia y normal en un juicio de desahucio por falta de pago y que en definitiva supone la resolución de un contrato arrendamiento el cual se ha producido la cesión de una determinada cosa, en el caso un piso, mediante el pago de la vejez a rezar a renta tiene la renta, y que ante el incumplimiento de unas de las obligaciones esenciales del arrendatario, el pago de la merced noticia procede evidentemente la resolución del contrato por incumplimiento de sus obligaciones básicas ex artículo 1124 del Código Civil.

Como se dice en el presente caso no nos encontramos ante dicha situación, sino que la propia demandada dirige un correo electrónico a la representación de la sociedad demandante poniendo de manifiesto los derechos que dice ostentar sobre el piso, y el hecho de que va a proceder a ejercitar las acciones oportunas para proceder a la remoción de su cargo de administradora, de lo que se deduce que la cuestión litigiosa no se reduce pura y simplemente a la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago, sino que esta cuestión no es más que una de las que se enmarca ante una situación de cierta conflictividad familiar, no pudiendo desdeñarse el hecho que en definitiva la demandada es titular per se, y a través de la herencia de su finado esposo de casi el 93% de las acciones de la sociedad, y el mero hecho de que en este momento se encuentra todavía sin liquidar la sociedad de gananciales y el testamento de su esposo ello no implica que la participación en el porcentaje social de la actora no sea la que se refiere, y que desde luego en ningún momento ha mostrado ninguna disposición a renunciar a sus derechos usufructuarios, a lo que se añade que parece faltar una voluntad deliberadamente rebelde y obstativo al cumplimiento sus obligaciones contractuales, cuando la demandada procede a la consignación de las cantidades adeudadas, bien que en un procedimiento y ante un Juzgado diferente, pero también debe ponerse de manifiesto las circunstancias particulares que rodean la suscripción del contrato, en donde prácticamente se incurre de facto en una figura cercana al auto contratación, pues en definitiva es el marido el que como representante legal de la sociedad arrienda a su esposa, que también tiene intereses en dicha sociedad no sólo a título personal sino por ser parte de las participaciones integrante de la sociedad de gananciales, la vivienda que, aun siendo propiedad de la sociedad, había sido la vivienda donde se había formado el domicilio conyugal y sobre la cual se pretende la resolución del contrato, estando cuestionada judicialmente la legitimación de la administradora única de la sociedad para poder seguir ostentando dicho cargo.

De ello se desprende que, dado que el desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario por razones cualitativas en el que sólo cabe la discusión de si se ha pagado, o no, y en el caso presente, la controversia abarca más cuestiones, entre otras la propia legitimidad de la formación de la voluntad de la demandante, amén de la propia interpretación del contrato donde como se dice se incurre de facto en una suerte de auto contratación, todo ello evidencia que por parte de la inquilina no ha existido nunca una voluntad manifiestamente rebelde al cumplimiento de su obligación de pago, que es lo que fundamenta la sumariedad del juicio de desahucio.

Por todo ello el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada

CUARTO.- Con expresa imposición a la demandante de las costas de la primera instancia y sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. Vázquez Senin en nombre y representación que ostenta, contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 90 de los de esta capital de fecha 7 de mayo de 2019 a que el presente rollo se contrae, y, en consecuencia, debemos revocar y revocamos la meritada resolución, ABSOLVIENDO, a la demandada de las peticiones contenidas en el escrito de demanda, todo ello con expresa imposición a la actora de las costas de la primera instancia y sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3º y 3 LEC, y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.