Sentencia CIVIL Nº 61/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 965/2019 de 10 de Febrero de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CINCO DE MARBELLA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 965/2019.

SENTENCIA NÚM. 61/2022.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 10 de febrero de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Marbella, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Doña Julieta contra Doña Leocadia; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Marbella dictó sentencia de fecha 25 de abril de 2017 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

' ESTIMOla demanda interpuesta por la representación de DOÑA Julieta contra DOÑA Leocadia, condenando a a esta última al pago de quince mil euros (15.000) más los intereses legales, con imposición de costas a la parte demandada. '

En fecha 2 de marzo de 2018 se dictó auto resolviendo negativamente el recurso de aclaración planteado por la demandada, con la siguiente parte dispositiva: 'Deniego la aclaración y complemento solicitada por doña Celestina, en representación de Doña Leocadia frente a la sentencia de fecha 25 de abril de 2017 y en los términos establecidos en el fundamento de derecho segundo de esta resolución'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar sentencia, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 28 de septiembre de 2021.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, previos los trámites pertinentes, desestimase la demanda presentada de contrario, previo pronunciamiento sobre las cuestiones omitidas en la sentencia recurrida, con condena en costas a la parte actora. Alegó que el suplico de la demanda se contrae a la solicitud de condena a la demandada al pago de 15.000 euros en concepto de indemnización, intereses aparte, como consecuencia, según se deduce de la demanda, del incumplimiento por parte de aquélla de lo previsto en el art. 9º.3 de la LAU, en su redacción dada antes de la modificación de junio de 2013. La contestación de la demandada trata de desvirtuar lo afirmado de contrario en la demanda, negando la aplicación de la LAU, concretamente su art. 9º.3 y, en su caso, que, de serle aplicada dicha Ley, lo sería en su redacción dada después de la modificación de junio de 2013, acreditando, además, y para el caso de que fuera necesario, la causa de fuerza mayor. Se refirió luego la apelante a los que entendía como hechos acreditados para incidir en que, en los autos de referencia, no se está resolviendo un caso de denegación de prórroga forzosa amparado por el art. 9º.3 LAU en su versión anterior a junio de 2013, sino un supuesto de acuerdo de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda, libremente pactado entre las partes a virtud del principio de libertad de pacto del art. 1255 CC, que no contraviene ninguna norma de la LAU, y que, por tanto, por aplicación del art. 4º del mismo texto legal, permite que las partes acuerden dejar sin efecto un contrato de arrendamiento de vivienda, por cualquier causa, en nuestro caso por necesitar la vivienda para sí la arrendadora. La arrendataria actuó de mala fe al no consignar en el acuerdo de resolución su intención de reclamar una indemnización, en su caso, conforme al art. 11 LAU. La sentencia infringe el art. 218 LEC por, entre otros motivos, incongruencia extra petitum, dado que las partes admiten que ha existido y es correcto el acuerdo de resolución del contrato y sólo difieren en si era exigible o no la obligación por parte de la arrendadora de ocupar la vivienda, olvidando que en este caso no se está aplicando el art. 9º.3 LAU, sino la voluntad de las partes, y como no pactaron la aplicación de ninguna indemnización para el caso de la resolución pactada, no puede venir a reclamarse ahora una legislación inaplicable por voluntad novatoria de ambas partes. En el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, en el cual se mezclan diferentes cuestiones que hacen más difícil el planteamiento de los argumentos del recurso, se resuelven por la sentencia las siguientes cuestiones: Hechos controvertidos; Ley aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda; Si los contratos eran o no de temporada; Y si la demandada cumplió los requisitos para excepcionar la aplicación de las prórrogas al amparo del artículo 9º de la LAU. Incurre el juzgador en errores patentes, ostensibles y notorios, no sólo en la valoración de la prueba - toda vez que la apreciación realizada de la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad media, incumpliendo las más elementales directrices de la lógica -, sino también en la concreción de los hechos controvertidos, puestos de manifiesto en la audiencia previa y que traen causa de la demanda y la contestación a la misma, apartándose, como consecuencia de ese error, de la causa de pedir, incurriendo en incongruencia extra petita. La sentencia incurre en el error de consignar como hechos controvertidos básicamente dos, los de la temporalidad o no de los contratos de arrendamiento de vivienda y si era cierto o no que la demandada necesitara la vivienda para vivienda permanente. Pues bien, como quedó establecido en la audiencia previa y se deduce de los escritos de demanda y contestación a la misma, eran hechos controvertidos, además: si se produjo la ocupación efectiva por parte de la demandada de la vivienda objeto del arrendamiento en los tres meses siguientes a la extinción del contrato (siendo ésta la causa de pedir) y si se ofreció o no indemnización. No era hecho controvertido que la demandada necesitara la vivienda para vivienda permanente, como dice la sentencia, sino si la causa para la resolución del contrato, operada el 16 de enero de 2015, existía o no. Por lo que se refiere a la Ley aplicable a los contratos de arrendamiento, la sentencia llega a la conclusión de que los contratos suscritos entre las partes eran de temporada, y que, por razón de la fecha de firma del primero, le era de aplicación la normativa de la LAU vigente hasta el 6 de junio de 2013. Y esta parte entiende que la sentencia realiza una errónea valoración de la prueba, ya que ni la Ley ni la jurisprudencia impiden a los arrendatarios, tras gozar del derecho de prórroga, pactar el término voluntario de un contrato, es decir, renunciar a la prórroga. Y los propios actos de la actora, incluidos entre ellos la firma de los contratos de arrendamiento del local, vienen a corroborar que esa era su intención, pues de no ser así no habría suscrito ni el segundo ni el tercer contrato sobre la vivienda, ni mucho menos la resolución voluntaria del último, que es el que ambas partes consideraban vigente. Siendo así, la legislación aplicable sería la LAU en su versión posterior al 6 de junio de 2013, que establecía un plazo para realizar la reclamación que la actora no cumplió, siendo por tanto su reclamación extemporánea. Por otra parte, los contratos de temporada, comprendidos dentro de los contratos para uso distinto del de vivienda a que se refiere el art. 3º.2 de la LAU, no sólo están permitidos, sino que, además, pueden pactarse por el plazo que libremente se convenga, como viene reconociendo la jurisprudencia del TS, siempre y cuando se acredite la causa de la temporalidad. Y la causa de temporalidad, como se hizo constar en la contestación a la demanda, trae causa de las circunstancias laborales de la actora, que vinculó la duración de los diferentes contratos a la 'suerte' que corriera su actividad comercial en la localidad, desarrollada en un local de negocio, como resulta de los contratos de arrendamiento unidos como documento número 4 de la demanda. La actora había suscrito un contrato de arrendamiento sobre local de negocio el 22 de marzo de 2012, al día siguiente de la firma del primer contrato de arrendamiento sobre la vivienda. Ese contrato de 22 de marzo se firmó con una duración de 3 años. Pues bien, si no se hubiesen aportado los dos contratos que en los dos años siguientes firmó la actora con su arrendadora del local de negocio, cabría defender que su ánimo al suscribir el contrato de arrendamiento de la vivienda era para uso permanente. Pero al aportarse esos dos contratos en los dos años siguientes, ello evidenciaba que la duración pactada, pese a lo escrito, no era de tres años, sino de un año, rompiendo la presunción de que los contratos de arrendamiento de vivienda eran para uso de vivienda permanente, poniéndose con ello de manifiesto por parte de la actora la transitoriedad en la ocupación de la vivienda ya que su domicilio habitual lo tenía establecido en San Boi de Llobregat (Barcelona), CALLE000, NUM000, como consta en los tres contratos suscritos sobre la vivienda y en los tres contratos suscritos sobre el local de negocio, no solo en la comparecencia, sino en el domicilio a fines de notificaciones. Entre los hechos controvertidos no se encontraba el de si existía causa para denegar la prórroga o si esa excepción se recogía en el contrato, sino si la resolución del contrato llevada a cabo en enero de 2015, libre y voluntariamente entre las partes, tenía causa cierta o no, habiendo quedado probado que esa causa existía pues era la necesidad de la vivienda por parte de la arrendadora, que trasladó su domicilio permanente a la vivienda objeto del contrato. Si se diere por buena la resolución judicial en los términos que viene expresada, la sentencia habría incurrido en error en la valoración de la prueba y habría infringido el artículo 218 de la LEC, en cuanto no se motiva suficientemente el por qué de una condena a pagar una indemnización de 15.000 euros cuando, por aplicación del artículo 1101 del Código Civil, la cantidad podría haber sido otra distinta. El error en la valoración de la prueba se comete cuando se prescinde de valorar los efectos de la resolución del contrato, suscrita en enero de 2015, que venía a poner fin a la relación arrendaticia que mantenían las partes, resolución que no contraviene ninguna norma de la LAU y que, por tanto, por aplicación del artículo 4º de la LAU, permite que las partes acuerden dejar sin efecto un contrato de arrendamiento de vivienda, por cualquier causa, en este caso por necesitar la vivienda para sí la arrendadora. De mantenerse la condena al pago de una indemnización, no se motiva suficientemente el por qué de la condena al pago de un importe de 15.000 euros, cuando debería ser de aplicación el artículo 1101 del Código Civil, debiéndose establecer, en su caso, la indemnización con unos criterios de equidad, y no arbitrarios. La sentencia recurrida incurre en incongruencia omisiva, al no haberse pronunciado sobre pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, y que eran el fundamento de la causa de pedir y sobre las cuales se solicita expresamente de la Sala su pronunciamiento. Efectivamente, tanto en el cuerpo de la demanda como en la contestación a la misma, y como se puso de manifiesto en la audiencia previa, la causa de pedir era si se había producido la efectiva ocupación de la vivienda por la arrendadora en el plazo de tres meses y, caso de no acreditarse, la condenase al pago de la indemnización solicitada en el escrito de demanda. Pues bien, de la documental aportada, así como de las testificales realizadas en el acto de la vista, esta parte considera suficientemente probado el hecho de la ocupación de la vivienda por la arrendadora, y, a sensu contrario, la actora, a la que correspondía la carga de la prueba de acreditar la no ocupación en el plazo legalmente establecido, no ha podido demostrar dicho hecho. A mayor abundamiento, aquellos períodos en los que se hubiese demostrado que la demandada no estaba en Marbella lo era por causa de fuerza mayor, dada la enfermedad que padecía su madre y que la obligaba a continuos viajes a Vitoria. En 2014 en la vivienda residían dos personas, la actora y su hija, según reconoce en su demanda; y en 2015 sólo la demandada. El consumo medio en ambos años de los dos suministros, agua y gas, y más concretamente en el periodo de los tres meses siguientes a la resolución del contrato, es superior en el año 2015, a la media del año 2014. También quedó acreditado que en la vivienda de Vitoria, que fue domicilio habitual de la demandada hasta el 30 de enero de 2015, se produjo una disminución en el consumo del suministro de luz a lo largo de todo el año de, aproximadamente, un tercio, período en el cual ya sólo vivían en dicha vivienda los dos hijos de la demandada. A la vista de toda la prueba practicada, incluida la documental, esta parte cree suficientemente probada la efectiva ocupación por parte de la demandada en el plazo legal de la vivienda objeto del procedimiento. En cuanto a la condena en costas a la demandada, entiende esta parte que, de no estimarse íntegramente el recurso, debería estimarse al menos en esa condena en costas pues existían serias dudas de hecho y de derecho, debiendo tenerse en cuenta que el caso es jurídicamente dudoso.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación interpuesto de contrario, y todo ello con expresa imposición de las costas a la parte recurrente, añadiendo que se oponía a la totalidad de las alegaciones vertidas de contrario en su recurso de apelación con excepción del reconocimiento expreso que sobre alguna pudiera manifestarse en este escrito. En cuanto a las alegaciones previas en que basa su recurso la demandada, esta parte manifiesta su conformidad con las que tratan sobre la resolución impugnada, requisitos de admisibilidad y competencia del tribunal. En cambio, no existe ninguna relación entre los sucesivos contratos de arrendamiento por temporada suscritos entre las partes y el contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre la mercantil 'Alqueva S.L.' y doña Rosalia, propietaria del local, tal y como manifiesta la sentencia recurrida. Por otro lado, es falso que esta parte reconociera en su demanda que el primero de los contratos de arrendamiento firmados se hubiera resuelto por el transcurso del plazo establecido en el mismo. Lo que esta parte manifiesta en la demanda es que la relación contractual perduró a pesar de la inclusión de dicha cláusula en el contrato durante tres años más, de lo que se deduce, con independencia de la denominación que les dieran las partes a los diferentes documentos suscritos, que estamos ante una relación contractual de arrendamiento de vivienda permanente y que la intención de la demandada con la firma de sucesivos contratos de arrendamiento temporales no era otra que la de burlar la protección que la legislación aplicable a dicha relación contractual otorgaba a la parte arrendataria en un contrato de arrendamiento de vivienda. Contrariamente a lo manifestado por la recurrente, el objeto del presente procedimiento no lo constituye un acuerdo de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda libremente acordado por las partes, sino la posibilidad de resolver dicho contrato a voluntad del arrendador. Conforme establece la sentencia recaída en los presentes autos, el objeto de la controversia consiste en dilucidar si se dieron los requisitos dispuestos en el artículo 9º.3 de la LAU para eludir la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda. Por otro lado, la alusión de la recurrente al artículo 11 de la LAU es errónea, puesto que dicho precepto se refiere al desistimiento del contrato por parte del arrendatario, supuesto que, obviamente no es el que se da en nuestro caso, puesto que fue la arrendadora la que alegó una supuesta necesidad de ocupar la vivienda para no continuar con la relación arrendaticia. Los hechos controvertidos quedaron perfectamente fijados en la audiencia previa y coinciden con los que han sido objeto de decisión en la sentencia recurrida. Estos hechos controvertidos son: la existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda permanente a pesar de que esta relación se haya documentado mediante sucesivos contratos de arrendamiento por temporada con el ánimo de burlar la protección que la LAU otorga al arrendatario de vivienda permanente; el cumplimiento de los requisitos dispuestos en la Ley como excepción de la prórroga forzosa de este tipo de contratos, debiendo acreditarse la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda y que dicha necesidad constaba en el contrato; la realidad de la relación contractual que vinculaba a las partes. Esta parte entiende que la valoración de la prueba practicada por el Juez de instancia es correcta. Estamos ante una serie de contratos de arrendamiento calificados como de temporada suscritos sucesivamente cada uno al expirar el plazo de once meses dispuesto en el anterior. Esta actuación supone un fraude por parte de la arrendadora cuya finalidad es evitar que sean aplicables a la relación contractual las normas dispuestas en la LAU para los contratos de arrendamiento de vivienda. Los contratos de arrendamiento por temporada se caracterizan por cubrir las necesidades de vivienda de manera accidental excluyendo de esa categoría aquellos contratos suscritos en los que el arrendatario cubre sus necesidades de vivienda habitual. En nuestro caso, ha quedado suficientemente acreditado que la vivienda arrendada constituía la vivienda habitual de Doña Julieta ya que desempeñaba su actividad profesional en la misma localidad donde se ubica la vivienda y su hija estaba escolarizada en un centro de la zona. Habiendo quedado claro que estamos ante un contrato de vivienda habitual, la legislación que le es aplicable, teniendo en cuenta que el vínculo contractual se inició en fecha 21 de marzo de 2012, es la LAU vigente en dicha fecha, esto es, en la redacción anterior a su modificación en virtud de la Ley 4/2013. El artículo 9º de la LAU aplicable determina que la duración mínima para el contrato de arrendamiento de vivienda será de cinco años, prorrogándose por plazos anuales el arrendamiento hasta dicha duración mínima si el período pactado fuese inferior, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo. Por tanto, durante los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento, el arrendatario es la única parte que puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento. La única excepción a la norma general viene establecida en el apartado 3 de dicho artículo 9º. Por tanto, son dos requisitos los necesarios para que proceda la excepción a la prórroga legal: uno previo a la extinción del contrato, que conste en el contrato de arrendamiento la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años; y otro posterior a la extinción del contrato, que habiéndose previsto en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, se acredite que la vivienda ha sido ocupada por el mismo en los tres meses posteriores a la ruptura del vínculo contractual. Como bien dice la sentencia, en el contrato suscrito entre las partes no se prevé la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años desde la firma del mismo, por lo que no se cumple con la condición legal dispuesta como excepción a la prórroga legal forzosa. Este hecho nos lleva a concluir que las alegaciones de la recurrente no pueden prosperar y su recurso debe ser desestimado. En cuanto al segundo de los requisitos, con la prueba practicada en fase de juicio oral, quedó suficientemente acreditado que, en los tres meses posteriores a la resolución del contrato, esto es, de febrero a mayo de 2015, Doña Leocadia no ocupó la vivienda de manera efectiva. Si analizamos la facturación de agua aportada por la demandada se advierte que hasta la fecha en que la demandante ocupó la vivienda, 31 de enero de 2015, el gasto oscilaba entre 30 y 35 euros de manera constante. Sin embargo, a partir de esta fecha, la facturación disminuye ostensiblemente. Igualmente ocurre con las facturas de gas. Además, de la documentación remitida por las entidades bancarias en las que la demandada tiene cuenta abierta llama poderosamente la atención que, por el lugar de las compras, no se produjo la ocupación de la vivienda por la demandada en los tres meses posteriores a la extinción del contrato de arrendamiento y, por tanto, las pretensiones de esta parte son amparadas por lo establecido en el artículo 9º.3 de la LAU. Con independencia de lo anterior, la parte recurrente intenta desvirtuar el objeto del presente procedimiento argumentando que el acuerdo de resolución del contrato fue suscrito conforme a la libre voluntad de las partes y que en el mismo no se determinó ninguna indemnización para esta parte demandante. Asimismo, alega infracción del artículo 218 de la LEC por acoger la sentencia la pretensión de esta parte de condena a la demandada por importe de 15.000 euros. Esta argumentación no puede ser admitida puesto que las disposiciones incluidas en el Título II de la ley rigen de manera preferente con respecto a la voluntad de las partes y al artículo 1255 del Código Civil aludido por la recurrente. Ello quiere decir que el documento de resolución contractual suscrito entre las partes sólo sería conforme a Derecho si se hubiera previsto en el contrato de arrendamiento la necesidad de ocupar la vivienda por parte de la arrendadora y, aun en ese caso, ésta debería acreditar que ocupó la vivienda en los tres meses posteriores, no habiéndose dado ninguno de estos supuestos. En cuanto a la indemnización que recoge el fallo de la sentencia es la que establece el mencionado artículo 9º.3 de la LAU que, como ya hemos dicho con anterioridad, es de aplicación preferente al Código Civil. No cabe hablar de arbitrariedad o de falta de equidad, puesto que la cantidad corresponde a la renta pactada desde el momento de resolución del arrendamiento hasta los cinco años a contar desde que se inició el vínculo entre las partes. Reiterar que el artículo 9º de la LAU vigente al comienzo de la relación contractual dispone que la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda es de cinco años y que dicho contrato solo podría resolverse por voluntad del arrendatario o en el caso de que el contrato previera la necesidad del arrendatario de ocupar la vivienda antes de cumplirse dicho periodo de tiempo. Al no estar prevista esta situación en el contrato de arrendamiento la controversia relativa a si Doña Leocadia habitó o no la vivienda con posterioridad al desalojo de esta parte demandante es estéril. No obstante, de la prueba practicada en juicio, fundamentalmente la documental, resulta suficientemente acreditado que la demandada no ocupó la vivienda en los tres meses posteriores a la resolución del contrato y que instó a esta parte a abandonarla por motivos que no tenían nada que ver con la necesidad de ocuparla. En cuanto a la impugnación del pronunciamiento sobre la imposición de las costas procesales a la demandada entendemos que debe ser desestimada conforme al criterio del vencimiento dispuesto en el artículo 394 de la LEC y no suscitar la cuestión, según el criterio del juzgador, serias dudas de hecho o de derecho que determinen un pronunciamiento distinto en esta cuestión.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', la representación de la parte demandante ejercita una acción de reclamación de cantidad con base en que la actora y la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 21 de marzo de 2012, calificándolo de arrendamiento por temporada, vigente hasta el mes de febrero de 2013. Que el 14 de febrero de 2013 suscribieron otro contrato de arrendamiento con una duración de once meses, y en el mes de enero de 2014 firmaron otro contrato de arrendamiento por temporada, vigente hasta el 22 de diciembre de 2014. Que en el mes de enero de 2015 las partes firmaron un contrato mediante el que se acuerda la resolución del contrato de arrendamiento. Y la actora sostiene que la arrendadora elaboró una sucesión de contratos de arrendamiento por temporada con el ánimo de evitar la especial protección que otorga al arrendatario la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de arrendamiento de vivienda, que es realmente la relación contractual que unía a las partes. Alega que no es cierto que la arrendadora tuviera necesidad de ocupar la vivienda para uso propio, ya que la demandada no ocupó la vivienda en los tres meses inmediatamente posteriores al desalojo de la arrendataria. Entiende el Juez que las cuestiones controvertidas en el proceso son básicamente dos: en primer lugar, si los contratos de arrendamiento se firmaron con ánimo fraudulento, al identificarlos como arrendamiento por temporada, y con ello se privó a la actora de los derechos que otorga la LAU; y, en segundo lugar, si es cierto o no que la demandada necesitara el inmueble para vivienda permanente. Y resuelve seguidamente, en primer lugar, en cuanto a la ley aplicable, que es preciso tener en cuenta que el primer contrato que se firma entre las partes es en marzo de 2012, siendo entonces la norma vigente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con la redacción anterior al 6 de junio de 2013, fecha en la que entró en vigor la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas; todo ello en atención al artículo 2º.3 del Código Civil que establece que las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario, y a la DT 3ª de la ley 4/2013 que establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la ley 29/1994, de 24 de noviembre, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. A continuación el juzgador examina si, tal y como considera la actora, la arrendadora elaboró una sucesión de contratos de arrendamiento por temporada con el ánimo de evitar la especial protección que otorga al arrendatario la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) en los contratos de arrendamiento de vivienda, que es realmente la relación contractual que una a las partes. La actora y la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento, en fecha 21 de marzo de 2012, calificándolo de arrendamiento por temporada, vigente hasta el mes de febrero de 2013. Sin embargo, una vez finalizado, el 14 de febrero de 2013 suscribieron otro contrato de arrendamiento con una duración de once meses. A su vez, en el mes de enero de 2014 firmaron otro contrato de arrendamiento por temporada, vigente hasta el 22 de diciembre de 2014. En el mes de enero de 2015 las partes firmaron un contrato mediante el que se acuerda la resolución del contrato de arrendamiento. Pues bien, en este sentido, el artículo 2º de la LAU vigente en la fecha de los hechos, dispone que se considera arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre una edificación que tiene como destino satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El artículo siguiente dispone que se considera arrendamiento distinto al de vivienda aquel arrendamiento que tiene como objeto un uso distinto del anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendados por temporada, sea de verano o por cualquier otra y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal... o cualquier otra. Pues bien, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos citados y del examen de los contratos de arrendamiento, el juzgador señala que no puede llegar a otra conclusión que la siguiente: el contrato celebrado, prorrogado en dos ocasiones, tenía como destino satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria. Este era el objeto principal, con independencia de la denominación que las partes insertaran en su redacción. También es irrelevante el hecho de que la actora, por cuestiones laborales, firmara a su vez contratos de arrendamiento sobre local de negocio y que los mismos coincidieran en el tiempo con el arrendamiento para uso de vivienda. El objeto final del mismo era la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria y estaba sometido a la legislación vigente y a la especial protección que ésta dispensa a la figura del arrendatario. La actora desarrolla su actividad profesional en la localidad donde está ubicada la vivienda y su hija está escolarizada en colegios próximos a la finca. En consecuencia, la actora tenía derecho a las prórrogas previstas en el artículo 9º. Una vez expuesta esta cuestión, examina el Juez si la parte demandada ha justificado la excepción a la aplicación de las prórrogas al amparo de dicho artículo, el cual establece que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor. Alega la actora que, en cuanto al momento de la reclamación, nos encontramos ante una reclamación extemporánea, pues el precepto no admite dudas: la opción del arrendamiento deberá ponerse de manifiesto en el plazo de treinta días, plazo que deberá contarse desde el siguiente al transcurso de los tres meses desde la extinción del contrato. Siendo que dicha extinción se produjo el día 31 de enero de 2015 y la demanda se interpuso en fecha 23 de febrero de 2016, considera el Juez que ha precluido el plazo para realizar la opción que establece el artículo 9º.3. Considera, sin embargo, que tal plazo no es aplicable en el presente supuesto, ya que el mismo fue introducido en virtud de la ley 4/2013 y dicha norma no estaba vigente cuando se suscribió el contrato. Una vez precisada esta cuestión, analiza el juzgador si efectivamente la parte demandada ha justificado la excepción a la aplicación de las prórrogas y necesitó la vivienda, teniendo en cuenta que el precepto exige un requisito formal: que al tiempo de su celebración se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Sin embargo, en este caso nos encontramos con un contrato para uso de vivienda del arrendatario en el que no se expresó tal circunstancia, por lo que, en virtud de lo expuesto, procede la estimación de la demanda, condenando a la parte actora al pago de 15.000 euros, al ser ésta la cuantía a la que asciende la renta pactada desde el momento de resolución del arrendamiento hasta los cinco años a contar desde que se inició el vínculo entre las partes. Con arreglo al criterio consagrado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimar la demanda, corresponde a la parte demandada el pago de las costas. En definitiva, estima la demanda interpuesta y condena a la demandada al pago de 15.000 euros más los intereses legales, con imposición de costas a la parte demandada.

CUARTO.-Considerando que en este caso resulta de la prueba practicada, en especial de la documental unida a los autos y revisada en esta alzada, que el contrato de arrendamiento firmado entre las partes ahora litigantes, de 21 de marzo de 2012, se convino formalmente como un contrato de temporada, con una duración inicial pactada hasta el mes de febrero de 2013. Llegado el 14 de febrero de 2013 suscribieron ambas partes otro contrato de arrendamiento con una duración de once meses, y en el mes de enero de 2014 firmaron otro contrato de arrendamiento, también por temporada, vigente hasta el 22 de diciembre de 2014. Y en el mes de enero de 2015 las partes firmaron un contrato mediante el que acordaban la resolución del contrato de arrendamiento por la necesidad de la arrendadora de ocupar para sí la casa. Deduce la Sala, como el Juez 'a quo', de lo que acaba de referirse y del negocio que en un local también arrendado por la arrendataria regentaba ésta, así como de la escolarización de su hija cerca del domicilio, que el contrato inicial, luego prorrogado, se manifestó realmente como un contrato de arrendamiento de vivienda, con destino primordial a la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria y su familia; y, por lo tanto, sometido al régimen legal del arrendamiento de viviendas, según el artículo 2º de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y no al régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, según el artículo 3º del mismo texto legal, en el que las partes pueden pactar libremente la duración, según el artículo 4º.2 de la Ley 29/1994, por lo que, la extinción del contrato no se debía producir al término del plazo inicial pactado para el arrendamiento de temporada, sino al término del plazo mínimo legal del arrendamiento de viviendas. Y que el hecho de acceder, de buena fe, la demandante arrendataria a resolver el contrato en enero de 2015 no tuvo otra causa que la manifestación de la demandada arrendadora sobre que necesitaba la vivienda para sí. De haberse concertado el arriendo en 2012 como arrendamiento de vivienda, se habría extinguido en febrero de 2017, es decir, a los cinco años de su inicio, como prescribía el artículo 9º de la LAU aplicable al caso, o sea, este sería el transcurso del plazo de duración mínima legal de cinco años prevista en el artículo 9º de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'. Añadiendo el precepto en lo que aquí interesa que 'No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial'. No consta en los sucesivos contratos tal cláusula, aunque consintió la arrendataria en dejar la vivienda en enero de 2015 por esta causa, que le fue manifestada por la arrendadora como sobrevenida. En otro caso no hubiera procedido la extinción del contrato, o se hubieran concertado otros arrendamientos 'por temporada' sucesivos, puesto que no se trataría de un contrato de arrendamiento de temporada, sino que se estaba encubriendo un arrendamiento de vivienda, por lo que procedería la prórroga legal del artículo 9º de la LAU que, como se ha dicho, al tiempo de iniciar la relación arrendaticia era de cinco años obligatorios para la arrendadora. Lo previsto en el referido artículo 9º de la LAU sólo entra en juego para los arrendamientos de vivienda, ya que en otro caso se estará a lo pactado estrictamente por las partes. Y es que la LAU incluye el arrendamiento de temporada dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, es decir, se regula de la misma manera que los arrendamientos de local de negocio: el artículo 3º.2 de la LAU, referido a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, establece que, en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. De ahí que en cuanto al plazo de duración, los arrendamientos de temporada finalizarán el día fijado en el contrato sin que pueda acogerse su regulación al plazo mínimo de duración del artículo 9º de la Ley de Arrendamientos Urbanos como ocurriría si se tratase de arrendamientos de vivienda. Jurisprudencialmente, la diferencia básica entre arrendamiento de temporada con libertad de pactos, y arrendamiento de vivienda sometido a las disposiciones de la LAU, estriba, no en que resida en el inmueble la familia, sino en que esta residencia lo sea de modo transitorio, provisorio y no permanente. Como se advierte de la prueba obrante, cuando se suscribió el contrato por ambas partes, no existía un acuerdo claro de temporalidad o uso de esa vivienda por un corto espacio de tiempo, pero luego, al prorrogarse sucesivamente en las mismas condiciones varios años, se puede presumir la permanencia y estabilidad precisas para dotar a ese arrendamiento del carácter de vivienda habitual y sometimiento a la LAU. Y solo rebasado el límite temporal legal, y no el pactado libremente, el contrato se debe considerar como expirado, debiendo desalojar la vivienda la arrendataria. Todo ello pues supone que la parte demandada, arrendadora, efectuara la contratación con fraude en el sentido de no tener que conceder a la parte demandante, arrendataria, los beneficios que la Ley concede a los arrendatarios en el arrendamiento de vivienda. Fue, en cambio, la Sra. Julieta la que procedió de buena fe, concediendo a la demandada en enero de 2015 la posibilidad de ocupar por necesidad la vivienda, no teniendo otra razón la resolución expresa de enero de 2015 que incluir la cláusula de necesidad, olvidada (más bien, que no podía incluirse en un arrendamiento de temporada) en los sucesivos contratos anuales desde 2012, pues, de ser realmente de temporada, al terminar el último en diciembre de 2014 bastaba con no firmar ningún otro. Lo expuesto nos sitúa en que la salida de la arrendataria de la vivienda arrendada se hace, bien conculcando su derecho a la prórroga legal - a la que faltaban algo más de dos años -, bien por la efectiva ocupación de la arrendadora por necesidad del inmueble. Y la Sala entiende que la única manera de no considerar que la resolución del contrato fue ilegal es demostrando la arrendadora su efectiva ocupación del inmueble en los términos del repetido artículo 9º de la LAU: 'Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor'. Entiende la demandada, ahora apelante, que se acredita la efectiva ocupación de la vivienda por la arrendadora en el plazo de tres meses por la documental aportada, así como las testificales realizadas en el acto de la vista; y que en todo caso sería a la actora a quien correspondería la carga de la prueba, debiendo acreditar la no ocupación en el plazo legalmente establecido. Y se sustenta dicha afirmación en determinados suministros en la vivienda y en temporadas que la demandada no estaba en Marbella pero por causa de fuerza mayor, teniendo que atender la enfermedad que padecía su madre y que la obligaba a continuos viajes a Vitoria. No obstante, el juzgador y también este Tribunal entienden que de la prueba practicada, fundamentalmente la documental referida, no resulta suficientemente acreditado que la demandada ocupase la vivienda en los tres meses posteriores a la resolución del contrato; y que debe tenerse en cuenta que no cabe la denominada 'probatio diabólica', es decir, obligar a la demandada a probar que no se produjo la ocupación, cuando las reglas de la lógica y el artículo 217 de la LEC obligan a la demandada a acreditar el hecho positivo de que intenten valerse en su defensa. Así este precepto indica en lo que ahora interesa que: 'cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones... del demandado..., según (le) corresponda... la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones'. Añade la norma que: 'incumbe al demandado... la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior'. En consecuencia, no probada la ocupación efectiva por la arrendadora demandada de la vivienda en cuestión dentro del plazo tres meses a contar de la extinción del contrato, o por sus familiares directos, es evidente que debió reponer a la arrendataria en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción y con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o debe indemnizarle - a elección del arrendataria - con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco. La demandante elige en la demanda precisamente la indemnización y la cifra en 15.000 euros. La apelante considera que no se motiva suficientemente 'el por qué de la condena al pago de un importe de 15.000 euros, cuando debería ser de aplicación el artículo 1101 del Código Civil, debiéndose establecer, en su caso, la indemnización con unos criterios de equidad, y no arbitrarios'. Pero lo cierto es que, estableciendo el artículo 9º de la LAU que consistirá en 'una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco', no es arbitrario, sino ajustado a la Ley fijar en esa cantidad la indemnización, ya que la renta que se venía pagando al tiempo de la resolución era de 600 euros al mes, y los meses que faltaban para completar los cinco años desde el inicio del arriendo, en marzo de 2012, suman veinticinco - de febrero a diciembre de 2015, los doce de 2016, y enero y febrero de 2017 -, por lo que la suma de tales mensualidades es la cantidad solicitada por la demandante y concedida por el Juez, ciertamente sin mayor explicación que 'al ser ésta la cuantía a la que asciende la renta pactada desde el momento de resolución del arrendamiento hasta los cinco años a contar desde que se inició el vínculo entre las partes'. La confirmación de la sentencia condenatoria en cuanto estima íntegramente la demanda lleva, igualmente a confirmar lo que la sentencia dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia, pues el artículo 394.1 de la LEC las impone - conforme al criterio objetivo del vencimiento - en los procesos declarativos, '...a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho', lo que no ocurre en el supuesto ahora examinado ni a juicio del juzgador ni en opinión de este Tribunal de apelación.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Leocadia contra la sentencia dictada en fecha veinticinco de abril de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de Marbella en sus autos civiles 227/2016, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.