Sentencia CIVIL Nº 622/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 548/2017 de 15 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA
SECCIÓN CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 7 DE MARBELLA
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 201/2016
RECURSO DE APELACIÓN 548/2017
S E N T E N C I A Nº 622/18
En la ciudad de Málaga a quince de octubre de dos mil dieciocho.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento
ordinario nº 201/2016 procedente del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Marbella, por la mercantil
OYARZABAL NIETO, S.L., parte actora en la instancia, que comparece en esta alzada representada por la
procuradora Sra. García-Valdecasas Villén y defendida por el letrado Cárdenas Gálvez. Es parte recurrida, la
mercantil AROLMALLA, S.L., parte demandada en la instancia, que comparece en esta alzada representada
por el procurador Sr. Bonet Teixeira y asistida por el letrado Sr. Sierra Viloria.

Antecedentes

PRIMERO.- La Titular del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Marbella dictó sentencia en fecha 10 de febrero de 2017 en el procedimiento de juicio ordinario nº 201/2016 cuyo fallo era del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO LA DEMANDA presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª Graciela Gracía-Valdecasas Villén, en nombre y representación de OYARZÁBAL NIETO, S.L., contra AROLMALLA S.L, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda; todo ello, con imposición de las costas del presente procedimiento a la parte actora.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la parte actora y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 1 de octubre de 2018, quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de la mercantil OYARZABAL NIETO, S.L. recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda interpuesta por la misma frente a la mercantil AROLMALLA, S.L. en reclamación de la devolución de la cantidad entregada en concepto de fianza para el alquiler del local comercial nº 15 sito en la C/ Juan Ruiz Muñoz nº 2 de Marbella. La sentencia dictada en la instancia se basa sucintamente en considerar que el importe de 5.000 euros que se entregó en concepto de fianza por el arrendamiento del local ha de ser compensado con las cantidades adeudadas por el arrendatario, y ello en virtud de lo pactado en el contrato, siendo estas cantidades superiores al importe a que ascendió la fianza. La parte recurrente alega como motivos de apelación: 1º) infracción de lo dispuesto en el art. 20.1 de la LAU en cuanto a las cantidades compensadas en concepto de IBI y de cuotas de la Comunidad de Propietarios; 2º) error en la valoración de la prueba: 2.1) al considerar acreditado que la parte arrendataria debe abonar las cantidades en concepto de IBI de los años 2014 y 2015 cuando el contrato ya no estaba vigente al haberse resuelto judicialmente con efectos desde el 31 de diciembre de 2013; 2.2) al entender acreditadas las cantidades adeudadas en concepto de cuotas comunitarias así como reclamar cuotas devengadas con posterioridad a la fecha de resolución del contrato; 2.3) al admitir la partida reclamada en concepto de facturas de consumo de agua que no resultan acreditadas además de haber contratado la parte arrendataria el suministro de agua con otra compañía; y 2.4) al admitir como daños y perjuicios por la ocupación del local una vez resuelto el contrato, una cantidad idéntica -incluido IVA- a la pactada en el contrato de arrendamiento cuando éste ya había sido resuelto, además de no haber tenido en cuenta las cantidades ya abonadas por la arrendataria.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.



SEGUNDO: Para dotar de claridad la resolución del presente recurso, hemos de partir de los siguientes hechos que no resultan cuestionados en autos. Así: 1º) En fecha 1 de enero de 2013 se suscribe contrato de arrendamiento entre la apelante la mercantil OYARZABAL NIETO, S.L. como parte arrendataria, y la apelada la mercantil AROLMALLA, S.L., como parte arrendadora, sobre el local comercial nº 15 sito en la C/ Juan Ruiz Muñoz nº 2 de Marbella (doc. nº 1 de la demanda).

2º) Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Marbella se siguió procedimiento de desahucio por expiración del plazo -autos nº 1034/2014- en los que recayó sentencia de fecha 11 de febrero de 2015 que acordaba la resolución del contrato y condenaba a la parte arrendataria al desalojo de la finca (doc. nº 2).

3º) El local se desaloja en fecha 27 de marzo de 2015.

4º) La mercantil OYARZABAL NIETO, S.L. ejercitó demanda solicitando la devolución de la cantidad de 5.000 euros que había abonado en concepto de fianza (cláusula 8ª del contrato) a lo que se opuso la mercantil arrendadora alegando la excepción de compensación de créditos.



TERCERO: El primer motivo de apelación que se alega en esta alzada es la infracción de lo dispuesto en el art. 20.1 de la LAU en cuanto a las cantidades compensadas en concepto de IBI y de cuotas de la Comunidad de Propietarios, tal y como alegara en el acto de la audiencia previa al contestar a la excepción de compensación argumentada de contrario. Tal precepto establece lo siguiente: '1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración'.

En concreto la parte apelante lo que mantiene es que, al no haberse consignado en el contrato el importe anual de dichos gastos, no pueden ahora ser reclamados (párrafo final del art. 20.1 de la LAU ).

Sin embargo tal motivo de apelación ha de ser desestimado. Ya dijo esta misma Sala en sentencia de fecha 24 de marzo de 2015 dictada en el Rollo de Apelación 276/2014 : 'La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Julio de 2010 ha venido ha reiterar dicha postura al afirmar que 'la Sala muestra disconformidad con el juzgador de instancia, por cuanto el art. 20.1 no es de aplicación a los arrendamientos (y subarriendos) de locales de negocio (uso distinto a vivienda, según la Ley) al haberse pactado expresamente en la estipulación cuarta del contrato que serán de cuenta de la subarrendataria y se considerarán cantidades asimiladas a la renta los gastos comunitarios, por lo que la falta de pago de dichos gastos previa la presentación al cobro por la subarrendadora se constituye en causa de resolución, sin que en nada le afecte que no se haya determinado su importe anual, pues dicha exigencia del art. 20 es solo aplicable a los arrendamientos de viviendas, pues el T.I de la LAU , Ámbito de aplicación de la Ley, que es aplicable con carácter general a todos los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda, establece en el art. 4 el Régimen aplicable, de observancia obligatoria, estableciendo, en su apartado 3, como régimen primario para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, la libre voluntad de las partes contratantes, que pueden establecer cuantos pactos y condiciones estimen oportunos, siempre que no sean contrarios, evidentemente, a las leyes, a la moral, ni al orden público ( art. 1255 C.C .) y solo en defecto de pacto expreso, la Ley les aplica como régimen supletorio de primer grado las disposiciones contenidas en su Titulo III (contratos para uso distinto al de viviendas), y por último y en defecto de pacto y/o Ley, supletoriamente se aplica lo dispuesto en el C.C. con lo que en defecto de pacto, que no es este caso, el posible régimen supletorio de primer grado a aplicar será la LAU, pero incluso no los es en su totalidad, sino únicamente en cuanto al T.III, que solo se dedica a regular este tipo de arrendamientos, con lo que el resto del articulado de la Ley (salvo los Títulos de exigencia imperativa, I, IV y V) no le es de aplicación, con lo que no puede acudirse, ni siquiera por analogía, a lo que dispone para el régimen de las viviendas, toda vez que supletoriamente a dicho T. III se aplicará directamente el C.C.'.

De hecho, las resoluciones mencionadas por la parte apelante en su escrito de interposición del recurso, en relación con ese art. 20.1 de la LAU , se refieren a arrendamientos de viviendas.

Pero en el caso de autos nos encontramos en presencia de un arrendamiento de local de negocio, el cual se rige, en lo fundamental, por lo pactado libremente entre las partes, siendo así que, la cláusula sexta del contrato es clara al disponer que 'Los gastos ocasionados por los servicios con los que cuenta el local y que se individualizan mediante aparatos contadores, es decir, los correspondientes a suministro de energía eléctrica, consumo de agua y teléfono, IBI y basura, así como las cuotas ordinarias y extraordinarias de la Comunidad de Propietarios, que los acepta y asume expresamente, teniendo la consideración de cantidades asimiladas a la renta, son por cuenta del arrendatario' . Por lo tanto dichos gastos pueden ser reclamados por la parte arrendadora y, en el caso de autos, lo que hace la juzgadora es computar los mismos a efectos de aplicar la compensación pretendida de forma que no sea admitida la devolución de la fianza que era la pretensión de la parte actora en la instancia y ahora apelante. Como bien se dice en el Fundamento de Derecho III de la sentencia tras referir las cláusulas 6ª y 8ª del contrato: 'Teniendo en cuenta lo previsto en el apartado 3 del art. 4 de la LAU , dichas estipulaciones operan entre las partes como normas que rigen el contrato. De tal modo, son cantidades asumidas por el arrendatario las correspondientes a suministro de energía eléctrica, consumo de agua y teléfono, IBI y basura, así como las cuotas ordinarias y extraordinarias de la Comunidad de Propietarios, según lo estipulado en el contrato. Por otra parte, se estipula expresamente por las partes que la devolución de la fianza se hará a la terminación del contrato previa comprobación de que no existe ninguna cantidad pendiente de pago'.



CUARTO: Pero también alega la parte apelante en esta alzada error en la valoración de la prueba que lleva finalmente a la juzgadora a la desestimación de la demanda entablada.

En relación con la valoración probatoria, indicar que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, presentándose como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-.

Y un nuevo estudio de la prueba practicada y del visionado de la grabación tanto de la audiencia previa como del juicio ordinario, lleva a la Sala a alcanzar las siguientes conclusiones.

Con respecto a los recibos de IBI, la sentencia de instancia concluye que son compensables los recibos de los años 2013, 2014 y la parte proporcional del año 2015 y deja fuera los recibos del año 2012 pues el contrato de arrendamiento aportado en autos comenzó su vigencia en fecha 1 de enero de 2013. La parte apelante alega que, habiendo quedado resuelto el contrato por expiración del plazo a fecha 31 de diciembre de 2013, no puede reclamarse dicho impuesto a fecha posterior por no estar en vigor el contrato. Ahora bien; tal argumento no es compartido por la Sala. Por lo que respecta al IBI del año 2013, ninguna duda cabe que corresponde su abono a la parte arrendataria por estar en vigor el contrato en dicha fecha y por así haberlo pactado expresamente. En cuanto a las anualidades de 2014 y parte proporcional del año 2015, no podemos olvidar que, aún cuando en el propio contrato se pactaba que finalizaría en fecha 31 de diciembre de 2013 (cláusulas 1ª y 2ª del contrato) la parte arrendataria continuó ocupando el local, obligando a la arrendadora a la interposición de una demanda de desahucio por expiración del plazo que finalizó por sentencia de fecha 11 de febrero de 2015 , no desalojando voluntariamente la parte el local, lo que motivó su lanzamiento en fecha 27 de marzo de 2015. Luego hasta dicha fecha la parte hizo uso del local y debe satisfacer a la parte arrendadora una indemnización por ello. Dicha indemnización debe englobar todo el perjuicio causado a la parte arrendadora y en tal concepto entra el gasto que ha supuesto a la parte arrendadora el pago del IBI del local cuando no ha podido utilizarlo. Eso es en definitiva lo que hace la juzgadora de instancia: utilizar las cláusulas pactadas por las partes para establecer la indemnización que correspondería a la arrendadora y aplicar la compensación solicitada. Así lo dice en el Fundamento de Derecho IV, párrafo 6º al establecer: 'Respecto a las cantidades por IBI de los años 2014 y 2015, aun cuando es cierto que el contrato ya no estaba en vigor al haberse resuelto el contrato el 31 de diciembre de 2013, como así se declara judicialmente, lo cierto es que la arrendataria hoy actora ha venido ocupando el local comercial hasta marzo de 2015. Teniendo las cantidades por IBI el concepto de cantidades asimiladas a la renta según voluntad de las partes y no acreditándose su pago por la parte actora, procede la compensación de las mismas.

De este modo, por concepto de IBI procede compensar la cantidad de 1.675,31 euros'.

Y la misma fundamentación aplica para compensar las cantidades que se devengaron en concepto de cuotas comunitarias y de consumo de agua, cantidades que resultaron acreditadas con la aportación de los doc. nº 17 y 9 de la contestación a la demanda, no resultando ilógica la valoración que la juzgadora hace de tales documentos, siendo también éste un perjuicio irrogado a la parte arrendadora por la ocupación del local una vez resuelto el contrato, debiendo añadir que, en cuanto a la alegación que hace la parte apelante acerca de que el consumo de agua lo contrató directamente con Aquagest, es ésta una alegación nueva que se hace en esta alzada y que no se hizo en la audiencia previa celebrada, por lo que no tiene cabida en esta segunda instancia.



QUINTO: Finalmente discute la parte apelante en esta alzada la cantidad compensada en concepto de daños y perjuicios por la ocupación del local desde que el contrato se dio por resuelto hasta el efectivo desalojo del mismo. Así expone que no podría establecerse como concepto indemnizable el IVA por la ocupación del local cuando el contrato ha sido resuelto y que no han sido correctamente imputadas las cantidades abonadas por la parte arrendataria una vez finalizado el contrato.

Realmente la juzgadora de instancia no valora el IVA como concepto a incluir en la indemnización. Lo que hace es valorar la misma partiendo de la renta pactada en el contrato. Esto es; expone que considera excesiva la cantidad que pretende la parte demandada, que asciende a 700 euros/mes por la ocupación una vez resuelto el contrato, y parte del mismo importe que se abonaba cuando el contrato estaba en vigor. Por ello, resuelto el contrato el 31 de diciembre de 2013, la actora-apelante siguió ocupando el local el año 2014 completo y los tres primeros meses del año 2015. Por el año 2014 cifra la indemnización en 5.000 euros que era la renta pactada y dice 'incluyendo el 21%' , y por los meses de enero, febrero y marzo de 2015, aplica una regla proporcional y establece la indemnización en 1.250 euros. En total cifra en concepto de indemnización por la ocupación del local la cantidad de 6.250 euros y añade 'con el IVA correspondiente' . Sin embargo a la hora de valorar la compensación que se alegaba en la instancia, descuenta los importes que satisfizo la parte arrendataria desde enero de 2014 a marzo de 2015 y que fueron ingresando en la cuenta de la demandada, pero solo los descuenta del importe de 6.250 sin aumentar dicha cantidad con el IVA. La juez admite la cantidad reconocida por la parte demandada en su contestación de 2.056,64 euros, por lo que resulta una indemnización final a favor de la parte arrendadora de 3.743,36 euros. Por lo tanto la juzgadora, aún cuando parece exponer que fija la indemnización incluyendo en la misma las cantidades que corresponderían por IVA, en el cómputo final no lo tiene en cuenta. Y tal pronunciamiento no ha sido discutido por la parte demandada.

Por lo tanto la indemnización por ocupación del local tras la resolución del contrato queda establecida en sentencia en el importe de 6.250 euros.

Pero también se discute por tanto es esta alzada si la cantidad abonada por la parte arrendataria por la ocupación del local durante ese tiempo ascendió a 2.056,64 euros que admite la parte demandada o si ascendió a 6.286,64 euros como dice la parte apelante. En este punto comete un error la juzgadora puesto que en el acto de la audiencia previa se aportaron por la parte actora todos los ingresos realizados en la cuenta de la demandada (416,66 euros durante los meses enero a abril de 2014 y 420 euros desde mayo de 2014 a marzo de 2015), documentos que no fueron impugnados por la parte demandada y que ascienden a un importe total de 6.286,64 euros.

Por lo tanto, si la juzgadora fijó la indemnización por ocupación del local en la cantidad de 6.250 euros y descontamos el importe abonado de 6.282,64 euros, existe un saldo a favor de la parte arrendataria por dicho concepto de 36,64 euros.

Por lo tanto si la fianza dada a la firma del contrato ascendió a 5.000 euros y se ha considerado acreditado que la arrendataria dejó de abonar: 1.675,31 euros por recibos de IBI; 448,64 euros por cuotas de Comunidad de Propietarios; y 538,19 euros por consumo de agua; ello importa la cantidad de 2.662,14 euros que debe reducirse en el importe establecido de 36,64 euros que se han abonado de más por la ocupación del local una vez resuelto el contrato, lo que nos da la cantidad de 2.625,50 euros que, descontada de los 5.000 euros de la fianza, dan un resultado de 2.374,50 euros a favor de la parte arrendataria, actora en la instancia y ahora apelante.

En consecuencia procede la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto y la revocación de la sentencia de instancia, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil OYARZABAL NIETO, S.L. frente a la mercantil AROLMALLA, S.L., condenando a ésta última a devolver a la anterior la cantidad de 2.374,50 euros en concepto de fianza entregada en su día una vez descontadas las cantidades pendientes de abonar por la arrendataria. Tal cantidad devengará el interés legal a contar desde la fecha de interposición d ella demanda de conformidad con lo dispuesto en el art. 1101 del CC .



SEXTO: En cuanto a las costas de esta alzada, estimado parcialmente el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC , no procede su imposición.

En cuanto a las costas de la instancia, la estimación parcial del recurso de apelación lleva consigo la estimación parcial de la demanda, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC , no procede una expresa imposición d ellas costas de instancia.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. García-Valdecasas Villén en nombre y representación de la mercantil OYARZABAL NIETO, S.L. frente a la sentencia dictada el 10 de febrero de 2017 en el juicio ordinario nº 201/2016 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Marbella , debemos revocar dicha resolución y, con estimación parcial de la demanda interpuesta por la mercantil OYARZABAL NIETO, S.L. contra la mercantil AROLMALLA, S.L., debemos condenar y condenamos a ésta última a abonar a aquella la cantidad de 2.374,50 euros en concepto de fianza entregada en su día por la arrendataria una vez descontadas las cantidades pendientes de abonar, más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la interposición de la demanda; ello sin imposición de las costas causadas en la instancia ni las causadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.