Sentencia Civil Nº 62/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 131/2014 de 27 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
C/ Ferraz, 41 , 914933922 - 28008
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0002892
Recurso de Apelación 131/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 665/2013
APELANTE: LUPIALE SL
PROCURADOR D./Dña. OLGA ROMOJARO CASADO
APELADO: D./Dña. Evangelina
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL MAR DE VILLA MOLINA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. CESÁREO DURO VENTURA
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a veintisiete de febrero de dos mil quince.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
665/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid a instancia de LUPIALE S.L. como parte
apelante, representado por la Procuradora Dña. OLGA ROMOJARO CASADO contra Dña. Evangelina como
parte apelada, representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL MAR DE VILLA MOLINA; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
13/12/2013 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/12/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. De Villa Molina, en nombre y representación de Dª Evangelina , contra la mercantil Lupiale, SL, representada por la Procuradora Sra.

Romojaro Casado, debo condenarla a que abone a la actora la cantidad de 3.817,71 euros más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. En cuanto a las costas, se imponen a la parte actora.'.

Con fecha 15 de enero de 2014, se dictó auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'SE SUBSANA el error material advertido en la sentencia de fecha 13 de diciembre de 2013 , consistente en imponer las costas a la parte actora, en los siguientes términos: En cuanto a las costas, se imponen a la parte demandada .'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de LUPIALE S.L., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad demandada LUPIALE S.L. despliega su recurso de apelación a través de dos alegaciones relativas, la primera, a una indebida interpretación del contrato en dos de sus cláusulas que se refieren a la finalidad de la fianza y a la extensión de su cobertura; y, la segunda, relativa al error en la valoración de la prueba respecto de la situación en que la arrendataria demandante entregó la vivienda, al no haber considerado la juzgadora de instancia que, según las testificales practicadas a instancia de la arrendadora, había quedado probada la realidad de los daños que hubo que reparar y que supusieron un gasto de 2.232.45 euros

SEGUNDO.- La sentencia de instancia -pese a lo que considera la entidad apelante- está perfectamente argumentada y responde a las cuestiones esenciales planteadas en la demanda y en la contestación. El fundamento de derecho primero y el primer párrafo del fundamento de derecho segundo sintetizan de modo casi perfecto el planteamiento del litigio. Y a partir de ahí realiza un estudio de la naturaleza y finalidad de la fianza arrendaticia, en contraste con la regulación que de la misma hace la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sin embargo en el escrito de recurso se pretende desviar la atención de esos argumentos hacia lo que es una interpretación sumamente subjetiva de los términos del contrato de arrendamiento firmado entre las partes. Pero sin que se ofrezcan argumentos que puedan desvirtuar las consideraciones realizadas por la jugadora de instancia.

Se invoca por la parte apelante la Cláusula Quinta del contrato, que se refiere a la fianza diciendo '..será devuelta al término del contrato, siempre que aquella haya cumplido todas las obligaciones dimanantes del mismo'.

Esa cláusula es prácticamente una reiteración de lo que dispone el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 'El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo , devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

No se discute que la finalidad de la fianza es el aseguramiento del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento que tengan o puedan tener una traducción económica a la finalización del contrato , porque durante el arrendamiento está claro que las obligaciones del arrendatario son las de abonar la renta y la recogida en el artículo 21.4: ' Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario '. En este sentido se viene pronunciando las Audiencia Provinciales. Por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 408/2011, de 16 de septiembre en la que se indicaba que la finalidad de la fianza, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso . O la Sentencia A.P. Barcelona 605/2012 de 13 de noviembre , en la que se recuerda que 'en cuanto a los desperfectos, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2.º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Por otro lado, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento'.

No hay base para entender que en el contrato que ligaba a las aportes se hubiese pactado una carga mayor que la que establece la ley, por la que tuviera que responder la fianza. De ahí que la juzgadora de instancia atendiese a si realmente se había acreditado por la arrendadora que el piso en cuestión, al terminar el contrato, había quedado con desperfectos que rebasasen lo que pudiera ser el desgaste ordinario inherente a la posesión y uso derivado del derecho del inquilino a ocupar la vivienda y por el que abona el precio de la renta.

Con la demanda se había acompañado un acta notarial (de fecha 27 de marzo de 2013) en la que figuran adjuntadas una serie de fotografías con las que el Sr. Notario da fe del estado aparente de las diferentes dependencias de la vivienda.

Frente a ese medio probatorio, la entidad demandada aporta una serie de fotografías de cuya fecha de obtención no hay prueba en las mismas. Y la testifical de la empleada de LUPIALE debe tomarse con cautelas porque, el hecho mismo de la condición laboral de la empleada (metida como es lógico en el ámbito laboral de la demandada) no la hace ajena a los intereses de LUPIALE, privando a su testimonio de la nota de 'ajenidad' que es esencial a la prueba testifical. Y las tareas llevadas a cabo por algunos operarios por encargo de LUPIALE (y que aparecen reflejadas en las facturas de los folios 312 y 315 de las actuaciones), aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido - de nuevo- en alquiler para vivienda.

No se aprecia, pues, error alguno en la valoración de la prueba ni en la interpretación del contrato en la sentencia de instancia. Y por ello el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.



TERCERO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por LUPIALE S.L., frente a DÑA. Evangelina , contra la sentencia de fecha trece de diciembre de dos mil trece , dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0131-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe