Sentencia Civil Nº 610/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 102/2007 de 13 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 102/2007 -A

JUICIO ORDINARIO.ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 334/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 6 1 0

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario. Arrendamientos de Bienes Inmuebles nº 334/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Barcelona, a instancia de FINCAS E INMUEBLES SAGRERA S.L., contra Dª. Lina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de noviembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la entidad FINCAS E INMUEBLES SAGRERA S.L. contra Dña. Lina , debo declarar extinguido el contrato de arrendamiento concertado sobre la vivienda sita en la calle DIRECCION000 número NUM000 bajos de Barcelona, por no haberse cumplido los requisitos para la subrogación conforme a lo previsto en la Disposición Transitoria 2ª apartado B de la Ley 29/1994 , falta de subrogación mortis causa, condenando a la demandada a estar y pasar por esta resolución, dejando libre la mencionada vivienda a disposición de la actora, con apercibimiento que en caso de no efectuarlo se procederá al lanzamiento, con expresa imposición de costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legales; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002; RJA 9758/2002 , entre las más recientes, y las que en élla se citan), que la legitimación "ad causam", en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada incluso de oficio.

Y es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2004; RJA 2334/2004 ) que la legitimación "ad causam" se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002; RJA 2027/1993, y 3513/2002 ).

En consecuencia, la legitimación "ad causam" no es una cuestión procesal de las que deban ser resueltas en la audiencia previa al juicio, del modo previsto en los artículos 416 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino que por el contrario se trata de cuestión referida al fondo, que debe ser resuelta en la sentencia, después de permitir a las partes la producción de la prueba pertinente sobre este extremo, con la necesaria contradicción.

En este caso, en el que opone la demandada, y ahora apelante Sra. Lina , arrendataria de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , bajos, la falta de legitimación activa de la demandante "Fincas e Inmuebles Sagrera, S.L.", para el ejercicio de la acción de extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda litigiosa, resulta de la prueba documental y la ausencia de prueba en contrario, que la demandante adquirió la propiedad de la casa de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 en escritura de compraventa 14 de julio de 2005 (doc 1 de la demanda), subrogándose de ese modo en la posición del arrendador, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 12 de abril de 2006, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, con arreglo a los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la demandante se encontraba plenamente legitimada activamente para el ejercicio de la acción de extinción del contrato de arrendamiento.

Cuestión distinta, y que no tiene ninguna relevancia en relación con el objeto del proceso, es que la transmisión a favor de la actora no fuera comunicada a la demandada a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, lo cual puede tener su importancia en relación con la determinación del "dies a quo" para el cómputo de los plazos de ejercicio de los derechos de adquisición preferente, pero no para lo que es objeto de este proceso, que es únicamente la extinción del contrato de arrendamiento, habiendo manifestado en cualquier caso el legal representante de la actora, y así resulta de la documental aportada, que no comunicaron la transmisión por hacerse la venta de todo el edificio y no sólo de la vivienda arrendada, siendo en este sentido doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1992, 25 de abril de 1994, y 8 de octubre de 1998; RJA 534/1992, 3223/1994, y 7853/1998, y de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de marzo de 2001; JUR 2001/208748 , entre las más recientes), que el retracto no resulta eficaz y de procedencia, por no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, cuando se trata de la venta de un edificio, en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica.

SEGUNDO.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 16,3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , aplicable en este caso de conformidad con la norma de la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero , del mismo texto legal, el arrendamiento se extingue si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, sin que sea preciso el requerimiento previo del arrendador del modo que estaba previsto en el artículo 58,4, párrafo segundo, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por remitirse la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero , a las normas sobre procedimiento del artículo 16 de la Ley 29/1994 .

En este caso, no ha sido probado por la demandada apelante que notificara el fallecimiento del primer subrogado, su cónyuge, Dña. Juan Miguel , ocurrido con fecha 13 de marzo de 1999, por no haber aportado ninguna prueba documental en este sentido, habiendo negado la pretendida comunicación telefónica el legal representante de la demandante, la testigo Sra. Juana , de "Fincas Forcadell", administradora de la propiedad, y el anterior propietario, hasta el año 2005, Sr. Ernesto , por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 12 de abril de 2006, el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , bajos, se encontraba extinguido.

TERCERO.- Opuesto por la demandada que la administradora de la propiedad tuvo conocimiento de la defunción del Sr. Juan Miguel , y que siguió cobrando la renta en una cuenta de la demandada Sra. Lina , convalidando la ocupación arrendaticia de la demandada, es lo cierto que, en relación con la pretendida aplicación de la doctrina de los actos propios, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de enero de 1990, 5 de marzo de 1991, 4 de junio de 1992, 12 de abril de 1993, y 30 de mayo de 1995 ) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados. E igualmente es doctrina reiterada en relación con la novación (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1989 y 3 de septiembre de 1992 ), que la novación nunca se presume, pues ha de constar expresamente y crearse una obligación nueva incompatible con la anterior, significando la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque también pueda deducirse de la incompatibilidad entre ambas obligaciones.

En el presente caso, no pudiendo alcanzarse la conclusión probatoria de la novación, confirmación, o acuerdo verbal de continuación del arrendamiento con la demandada Sra. Lina , a partir de la prueba practicada, por haberlo negado la administradora de la propiedad al declarar como testigo, tampoco a partir de la demás prueba practicada sería posible alcanzar la conclusión presuntiva del consentimiento de la actora al mencionado acuerdo, por carecer de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta mediante domiciliación en una cuenta de la demandada, por ser doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del ocupante, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que implique necesariamente la aceptación por el propietario de la subrogación del ocupante pagador en la posición del inquilino, dándose además la circunstancia en este caso de que los recibos de renta se siguieron emitiendo en todo momento a nombre del fallecido Sr. Juan Miguel , estando admitido en los artículos 1158 y concordantes del Código Civil que el pago pueda hacerse por un tercero , tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, sin que ello signifique aceptación de la subrogación de un tercero en los derechos del arrendatario.

En consecuencia, habiéndose producido la extinción del contrato de arrendamiento, procede en definitiva la estimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la demandada.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dña. Lina , se CONFIRMA la sentencia de 27 de noviembre de 2006 dictada en los autos nº 334/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.