Sentencia CIVIL Nº 62/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 352/2021 de 09 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0811442120170057751

Recurso de apelación 352/2021 -2

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Martorell

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 172/2017

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012035221

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012035221

Parte recurrente/Solicitante: CELOBERT,SCCL

Procurador/a: Miriam Anillo Mancheño

Abogado/a:

Parte recurrida: Natividad

Procurador/a: Jordi Soler Lopez

Abogado/a: JOSEP MARIA PALOU OÑOA

SENTENCIA Nº 62/2022

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque

Fernando Utrillas Carbonell Mireia Rios Enrich Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 9 de febrero de 2022

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 8 de abril de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 172/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Martorell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMiriam Anillo Mancheño, en nombre y representación de CELOBERT,SCCL contra Sentencia - 30/07/2020 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jordi Soler Lopez, en nombre y representación de Natividad.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Destimo íntegramente la demandainterpuesta por el Procurador MIRIAM ANILLO MANCHEÑO, en nombre de la mercantil CELOBERT SCCL contra doña Natividad representado por el Procurador don JORDI SOLER LOPEZ,sin hacer expresa imposición en cuanto a las costas'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 25/01/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del debate

Con la demanda inicial la actora, CELOBERT SCCL, propietaria de la vivienda situada en Travessera de DIRECCION000, núm. NUM000 y de sus anexos parking NUM001 y trastero NUM001 de Abrera, ejercita una acción de desahucio por falta de pago a la que acumula la de reclamación de rentas, que dirige contra Natividad, arrendataria de dichas fincas en virtud de contrato suscrito en 14 de mayo de 2014, alegando que la demandada, que ha ido haciendo pagos insuficientes, adeuda en concepto de rentas y cantidades asimiladas a cuyo pago viene obligada conforme a lo pactado la suma total de 9.304'64€ (una vez deducida la suma de 500€, entregadas en su día en concepto de prima de opción), por lo que solicita que se dicte sentencia que declare resuelto el contrato de arrendamiento, dando lugar al desahucio y condenando a la demandada a su desalojo, así como al pago de la suma de 9.304'64€ más las que se vayan devengando hasta la recuperación de la posesión, más los correspondientes intereses.

La demandada se opone a esta pretensión invocando la inadecuación del procedimiento, ya que el contrato de arrendamiento es una mera simulación, a efectos de justificar los compromisos de la promoción realizada al tratarse de vivienda de protección oficial, pero en realidad se trata de un pago a cuenta del precio de la adquisición de los inmuebles, según contrato de ingreso como socio cooperativo de 28.11.2012. Por otra parte, alega la existencia de pagos durante el curso del procedimiento que cubren la cantidad exigible e invoca la nulidad de la cláusula 6.3 segundo párrafo que repercute al comprador el coste de la financiación del promotor.

En el acto del juicio, tras diversas suspensiones del curso del procedimiento a solicitud de ambas partes, la parte actora, teniendo en consideración las sumas devengadas desde la demanda y los pagos parciales efectuados por la arrendataria durante ese período, actualiza su reclamación, fijándola en 18.219'6€ (de los cuales 1.569'13€ corresponden a rentas, 10.922 € a intereses financieros, 4.132'08€ por gastos de comunidad, 1.892'27€ por suministros y 203'85€ por gastos de devolución, y una vez deducida la prima en su día abonada).

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al acoger la excepción de inadecuación de procedimiento invocada.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso, y la impugna alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y en incongruencia extrapetita, infringiendo el principio de justicia rogada del art. 216 LEC.

SEGUNDO.-Inadecuación del procedimiento.

La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador.

Respecto al concepto de cuestión compleja, conviene recordar la reiterada la doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, (Sentencias T.S. de 13 de abril de 1929, 3 de junio de 1948, 27 de noviembre de 1950, 5 de febrero de 1951, 18 de diciembre de 1953, 14 de mayo de 1955, 17 de marzo de 1968, 9 de diciembre de 1972y 12 de marzo de 1985, 14-4-1992y 12-6-1997, entre otras). Pero, no es menos cierto que, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 14-11-1988 que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio.

Sentado lo anterior, hemos de partir de que, ha quedado suficientemente acreditado en autos, a través de la documental aportada por ambas partes con sus escritos de alegaciones puesta en relación con la declaración testifical del Sr. Íñigo, los siguientes hechos:

(a) que en fecha 28.11.2012 actora y demandada suscribieron un contrato societario de ingreso como socia cooperativa en la promoción del Morral de Abrera, en la que la cooperativa actora iba a llevar a cabo la promoción de 20 viviendas plurifamiliares en régimen general de protección oficial, 22 plazas de aparcamiento y 20 trasteros, estando la hoy demandada interesada en la adquisición de la vivienda, aparcammiento y trastero que se concretan en el contrato por el precio y condiciones que en él se fijan.

(b) finalizada la obra y ante las dificultades que tenia la socia para hacer frente al pago del precio, la cooperativa actora y la demandada suscribieron en fecha 14.5.2014 sobre las mismas fincas un contrato de arrendamiento con constitución de un derecho de adquisición (opción de compra), para ayudar a la socia, dada su situación, y darle tiempo para la obtención de financiación necesaria;

(c) Del cláusulado de dicho contrato merecen destacarse los siguientes extremos: (1) se pacta que el contrato entra en vigor en la fecha de su firma y que se extinguirá el 1.4.2016, facultando a la arrendataria para desistir del mismo mediando un preaviso, y se conviene un derecho de opción de compra, estableciéndose el pago de una prima fraccionada (de la que la demandada ha abonado sólo el primer plazo de 500€) y fijandose como plazo para el ejercicio del derecho de opción hasta el 1.4.2016; (2) Conforme a la cláusula sexta, se pacta una renta de 50€ mensuales más IVA, que el arrendatario se hará cargo de los gastos y servicios de las fincas (obligación que se desarrolla en la cláusula séptima) de los gastos o cánones que se deriven de la gestión o por la devolución de los recibos de renta. En último término, se acuerda que 'Tanmateix el soci es compromet al pagament de les despeses financeres del préstec hipotecari que afecta a les finques del seu interés fins la data d'aixecament a públic de la compravenda inclosa en l'opció'

(d) es un hecho incontrovertido que la Sra. Natividad no ha ejercitado la opción de compra.

La STS 2.12.2009 , que cita la de 11 de abril de 2000 , se acerca al concepto de opción de compra afirmando que ' con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones', definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 '. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: ' El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'. Y, finalmente, en esta línea, la STS 15.1.2019, citando la de 6.4.2011, dice que ' el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

Por su parte en el ' arrendamiento con opcion de compra'(más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo especificamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así se pronuncia la STS 27.5.1967 .

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración no no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...).

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010.

El solo hecho de que se trate de un contrato de arrendamiento con opción de compra no comporta que concurra una cuestión compleja que excluya per inadecuación del procedimiento el procedimiento de desahucio, sea por falta de pago o por expiración del plazo, con reclamación de rentas acumulada o no.

Ante un contrato de arrendamiento con opción de compra si no consta el eficaz ejercicio en tiempo y forma, judicial o extrajudicial de la opción de compra por el arrendatario, la relación contractual que se desarrolla entre las partes era la de un contrato de arrendamiento y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada tenían el concepto de rentas y, como tales, pueden ser reclamadas ante su impago, a través del verbal del 250.1.1.

Así pues, nada se opone a que pueda ser objeto de examen, como presupuesto para la resolución del pleito la calificación de la relación contractual que une a las partes (si bien con efecto limitado al presente procedimiento, que carece de efecto de cosa juzgada).

TERCERO.-Desahucio por falta de pago .

Afirma la cooperativa actora en su demanda que en el momento de plantearse la demanda la demandada adeudaba por los conceptos y períodos que se comprenden en los documentos números 3 a 13 de la demanda, que ascienden a un total de 9.304'64€.

La demandada ni niega el impago ni cuestiona las cuantías por los conceptos que se detallan; únicamente se opone a la reclamación por IVA y mantiene la nulidad de la cláusula que le repercute los intereses financieros del promotor.

A este respecto debe indicarse:

(1) Efectivamente, tratándose de un arrendamiento de vivienda no resulta repercutible el IVA, por lo que la arrendataria no viene obligada a su abono.

(2) El importe de los gastos financieros del préstamo hipotecario que afecta a las fincas arrendadas no se traslada a la demandada en su condición de arrendataria, si no en su condición de socia de la cooperativa, por lo que no procede en este procedimiento efectuar consideración ni pronunciamiento alguno acerca de la validez de este pacto. En la misma medida, tampoco su impago puede ser tenido en consideración a la hora de determinar el incumplimiento con alcance resolutorio. Por otra parte, tampoco puede, como pretende la demandada, tener en consideración las sumas pagadas por este concepto y compensarlas con las debidas por las obligaciones asumidas como arrendataria, por cuanto, en principio, la demandada viene obligada a su pago (y ha venido asumiendo el mismo), no siendo éste procedimiento el adecuado para determinar la eventual nulidad de esta cláusula, debiendo aquélla acudir, si lo considera oportuno, al procedimiento correspondiente a fin de que se resuelva acerca de su eventual nulidad y se reclamen, en su caso, las sumas indebidamente pagadas.

Sentado lo anterior es preciso recordar que el un juicio de desahucio por falta de pago ( art. 250.1.1º LEC) es un procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2.a) LAU 29/94, es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demandahabía incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Y en el caso de autos, aún prescindiendo de aquellos conceptos, la demandada había impagado tanto rentas como cantidades asimiladas a cuyo pago venía contractualmente obligada, por lo que se encontraba incursa en causa resolutoria, sin que los pagos posteriores (que, por otra parte, no cubren lo adeudado) puedan excluir esta conclusión.

En consecuencia, procede estimar el desahucio instado y declarar resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a la demanda al desalojo de las fincas arrendadas.

CUARTO.-Reclamación de rentas.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 'se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: ' 1º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca' .

Por otra parte, el artículo 437.4.3ª de la L.E.C. indica: ' No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones salvo las excepciones siguientes:

3º La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho'.

Así pues, la acumulación que permite el artículo transcrito se limita a la reclamación de rentas y de cantidades 'análogas'. En la interpretación de este concepto, la jurisprudencia incluye junto con la renta en sentido estricto aquellas obligaciones que tengan un carácter periódico, así las repercusiones procedentes, IBI, tributos y tasas, gastos comunitarios o suministros, siendo oportuno traer a colación la STS 15/06/2009 , que razona: 'Pero es que, además -ya en directa referencia al supuesto ahora enjuiciado- ha de merecer igual consideración el impago por el arrendatario de otras cantidades a cuyo pago al arrendador le obliga igualmente la ley, como son las referidas al importe del coste de los servicios y suministros producido a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, como se desprende de la ya citada Disposición Transitoria Segunda, apartado C ) 10.5 , pues tales importes merecen la misma consideración jurídica que la falta de pago del impuesto de bienes inmuebles ya que el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y la de la LAU 1964 , lleva a estimar su necesaria calificación como 'cantidad asimilada a la renta ' según la expresión utilizada por el artículo 114-1ª de la LAU 1964 . Lo contrario supondría igualmente forzar a dicho arrendador a emprender sucesivas reclamaciones contra el arrendatario incumplidor de una obligación periódica de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, lo cual comporta del mismo modo su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta'.

Así pues, las reclamaciones fundadas en otros conceptos, o en sanciones pactadas o en la aplicación de cláusulas penales quedan excluidas de su ámbito y no caben en dicha acumulación, sin perjuicio de su reclamación en un juicio posterior.

En esta línea, ha resuelto este tribunal en sentencias de 27.2 y 26.4 de 2013, 15.10.2018 o 22.1.2019. Y en idéntico sentido se ha pronunciado la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial en sus sentencias de 11.12.2013 y 27.5.2015.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso que nos ocupa comporta que deba excluirse de la reclamación efectuada las cantidades relativas al IVA (por su improcedencia), a los intereses de financiación (que no es una cantidad asimilada a la renta, sino que la demandada se obligó a su pago en su calidad de socia) y los gastos de devolución (indemnización por los perjuicios derivados del impago).

Así pues, teniendo en consideración los documentos aportados por las partes y el desglose efectuado en el acto del juicio (recogido en el documento unilateralmente creado por la actora, no impugnado ni discutido), la demandada debe abonar a la actora la suma de 1.194'13 €, en concepto de rentas (excluido el IVA), 4.132'08€ por gastos de comunidad y 1.892'27€ por el suministro de gas, lo que totaliza la suma de 7.218'48€, de la que habrá que descontar la cantidad de 500€, entregada en su día en concepto de prima.

Por todo cuanto antecede, la demandada debe ser condenada a pagar a la cooperativa actora la suma de 6.718'48€.

Todo ello sin perjuicio de que la parte actora pueda reclamar las restantes cantidades que estima adeudadas en el procedimiento que corresponda, y la demandada haga lo propio respecto a la validez y vigencia de la obligación de pago de los intereses financieros y, en su caso, la reclamación de lo indebidamente cobrado, sin que proceda, por los motivos ya expuestos, deducir de esta condena las cantidades abonadas por aquellos conceptos duranrte la tramitación del pleito.

QUINTO.-Reclamación de rentas futuras

Es preciso recordar que, en principio y como regla general, no caben las condenas de futuro, salvo en los supuestos y con los requisitos legalmente previstos. Con carácter general el art. 220.1 establece que ' Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte ' y el apartado 2 del mismo precepto prevé que ' En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda '. Así pues, la ley hace previsión expresa en los supuestos, como el que nos ocupa, de acciones de desahucio (del art. 250.1.1) al que se haya acumulado la de reclamación de rentas, y permite la reclamación de ' rentas ' ( rentas y cantidades 'análogas', con exclusión de otras obligaciones asumidas o a cargo del arrendatario por otros conceptos) futuras, siempre que así lo haya solicitado expresamente el actor en su demanda.

Se trata de una condena de futuro que ha de ser cuantificada en ejecución de sentencia, conteniendo la propia ley la base legal sobre la que practicarla, pues sienta los parámetros para su cálculo -en relación con el art. 219 LEC , que únicamente permite la liquidación en ejecución cuando ésta consista en una pura operación aritmética-, así establece el dies a quo (las posteriores a la presentación de la demanda), el dies ad quem (el reintegro de la posesión o efectiva entrega de la finca) y su cuantía (el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda); ello conlleva la imposibilidad de modificar su importe, de modo que no cabe, pues, la inclusión de incrementos, revisiones, actualizaciones u otras repercusiones, por más que estuvieran contractualmente pactados.

Insistiendo en los parámetros y limitaciones de esta condena de futuro, y en total correlación con lo dispuesto en el precepto transcrito, el art. 440.3 en su último párrafo ordena que 'En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda' .

En definitiva, ciertamente el arrendatario viene obligado al pago de los suministros de agua, gas y electricidad por el consumo hecho en la vivienda arrendada, y su impago (cuando el pago se hace a la compañía suministradora a través del arrendador) constituye causa resolución y puede ser reclamado por el arrendador por la vía del art. 250.1.1º LEC , acumulado o no a la acción de desahucio (con independencia de su cuantía). Cuestión distinta es la condena al pago de rentas futuras, para cuya liquidación en ejecución de sentencia hay que estar, según se ha expuesto, a lo dispuesto en el art. 220.2 LEC .

No existe duda que han de tenerse en cuenta a los efectos de liquidar las rentas futuras tanto el importe correspondiente a renta como el relativo a cantidades asimiladas; ahora bien, en lo que se refiere a los consumos, dado que no se trata de una cantidad periódica fija que deba abonar el arrendatario por este concepto, sino que se trata de un reembolso a través del que el arrendador repercute al arrendatario la cantidad facturada por las empresas suministradoras por el consumo de éste, suma que, además de ser variable, ha de ser acreditada por aquél y puede ser objeto de controversia, lo que no cabe en la liquidación en vía de ejecución, éstos no pueden ser incluidos en dicha liquidación (no se incluyen en la dicción del 220.2 ni pueden ser liquidados por una simple operación aritmética). Lo mismo cabe decir de los gastos de comunidad, cuyo concreto importe se desconoce y que, según resulta de los documentos que se han aportado, varía. Por otra parte, es de resaltar que ni unos ni otros se incluían en el recibo/factura de la renta mensual.

De los conceptos incluidos en ésta, y según los argumentos y pronunciamientos precedentes, unicamente cabe incluir en la reclamación por rentas futuras, ex art. 220.2 LEC, el concepto de renta estricta, que asciende a 50€

SEXTO.-Costas y depósitos

Siendo parcial la estimación de la demanda, no procede una especial declaración sobre las costas de la primera instancia ( art. 394.2 LEC).

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso ( art. 398.2 LEC).

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido.

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CELOBERT SCCL contra la sentencia dictada en fecha 30 de julio de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Martorell en juicio verbal núm. 172/2017, REVOCAMOSdicha resolución, y en su lugar se dicta otra por la que, estimando en parte la demanda interpuesta por la citada apelante contra Natividad, SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento de fecha 14.5.2014 sobre la vivienda sita Travessera de DIRECCION000 núm. NUM000 y de la plaza de aparcamiento núm. NUM001 y del trastero núm. NUM001 de Abrera, y SE CONDENA a la citada demandada al desalojo de dichas fincas, dejándolas libres, vacuas y expeditas a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de la suma de 6718'48€ (SEIS MIL SETECIENTOS DIECIOCHO EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS) más intereses legales y las rentas que venzan y resulten impagadas desde la fecha de la sentencia hasta la efectiva entrega de la posesión a razón de 50€ mensuales.

No se efectúa una especial declaración respecto a las costas en ninguna de las dos instancias.

Se ordena la devolución a la apelante del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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