Sentencia CIVIL Nº 619/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 471/2018 de 04 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓ SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 471 de 2018 Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Nules Juicio Ordinario
número 1047 de 2016
SENTENCIA NÚM. 619 DE 2019
Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.: Presidente:
Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS
Magistrada:
Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ
Magistrado:
Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
En Castelló de la Plana, a cuatro de diciembre de dos mil dieicnueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castelló, constituida con los Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.
referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el
día veintitrés de enero de dos mil dieciocho por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1
de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1047 de 2016.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Agustina , representada por el Procurador Don Oscar
Colón Gimeno y defendida por el Letrado Don
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Rubén Ibáñez Bordonau, y como apelado, Don Borja , representado por el Procurador Don Miguel Tena Riera
y defendido por el Letrado Don Manuel Galver Peris.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Rafael Giménez Ramón.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Colón Gimeno, en nombre y representación de DÑA. Agustina , contra D. Borja , con expresa condena en costas a la parte demandante.-'.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Agustina se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando que ' se revoque la citada Sentencia y estime la demanda presentada el 9 de noviembre de 2016, condenando al demandado al pago de las costas de ambas instancias'.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte Sentencia desestimándolo con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 4 de mayo de 2018, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 8 de mayo de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado ponente, se tuvieron por personadas las partes y, previas las diligencias que resultaron pertinentes, cuando correspondió se señaló para la resolución del recurso de apelación el día 29 de noviembre de 2019, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Agustina demandó a D. Borja en reclamación de 15.000 euros por incumplimiento de traspaso de negocio acordado.

Adujo esencialmente que, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2015, era arrendataria de un local de D. Borja , sito en la Av. Sierra de Espadán n.52 de Onda, en el que estaba instalado un negocio de restauración. Que aceptó una propuesta de traspaso del mismo por parte de D. Carlos María y Dª Adriana , consintiendo la operación D. Borja .

Que se formalizó el traspaso de manera documental en fecha 1 de marzo de 2016, fijándose como precio del mismo la cantidad de 15.000 euros, recibiéndose como señal la cantidad de 3.500 euros y debiéndose abonar el resto antes del 24 de marzo siguiente.

Sobre su base se procedió a cambiar la titularidad de los suministros de agua y energía eléctrica a nombre de los nuevos arrendatarios en fecha 3 de marzo de 2016.

Que a la semana siguiente, estando ya redactado el contrato de arrendamiento, el Sr. Borja desistía de la relación jurídica con los nuevos inquilinos, incumpliendo así el acuerdo que se había alcanzado acerca del traspaso, por lo que fueron devueltos a los mismos los 3.500 euros adelantados.

Que ello le ha ocasionado unos perjuicios que se cifran, cuanto menos, en los 15.000 euros que se fijaron como precio del traspaso.

D. Borja se opuso a la demanda destacando que en el contrato de arrendamiento concertado con Dª Agustina se prohibía el traspaso del local; que por ello ningún pacto de traspaso le vinculaba; que no había dado el visto bueno a ningún traspaso y que en todo caso no podía hablarse más que de una promesa de traspaso que en ningún momento llegó a perfeccionarse; y que por ello tampoco podía defenderse la existencia de un acuerdo del que se hubiera podido desistir.

3 La sentencia apelada desestima la demanda basándose en que no puede entenderse acreditado que el Sr.

Borja consintiera el traspaso invocado en la demanda, prohibido por otro lado en el contrato de arrendamiento concertado con la demandante, por lo que no puede hacerse recaer sobre el mismo la responsabilidad por los eventuales perjuicios ocasionados a la misma. Se considera, esencialmente, que ningún negocio había quedado perfeccionado y que solo habían concurrido unos tratos previos o gestiones preliminares, por lo que no puede más que verse el libre ejercicio del derecho a desistir o apartarse de la oferta realizada.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante insistiendo en su pretensión y denunciando la comisión de diversos errores en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho. Mientras estos últimos se centran en la normativa referente al consentimiento contractual y perfección de los contratos, los primeros versan esencialmente sobre la interpretación dada al contrato de arrendamiento respecto la posibilidad de un traspaso y acerca de los hechos de no haberse estimado acreditada la realización de un traspaso ni que el arrendador lo hubiese consentido.



SEGUNDO.- Previamente al análisis de las cuestiones relevantes suscitadas que delimitan el objeto de la presente alzada conforme al art. 465.5 LEC, sin perjuicio de que acerca de las mismas sean plenas las facultades valorativas del acervo probatorio ( art. 456.1 LEC), señalaremos que la petición de imposición de costas de esta alzada contenida en el recurso de apelación no puede ser acogida ab initio con independencia de la suerte del mismo a la vista de la regulación de esta materia contenida en el art. 398 LEC.

En el contrato de arrendamiento concertado entre las partes sobre el local sito en la Av. Sierra de Espadán 52 de Onda, se disponía expresamente que la parte arrendataria no podía ceder o traspasar el local comercial, así como que renunciaba al derecho conferido al respecto por el art. 32.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme al que ' Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador'.

Consecuentemente, se quiera como se quiera expresar, Dª Agustina no podía traspasar en principio el local al haberse pactado lo contrario a lo previsto legalmente a su favor, lo que resulta admisible conforme a los arts. 4.3 y 4 de la misma Ley, tratándose de 4 una determinación que, anulando una importante ventaja (se ha llegado a tildar de privilegio) pone a cubierto al arrendador del acceso al local de terceros extraños elegidos por el arrendatario originario que se desvincula del contrato como consecuencia de la cesión contractual que supone el traspaso, aunque ello suponga a su vez perder desde un inicio la oportunidad de elevar la renta en un 20% que se asigna como contraprestación del arrendador para el caso de cesión del contrato en el art. 32 antes referido.

Obviamente, en la línea de lo expresado en el recurso (en un punto que tampoco apreciemos que pueda afirmarse que resulta diversa la resolución apelada), siempre es posible la novación modificativa de dicho pacto contractual de manera que se posibilitara un traspaso en unos determinados términos o condiciones, susceptibles incluso de abarcar la elevación de la renta prevista legalmente que acabamos de ver.

Y esta alteración, en cuya existencia propiamente insiste la parte apelante para justificar el acuerdo reseñado de fecha 1 de marzo de 2016 y configurar por ende su pretensión, no puede afirmarse desde el momento en que el traspaso implica el ingreso en la relación arrendaticia ya presente del nuevo inquilino y en ningún momento resulta de lo actuado que, con independencia de la terminología empleada, se manejara dicha posibilidad como tal. Incluso el que se parte de una nueva redacción del contrato y el propio proceder de las partes así lo evidencia. Por un lado, concurriendo un pacto escrito expreso prohibiendo el traspaso, no parece muy acorde dada su trascendencia a todos los niveles una modificación del mismo que no conste de igual forma (que es lo que aquí acontece), máxime de tener presente el asesoramiento del que se vale el arrendador en este sector del tráfico según se ha puesto de relieve en el acto de juicio. Por otro lado, de considerar la parte apelante que efectivamente se le había autorizado verbalmente el traspaso del local no se comprende tanto que deshiciera la operación con el nuevo inquilino devolviéndole la señal (concurriendo la posibilidad de traspaso el parecer del arrendador deja de ser vinculante y se le impone la novación subjetiva que implica como se ha visto) como que en el documento en que reflejó dicha devolución se hable de que el arrendador ha decidido no alquilar el local al nuevo inquilino (por la misma razón antedicha en relación con el hecho de no implicar la necesidad de formalizar una nueva relación locaticia, sin perjuicio de las modificaciones inherentes al traspaso y previsiones legales o convencionales en relación con el mismo). Por si quedara alguna duda, tanto el esposo de la arrendadora (implicado de manera inmediata en la operación) como el nuevo inquilino (D. Carlos María ) han 5 venido a referir como, una vez acordada ya la sustitución (el denominado traspaso) por importe de 15.000 euros, se realizaron varios intentos para firmar el contrato, lo que evidencia en definitiva que se movían en un ámbito diverso las relaciones entre los involucrados en el arrendamiento del local en orden a que en sustitución de la apelante se quedara el local en régimen de arrendamiento el Sr. Carlos María .

Excluyendo así la vía del traspaso o cesión de contrato, la búsqueda de un nuevo inquilino por la arrendataria actual no puede más que ubicarse en el ámbito de la intermediación inmobiliaria, con lo que es dentro del mismo y no en el de la relación arrendaticia del local donde puede operar la culpa o responsabilidad contractual que realmente viene a imputarse al arrendador del local por la pérdida del importe que la actora pactó con el nuevo inquilino para que le sustituyera en su explotación al no acceder definitivamente el arrendador a que éste entrara en el mismo (que se corresponde con la suma reclamada en este pleito), como bien perfiló el Juez de primer grado, lo que por otro lado conduce directa e inmediatamente a las mismas determinaciones en el fondo que alcanzó aunque sea con una fundamentación parcialmente diversa. Por un lado, ya es difícil hablar de un relación negocial de mediación entre los aquí litigantes en orden a la búsqueda de un nuevo inquilino para el local. De hecho el propio esposo de la arrendataria ha referido como publicó un anunció del traspaso o cesión del local; le interesó a D. Carlos María ; hablaron; llegaron a un acuerdo y se lo comentó al arrendador.

Lógicamente, el que éste acepte la propuesta no influye en aquella realidad, consecuencias al margen de la relación establecida entre mediador e interesado en el arriendo. Por otro lado, de considerarse lo contrario, siendo en todo caso libre el arrendador como titular de la facultad de disfrute como titular dominical para decidir finalmente formalizar una nueva relación arrendaticia con la persona propuesta para sustituirla por el anterior arrendatario que deja de serlo (y pierde por aquello aquella facultad) a modo de intermediario (como es propio y natural en el ámbito de la intermediación inmobiliaria,no constando en el presente caso ninguna circunstancia extraordinaria que permite establecer una realidad más o menos diversa), no puede reprobarse o hacerse responsable jurídicamente a aquel de que la mediación no diera los frutos esperados conforme se había pactado con el nuevo inquilino (y se frustrara así el negocio pactado entre los mismos), por mucho que aparecieran ya como prácticamente reales por decisiones o pareceres previos. Cuestión diversa es que por mor de estas últimas y proceder que en su conjunto integran (tanto de verse una relación contractual como bajo la anterior concepción encajando el supuesto en el marco del cuasicontrato de gestión de 6 negocios ajenos -como doctrinalmente se ha suscitado-) se hubieran realizado una serie de dispendios o gastos en contemplación al mismo, directamente relacionados con la culminación de la mediación y perfección del nuevo arrendamiento y se hubiera solicitado su reintegro, de igual forma que se hubiese pactado una retribución por la labor estricta de mediación con la puesta en contacto entre los interesados. Pero ello nada tiene que ver con la reclamación aquí verificada, que atañe como se ha visto únicamente al precio que pactaron apelante y D. Carlos María para que éste ocupara el local en lugar de aquel a modo de traspaso, y del que no se puede hacer responsable en un ámbito negocial como se ha visto al arrendador.



TERCERO.- De ahí que carezca de la trascendencia que a todos los efectos se la ha querido otorgar en el recurso el comportamiento del arrendador. Aunque ciertamente no pudo más que estar conforme inicialmente en que entrara en el arrendamiento del local el Sr. Carlos María a propuesta de la apelante, dado que se formalizó con su intervención la modificación de las titularidades de los suministros de luz y agua a favor del Sr. Carlos María (así se desprende de la titularidad de los contratos y consta expresamente su participación inmediata y directa en el caso del suministro de agua -la novedosa alegación para justificar esta actuación nulo signo de credibilidad tiene-), comportamiento impropio en otro caso, a la postre por la razón que sea y previamente a la formalización de la nueva relación arrendaticia que iba a sustituir a la anterior cambió de opinión, no firmándose por ello el contrato de que hablaron en el acto del juicio los participantes directos en los hechos que testificaron (esposo de la apelante y el Sr. Carlos María ) y cuyas manifestaciones ya denotan su necesidad para que pudiere acceder definitiva y legítimamente al local este último (como si de una condición del mal denominado traspaso se tratara y han evidenciado los hechos) al atisbarse de su contenido la vinculación del pago de resto del precio fijado para la sustitución en el local (o del denominado impropiamente traspaso), inclusive del plazo otorgado, a dicha circunstancia y precisa formalización a su vez del respectivo fin de su relación entre los aquí litigantes, lo que refuerza aún más si cabe los fundamentos previamente vertidos y la ausencia aparejada de virtualidad de los argumentos expuestos por la parte recurrente. Incluso el hecho de que el Sr. Carlos María haya evidenciado no conocer el contenido esencial de la regulación convencional a la que debía someterse y que haya puesto de relieve que no se le dejó el contrato para leerlo no deja de ser un índice de lo expuesto que opera en el mismo sentido.

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CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada,la desestimación del recurso de apelación que se colige de los razonamientos precedentes determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C.

En cuanto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Agustina , contra la Sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Nules en fecha veintitrés de enero de dos mil dieciocho, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1047 de 2016, confirmamos la expresada resolución, con imposición a la parte apelante reseñada de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir, que deberá seguir su curso legal.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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