Sentencia Civil Nº 617/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 742/2012 de 14 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 742/2012 2ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 478/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 ESPLUGUES DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 617

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de noviembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 478/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Esplugues de Llobregat, a instancia de Tomasa contra Arturo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 28 de octubre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

QueESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda deducida a instancia de DÑA. Tomasa , representada por el Procurador D. Miguel Ángel Montero, contra D. Arturo , representado por el Procurador D. Antonio Urbea Aneiros, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamientosobre la vivienda sita en la CALLE000 , antigua CALLE001 núm. NUM000 , piso NUM001 NUM002 de Esplugues de Llobregat, de fecha de 1 de enero de 1974 suscrito por la parte actora, y en consecuencia, debo condenar y condeno a su arrendatario, a que, en el plazo legal, la deje libre y a disposición de la parte actora, si no lo hubiere hecho ya, bajo apercibimiento de lanzamiento sino lo hiciere, que tendrá lugar en la fecha ya señalada de 28/11/2011, todo ello con expresa imposición de costasa la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de noviembre de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda inicial la actora, propietaria de una vivienda, ejercita una acción de desahucio por falta de pago de la renta, que funda en el impago por parte del arrendatario de los incrementos de renta, debidamente notificados y exigibles, correspondientes a los meses de mayo y junio de 2011, por un importe total al tiempo de presentarse la demanda de 62€.

El demandado se opone a tal pretensión argumentando que el incremento que se pretende cobrar y al que se opuso telefónicamente, no es correcto y, en consecuencia, y dado que el impago parcial responde a una controversia sobre la procedencia de los incrementos pretendidos por la actora, invoca la inadecuación del procedimiento; en último término, sostiene que, dado que se trataría de un incumplimiento parcial y justificado no procede, en aplicación de los arts. 1100 y 1154CC , imponer la grave sanción que supone la resolución contractual, que exige un incumplimiento esencial.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna, reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-En primer término, es preciso recordar que el juicio de desahucio por falta de pago ( art. 250.1.1º LEC ) es un procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 114.1ª TRLAU (aplicable al caso por razones de vigencia temporal de acuerdo con lo dispuesto en la D.T. Segunda LAU 29/94), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Como ya se tiene dicho con reiteración, en el sumario y expeditivo juicio de desahucio por falta de pago de la renta no cabe contienda alguna en torno a la determinación de la renta o su revisión, de tal modo que es doctrina consolidada la que, a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos resolutorios pretendidos la última mutuamente aceptada y pagada, quedando fuera de su estrecho ámbito cualquier debate en torno a su revisión o actualización. En consecuencia, a la parte actora corresponde acreditar que la renta adeudada y en cuyo impago se funda la acción de desahucio entablada, al no coincidir con la ultima incontrovertida, es fruto de una revisión legal debidamente realizada y aceptada por el arrendatario, dado que no puede considerarse idóneo el presente procedimiento para dilucidar la legitimidad de los incrementos pretendidos por la parte arrendadora, que en el ámbito sumario del juicio de desahucio no puede emitirse supletoriamente la declaración fijadora de la renta que, previamente y a través de otros procedimientos, debió pretenderse y obtenerse, y que para ser viable tal causa resolutoria se requiere el incumplimiento de su abono por el arrendatario, quien esta vinculado a ello dentro del plazo pactado, por ser su principal obligación , y como complemento de ello el que se parta de una renta cierta y determinada, cuya inconcreción desdibujaría por completo el incumplimiento de abono exigido; así pues, del mismo modo que no puede considerarse obligado el arrendatario al pago de una renta cuyo incremento se ha llevado a cabo por el arrendador 'de facto', sin observancia de las disposiciones legales, o al que se ha opuesto formalmente, debiendo en tal caso el propietario acudir al juicio revisorio de renta, sin que el impago de dicho incremento pueda servir de base a una acción de desahucio, sí viene obligado al pago de la renta cuyo incremento le ha sido debidamente notificado y que ha sido por él aceptado de forma expresa o tácita, debiendo aquélla ser considerada a los efectos del desahucio como la última incontrovertida (al haber sido aceptada).

En definitiva, en el juicio sumario de desahucio no puede efectuarse pronunciamiento alguno sobre la procedencia de los incrementos o repercusiones ni de su cuantía, procediendo únicamente fijar a los efectos del presente pleito la cantidad a cuyo pago viene obligado el arrendatario, sin perjuicio de lo que, si procede, se resuelva en el correspondiente procedimiento de determinación de la renta (que debe seguirse por los trámites del procedimiento ordinario - art. 249.1.6º LEC -).

Por otra parte, atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate en primera instancia, antes de entrar en la resolución del fondo del asunto debe resaltarse que es opinión doctrinal comúnmente admitida que, en relación con los contratos que siguen rigiéndose por el Texto Refundido de la LAU de 1964, el artículo 101 de dicho texto legal no ha resultado derogado expresamente y, por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo. Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU , del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: 1ª) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino, pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

TERCERO.- Del examen de las actuaciones resulta: (a) por la propiedad de la finca se remitió al arrendatario por burofax en fecha 23.3.2008, que fue efectivamente recibido por éste en 24.3.2011 (fols15 a 19) notificación de la actualización de la renta por aplicación del IPC y determinadas repercusiones. b) no consta que el demandado se opusiera en tiempo y forma a dichos incrementos; a este respecto, no queda probado (ni siquiera se intenta prueba al respecto) que el arrendatario manifestara su oposición a dichos incrementos por vía telefónica, y, en cualquier caso la ley exige que la oposición se manifieste por escrito, como tampoco queda suficientemente acreditada la alegación efectuada relativa a que al llamar por teléfono se le indicara expresamente que continuara abonando la renta anterior hasta nueva orden. c) el arrendatario no ha satisfecho las rentas notificadas (a cuyo pago venía obligada al no haberse opuesto en plazo), abonando los meses de mayo y junio la suma de 313'64€ y no la notificada que ascendía a 344'64€

La aplicación de la doctrina expuesta lleva a la conclusión de que el arrendatario aceptó tácitamente la actualización y repercusiones. En definitiva, habiendo procedido el arrendador a notificar el incremento de renta y de otras cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario y no habiéndose opuesto éste expresamente en el plazo de treinta días ( art. 101.2.2º en relación a los arts. 98 y 100 TRLAU , plazo que ha de computarse por días naturales al no tratarse de un plazo procesal) debe entenderse que la actualización y repercusiones han sido aceptadas tácitamente por el arrendatario, por lo que el mismo viene obligado a su pago (art. 101.2.3º), debiendo ser en tal caso éste último quien debía acudir al procedimiento revisorio (101.2.4º), ya que este tribunal ha declarado reiteradamente que el simple impago de los incrementos y repercusiones debidamente notificados no puede considerarse como oposición a los efectos del artículo 101.

El pago de la renta pactada constituye la principal obligación del arrendatario, debiendo éste cumplirla con la debida diligencia, así no puede considerarse debidamente cumplida tal obligación abonando el importe de la renta que el inquilino considera adecuado, no satisfaciendo el importe total de la mensualidad correspondiente a la que se opuso extemporaneamente.

Así pues, habiendo abonado la arrendataria sólo parcialmente la renta y quedando en adeudar cantidades cuyo pago le corresponde, ha de concluirse que la misma se encuentra incursa en la causa resolutoria invocada, ya que el demandado se encontraba en el momento de la presentación de la demanda en descubierto de las diferencias entre la renta procedente y la efectivamente pagada por el mismo.

En consecuencia, de acuerdo con lo expuesto, todos los motivos de impugnación deben decaer y procede confirmar la sentencia.

CUARTO. -La desestimación del recurso comporta que se condene a la recurrente al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1, ambos de la LEC )

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Arturo contra la sentencia de fecha 28 de octubre de 2011 dictada en el juicio verbal núm. 478/2011 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Esplugues de Llobregat, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas de la segunda instancia.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.