Sentencia Civil Nº 619/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 2/2015 de 21 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00619/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36057 42 1 2013 0016550

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000002 /2015

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 8 de VIGO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000872 /2013

Recurrente: Rita , Sabino

Procurador: MARIA JOSE LORENZO ZARANDONA, MARIA JOSE LORENZO ZARANDONA

Abogado: JOSE LUIS MARTINEZ-PAUL DOMINGUEZ, JOSE LUIS MARTINEZ-PAUL DOMINGUEZ

Recurrido: Adolfo , INVERSIONES INMOBILIARIAS CANVIVES S.L. UNIPERSONAL , Debora

Procurador: JOSE VICENTE GIL TRANCHEZ, JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO , JOSE VICENTE GIL TRANCHEZ

Abogado: JAIRO FERRERAS VALLADARES, EVA QUIROS PARAPAR , JAIRO FERRERAS VALLADARES

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; JULIO PICATOSTE BOBILLO y MAGDALENA FERNANDEZ SOTO , han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 619

En Vigo, a veintidós de diciembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000872 /2013, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 8 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000002 /2015, en los que aparece como parte apelante, Rita , Sabino , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA JOSE LORENZO ZARANDONA, MARIA JOSE LORENZO ZARANDONA , asistido por el Letrado D. JOSE LUIS MARTINEZ- PAUL DOMINGUEZ, JOSE LUIS MARTINEZ-PAUL DOMINGUEZ , y como parte apelada, Adolfo , INVERSIONES INMOBILIARIAS CANVIVES S.L. UNIPERSONAL, Debora , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOSE VICENTE GIL TRANCHEZ, JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO , JOSE VICENTE GIL TRANCHEZ , asistido por el Letrado D. JAIRO FERRERAS VALLADARES, EVA QUIROS PARAPAR , JAIRO FERRERAS VALLADARES.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de VIGO, con fecha 21.10.14, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que desestimando la demanda interpuesta en autos de juicio ordinario nº 872/2013 por la Procuradora doña Mª José Lorenzo Zarandona, en nombre y representación de doña Rita y don Sabino , contra doña Debora y don Adolfo , con la intervención provocada de 'INVERSIONES INMOBILIARIAS CANVIVES, S.L.U.', sobre incumplimiento contractual, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en el Suplico de la demanda, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas a la parte demandada.

'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia, por el Procurador MARIA JOSE LORENZO ZARANDONA, en nombre y representación de Rita , Sabino , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a esta Seccion Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 26.11.15.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO:Se argumenta en la sentencia, ahora apelada, como datos esenciales para desestimar la demanda, que el documento suscrito en fecha 28 de noviembre 2007 no supone la extinción del arrendamiento vigente entre las partes, sino que fija las condiciones en que la misma puede producirse: a) que se apruebe el Plan General de Ordenación Municipal de Vigo y, b) que en los 4 meses siguientes la propiedad requiera o notifique fehacientemente a los inquilinos para desalojar el inmueble, de no producirse la concurrencia de ambas el contrato continua vigente, tal se estableció, expresamente en el tercer párrafo de la estipulación segunda y se deduce del segundo párrafo de la misma estipulación, asimismo se argumenta en orden a que la ineficacia sobrevenida de las obligaciones pactadas en el documento citado conlleva la desestimación de las pretensiones contenidas en los apartados a) y d) del suplico de la demanda y, por último, que no cabe declarar la vigencia de los plenos derechos del contrato de arrendamiento de fecha 11 de febrero 1986 y su complemento de fecha 4 diciembre 2002.

Frente a lo anterior solicita la apelante que se revoque la sentencia dictada en la instancia, al estimar que existe error en la valoración de la prueba dado que, a su entender, la resolución del contrato de arrendamiento quedo sometido única y exclusivamente a la condición suspensiva de que se aprobase el Plan General, por lo que una vez aprobado éste resultaría cumplida la condición, de manera que la extinción del contrato no se condiciona a dos circunstancias (aprobar el Plan y que en los cuatro meses siguientes los propietaria requiera o notifique... para desalojar), sino que el contrato fue resuelto con la firma del documento de 28 de noviembre 2007 y los demandados no requirieron de desalojo para no tener que pagar, por lo que hay una sola condición (casual), la aprobación del PGOU, que se ha cumplido.

SEGUNDO:El matrimonio demandado, Doña Debora y Don Adolfo , eran los propietarios del local sito en la planta baja de la calle Barciela, núm. 5, que lo habían arrendado al matrimonio demandante en fecha 11 de febrero 1986, partes que en fecha 28 de noviembre 2007 suscribieron el documento privado que plantea el problema de interpretación y que, en lo que aquí interesa, tiene el siguiente texto literal:

' Exponendo III. Ambas partes de común acuerdo deciden dar por finalizado el contrato de arrendamiento referido anteriormente una vez se aprueba en pleno municipal el Plan General de Ordenación Municipal de Vigo, de conformidad con las siguientes:

Estipulación I: Doña Debora y Don Adolfo convinieron de mutuo acuerdo con Don Sabino y Doña Rita , indemnizarle en la cantidad de 138.232,78 euros, por el desalojo del inmueble y extinción del contrato de arrendamiento, en los plazos y condiciones siguientes:

A) A la firma de este documento, se hace entrega de 12.000 euros a los inquilinos del inmueble objeto del presente contrato, como adelanto de la indemnización estipulada en el párrafo anterior.

B) Aprobado en el pleno municipal el Plan general de ordenación Municipal de Vigo, y dentro de los 4 meses siguientes, previo requerimiento o notificación fehaciente de la propietaria, los inquilinos deberán dejar libre el inmueble y proceder a la entrega de llaves, momento en que se entregará la cantidad que resta, es decir 126.232,78 euros.

Estipulación II: Don Sabino y Doña Rita , como inquilinos, manifiestan estar conformes con las cantidades indicadas en concepto de indemnización, así como con los plazos, por lo tanto deberán desalojar el inmueble en un plazo de 4 meses desde que se apruebe en el pleno municipal el Plan General de Ordenación Municipal de Vigo, previo requerimiento o notificación fehaciente de la propietaria, tal y como se ha indicado con anterioridad. En el caso de que no accedieran o se negasen, deberán indemnizar a la propietaria con el doble de las cantidades que le hayan sido entregadas hasta ese momento.

Sin embargo, para el caso de que se haga efectiva la aprobación en el pleno municipal del Plan General de Ordenación Municipal de Vigo y la propietaria no efectúe la notificación referencia con anterioridad, los arrendatarios se podrían quedar con las cantidades que le hayan sido entregas hasta ese momento.

Por el contrario, si no se hace efectiva la aprobación en el pleno municipal el Plan General de Ordenación Municipal de Vigo, los inquilinos están obligados a devolver las cantidades que le hayan sido entregadas hasta ese momento, manteniéndose en vigor el contrato de arrendamiento referido anteriormente'.

El referido documento que constituye la base de la reclamación de la parte actora pone de manifiesto la existencia de una condición suspensiva respecto de de la aprobación del PGOU, no obstante la eficacia del negocio en lo que atañe al pago del total restante (126.232,78 euros, ya que 12.000 euros se entregaron a la firma del contrato) por el desalojo del inmueble y extinción del contrato de arrendamiento con entrega de llaves, se subordinó al efectivo cumplimiento de unos requisitos formales establecidos por ambas partes contratantes (no condiciones en sentido estricto), a saber, requerimiento o notificación fehaciente de la propiedad dentro de los 4 meses siguientes a la aprobación en el pleno municipal del PGOU, plazo dentro del cual los inquilinos deberían dejar libre el inmueble y proceder a la entrega de llaves, pues basta una interpretación literal del acuerdo plasmado en el documento para concluir que la cantidad reclamada en la demanda 126.232,78 euros estaba afectada por el previo requerimiento y el plazo fijado para su realización, que habría de ser dentro de los cuatro meses siguientes a la aprobación del PGOU, esta y no otra es la interpretación que resulta de la literalidad expresa en el documento, ya que en el mismo, tras la locución adverbial 'sin embargo' (que como es sabido expresa oposición parcial a lo enunciado anteriormente), se refiere a que 'para el caso de que se haga efectiva la aprobación en el pleno municipal el Plan General de Ordenación Municipal de Vigo y la propietaria no efectúe la notificación referencia con anterioridad, los arrendatarios se podrían quedar con las cantidades que le hayan sido entregas hasta ese momento', es decir los 12.000 euros entregados en el momento de la firma del documento.

Con respecto a la cuestión tiene declarado con reiteración la jurisprudencia que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, debiendo atender al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( STS de 30 mayo 2000 , 28 junio 2004 , 30 marzo , 9 julio y 13 diciembre 2007 , entre otras muchas). Pues bien, si la regla primordial o directriz en la hermenéutica contractual exige atenerse al inequívoco sentido de las palabras por cuanto los vocablos son la expresión del pensamiento, es manifiesto que lo convenido por las partes en el repetido documento de 28 de noviembre 2007 partía expresamente de que en el pleno municipal se aprobara el PGOU, pero en el plazo de cuatro meses se habría de producir el requerimiento o notificación fehaciente de los propietarios lo que habría de comportar que los arrendatarios dejaran libre el inmueble y procedieran a la entrega de llaves, resultando innegable que ninguna de estas dos últimas circunstancias o presupuestos se produjeron, de ahí que no pueda tener efecto alguno lo pactado acerca de la pretendida entrega de la cantidad reclamada en la demanda, pues una vez transcurridos los cuatro meses desde la aprobación en el pleno del PGOU sin efectuar la notificación los arrendadores ya no estaban obligados a satisfacer la totalidad del precio estipulado ni los arrendatarios a dejar libre el inmueble, con independencia de los actos de abandono, esencialmente el pago de la renta desde la fecha de la firma del documento, que unilateralmente asumieron a propio riesgo los arrendatarios cuando la condición y los demás requisitos formales establecidos aún no se habían cumplido, así, al hilo de la cuestión, se ha de precisar que en modo alguno la firma del documento de 28 de noviembre 2007 propugnaba la resolución del contrato de arrendamiento en esa fecha, como sorprendentemente propugna el apelante

Se rechaza el motivo.

TERCERO:En el segundo motivo se denuncia que la sentencia no valora los actos coetáneos y posteriores con infracción del art. 1282 CC .

No existe tal infracción ya que el artículo que se denuncia como infringido es subsidiario del anterior por lo que solo debe recurrirse a él si el contrato que debe ser interpretado ofreciese alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas ( STS 26 de octubre 1990 ), de manera que el mencionado precepto únicamente es aplicable cuando los términos no son claros, pues si, como aquí ocurre, las manifestaciones comunes de los contratantes son claras e inequívocas, hay que estar a las suscritas y consentidas por todos ellos, tal y como impone la norma primaria que se contiene en el art. 1281.1 CC , resultando, en consecuencia, innecesario acudir a las demás reglas de hermenéutica recogidas en los siguientes preceptos del Código Civil, insistimos, de carácter subsidiario y aplicables únicamente cuando aquella intención no resulte manifiesta del tenor literal de las palabras utilizadas, así lo viene declarando la jurisprudencia, por todas la conocida STS de 17 de junio 1970 'los contratos se ejecutaran y cumplirán según los términos en que fueron hechos o redactados, sin tergiversar con interpretaciones arbitrarias el sentido recto, propio y usual de las palabras dichas o escritas, lo que que equivale a imponer la primacía del texto contractual, cuando el mismo se basta para regular la relación jurídica contemplada'.

En consecuencia, la interpretación que ha de darse al citado documento de 28 de noviembre de 2007 es la ofrecida en la sentencia apelada y ratificada en la presente en el fundamento anterior, sin que sea de recibo, tal pretende el apelante, considerar los alegatos de un tercero ajeno al contrato -Inversiones Inmobiliarias Canvives, S.L.- pues en nuestro derecho la interpretación ha de basarse en la común intención de los contratantes, no en lo pretendido por terceros y vertido como un mero alegato en defensa de sus intereses. En todo caso, se ha de insistir, nuevamente, en que la afirmación del apelante de que la resolución del contrato de arrendamiento operó sin duda en fecha 28 de noviembre 2007, no pasa de ser una mera entelequia ya que en ese momento ni siquiera estaba aprobado el PGOU, por lo tanto en base al documento que se invoca en modo alguno acaeció la resolución que se propugna en el recurso, por lo demás incompatible con la supuesta ocupación que se afirma en la demanda y se reitera en el propio recurso.

Pretende también la apelante aplicar la doctrina de los actos propios en base a lo manifestado por la propiedad con un tercero en la escritura pública notarial de fecha 24 de octubre de 2008 en la que los demandados permutan la finca por obra futura con la entidad Fomento y Promociones de Vivienda, S.L. haciendo constar que se halla libre de arrendamientos y toda clase de ocupantes. Estimamos que tal expresión en modo alguno queda incluida en las conductas previstas por la doctrina de los actos propios pues no se trató de una actuación, en palabras de la STS 19 de mayo 1998 'cuya realización vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho... ', de hecho la invocada doctrina, según la STS de 3 de febrero de 1999 , 'precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica', como expresan las STS de 9 de mayo de 2000 y 21 de mayo de 2001 , 'actos idóneos para relevar una vinculación jurídica'. Pues bien, aquella manifestación no queda incluida en las conductas previstas por la doctrina de los actos propios, por lo siguiente: 1) no ha existido una conducta jurídicamente relevante frente a los arrendatarios, es mas se trató del desarrollo de un previo contrato de opción de compra celebrado el 7 de junio 2006 y novado el 6 de junio de 2008 en el que se había pactado que la indemnización del inquilino del local correría a cargo de la compradora, previo contrato de renuncia, negocio que no llegó a buen término, 2) debe tenerse en cuenta que, en todo caso, se habían creado dos relaciones jurídicas: la del arrendamiento, por un lado, y la de los propietarios arrendadores con el comprador, por otro, por lo que las estipulaciones de estos últimos no afectaba a la relación de arrendamiento, de ahí que el arrendatario no puede oponerla como acto propio afectante a su relación con los arrendadores y, 3) la manifestación a la que el apelante atribuye un acto propio no tuvo ninguna trascendencia posterior, puesto que los demandados se limitaron a actuar de acuerdo con todas las posibilidades que estaban en su mano en orden materializar una venta que resultó incumplida por la parte compradora, en tanto que ni recibieron el precio de la indemnización ni la obra futura objeto de permuta.

CUARTO:La denunciada incongruencia de la sentencia carece de sentido pues en la misma se da respuesta motivada a todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda, debiéndose precisar que, en todo caso, compartimos plenamente el hecho declarado probado en la sentencia de que no existen actos indicativos del uso o goce del local, dado que la prueba practica es lo que efectivamente revela, así los pagos de suministros y demás son del año 2013, es decir, como bien expresa la sentencia, indicativos de que van dirigidos a la preparación de la demanda que, no olvidemos, se presenta el 27 de noviembre de ese año, a pesar de que el documento controvertido y la supuesta resolución datan del año 2007, conclusión a la que también conduce la testifical del arquitecto, Sr. Juan Luis , al afirmar en el curso de su declaración que cuando visitó el local (junio 2013) no estaba en condiciones de uso, resultado probatorio que no ha sido desvirtuado por la ahora apelante.

En cuanto a la última cuestión, dado que en modo alguno serian aplicables al caso las previsiones normativas establecidas en los art. 1256 y 1288 CC , no existe duda que Inversiones Inmobiliarias Canvives, SLU, actual propietaria del local por compra con subrogación hipotecaria formalizada en escritura pública de fecha 25 de marzo de 2010, es tercero a los efectos del art. 34 LH (en relación, si se quiere, con el 29 LAU y 1549CC ), cuya buena fe se presume (atendidos los términos en que se desarrolla su título de adquisición, que deriva de datos no cuestionados, los propios demandantes refieren la no existencia de relación arrendaticia, defendiendo únicamente una ocupación, no acreditada, que a lo más sería en precario ya que reconocen y asumen la falta de pago de la renta desde el 28 de noviembre 2007, sin que en modo alguno prueben -nos referimos a los demandantes- que la mencionada adquirente conocía el arrendamiento, al contrario, lo que consta es que no existe, de ahí la imposibilidad de conocerlo).

En consecuencia, al igual que ha sucedido con los anteriores, se ha de rechazar este motivo impugnatorio, lo que conlleva, por su absoluta corrección, la integra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO:Las costas procesales se imponen a la parte apelante ( art. 398 LEC ).

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña María José Lorenzo Zarandona, en nombre y representación de Don Sabino y Doña Rita , frente a la sentencia dictada en fecha 21 de octubre 2014 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Vigo , en procedimiento Ordinario núm. 872/2013, la cual se confirma en su integridad, imponiendo las costas procesales a la parte apelante.

La presente resolución podrá impugnarse ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a medio de recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, que se interpondrán ante esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial, en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la misma.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.