Sentencia Civil Nº 610/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 121/2011 de 13 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 121/2011-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 276/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 610

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 276/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 8 de Cerdanyola del Vallès, a instancia de Eulogio y Zulima contra Eva María ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y actora por la vía de impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de julio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda presentada por Doña Zulima y Don Eulogio , representados ambos por la Procuradora Doña Mónica López Manso, contra Doña Eva María , representada por la Procuradora Doña Teresa Prat Ventura, debiendo en consecuencia DECLARAR RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA suscrito por las partes en fecha 1 de septiembre de 2008, y CONDENAR a Doña Eva María al pago de la cantidad de 9.559,27 € en concepto de principal, si bien deduciendo de tal cantidad lo que resulte por indebidos pagos de luz y agua correspondientes a julio y agosto de 2008, así como al pago de los intereses legales desde la interposición de la demanda, todo ello con imposición de costas procesales a dicha parte.

Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por Doña Eva María , representada por la Procuradora Doña Teresa Prat Ventura, contra Doña Zulima y Don Eulogio , representados ambos por la Procuradora Doña Mónica López Manso, debiendo en consecuencia absolver a los mismos de las pretensiones deducidas de contrario, todo ello con imposición de costas a la parte reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y actora por la vía de impugnación mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO. - Apela la demandada y actora reconvencional, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara como de temporada el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2008, de la vivienda en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , de Cerdanyola del Vallès, alegando la apelante que se trata de un arrendamiento de vivienda sometido al régimen de los arrendamientos de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Centrada así la primera cuestión discutida en la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986 , 10 de noviembre de 1986 , 7 de julio de 1987 , 3 de mayo de 1993 , 9 de abril y 21 de mayo de 1997 ), que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, aunque no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

Es también doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

En este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de septiembre de 2008, (doc 1 de la demanda), aparece claramente que la intención de las partes fue la de concertar un arrendamiento de temporada, por cuanto el arrendamiento se concertó para que la demandada, como profesora, pudiera ocupar la vivienda durante el curso académico 2008-2009; el arrendamiento se pacta por la temporada del curso académico 2008-2009, desde el 1 de septiembre de 2008 al 31 de julio de 2009; y se somete expresamente al régimen del Código Civil.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento no puede sino calificarse como de temporada, al que, por la fecha de su celebración, resulta aplicable el artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, según el cual, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada se someten al régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, de acuerdo con el artículo 4.3, se rigen por lo pactado, por el Título III de la Ley 29/1994 , y supletoriamente por lo establecido en el Código Civil.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO .- Apela, además la demandada, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago de las rentas de noviembre y diciembre de 2008, por importe conjunto de 2.200 €, al pago de la renta de medio mes de enero de 2009, por importe de 550 €, y de las rentas de febrero a julio de 2009, por importe de 6.600 €, en virtud del pacto 7 del contrato de arrendamiento, según el cual, en el caso de ser rescindido el contrato antes de la terminación de la duración pactada, la parte arrendadora tendría derecho a percibir las mensualidades pendientes hasta el final del período establecido en el contrato, alegando la apelante la resolución de mutuo acuerdo a partir de la entrega de las llaves el 19 de enero de 2009.

Centrada así la cuestión discutida en la apelación, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente se admite para los contratos intuitu personae , siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2008 (doc 1 de la demanda) se pactó una duración de once meses, del 1 de septiembre del 2008 al 31 de julio de 2009, pactándose que si la arrendataria rescindiera el contrato unilateral y anticipadamente estaría obligado a pagar al arrendador todas las mensualidades que faltaran hasta completar el período total de los once meses contratados.

Y, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, el arrendatario abandonó la vivienda arrendada 19 de enero de 2009.

Ahora bien, igualmente resulta de la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario:

1.- que la arrendataria, compró una cocina eléctrica, el 3 de noviembre de 2008 (doc 15 de la contestación), por el mal funcionamiento de la vitrocerámica instalada en la vivienda arrendada, y que, finalmente, por medio del fax de 17 de diciembre de 2008 (doc 5 de la demanda), comunicó a la parte arrendadora su intención de resolver el contrato debido a la anomalía en el funcionamiento de la vitrocerámica, tras reiterados avisos para que fuera reparada, anunciando a la arrendadora que desalojaría la vivienda el 17 de enero de 2009, entregando las llaves en la gestoría Gestió Comptable,S.L.

2.- que la arrendadora no contestó a la comunicación de la arrendataria, manifestando su oposición a la terminación anticipada del arriendo, y tampoco consta que adoptara ninguna medida para la reparación de la vitrocerámica, no habiendo constancia de su reparación hasta después del desalojo de la arrendataria, según resulta de la factura de la empresa Tubos, de 2 de abril de 2009, en la que aparece como una de sus partidas la de la sustitución de la vitrocerámica (doc 1 de la contestación a la reconvención).

3.- que la arrendataria entregó las llaves de la vivienda arrendada en la gestoría Gestió Comptable,S.L., que le entregó un recibo, de fecha 19 de enero de 2009 (doc 16 de la contestación), contra la entrega de las llaves, que le fueron admitidas a la arrendataria, actuando la gestoría por cuenta de los arrendadores.

4.- que la arrendadora cobró la renta de la mitad del mes de enero de 2009, devengada hasta el desalojo de la vivienda arrendada por la arrendataria el 19 de enero de 2009.

5.- que la arrendadora no sólo no ha pretendido la devolución de las llaves a la arrendataria, sino que ha hecho uso de ellas, y ha entrado en la vivienda arrendada, tomando las fotografías del estado de la vivienda que aporta con la demanda (docs 6 a 18 de la demanda), y

6.- que la arrendadora solicita en el punto 1 del suplico de la demanda, presentada el 25 de marzo de 2009, la resolución del contrato de arrendamiento, petición que es incompatible con la pretensión de cumplimiento, de acuerdo con los artículos 1124 y concordantes del Código Civil .

Por lo que, en el presente caso, la resolución por la arrendataria del contrato de arrendamiento encuentra causa justificada en la falta de reparación por el arrendador de la vitrocerámica, y en consecuencia por el incumplimiento de la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir al uso convenido, las cuales son a cargo del arrendador, según el artículo 21, al que se remite el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , siendo así que el Decreto 259/2003, de 21 de octubre, y en la actualidad el Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas, exige, en el Anexo I. apartado 3.15 c), y en el Anexo II, apartado 6.5 a), que la vivienda disponga de un equipo de cocina formado, como mínimo, por un aparato de cocción, eléctrico o de gas.

Igualmente es posible alcanzar la conclusión probatoria de que la terminación de la relación arrendaticia se produjo por el mutuo disenso de las partes, y no por la resolución unilateral e injustificada por la arrendataria, habiendo dado por resuelto la arrendadora el contrato de arrendamiento desde la aceptación, sin oposición, de la devolución de las llaves por la arrendataria, de modo que no es aplicable el pacto contractual sobre el pago de rentas hasta completar el período de duración pactado por la resolución unilateral y anticipada del contrato, invocado por la parte actora, procediendo la desestimación de la pretensión de condena al pago de las rentas de febrero a julio de 2009, por importe de 6.600 €.

Por el contrario, procede la condena al pago de las rentas de noviembre y diciembre de 2008, por importe conjunto de 2.200 €, y al pago de la renta de medio mes de enero de 2009, por importe de 550 €, en total 2.750 €, por ser doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas.

Además, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En consecuencia, procede la estimación parcial del motivo de la apelación de la parte demandante.

TERCERO .- En cuanto a los suministros, apela la arrendataria demandada la condena al pago del recibo de agua, por importe de 123'96 € (doc 18 de la demanda), y de las facturas de luz por importes de 66'93 € (doc 19 de la demanda), y 85'31 € (doc 20 de la demanda); y apelan, a su vez, los arrendadores el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acuerda la deducción de lo que resulte por indebidos pagos de luz y agua correspondientes a julio y agosto de 2008.

El recibo de agua, de 2 de marzo de 2009, por importe de 123'96 € (doc 18 de la demanda), aparece a nombre de los arrendadores demandantes, pero no se identifica con el consumo de agua de la vivienda arrendada, por no aportarse la correspondiente factura, por lo que no puede ponerse a cargo de la arrendataria.

Tampoco puede ponerse a cargo de la arrendataria la factura de luz por importe de 66'93 € (doc 19 de la demanda), por cuanto, según resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental, la misma fue pagada por la arrendataria (docs 18 y 20 de la contestación).

Por el contrario, la factura de luz por importe de 85'31 € (doc 20 de la demanda) corresponde al período de 24 de diciembre de 2008 al 26 de enero de 2009, en el que no consta que hubiera consumo de electricidad por alguien distinto de la demandada, no habiendo constancia del arrendamiento o la ocupación de la vivienda, por el arrendador o por terceros, desde la devolución de las llaves el 19 de enero de 2009, y hasta el 26 de enero de 2009.

En cuanto a los pagos de luz y agua correspondientes a julio y agosto de 2008 fueron hechos en su momento por la arrendataria, sin reserva ni objeción alguna, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965 , 21 de septiembre de 1987 , 2 de febrero de 1996 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 2588/1965 , 6186/1987 , 1081/1996 , 5842/1997 ) que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico.

En concreto, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1998;RJA 3269/1998 ), que va contra sus propios actos quien aún sin obligación de pagar, no obstante conviene libremente el pago y lo realiza, y que las reservas que haya hecho quien paga sobre la procedencia o improcedencia del pago son unilaterales y no vinculan a la otra parte.

En consecuencia, procede la estimación parcial del motivo de la apelación de la demandada, y la estimación parcial del motivo de la apelación de la demandante, y la condena de la demandada al pago de la cantidad de 85'31 € en concepto de suministros, sin que proceda deducción alguna por los pagos de los suministros anteriores al inicio de la relación arrendaticia.

CUARTO .- Apela, por último, la demandada y actora reconvencional, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la reconvención en ejercicio de la acción de restitución de la fianza, por importe de 2.200 €, entregada a los arrendadores, en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de septiembre de 2008, resuelto el 19 de enero de 2009, por haberse acogido en la sentencia impugnada la compensación opuesta por la demandada del importe de la fianza con el importe de los gastos de reparación de los desperfectos causados por la arrendataria en la vivienda arrendada, descritos en la factura de la empresa Tubos, de 2 de abril de 2009, por importe conjunto de 2.871 € (doc 1 de la contestación a la reconvención).

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Y esta doctrina sigue siendo aplicable después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado.

Entendiendo opuesta por la parte demandada en la reconvención, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora reconvencional, por razón de los gastos de reparación de la vivienda arrendada, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la parte actora, por vía de excepción, al no contener el petitum de la contestación sino la petición de desestimación de la reconvención a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar ipso iure , con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En el presente caso, no habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en la vivienda arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

En este caso, habiendo opuesto la parte demandada en la reconvención la existencia de daños en la vivienda arrendada, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ), lo que no ocurre en el presente supuesto.

En el presente caso, opone la demandada el pago de trabajos descritos en la factura de la empresa Tubos, de 2 de abril de 2009, por importe conjunto de 2.871 € (doc 1 de la contestación a la reconvención), que incluyen la pintura del piso duplex hasta 100 m2; la limpieza del sofa 3 plazas; cambiar la puerta de la lavadora; y sustituir la vitrocerámica Zanussi.

En cuanto a la puerta de la lavadora no se aporta ningún Acta notarial, grabación, o fotografía, acerca del estado de la misma al término del arriendo, no habiéndose propuesto ninguna otra prueba en relación con este elemento, siendo así que la demandada en la reconvención pudo fácilmente probar el daño mediante simples fotografías, adveradas, en su caso, mediante la testifical, no habiendo traído tampoco la arrendadora al autor de la factura de la empresa Tubos, para ratificar y dar explicación de su contenido.

En cuanto a la vitrocerámica, tampoco resulta de lo actuado ningún dato que permita apreciar que la necesidad de su sustitución sea imputable a la arrendataria, por un uso inadecuado de la vivienda, y no que traiga causa de la ausencia de las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir al uso convenido, las cuales son a cargo del arrendador, según el artículo 21, al que se remite el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Por el contrario, según lo expuesto, la anomalía en el funcionamiento de la vitrocerámica ha venido siendo denunciada por la arrendataria en el curso de la relación arrendaticia, y fue el motivo de la resolución del contrato en la comunicación de 17 de diciembre de 2008 (doc 5 de la demanda).

En cuanto a la pintura, únicamente es posible, a partir de lo actuado, imputar la pintura de las paredes, por las pintadas con rotuladores de colores, a la demandada, quien ha venido ocupando la vivienda junto con sus dos hijos, nacidos el 22 de marzo de 2007 (doc 1 de la contestación), pero no la pintura de los techos, o la pintura de toda la vivienda al término del arriendo, por cuanto según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la vivienda había estado ocupada anteriormente por unos estudiantes, y no se había pintado antes de arrendarla a la demandada, por lo que la partida de pintura no puede ponerse en su totalidad a cargo de la arrendataria, por un uso inadecuado de la vivienda, entendiéndose producido en parte el menoscabo habitual ocasionado por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada por la arrendataria y los anteriores arrendatarios, por lo que procede la reducción de su importe de 1.800 € a la mitad, quedando en 900 €.

Por lo tanto, procede rebajar la indemnización por los desperfectos en la vivienda arrendada imputables a la arrendataria a la cantidad de 900 € por la pintura, más 200 € por la limpieza del sofá, en total 1.100 €, más IVA al 16%, lo que arroja la cantidad de 1.276 €, que procede compensar con la fianza de 2.200 € a cargo de los arrendadores, por lo que queda un saldo de 924 € a favor de la arrendataria que, a su vez, procede compensar con el saldo a favor de la parte arrendadora, en concepto de rentas y suministros, quedando la cantidad adeudada por la demandada arrendataria en 1.911'31 € (2.750 + 85'31 - 924).

En consecuencia, con estimación parcial del recurso de apelación de la parte actora, y estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandada procede, en definitiva, la estimación parcial de la demanda, y de la reconvención.

QUINTO .- En cuanto a los intereses de demora, habiendo una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada y la concedida, procede que la cantidad adeudada, por importe de 1.911'31 €, devengue intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de fecha 22 de septiembre de 2010 , y hasta el completo pago.

SEXTO .- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda principal, y de la reconvención, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

SEPTIMO .- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de los recursos de apelación de ambas partes litigantes, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por los demandantes D. Eulogio y Dña. Zulima , y ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la demandada Dña. Eva María , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 29 de julio de 2010, dictada en los autos nº 276/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Cerdanyola del Vallès , acordando la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda principal, y la ESTIMACIÓN PARCIAL de la reconvención, condenando a la demandada a pagar a los actores principales la cantidad de MIL NOVECIENTOS ONCE EUROS CON TRENTA Y UN CÉNTIMOS (1.911'31 €), más intereses legales desde el 29 de julio de 2010 y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.