Sentencia CIVIL Nº 62/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 664/2019 de 24 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0217970

Recurso de Apelación 664/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 1253/2018

DEMANDANTE/APELADO:FIDERE VIVIENDA, S.L.U.

PROCURADOR:Dª MARÍA DEL CARMEN OTERO GARCÍA

DEMANDADOAPELANTE:D. Maximo

PROCURADOR:D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 62

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En Madrid, a veinticuatro de febrero de dos mil veinte.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Verbal (250.2) 1253/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid, a los que ha correspondido el rollo 664/2019, en los que aparece como parte demandante-apelada FIDERE VIVIENDA, S.L.U., representada por la Procuradora Dª MARÍA DEL CARMEN OTERO GARCÍA, y como parte demandada-apelante D. Maximo, representado por el Procurador D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 10 de junio de 2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'ESTIMO la demanda promovida por la procuradora Sra. Otero García en nombre y representación de FIDERE VIVIENDA, S.L.U., frente a D. Maximo, y en consecuencia, DECLARO resuelto por expiración de plazo el contrato de arrendamiento objeto de autos, y el desahucio de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, núm. NUM000, de Madrid, condenando a la parte demandada a que deje libre, vacuo y expedito tal inmueble, con retirada de sus enseres y objetos personales, con el apercibimiento de que, de no desalojarlo espontáneamente en término legal, será lanzado del mismo en la fecha señalada al efecto. Todo ello con expresa condena en costas de las que responderá la demandada.'

Notificada dicha resolución a las partes, por D. Maximo se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso y, previos los oportunos trámites, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 12 de febrero de 2020, en que ha tendido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda que da origen a este proceso insta el desahucio del demandado por la expiración del término contractual. Indica la demanda que el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado con fecha de 10 de noviembre de 2006 expiraba una vez transcurridos 10 años.

Tras una primera comunicación manifestando su decisión de no prorrogar el contrato, comunicación que se entendió realizada fuera de plazo en un procedimiento anterior, procedió a comunicar nuevamente dicha decisión mediante burofax remitido el 19 de febrero de 2018, indicando que el contrato concluiría el 11 de noviembre de ese año.

El demandado se opuso la demanda alegando, entre otras cuestiones, la prejudicialidad civil, dado que había ejercitado judicialmente acción de retracto, estando pendiente tal pretensión de resolución definitiva.

Prejudicialidad penal dada la existencia del procedimiento penal seguido ante el Juzgado de Instrucción 38 de Madrid por la venta irregular de 1860 viviendas, entre las que se encuentra la del demandado.

Consideraba que al contrato le era de aplicación el Decreto 100/1986, por lo que su duración es de 15 años, salvo que el arrendatario pierda su condición de beneficiario por carecer de los requisitos legalmente exigibles.

La sentencia que se recurre estimó la demanda.

SEGUNDO.-Se aceptan y dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello que resulten contradichos por los razonamientos de la presente resolución.

TERCERO.-La recurrente entiende que procede apreciar la prejudicialidad civil, dado que había ejercitado acción de retracto en relación con la venta de su vivienda. Señala que esta Sala confirmó la anotación preventiva de la demanda por lo que no puede banalizarse la existencia de dicho proceso, dado que si el mismo se resolviese a favor del demandado se encontraría con que habría sido desalojado de su vivienda y posteriormente se reconociese la propiedad de la misma.

Tal alegación debe ser desestimada.

CUARTO.-El artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que ' cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituye al objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oiga la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.'

Por tanto, lo esencial para aplicar el referido precepto radica en el hecho de que lo que se haya de resolver en el presente proceso precise ineludiblemente decidir sobre lo que sea objeto del otro proceso por ser un antecedente necesario para ello. Su finalidad esencial es evitar que existan resoluciones discordantes o contradictorias sobre lo que sea objeto del procedimiento, evitando pronunciamientos contradictorios.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de septiembre de 2013 (el subrayado es propio de esta resolución):

'La sentencia de esta Sala núm. 121/2011, de 25 febrero (Rec. núm. 1234/2006) se pronuncia en los siguientes términos: 'la doctrina jurisprudencial desarrollada bajo el sistema de la LEC 1881 vino admitiendo la aplicación de la litispendencia, aunque no concurriera la triple identidad propia de la cosa juzgada ( SSTS 25 de julio de 2003, 31 de mayo de 2005, 22 de marzo de 2006), de la que la excepción de litispendencia es una institución preventiva o cautelar. Es la denominada litispendencia impropia o por conexión, que en realidad integra un supuesto de prejudicialidad civil. A ella se refieren las SSTS de 17 de febrero de 2000, 9 de marzo de 2000, 12 de noviembre de 2001, 28 de febrero de 2002, 30 de noviembre de 2004, 1 de junio de 2005, 20 de diciembre de 2005 y 22 de marzo de 2006, en las que se declara que tiene lugar cuando un pleito interfiere o prejuzga el resultado de otro, con la posibilidad de dos fallos contradictorios'.

'En similar sentido ya se pronunciaba la sentencia núm. 817/2003, de 25 julio, al señalar que 'la litispendencia opera no solo en el supuesto de identidad de pleitos 'conformada por la triple identidad subjetiva, objetiva y causal', sino también, aún cuando la identidad no sea total, si se produce una interdependencia entre los dos procesos en trámite que pueda generar resoluciones contradictorias, que es la finalidad básica de la figura examinada. Y en este sentido esta Sala viene declarando: dicha finalidad autoriza a ampliar el instituto a aquellos supuestos en los que un procedimiento vincula y determina la decisión de otro(S 16 de enero de 1997 y 22 de junio de 1998); es aplicable en los casos en los que el juicio precedente prejuzga e interfiere en el posterior, de similar naturaleza, presentándose como interdependientes los respectivos suplicados en cada uno de los pleitos(S 9 de febrero y 14 de noviembre de 1998, 17 de febrero de 2000; 28 de febrero de 2002); hay litispendencia cuando la resolución que pueda recaer en el proceso anterior es preclusivo respecto del posterior ( SS 14 de noviembre de 1998, 9 de marzo de 2000, 12 de noviembre de 2001, 22 de mayo de 2003), o como dice la Sentencia de 4 de marzo de 2002 ' siempre que la que se ejercite en el juicio preexistente, constituya base necesaria para la reclamaciónen el segundo como cuestión prejudicial'.'

Como con acierto viene a señalar la resolución recurrida, para determinar si el contrato de arrendamiento ha expirado o no por el transcurso del término, no es preciso conocer el resultado de la acción de retracto, ya que con independencia de que el demandado tenga o no derecho a acceder a la propiedad mediante el ejercicio del derecho de retracto, la duración del contrato de arrendamiento es independiente de ello.

La anotación preventiva de dicha demanda por resolución dictada por esta Sala, lejos de avalar la aplicación del referido artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el presente supuesto, incide en lo contrario, ya que a través de dicha anotación preventiva de la demanda, la pretensión del hoy demandado goza de publicidad registral, siendo por ello oponible frente a terceros, por lo que el eventual hecho de que se produzca su cese en su condición de inquilino, no impedirá que el retracto produzca su efecto, caso de obtener la estimación de su pretensión.

QUINTO.-Entiende el recurrente que procede apreciar la prejudicialidad civil, dado que se encuentra pendiente de resolución el recurso de casación interpuesto por otro arrendatario del mismo bloque de viviendas que la que es objeto de autos. Señala que al ser el mismo arrendador en ambos contratos y el mismo tipo de relación contractual, bastaría cambiar el nombre del arrendatario y el piso para que la similitud fuera plena.

Tal alegación debe ser desestimada.

Obviamente el presente procedimiento y aquel que se encuentra pendiente del recurso de casación son independientes y carecen de conexión entre sí, ya que son contratos concertados con distintos arrendatarios. Como viene a indicar la resolución recurrida, lo que se pretende es esperar un criterio jurisprudencial que eventualmente le resulte favorable, lo cual obviamente no es la finalidad perseguida por el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de la figura de la litispendencia impropia a la que alude el recurrente, que no pretenden paralizar los litigios hasta que exista jurisprudencia del Tribunal Supremo que les sea aplicable por haberse resuelto supuestos similares.

SEXTO.-Entiende el recurrente que procede la suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal, dado que existe un proceso penal en curso en el que se investigan los posibles delitos de prevaricación, fraude, etc. que pudieran haberse cometido con motivo de la venta de diversas viviendas, entre las que se encuentra la que es objeto de autos. Por ello, indica, una eventual sentencia condenatoria afectaría a la compraventa realizada y si la misma se anula se por la jurisdicción penal, se daría el contrasentido de entender que la actora no era su legal propietaria y sin embargo verse el demandado obligado a abandonar la vivienda que tiene en arrendamiento.

Tal alegación debe ser desestimada.

El artículo 40.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que en el proceso penal se investiguen hechos que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil (circunstancia 1ª) y que la decisión del tribunal Penal ' pueda tener una influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil' (circunstancia 2ª).

Por tanto, debe existir una concordancia entre los hechos que sean objeto del proceso penal y aquellos que sean objeto del proceso civil, y además es preciso que la decisión del proceso penal condicione decisivamente la resolución del proceso civil.

El hecho de que en el proceso penal se esté investigando el procedimiento de venta de las viviendas, entre las que se encuentra la del demandado, no tiene una influencia decisiva sobre este procedimiento, dado que la procedencia o improcedencia de dar por concluido el contrato por la expiración del término pactado es independiente de que la posible calificación de la enajenación como prevaricación, malversación, fraude, o sustracción de cosa propia a su utilidad social (en este sentido, cabe citar las Sentencias de esta Audiencia Provincial de 20 de marzo de 2019, Sección 10ª; 10 de junio de 2019, Sección 11ª; 12 de septiembre de 2019, Sección 14ª, entre otras).

SÉPTIMO.-Alega el recurrente que dado que el contrato se celebró con la Empresa Municipal de la Vivienda, la actora debería haber acompañado forzosamente la escritura que no sólo demostrase su propiedad, sino también las menciones existentes en la misma sobre los arrendatarios afectados por dicha compraventa.

Tal alegación debe ser desestimada.

La actora acredita su condición de propietaria del inmueble mediante la nota registral que aporta con la demanda (documento 2).

El propietario de un inmueble arrendado es arrendador, ya que ostenta el derecho a usar y disfrutar la cosa adquirida ( artículo 348 del Código civil), siendo el derecho a poseerla el que se transmite por medio del contrato de arrendamiento ( artículo 1554 del Código civil), quedando en consecuencia el actual propietario subrogado en la posición del anterior arrendador. Así resulta no sólo de la lógica, sino del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para adquirir la condición de arrendador no se precisa que la escritura de venta se haga constar la situación arrendaticia del inmueble. La ausencia de constancia sobre tal situación arrendaticia, si acaso, podría tener repercusión entre comprador y vendedor, en caso de que el adquirente desconociese la situación arrendaticia, pero lo que es indudable es que el propietario del inmueble arrendado es arrendador y, en consecuencia, está plenamente legitimado para el ejercicio de las acciones que al arrendador corresponden.

OCTAVO.-Entiende el recurrente que procede aplicar el Decreto 100/1986. Señala que la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2017 fija como doctrina jurisprudencial que la legislación administrativa es la que fija el plazo de duración en los contratos de arrendamiento de viviendas afectadas por operaciones municipales de suelo que garantizan el alojamiento adecuado a las familias.

Señala que el preámbulo del Decreto 11/2005 pretende unificar el tratamiento de las viviendas de Protección Oficial y las viviendas de Promoción Pública, de tal manera que el régimen aplicable a toda vivienda protegida sea el mismo. Entiende que cuando la vivienda sea de Promoción Pública les serán aplicables las normas contenidas en el Decreto 100/1986.

Tales alegaciones deben ser desestimadas.

NOVENO.-Alude el recurrente a la sentencia de esta Sala de 18 de septiembre de 2014, si bien lo allí acordado no es de aplicación al presente supuesto, ya que en tal caso se enjuiciaba un contrato de arrendamiento con respecto una vivienda calificada provisionalmente como de protección pública y en cuyo contrato se hacía referencia al Decreto 100/1986, circunstancias que no acontecen en el presente supuesto, siendo por lo demás los párrafos que cita, tal y como indican los mismos, a mayor abundamiento y a los solos efectos de dicha resolución.

Posteriormente, en la sentencia de esta Sala de 13 de junio de 2018, a la que igualmente alude el recurrente -y cuya doctrina ha sido posteriormente aplicada, entre otras, en la Sentencia de esta Sala de 28 de junio de 2019-, y en la que se dilucidaba si procedía aplicar el Decreto 100/1986 o bien el Decreto 11/2005, se fijaba como criterio para determinar si era procedente o no la aplicación del Decreto 100/1986, determinar si la vivienda había sido calificada como vivienda de protección oficial con promoción pública o como vivienda de protección pública. Si la vivienda es de Protección Oficial, se le aplicará el decreto 100/1986. Si es de Protección Pública procederá la aplicación del Decreto 11/2005.

Indicaba dicha sentencia:

'Que se aplique uno u otro Decreto depende que la vivienda alquilada sea de promoción pública o simplemente de protección pública u oficial. Las primeras, en cuanto al arrendamiento, entran en el ámbito de aplicación del Decreto 100/1986, que 'regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública', que ciñe su ámbito normativo (artículo 1 ) a las 'las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública', las cuales 'solamente podrán ser cedidas en arrendamiento a personas cuyos ingresos anuales, unidos a los de los familiares que con ellas conviven, sean inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional anual'.

'Y en su artículo 3.1 dispone: 'La duración de los contratos de arrendamiento de las viviendas de Promoción Pública será de dos años, y se prorrogará por períodos bianuales sucesivos, en el caso de que los arrendatarios continúen reuniendo el requisito exigido en el artículo 1 del presente Decreto y no sean titulares o posean otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid'.

'Esta disposición queda vigente, pues la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 11/2005 , prevé que 'Las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento promovidas por el Instituto de la Vivienda de Madrid y las Empresas Municipales de Vivienda y Suelo para las que se haya solicitado su calificación provisional entre el 10 de julio y el 31 de diciembre de 2004, podrán calificarse al amparo del Decreto 11/2001, de 25 de enero, si así lo solicita el promotor, como Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento sin derecho de opción de compra sobre las mismas', por lo que se entiende que, salvo esa posibilidad expresamente prevista, sigue subsistente todo el régimen propio de aquéllas.'

En el presente supuesto queda acreditado que la vivienda objeto de autos ha sido calificada como vivienda de Protección Pública, tal y como se desprende del documento 18 de la demanda, consistente en la resolución del Director General de Arquitectura y Vivienda, de 25 de septiembre de 2006, la cual, en virtud de expediente iniciado al amparo del Decreto 11/2001, otorga la calificación definitiva de Viviendas de Protección Pública a las viviendas sitas en la calle DIRECCION000 NUM001 y DIRECCION001 NUM002 (folio 135).

Por tanto, aplicando la doctrina que queda referida al presente supuesto, a la vivienda objeto de autos es de aplicación el Decreto 11/2005, al que por otro lado se alude expresamente en el contrato objeto de autos (folio 37).

Corrobora lo indicado el informe emitido por el Área de Calificaciones de la Comunidad, aportado como documento 19 de la demanda, que concluye que el Decreto 100/1986 no es aplicable a las viviendas entre las que se encuentra la que es objeto de autos, informe que si bien no es vinculante para esta Sala, no obstante corrobora la conclusión anteriormente referida.

DÉCIMO.-Se alega la infracción del apartado 5 del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, señalando que la sentencia ha ignorado lo dispuesto en el artículo 3 del Real Decreto Ley 7/2019 que modificaba el referido artículo 441, y que entraba en vigor el 6 de marzo de 2019 por lo que, indica, era de plena aplicabilidad al supuesto presente. Señala que en virtud de dicha norma debió suspenderse el proceso hasta que se adoptasen medidas por los servicios sociales.

Tal alegación debe ser desestimada por diversas razones, cualquiera de las cuales llevaría a tal conclusión.

En primer lugar, porque para poder alegar en segunda instancia infracciones procesales es preciso haberlas denunciado oportunamente en la primera instancia, tal y como dispone el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no habiendo denunciado el hoy recurrente en la primera instancia la pretendida infracción del citado precepto, no puede plantearlo en esta alzada.

En segundo lugar, porque es evidente que tal pronunciamiento no corresponde resolverlo ni acordarlo en sentencia, que es la resolución que se recurre. Corresponde al Letrado de la Administración de Justicia acordar la suspensión y, obviamente, dicho Letrado no dicta sentencia.

UNDÉCIMO.-Señala que la sentencia recurrida hace abstracción de la función social de la propiedad, no tomando en cuenta que el actor es 'inmenso y superpoderoso', y el demandado que reúne las modestas condiciones que le habilitan para ocupar tan pequeña vivienda.

La función social del derecho de propiedad viene recogida en el artículo 33.2 de la Constitución Española, el cual dispone que dicha función social delimitará el contenido del derecho de propiedad 'de acuerdo con las leyes'.

Por tanto, el contenido de dicha función social viene delimitado legalmente, no existiendo precepto legal que permita prorrogar la vigencia de un contrato de arrendamiento extinguido por el transcurso del tiempo, tal y como en el presente supuesto acontece.

DUODÉCIMO.-Siendo la presente resolución desestimatoria del recurso interpuesto, con arreglo a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer al recurrente el pago de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Maximo contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2019 dictada en autos de Juicio Verbal 1253/2018 del Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid en los que fue demandante FIDERE VIVIENDA, S.L.U. y en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley, si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0664-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.