Sentencia CIVIL Nº 614/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1282/2017 de 21 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120158217276
Recurso de apelación 1282/2017 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1136/2015
Parte recurrente/Solicitante: Miriam , Indalecio
Procurador/a: Ricard Simo Pascual, Ricard Simo Pascual
Abogado/a: Oscar Terraza Herrerías
Parte recurrida: Raimunda , Rosalia , Luciano , Martin
Procurador/a: Elisa Rodes Casas
Abogado/a: Xavier Tayadella Prat
SENTENCIA Nº 614/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 21 de septiembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 5 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1136/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ricard Simo Pascual, en nombre y representación de Miriam Y Indalecio contra la Sentencia de fecha 21-06-2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Elisa Rodes Casas, en nombre y representación de Raimunda , Rosalia , Luciano y Martin .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'En virtud de lo expuesto, y VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por la parte actora, y los demás de pertinente aplicación al caso de autos, debo ESTIMAR y ESTIMO parcialmente la demanda presentada por el Procurador don RICARD SIMÓ PASCUAL a instancia de Doña Miriam y Don Indalecio y en su defensa el Letrada Don OSCAR TERRAZA HERRERÍAS, contra Doña Sofía , Rosalia , Luciano Y Doña Martin , y condeno a los demandados a abonar a los actores la cantidad de 549,88 euros más el interés legal desde la demanda. Y en cuanto a las costas, no se hace especial pronunciamiento.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 18/09/2018.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

DOÑA Miriam y DON Indalecio , presentan demanda de juicio ordinario contra la comunidad de bienes DIRECCION000 C.B., en la cual solicitan se dicte sentencia condenando a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 11.188,72 euros o, subsidiariamente, la suma de 1.650,67 euros, en ambos casos, más los intereses legales, y con imposición de las costas a la demandada.

Exponen que DOÑA Miriam y DON Indalecio fueron los arrendatarios del local de negocio destinado a lavandería y sito en la calle CARTAGENA número 294, bajos primera, de BARCELONA, todo ello, en virtud del contrato de 15 de mayo de 2007; que la propiedad del local y de todo el edificio corresponde a la comunidad de bienes formada por los demandados; que en el mes de mayo del año 2014 la propiedad acometió unas obras de reparación en el edificio en relación a los bajantes, los laterales de los patios y el refuerzo de vigas; que las obras finalizaron en agosto del 2014, de modo que se prolongaron aproximadamente por un período de 3 meses; que para la realización de las obras se tuvieron que colocar unos andamios en el patio que se encuentra en la trastienda del local donde se ubica la maquinaria industrial de lavado (lavadora, secadora y plancha) y que incluso se realizó una abertura en el suelo del mencionado patio; que como consecuencia de este hecho, del paso de trabajadores de 8.00 a 18.00 horas cada día y del polvo y suciedad generados por los trabajos, se habría visto afectada seriamente la actividad del negocio del local con las consiguientes pérdidas; que incluso se habrían tenido que externalizar parte importante de los encargos e incluso se habría tenido que renunciar a otros; lo anterior habría generado una pérdida de ingresos.

Consideran los actores que los demandados incumplieron su obligación de garantizar el uso pacífico del local por parte de los arrendatarios, y concluyen solicitando que se les indemnicen estos daños y perjuicios o que, al menos, se le restituyan las rentas correspondientes a los tres meses de las obras.

Y solicitan se condene a los demandados a pagar la cantidad de 11.188,72 euros o, subsidiariamente, la suma de 1.650,67 euros correspondiente a tres meses de renta, en ambos casos, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y todo ello, con imposición de costas a la adversa.

DIRECCION000 C.B. presenta escrito de contestación a la demanda en el que se opone y solicita la desestimación de la demanda. Alega la excepción de falta de legitimación pasiva pues la comunidad de bienes DIRECCION000 C.B. carece de personalidad jurídica.

Se celebra audiencia previa en el que las dos partes personadas se muestran conformes en que se dirija la demanda contra el resto de integrantes de la comunidad de bienes que son DOÑA Rosalia , DON Luciano y DOÑA Martin , herederos de la fallecida DOÑA Sofía .

Se emplaza a estos demandados que, en escrito de 26 de junio de 2016, hacen suya la contestación anterior.

Admiten los demandados la realidad de la ejecución de las obras que se llevó a cabo por la empresa CONSTRUCCIONS NIEUVARTS S.L. bajo la dirección técnica del arquitecto técnico DON Mario . Indican los demandados que el andamio se colocó el 19 de mayo de 2014 pero que, con la finalidad de no molestar a los titulares del negocio, los operarios accedieron desde entonces a la instalación desde el NUM000 - NUM001 y desde el NUM002 NUM003 , viviendas que en aquel momento estaban desocupadas; de la misma forma se realizaba la retirada de escombros; afirman que el andamio se colocó en un patio comunitario del edificio que no es la trastienda del local sino que hay una puerta que separa ambos elementos; añaden que la maquinaria self-service de la lavandería estaba en la parte delantera de entrada al local y la maquinaria industrial en medio del local entre la entrada y la trastienda; por lo tanto, las obras no afectaron a la marcha del negocio; el andamio se retiró el 28 de julio de 2014, y no se acredita de contrario ni los trabajos externalizados ni los renunciados y se opone también a la valoración de los daños y perjuicios reclamados de contrario.

Y solicitan la desestimación de la demanda.

El día 5 de diciembre de 2016 se celebra audiencia previa, y el día 31 de mayo del 2017 tiene lugar la vista, en la que se practica la prueba propuesta y admitida.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda presentada por DOÑA Miriam y DON Indalecio , contra DOÑA Sofía , DOÑA Rosalia , DON Luciano y DOÑA Martin .

El magistrado juez de primera considera que, este caso, las obras no se realizan en la finca arrendada pero sí en el edificio al que pertenece; son obras de mantenimiento del mismo; el artículo 1.558 del Código Civil obliga al arrendatario a tolerar las obras de reparación urgente que no puedan diferirse hasta la finalización del arrendamiento, aun cuando la obra sea muy molesta y se vea privado de parte de la finca, pero si la reparación dura más de 40 días, la renta debe reducirse en proporción al tiempo y parte de la finca afectados.

Razona que, en este caso, estamos ante un contrato sometido a la LAU que se rige (artículo 4.3 de la norma) por la voluntad de las partes, en su defecto por el título III de la norma y, supletoriamente, por el Código Civil, por lo que resultan de aplicación los artículos 22 (similar al 1.558 del CC ) y 30 de la LAU pero en la cláusula 17ª del contrato (documento 1 de la demanda) se establece que si el arrendador realiza obras de mejora en el edificio deberá comunicarlo con tres meses de antelación como mínimo y el arrendatario no podrá oponerse a las mismas pero sí rescindir el contrato en un determinado plazo si las obras afectan al local de modo relevante; que lo cierto es que por escrito no consta ninguna comunicación a los demandantes, y estima que el aviso a los arrendatarios existió y que el día de colocación del andamio se había pactado previamente con ellos, pero no consta acreditado que se haya cumplido el preaviso de 3 meses que establece la cláusula 17ª del contrato de modo que la misma resulta, en cualquier caso, inaplicable en este caso.

En cuanto a la duración de las obras, estima que no se ha acreditado por los demandantes la duración de los trabajos que alegan sino que únicamente consta probado el período entre mediados de mayo y finales de julio del 2014.

Por todo ello, considera que la indemnización reclamada por daños y perjuicios no queda suficientemente acreditada, y en cuanto a la petición subsidiaria, razona que no puede concederse la renta de agosto del 2014 porque no consta que las obras se mantuvieran durante ese mes, y en cuanto a los meses de junio y julio del 2014, concede el 50 % de la cantidad dado que la afectación producida por la obra fue parcial (básicamente en el patio), y no consta que se haya impedido el funcionamiento esencial del negocio.

Y condena a los demandados a abonar a los actores la suma de 549,88 euros, más el interés legal desde la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Miriam y DON Indalecio interpone recurso de apelación en el que impugna la cuantificación de la indemnización por daños y perjuicios fijada en la sentencia apelada con base a lo que considera una afectación mínima de las obras acometidas por la propiedad sobre el negocio desarrollado en el local arrendado, y solicita se dicte sentencia por la que se estime la demanda en su integridad.

La parte apelante alega en su recurso: 1) Es imputable a los demandados un incumplimiento de su obligación de mantener a los arrendatarios en el goce pacífico del arrendamiento durante la ejecución de las obras que acometieron, artículo 1.554 del Código Civil .

Resulta contradictorio afirmar que las obras ejecutadas fueron de cierta envergadura para subsanar deficiencias graves y, en cambio, se estime que los trabajos dentro del local incidieron en la marcha del negocio unos cuatro días.

2) Falta de previo aviso del inicio de las obras: No consta en forma alguna que los propietarios, ni personalmente ni a través del administrador SR.

Constancio , comunicaran a los demandantes ni las características de los trabajos a ejecutar ni la probable duración de los mismos, y que eran sobradamente conocidas por la arrendadora casi un año antes de su inicio.

Y en caso de haberse comunicado se podía haber optado por la resolución del contrato de arrendamiento con anterioridad al inicio de las obras.

No existió el necesario aviso a los arrendatarios pues éstos nunca hubieran pactado o mostrado su conformidad a que se llevaran a cabo las obras durante la temporada de verano por ser las fechas con mayor actividad de la lavandería.

3) Duración de las obras: la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba al considerar probado que los trabajos finalizaron a finales del mes de julio de 2014: si el andamio se retiró el 28 de julio de 2014, es evidente que las obras se prolongaron más allá del mes de julio y que finalizaron a mediados del mes de agosto de 2014; de la prueba practicada se desprende que la situación enjuiciada incidió a diario durante aproximadamente tres meses en la marcha del negocio de lavandería.

4) Los daños indemnizables se valoran en la suma de 11.188,72 euros, como consecuencia de la pérdida de facturación durante el periodo en que las obras de la propiedad afectaron de forma efectiva al desarrollo del negocio, estableciéndose tal periodo entre los días 15 de mayo a 10 de agosto de 2014.

En base a lo anterior, solicitan se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia y, en su lugar, se estime íntegramente la demanda.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Obras de mejora derivadas de la Inspección Técnica del Edificio (ITE).

Los apelantes imputan a la propiedad un incumplimiento de su obligación de mantener a los arrendatarios en el goce pacífico del arrendamiento durante la ejecución de las obras que acometieron, con fundamento en el artículo 1.554 del Código Civil .

Nos hallamos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, celebrado entre las partes el día 15 de mayo de 2007, por un periodo de 10 años, por lo que es de aplicación el artículo 30 de la LAU de 1994 , que remite a lo dispuesto en los artículos 21 , 22 , 23 y 26 de la LAU .

Se reclaman los perjuicios causados por las obras de rehabilitación del inmueble, consistentes en la subsanación de las deficiencias graves detectadas en la INSPECCION TÉCNICA DEL EDIFICIO (ITE).

Dichas obras consistieron en la sustitución de los bajantes de la finca, los laterales de los patios y el refuerzo de vigas y comportaron la colocación de un andamio en el patio que se encuentra en la trastienda del local.

Se trata de obras de subsanación de deficiencias graves que tienen su encaje en el artículo 22.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 , al que se remite el artículo 30 de dicha Ley .

El artículo 22.1 de la LAU impone al arrendatario la obligación de soportar o tolerar la realización por el arrendador de obras de mejora «cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento».

Dice el artículo 22 de la LAU : ' 1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar'.

Estas obras de mejora «forzosas u obligatorias» vinculan al arrendatario, quien deberá tolerarlas aun cuando le ocasionen graves molestias, y, por lo tanto, afecten a las condiciones de habitabilidad predispuestas en la vivienda o local para servir al uso convenido.

Estas mejoras «obligatorias o forzosas», previstas en el artículo 22.1 de la LAU , comprenden las obras impuestas al arrendador en la vivienda o local o en sus accesorios por la ley o por una resolución judicial o administrativa firme, es decir, aquellas obras cuya ejecución escapa a la voluntad de los particulares; y, en caso de departamentos sujetos al régimen de Propiedad Horizontal, aquellas obras que afecten a los elementos comunes del inmueble cuando tales obras hayan sido acordadas legítimamente por la comunidad de propietarios.

El arrendador que se vea compelido a realizar una obra de este tipo tiene el deber de notificarlo al arrendatario por escrito. El contenido de esa notificación se extiende a los siguientes extremos: naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

El arrendatario dispone de un mes, a contar desde que opere la notificación para: a) desistir del contrato de arrendamiento o b) aceptar la realización de las obras; en este caso, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda o local de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.



TERCERO.- Incumplimiento del plazo de preaviso .

Sostiene la parte apelante, que no consta en forma alguna que los propietarios, ni personalmente ni a través del administrador SR. Constancio , comunicaran a los demandantes ni las características de los trabajos a ejecutar ni la probable duración de los mismos, y que eran sobradamente conocidas por la arrendadora casi un año antes de su inicio; que en caso de haberse comunicado, se podía haber optado por la resolución del contrato de arrendamiento con anterioridad al inicio de las obras; y que no existió el necesario aviso a los arrendatarios pues éstos nunca hubieran pactado o mostrado su conformidad a que se llevaran a cabo las obras durante la temporada de verano por ser las fechas con mayor actividad de la lavandería.

En el presente caso, de la prueba practicada en la primera instancia se desprende que se comunicó la necesidad de ejecutar las obras y la fecha de inicio de las mismas, pero que dicha notificación no se hizo ni por escrito ni respetando en el plazo de preaviso de tres meses fijado en el artículo 22.2 de la LAU .

No obstante, del interrogatorio de los testigos que declararon en el acto del juicio, en concreto, de las declaraciones prestadas por DON Constancio y por el SR. Eulogio , se desprende que los arrendatarios tuvieron conocimiento de la fecha de inicio de las obras, y que, concretamente, concertaron el día inicial de la ejecución de las mismas, con los industriales que las llevaron a cabo pues debían instalar un andamio en el patio existente en la trastienda del local arrendado.

Por lo tanto, si bien la comunicación no se efectuó respetando el plazo de preaviso de tres meses previsto en el artículo 22.2 de la LAU , los arrendatarios tuvieron conocimiento de la necesidad de efectuar las obras y en aquel momento ni se opusieron a su realización ni optaron por el desistimiento.

Si no hubo oposición a las obras ni desistimiento del contrato, es de aplicación el párrafo tercero del artículo 22 a tenor del cual 'e l arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar'.

Si el arrendatario acepta o no discute las condiciones de las obras de mejora forzosas, el artículo 22.3 le concede el derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda o local de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Así pues, únicamente si las obras provocan una privación parcial de la vivienda o local arrendado o en sus dependencias tendrá derecho a la reducción de la renta por causa de aquéllas (artículo 22.3).

La Ley prevé por tanto: una reducción de la renta y una indemnización por los gastos que las obras obliguen a realizar al arrendatario.

En cuanto a la posibilidad de si en tales casos puede además el arrendatario solicitar una indemnización por daños y perjuicios, la doctrina considera (D. Federico A. Rodríguez Morata ' Regimen de las obras y mejoras en la LAU' ) que difícilmente lo podría hacer frente al arrendador, dado que son circunstancias seguramente de fuerza mayor para él.

Esto es, como hemos dicho al inicio nos hallamos ante obras de mejora que no pueden ser diferidas hasta la conclusión del arrendamiento, mejoras que se consideran 'obligatorias o forzosas', impuestas por ley o por resolución judicial o administrativa firme, no de mejoras 'voluntarias' y unilateralmente decididas por el arrendador, y la LAU no prevé la indemnización que se solicita por pérdida o disminución de la facturación durante la ejecución de estas obras, que es lo que se solicita en el presente caso.



CUARTO.- Duración de las obras .

Dice la parte apelante que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba al considerar probado que los trabajos finalizaron a finales del mes de julio de 2014: si el andamio se retiró el 28 de julio de 2014, argumenta que es evidente que las obras se prolongaron más allá del mes de julio y que finalizaron a mediados del mes de agosto de 2014; y sostiene que se ha probado que la situación enjuiciada incidió a diario durante aproximadamente tres meses en la marcha del negocio de lavandería.

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada admite que el andamio se instaló el día 19 de mayo de 2014 y se retiró el 28 de julio de 2014. En sus declaraciones, los testigos SR. Constancio , SR. Eulogio y SR. Mario reconocen, asimismo, que hubo una pequeña actuación en el local que pudo durar cuatro días como máximo. No sabemos si estos cuatro días son posteriores a la retirada del andamio, pero en todo caso, ello nos sitúa en el día 31 de julio o 1 de agosto de 2014 como fecha límite.

No existe prueba alguna de que las obras se prorrogaran durante el mes de agosto de 2014. Es más, la propia parte apelante, en su correo electrónico de fecha 3 de octubre de 2014, reclamaba la suma de 3.180.29 euros como compensación económica por la pérdida de facturación durante el mes que duraron las obras, de 15 de julio de 2014 a 15 de agosto de 2014 aproximadamente (documento 4 de los aportados con el escrito de contestación a la demanda, al folio 83).

Como durante los meses en los que se llevaron a cabo las obras los arrendatarios no se vieron totalmente impedidos para desarrollar su actividad comercial en el local arrendado, se estima adecuada la indemnización concedida por el magistrado juez de primera instancia correspondiente al 50% del importe de la renta.



QUINTO.- Daños indemnizables.

Insiste la parte apelante en valorar los daños indemnizables en la suma de 11.188,72 euros alegando una pérdida de facturación durante la realización de las obras que sitúa en el periodo entre los días 15 de mayo a 10 de agosto de 2014.

Como ya hemos dicho, no existe prueba bastante para considerar acreditado que las obras duraron desde el día 15 de mayo hasta al día 10 de agosto de 2014.

Pero además, debemos reiterar lo razonado en el fundamento de derecho tercero: la LAU no prevé la indemnización que se solicita por pérdida o disminución de la facturación durante la ejecución de las obras; contempla una doble compensación al arrendatario que se ve compelido a soportar las obras, consistente en una reducción de la renta y en una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

En base a lo admitido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, consideramos probado que el andamio se instaló el día 19 de mayo de 2014 y se retiró el 28 de julio de 2014, y con apoyo en la prueba testifical practicada, consideramos que las obras en el local se prolongaron durante cuatro días más, por lo que finalizaron, como muy tarde, el día 1 de agosto de 2014.

Ello supone que el local resultó afectado por la ejecución de las obras durante dos meses y medio.

En cuanto a los gastos generados por las obras, en el presente caso, se aporta una factura por externalización de unos servicios de lavandería en el mes de julio del 2014 (documento 6 de la demanda) por un importe de 67 euros.

Por todo lo expuesto, consideramos debemos dar lugar a una indemnización equivalente a la mitad de la renta pactada durante dos meses y medio, lo que supone la suma de 687,35 euros (mayo: 137,47 euros; junio: 274,94 euros; julio: 274,94 euros) más la cantidad de 67 euros por los gastos lo que hace un total de 754,35 euros .



SEXTO.- Costas.

Estimando en parte el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Miriam y DON Indalecio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 54 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.136/2015, de fecha 21 de junio de 2017, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha sentencia, y en su lugar, condenamos a los herederos de DOÑA Sofía , DOÑA Rosalia , DON Luciano y DOÑA Martin , a pagar a los demandantes la cantidad de 754,35 euros , más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.