Sentencia Civil Nº 610/2006, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 255/2006 de 25 de Octubre de 2006

Encabezamiento

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Rollo nº 000255/2006

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 610

SECCIÓN SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a veinticinco de octubre de dos mil seis.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000557/2003 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 20 DE VALENCIA entre partes; de una como demandado - apelante/s INMOBILIARIA WAKSMAN SA, DESARROLLO URBANO METROPOLITANO SA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS SL representados por el/la Procurador/a D/Dª ELENA GIL BAYO, PILAR PALOP FOLGADO respectivamente, y de otra como demandante, - apelado/s ESEG SL dirigido por el/la letrado/a D/Dª. LUIS JOSE MORON MELIDA y representado por el/la Procurador/a D/Dª DESAMPARADOS BARBER PARIS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 20 DE VALENCIA , con fecha 2-9-05 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la procuradora Dª Amparo Barber París en nombre y representación de la mercantil Eseg SL contra Inmobiliaria Waksman SA, Desarrollo Urbano Metropolitano SA y Construcciones Angel Pallas SL sobre negación de la condición de estas dos últimas de terceros amparados por la protección pública registral en la adquisición de la finca 54537 del Registro de la Propiedad nº 6 de Valencia a la entidad Inmobiliaria Waksman SA respecto de la opción de compra concedida por esta a Eseg SL en contrato de l de abril de 1996, debo declarar y declaro que Desarrollo Urbano Metropolitano SA y Construcciones Angel Pallas SL tenían conocimiento, con anterioridad a la adquisición de la finca registral 54537, de la existencia de un derecho de opción sobre parte de dicha finca registral concedido por su transmitente Inmobiliaria Waksman SA a Eseg SL sobre cuya validez y eficacia estaban contendiendo estas dos sociedades y , en consecuencia, carecen de la condición de terceros civiles y no quedan amparadas por la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria quedando afectada la transmisión de la expresada finca registral por la resolución que ponga fin al contencioso entre Inmobiliaria Waksman SA y Eseg SL en los terminos que resulten de dicha resolución, y en consecuencia, condeno a las entidades codemandadas a estar y pasar por la citada declaración. Se condena a la parte demandada a las costas causadas, debiendo responder cada una de la entidades codemandadas de un tercio de las costas.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 27 de septiembre de 2006 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Los recursos de apelación, interpuestos por las representaciones procesales de INMOBILIARIA WAKSMAN S.A., en adelante I.W. y DESARROLLO URBANO METROPLITANO S.A. y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L., en adelante DUMESA, contra la sentencia de instancia, la impugnan al considerarla no ajustada a derecho por las razones que se expondrán, por lo que interesan su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que desestime la demanda y les absuelva de la pretensión contra ellos ejercitada. INMOBILIARIA WAKSMAN S.A. reproduce también la cuestión prejudicial civil que planteó en su contestación a la demanda que será enjuiciada con los motivos de su recurso que afectan al fondo, mientras que DUMESA interpone, además, recurso de apelación contra el auto de 29 de octubre de 2004 que desestimó el recurso de reposición contra el auto de 8 de marzo de 2004 que desestimaba la declinatoria de jurisdicción que planteó en su escrito de 30 de septiembre de 2003.

Antes de analizar los distintos motivos de apelación, haremos una breve y concisa referencia a los hechos, resultando los siguientes: a) En fecha 1 de abril de 1996 I. W. concedió a ESEG S.L. un derecho de opción de compra sobre el 93,5% de un solar de 1024 m2, sito en Valencia, Avenida Blasco Ibáñez nº 137 que debía segregarse de la finca registral 54.537 para formar finca independiente; b) Ese solar formaba parte, en unión de las fincas registrales 64577, 73826 y 71099, de la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del PGOU de Valencia; c) Existe un contencioso entre I.W. y ESEG S.L en relación a la efectividad del derecho de opción, procedimiento de mayor cuantía, nº 519/97, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Valencia, en el que recayó auto de 5 de febrero de 1997 que estimó la excepción de sometimiento previo a arbitraje, confirmado por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia por auto de 8 de julio de 1998 y que actualmente pende ante la Sala Primera del TS al interponer ESEG S.L. recurso de casación; d) Por actas de requerimiento y notificación de 3 y 19 de diciembre de 2001, autorizadas por el Notario de Valencia D. Francisco Sapena Davó, la mercantil ESEG S.L., conocedora de que habían comprado recientemente dos fincas encuadradas en la Unidad de actuación X, notificó a las demandadas DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS, que sobre la finca 54.337, que también formaba parte de dicha Unidad, existía un procedimiento judicial en curso pendiente de Casación en el que la requirente era demandante y versaba sobre una opción de compra que le fue concedida por I. W., procedimiento judicial que consta reflejado en la actualidad en los asientos del Registro relativos a dicha finca; en fechas de 4 y 26 de diciembre de 2001 consta documentada la recepción de las cartas intervenidas; e) Como se desprende de la certificación registral de la finca 74386 que procede de la agrupación de las fincas 71099, 64577 y 73826, las demandadas DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS compraron a INMOBILIARIA WAKSMAN S.A. y PROLEVAN S.L. el pleno dominio de la citada finca, escritura autorizada por el Notario de Paiporta D. Javier Pablo Monforte Albalat en fecha 15 de noviembre de 2001, rectificada por otra, autorizada por el mismo Notario en fecha 25 de enero de 2002, y ratificada por escritura de 1 de febrero de 2002, autorizada por el Notario de Zaragoza D. Pedro Galligo Pérez, inscribiéndose en fecha 5 de febrero de 2002; de la escritura de reparcelación autorizada por el Notario de D. Alfonso Mulet Signes en fecha 1 de diciembre de 2003 y otorgada por las mercantiles DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS, agentes urbanizadores en la Unidad de Ejecución X del Plan Parcial 12 por cesión efectuada por I. W. en escritura autorizada por el Notario de Paiporta, D. Javier Pablo Monforte Albalat, en fecha 15 de noviembre de 2001, aprobada por el Ayuntamiento de Valencia en sesión de 27 de marzo de 2002, la finca registral 74386 aportada al proyecto supone el 77,15 % del total del aprovechamiento de la Unidad, mientras que la finca 54.537 propiedad de I. W. es parte que se segrega, con un superficie de de 2.542,91 m2 , de una superficie de 5.512,71 m2 y supone el 22,85 % del total de aprovechamiento de la Unidad; a esta última afecta el derecho de opción que constituye el objeto del juicio de mayor cuantía al que antes nos hemos referido; f) En fecha de 2 de agosto de 2002 por el Notario de Paiporta, D. Javier Pablo Monforte Albalat, se autorizó la escritura de compraventa de la finca registral 54.537 de la que I. W. era propietaria a favor de DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L. quienes compraron por mitades indivisas, interviniendo en su otorgamiento D. Benedicto como mandatario verbal, quien ninguna representación ostentaba de las compradoras como reconoció en juicio, no siendo ratificada por la compradora; también, por escritura de 9 de agosto de 2002 se rectificó la anterior, interviniendo los mismos otorgantes, y se dio nueva redacción a las cláusulas tercera y cuarta para adecuar la descripción de la finca a la que constaba ya en el proyecto de reparcelación sometido a la aprobación del Excmo. Ayuntamiento de Valencia; g) Por último, dentro de este apartado, referiremos la secuencia de hechos con trascendencia registral que afectan a la anotación preventiva de la demanda instada por ESEG S.L. contra INMOBILIARIA WAKSMAN S.A.. en el juicio de mayor cuantía nº 519/97 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia y que constituye el fundamento de la oposición de I.W: 1.- El Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Valencia acordó la anotación preventiva de demanda sobre la finca registral 54.537 , y se llevó a efecto, cancelándose por caducidad en fecha 2 de enero de 2001; b) Interpuesto por la demandante ESEG S.L. recurso de casación contra el auto de 8 de julio de 1998 dictado por la A.P. de Valencia, Sección Séptima, se presentó ante el Registro una certificación expedida por la Sala Primera del TS acreditativa de la existencia del mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Valencia, y se obtuvo un asiento en el Diario al tomarse como un nuevo mandamiento del TS que ordenaba la anotación preventiva de demanda; el Sr. Registrador rectificó inicialmente el asiento de presentación y denegó la anotación de la certificación al calificar el documento presentado como una mera certificación de un mandamiento ya cumplimentado y no como un nuevo mandamiento; c) ESEG S.L., cuyo letrado hizo la presentación de la certificación, interpuso los recursos contra la calificación negativa del Registrador; primero ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia, desestimado por auto de 2 de enero de 2002 , segundo ante la Dirección General de Registros y del Notariado, desestimado por Resolución de 18 de julio de 2002, confirmando ambas la calificación negativa del Registrador, por lo que se puede concluir que caducada la anotación preventiva no resulta posible solicitar un segundo mandamiento que ordene practicar una segunda anotación preventiva; d) ESEG S.L. promovió demanda en juicio verbal, nº 822/02, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 12 de Valencia para que acordara de nuevo la anotación preventiva de demanda, siendo desestimada por auto de 1 de octubre de 2002, confirmado por otro de 30 de octubre de 2002 ; e) A destacar que la mercantil ESEG S.L. promovió dos nuevas iniciativas ante la Sala Primera del TS en su afán de buscar la constancia registral de su derecho de opción; la primera, mediante solicitud de un mandamiento de anotación de demanda respecto a la finca registral 71.099, que no produjo efectos registrales al aportarse la finca a PROLEVAN S.L. en contravalor a la suscripción de participaciones en aumento de capital efectuado por esta; la segunda, en fecha 19 de febrero de 2002 solicitó la adopción de una medida cautelar consistente en la prohibición de disponer de la finca registral 54.537, inscrita en el Registro de la Propiedad número 6 de Valencia, desestimada por auto de 10 de abril de 2002; f) El asiento de presentación nº 1551 , al folio 134 del Tomo 38 del Diario de Operaciones, que tuvo su causa en la presentación de la certificación del mandamiento de anotación preventiva de demanda que, tras su rectificación, mereció la calificación negativa del Registrador, y cuya vigencia se suspendió por efecto del recurso gubernativo interpuesto de conformidad con los artículos 66 de la LH y 436 del RH, no fue cancelado específicamente pero si las notas marginales de suspensión al tener entrada en el Registro la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado que confirmaba la calificación negativa del registrador, todo ello de conformidad con el articulo 126 del RH y con efecto de 1 de agosto de 2002 .

SEGUNDO.- La representación procesal de DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L., parte demandada, reproduce la petición de que se declare la falta de jurisdicción, tanto por estar sometida a arbitraje la cuestión debatida como, por defecto, corresponder al orden jurisdiccional contencioso-administrativo el conocimiento del derecho ejercitado al estar la parcela en cuestión incorporada a una Unidad de Actuación X del PERI 12 del PGOU de Valencia. Analizaremos ambas cuestiones, aunque destacamos que son contradictorias entre si, pues si la causa de la falta de jurisdicción es el sometimiento de la cuestión a arbitraje, difícilmente puede sostenerse que la jurisdicción corresponda al orden contencioso administrativo al afectar a las demandadas, DUMESA Y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS, en su calidad de agentes urbanizadores y estar incorporada la finca registral 54.537 al Plan de Reparcelación Forzosa de la citada Unidad X, aprobado por acuerdo de la Comisión de Gobierno del Excmo. Ayuntamiento de Valencia en sesión celebrada el 16 de mayo de 2003.

Con independencia de que la demanda se dirige contra INMOBILIARIA WAKSMAN S.A., por un lado, y DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L., por otro, en sus posiciones respectivas de vendedora y compradoras de la finca registral nº 54.537 al efecto de que se declare, en síntesis, que tenían conocimiento de su derecho de opción de compra y de la existencia de un procedimiento de mayor cuantía, aún no resuelto por el TS, por lo que carecen de la condición de tercero civil y no quedan amparadas por la protección del articulo 34 de la LH quedando afectada la transmisión de la expresada finca registral por la resolución que ponga fin al contencioso entre I.W y ESEG S.L. en los términos que resulten de la citada resolución, su conocimiento corresponde al orden jurisdiccional civil por las siguientes consideraciones: a) El articulo 36 de la LEC remite en orden a la extensión y limites de la jurisdicción de los tribunales civiles españoles a lo dispuesto en la LOPJ; esta, en su articulo 22-1º atribuye al orden civil la competencia en materia de derechos reales. A su vez, el articulo 248 en relación con el 251 de la LEC determina el procedimiento a seguir en función de su cuantía, especificando en el epígrafe 3º-2 que la anterior regla de cálculo será también aplicable a las demandas que afecten a la validez, nulidad o eficacia del titulo de dominio. En el presente caso la acción ejercitada pretende la declaración de que no concurre en los demandados la condición de tercero hipotecario al no concurrir buena fe en su adquisición, efecto previsto en el articulo 34 de la LH , y quedando los asientos registrales bajo la salvaguarda de los Tribunales, artículos 1 y 38 de la LH , corresponde al orden jurisdiccional civil su conocimiento. En nada influye el hecho de que la parcela esté incorporada a la Unidad de Actuación X del PERI 12 del PGOU de Valencia, ni que DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALALS S.L. sean agentes urbanizadores y por ello sus actos sean de naturaleza pública y sometidos a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas por cuanto la cuestión sometida afecta al titulo originario de adquisición del dominio de la finca registral 54. 537 y no a los actos que en su condición de agente urbanizador haya podido realizar en ejecución del Plan; b) El hecho de que la Resolución de la Comisión de Gobierno de 22 de mayo de 2003 apruebe el proyecto de Reparcelación Forzosa sobre la Unidad de Ejecución X del antiguo PERI 12 y desestime la alegación presentada por ESEG S.L. de que se paralizara el expediente administrativo hasta que se resuelva el procedimiento judicial que afecta a la finca 54.537 no implica necesariamente que deba seguirse la vía contenciosa-administrativa por el hecho de informar sobre los recursos pertinentes contra esa resolución, pues la razón que justifica dicha desestimación no es otra que el no constar que ESEG S.L. ostente algún derecho con trascendencia real y registral sobre la finca, como se desprende de la cita del articulo 10.3 del Real Decreto 1093/1997 del Reglamento para la ejecución hipotecaria, que establece que: "Se considerará que existe titularidad controvertida cuando conste anotación preventiva de demanda de propiedad. En ese caso la inscripción de la finca de resultado se practicará a favor del titular registral de la finca de origen, pero trasladando igualmente la anotación preventiva que sobre la misma conste practicada." Por tanto, en nada afecta al derecho que se ejercita el hecho de que fuera valorado inicialmente por el Ayuntamiento de Valencia ni que la desestimación de la pretensión de paralizar el procedimiento de reparcelación forzosa tenga incidencia en la competencia de los órganos de la jurisdicción civil ni que la jurisdicción contenciosa pueda resolver las cuestiones prejudiciales atribuidas a otro orden al no ser meramente incidentales sino constitutivas del derecho de propiedad sobre una finca aportada al proyecto forzoso de reparcelación. Procede desestimar la falta de jurisdicción del orden civil.

En cuanto a la falta de jurisdicción por estar sometida la cuestión principal, validez del contrato de opción de compra, a arbitraje, como se desprende del auto de 5 de noviembre de 1997 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Valencia recaído en el juicio de mayor cuantía nº 521/96, confirmado por auto de la Sección Séptima de la A.P. de Valencia de 8 de julio de 1998 y que pende ante la Sala Primera del TS, nos encontramos con que se trata de una resolución que no es firme, pero, además, su eficacia será relativa, solo afectará a quienes intervinieron en el contrato de 1 de abril de 1996, y no se extenderá a otras cuestiones que excedan de las expresamente indicadas en la cláusula decimoséptima, por lo que los efectos que pueda derivar, en su caso, frente a terceros no pueden quedar comprendidos dentro de ese cláusula. Por lo tanto, no se aprecia conexión entre la acción ejercitada en el procedimiento de mayor cuantía y la de este procedimiento pues este tribunal, en relación al primero y con independencia de la resolución que dicte el TS, solo acepta como hechos relevantes la formalización del contrato de opción de compra y el ejercicio de la opción en plazo, cuestiones sobre las que la juzgadora de instancia se ha extendido en su resolución y nos mostramos de acuerdo, de ahí que si para la debida conservación del derecho de opción se insta una acción declarativa frente a quienes con conocimiento de aquel derecho compran la finca amparándose en el principio de publicidad registral, cuestión esta que se analizará a continuación, no puede someterse a arbitraje en conexión con las cuestiones derivadas del cumplimiento del contrato por parte de ESEG S.L. e INMOBILIARIA WAKSMAN S.A.. Procede desestimar la falta de jurisdicción de los órganos civiles por sometimiento a arbitraje.

TERCERO.- A continuación entramos en el enjuiciamiento de los distintos motivos de apelación afectantes al fondo que se analizarán siguiendo el orden de exposición en los recursos; en primer lugar, la prejudicialidad civil, la inexistencia del derecho de opción y los actos en fraude de ley ejecutados por ESEG, cuyo efecto es la desestimación de la demanda que solicita INMOBILIARIA WAKSMAN; en segundo lugar, la falta de prueba sobre la compra de la parcela 54.537, la negación de efectos regístrales de quien no tiene derecho alguno y, por último, la inexistencia de información registral que afecte al titular del derecho de dominio inscrito a los efectos del articulo 34 de la LH .

La cuestión de la prejudicialidad civil que plantea la representación procesal de I.W. está fundada en el hecho de que la mercantil ESEG S.L. no está legitimada para el ejercicio de una acción declarativa cuyo presupuesto necesario es que su derecho de opción sea válido y eficaz. No hay duda, y así resulta acreditado en la instancia, que el procedimiento de mayor cuantía nº 519/97 instado por ESEG S.L. contra I.W. se encuentra aún pendiente de resolución, pero ello no es óbice para entender que esa mercantil pueda ejercitar las acciones en defensa de su derecho. La acción que se ejercita es que se declare que las demandadas, DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L., no ostentan la condición de tercero hipotecario protegidos por el Registro al conocer en el momento de la adquisición de la finca registral 54.537 que la demandante, ESEG S.L., tiene un derecho de opción de compra sobre parte de ella y que se encuentra pendiente de resolución por los tribunales. Impedir el ejercicio de las acciones en defensa de su derecho, so pretexto de que caducó la anotación preventiva de demanda acordada en el juicio de mayor cuantía, no es justo, por cuanto la efectividad del derecho litigioso, caso de ser reconocido, quedaría anulado si no se entrara en el enjuiciamiento de la acción. Además, no es admisible que en esta instancia se analice si existe o no el derecho de opción, si se entiende que quedó resuelto o si el pago del precio es un elemento esencial del derecho, pues constituye el objeto del procedimiento que aún pende ante la Sala Primera del Tribunal Supremo. La única cuestión que se plantea este tribunal es si ESEG S.L. esta legitimada para el ejercicio de esta acción declarativa en defensa de su derecho de opción, con independencia de su naturaleza litigiosa, y llegamos a la conclusión de que si lo esta desde que ejerció la opción, pues de lo contrario su derecho, pese a ser reconocido, sería ineficaz.

Llegados a este punto debemos realizar una serie de consideraciones en relación a las distintas alegaciones de las demandadas que, en síntesis, se oponen al derecho de la demandante para negar la protección que dispensa el articulo 34 de la LH , y para ello se refieren a la falta de legitimación de la demandante, inexistencia del derecho que constituye el fundamento de la acción, inexistencia de información registral que posibilite el negar la protección del Registro al tercer adquierente, inexistencia de compra de la finca registral litigiosa y, por último, ineficacia de la escritura publica de compraventa autorizada por el Notario de Paiporta en fecha 2 de agosto de 2002, no ratificada por las demandadas. Esas cuestiones serán analizadas a continuación, aunque debemos señalar como criterio rector de esta resolución que aplicamos la jurisprudencia del TS que niega la condición de tercero hipotecario no solo cuando de la información registral aparece algún vicio invalidante de la transmisión, sino también cuando se conoce la realidad jurídica externa al mundo tabular; la sentencia del TS de 7 de diciembre de 2004 establece:

"Sin embargo, el insuficiente reflejo en la Sentencia recurrida del proceso lógico que llevó al Tribunal de apelación a afirmar demostrado el conocimiento por los demandados (propiamente, por la aquí recurrente) de la realidad jurídica externa al mundo tabular, impone, por un lado y para no producir indefensión, dar respuesta al recurso por el cauce en él indicado (el de la presunción), al fin de determinar si existe el necesario enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, entre el hecho demostrado y el deducido, y, por otro lado, integrar el "factum" por lo que resulte del examen directo de las actuaciones, claro está, sin alterar la conclusión probatoria alcanzada por el Tribunal de apelación, como admite la jurisprudencia (Sentencias de 9 de marzo, 3 de abril, 19 de abril, 10 de junio y 1 de diciembre de 1995 , entre otras muchas).

También es necesario recordar que la buena fe a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (presumida iuris tantum, de modo que la carga de destruir la presunción recae sobre quien la niega: Sentencias de 6 de diciembre de 1972, 31 de enero de 1975, 20 de junio de 1975, 27 de octubre de 1976, 16 de marzo de 1981, 10 de febrero de 1983, 6 de febrero de 1984, 16 de septiembre de 1985 ) es la misma, en su formulación negativa, que la exigida al poseedor en los artículos 433 (ignorar que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida) y, en su formulación positiva, 1950 del Código Civil (creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio).

Es constante la jurisprudencia en este mismo sentido (Sentencias de 5 de enero de 1977 y 14 de julio de 1988 ).

En definitiva, la buena fe a que se refiere el artículo 34 consiste en un estado psicológico (Sentencias de 16 de marzo de 1981, 10 de febrero de 1983, 6 de febrero de 1984 ) determinado por el desconocimiento o equivocado conocimiento de la realidad. Mas concretamente, en un error del adquirente acerca de la titularidad y disponibilidad del derecho por parte del causante.

Ese estado, sin embargo, no se define de una manera absolutamente pura por consideraciones psicológicas, sino que recibe influencias objetivas, al ponerse aquellas en relación con el comportamiento que era exigible según un modelo socialmente admitido y, en definitiva, con la diligencia con la que ha de actuar el sujeto ignorante o equivocado para merecer amparo del ordenamiento ante lo que constituye una inexactitud de los asientos del Registro o, si se quiere, para que sus intereses prevalezcan, en el conflicto, sobre los del verdadero dueño.

Así lo exige el artículo 36 de la misma Ley , cuando regula la usucapión contra tabulas, al equiparar al conocimiento la existencia de "medios racionales y motivos suficientes para conocer" y al desconocimiento el no haber "podido conocer".

También lo exige la jurisprudencia cuando delimita la figura del tercero que contempla el artículo 32 de la Ley Hipotecaria , en los casos de existencia de gravámenes no inscritos pero físicamente susceptibles de ser conocidos por el adquirente (Sentencias de 30 de diciembre de 1975, 29 de mayo de 1979, 27 de junio de 1980 y 21 de octubre de 1980 ).

Igualmente lo hace la jurisprudencia al interpretar el propio artículo 34 (Sentencias de 5 de julio de 1985 y 14 de julio de 1988 ). En la Sentencia de 14 de julio de 1988 declaró esta Sala que un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe.

Finalmente, lo exige el propio régimen del error, que no ha de ser inexcusable (evitable con una conducta razonablemente diligente), para que quien lo padece merezca algún tipo de protección, conforme a la regla quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire (Digesto 50.17.203).

En conclusión, no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido."

De la prueba practicada en la instancia, especialmente del interrogatorio del legal representante de I.W. y del informe en fase de conclusiones de su letrado, llegamos a la firme convicción de que las mercantiles DUMESA S.A. y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L. compraron en fecha 15 de noviembre de 2001 la finca registral 54.537, objeto del procedimiento de mayor cuantía nº 54.537, documentada en contrato privado, aunque desde noviembre de 1996 ejercían como dueñas, y que efectivamente esas demandadas tenían pleno y perfecto conocimiento de que la mercantil ESEG S.L. ostentaba un derecho de opción sobre el 93,5 % de un solar de 1024 m2 a segregar de la misma, siendo esa la razón por la que ESEG les notificó por conducto notarial en fecha 3 y 19 de diciembre de 2001 la existencia de su derecho. Frente a esa realidad, a la que posteriormente nos referiremos, IW opone que todos los actos con influencia registral llevados a efecto por ESEG son fraudulentos al pretender su constancia registral cuando en realidad su derecho había caducado, prolongando por medios fraudulentos que sobre la finca pesara una anotación de su derecho de opción; por el contrario, DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS, además de oponer la inexistencia de información registral que afecte a su derecho, niega la compraventa y se sitúa al margen del conflicto entre ESEG e I.W. introduciendo planteamientos que son totalmente contradictorio pues si, en realidad, no compró la finca 54.537 no tiene necesidad de alegar la ineficacia de la información registral desde que se canceló por caducidad la anotación preventiva de demanda, y solo cobra sentido que impugne la eficacia de la escritura de compraventa autorizada en fecha 2 de agosto de 2002 por falta de ratificación, aunque introduciremos algunos matices.

Declaramos probada la compraventa de la parcela 54.537 porque así lo reconoció el Sr. Criado García, legal representante de I.W, cuando fue interrogado y se sorprendió de que no se hubiera aportado el documento privado que se firmó en fecha 15 de noviembre de 2001, al mismo tiempo que se otorgaba la escritura publica de compraventa sobre la finca regístral 74.386 y se cedía por IW a DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L. la condición de agente urbanizador; también, destacamos que el letrado de IW reconoció en su informe ese hecho y que desde noviembre de 1996 ejercían DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L. como dueños del PERI y ello constituye un reconocimiento por la parte a quien le puede perjudicar. Por tanto, este tribunal no comprende como es posible que las demandadas puedan mantener posiciones tan contradictorias sobre un mismo hecho y que no haya aportado al procedimiento ese contrato no sirviendo como excusa que se considerara que no era el objeto del procedimiento; sin embargo, a lo largo de todo el procedimiento IW, por un lado, y DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L. han mantenido una posición contraria a la existencia de la compraventa y solo cuando el Sr. Criado García, legal representante de IW lo reconoció, no tuvo mas remedio el letrado de IW que admitirlo en fase de conclusiones. Esa circunstancia es reveladora de que las demandadas ocultan un contrato que afecta directamente al derecho de la demandante y refuerza aun más la necesidad de la protección que solicita la demandante, máxime cuando el Sr. Criado García también reconoció que cuando se suscribió el contrato de compraventa sobre la finca litigiosa, 54.537, se entregó a la compradora toda la documentación relativa al procedimiento que se seguía con ESEG S.L. y que pende ante el Tribunal Supremo y que el letrado que actualmente defiende los derechos de las codemandadas, DUMESA y CONSTRUCICONES ANGEL PALLAS S.L. era conocedor de ese procedimiento al haber sido el letrado de INMOBILIARIA WAKSMAN y así se constata por el tribunal cuando se comprueba que en relación a determinados actos con incidencia registral fue presentador de escritos en nombre de I.W, en tal sentido nos remitimos al folio 49 de las actuaciones.

La doctrina sobre la buena fe, contenida en la sentencia del TS antes citada, se proyecta claramente sobre los hechos de este procedimiento, pues la buena fe a que se refiere el artículo 34 consiste en un estado psicológico (Sentencias de 16 de marzo de 1981, 10 de febrero de 1983, 6 de febrero de 1984 ) determinado por el desconocimiento o equivocado conocimiento de la realidad. En el caso que se enjuicia no es admisible reconocer que las demandadas desconocían o tenían un conocimiento equivocado de la realidad, pues la prueba revela justo lo contrario. En efecto, el interrogatorio del Sr. Criado García, legal representante de IW, quien hizo gala de una enorme capacidad para desacreditar a los letrados intervinientes y representante legal de la demandante y codemandadas, demuestra el interés de las demandadas en mantener oculto el contrato de compraventa sobre la finca 54.537 y que toda su estrategia procesal radica en negar eficacia registral a los distintos actos de la demandante a los que califica como fraudulentos. Sin embargo, de la documental aportada se desprende que la mercantil ESEG S.L., desde que notificó el ejercicio del derecho de opción por medio del acta autorizada por el Notario de Valencia, D. Joaquín Borrell García en fecha 26 de junio de 1996 ha mantenido una actividad legal en defensa de su derecho sometido a litigio intentando dar publicidad al mismo, y ello no puede ser calificado como fraudulento por el mero hecho de que la dirección letrada de ESEG considerara que si era posible promover una nueva anotación preventiva de demanda cuando la inicial había caducado, por lo que el uso de los recursos establecidos en la ley no determina por si la fraudulencia de los actos.; también, se puso de manifiesto en ese interrogatorio la actitud hostil hacia las codemandadas y su letrado, a quienes recriminó el incumplimiento de compromisos adquiridos como el otorgamiento de la escritura publica de compraventa sobre la finca registral 54.537 una vez se resolvieran los recursos sobre la calificación negativa del Registro que, a su vez, constituye un motivo especifico de apelación por parte de las codemandadas DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L., aunque destacamos que existe un gran paralelismo entre las formas de elevar a publico las compraventas de las fincas que se agruparon en la 74386, autorizada por el Notario de Paiporta D. Javier Pablo Monforte Albalat en fecha 15 de noviembre de 2001, rectificada por otra, autorizada por el mismo Notario en fecha 25 de enero de 2002, y ratificada por escritura de 1 de febrero de 2002, autorizada por el Notario de Zaragoza D. Pedro Galligo Pérez, y la forma con la que se pretendía formalizar la compra de la finca 54.437 una vez desapareció en el Registro todo vestigio sobre la constancia registral de la certificación del mandamiento de anotación preventiva de demanda que se había cancelado. El hecho de que esa escritura no se ratificara demuestra que entre las codemandadas existe un conflicto sobre el cumplimiento de los contratos de compraventa sobre las fincas incorporadas al PERI y que a los efectos de este procedimiento solo demuestra el interés de las codemandadas en mantener ocultas sus relaciones contractuales. En definitiva, las complejas relaciones entre las codemandadas permite declarar que conocían al tiempo de la compra el derecho de opción cuya efectividad ESEG reclamaba ante los tribunales y ello constituye la causa de que no se les dispense la protección que brinda el artículo 34 de la LH .

Por último, nos referiremos a la impugnación que mantiene DUMESA y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.L. de la declaración judicial de que la compraventa de la finca 54.537 se otorgó en la escritura de compraventa de 2 de agosto de 2002, en la que intervino como mandatario verbal de las compradoras D. Benedicto , quien ninguna representación ostentaba. En efecto, la citada escritura no fue ratificada por las demandadas y no tiene eficacia alguna por ser nula de pleno derecho, Como antes se ha señalado se siguió la misma mecánica que el otorgamiento de la escritura de 15 de noviembre de 2001 sobre la finca 74386 y de nuevo nos encontramos con que no se ha aportado esa escritura por lo que la afirmación es fruto de una interpretación deductiva de las certificaciones registrales, poniendo de manifiesto la ruptura de la armonía que presidía hasta entonces las relaciones entre las codemandas, pero si demuestra que el objetivo común era elevar a publico el contrato de compraventa sobre la 54.537 cuando desapareciera del Registro todo rastro del derecho de opción sobre esa finca. La prueba de la compraventa de la finca 54.537 se obtiene con otros medios y no necesariamente por la copia de la escritura de 2 de agosto de 2002 a la que no se otorga valor alguno.

Atendiendo a las consideraciones expuestas procede desestimar los recursos de apelación y confirmar la sentencia de instancia.

CUARTO.- * De conformidad con el artículo 398-1 de la L.E.C ., al desestimar los recursos, procede imponer las costas de ésta instancia a las apelantes.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación de los recursos de apelación, interpuestos por la Procuradora Dª. Elena Gil Bayo en representación de INMOBILIARIA WAKSMAN S.A. y por la Procuradora Dª. Maria Pilar Palop Folgado en representación de DESARROLLO URBANO METROPILITANO S.A. y CONSTRUCCIONES ANGEL PALLAS S.A. contra la sentencia de fecha 2 de septiembre de 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de Valencia , debemos confirmarla, imponiendo a las partes apelantes las costas causadas en esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veinticinco de Octubre de dos mil seis.