Sentencia CIVIL Nº 622/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1469/2018 de 07 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 17 DE MÁLAGA.

DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO. 475/2018.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 1.469/2018.

S E N T E N C I A Nº 622/2019

En la ciudad de Málaga a siete de noviembre de dos mil diecinueve.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por La Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000, representada por la procuradora doña Noemí Lara Cruz, defendida por el letrado don Jesús Martínez Mira, frente frente a la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual 574/2018, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga. Es parte recurrida don Raimundo, representado por la procuradora doña Elena Ramírez Gómez, defendido por el letrado don Genaro Ortega Clemente.

Antecedentes

PRIMERO.- El Magistrado-Juez del juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga dictó sentencia el 24 de octubre de 2018, en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contratual 574/2018, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

' Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Lara Cruz en nombre y representación de Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 nº NUM000, contra Raimundo, representado por la procuradora ELENA RAMÍREZ GÓMEZ, debo absolver y absuelvo a éste de la demanda interpuesta, con expresa condena en costas para la parte demandante' .

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la Comunidad de propietarios demandante, se remitieron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 28 de octubre de 2019.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- La Comunidad de propietarios demandante interpone recurso de apelación frente a la sentencia que ha desestimado la demanda que formuló frente a don Raimundo, sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del término contractual, al acoger el magistrado de instancia su falta de legitimación activa, por carecer el presidente de autorización expresa de la Comunidad de propietarios, alegando que en la Junta celebrada el 24 de enero de 2017, los asistentes confirieron autorizaron al presidente para extinguir el contrato de arrendamiento concertado con el demandado a su finalización, lo que ha de entenderse en sentido amplio, comprendiendo el ejercicio de acciones judiciales, y puesto que se han cumplido los requisitos legales, concluye que la demanda ha de ser estimada.

El demandado se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.- Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente:

I.- La Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000, sita en CALLE000, número NUM000, de Málaga, formuló demanda de juicio verbal frente a don Raimundo, alegando en síntesis que el 1 de marzo de 2013 concertó con el demandado contrato de arrendamiento sobre la vivienda NUM001, destinada a portería, por plazo de tres años, prorrogable hasta un máximo de cinco años, qu expiraba el 28 de febrero de 2018, remitiendo un burofax, entregado el 30 de enero de 2018, en el que comunicaba al arrendatario la intención de la Comunidad de extinguir dicho contrato, sin que hasta la fecha haya atendido el requerimiento de desalojo, solicitando el dictado de sentencia por la que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al demandado a desalojar y devolver la posesión del inmueble, señalando fecha de lanzamiento para el caso de no cumpliera voluntariamente la sentencia, con imposición de costas.

II.- El demandado se opuso a dicha pretensión alegando con carácter previo falta de legitimación activa, al no estar expresamente autorizado el Presidente de la Comunidad para interponer la demanda, ya que no aportó el acuerdo de la Junta de Propietarios, y subsidiariamente, rechazó que se cumpliera el plazo mínimo del previo requerimiento exigido por el art. 10 LAU.

III.- La sentencia desestima la demanda, acogiendo la falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad demandante. El magistrado de instancia, tras exponer la doctrina del Tribunal Supremo sobre la legitimación del presidente de la Comunidad concluye, en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho segundo, que ' Expuesto lo anterior, y del análisis de la documental aportada se observa que después de la demanda se aportó por la actora -con fecha 2 de julio de 2018- copia del acta de la Junta de Propietarios celebrada por la comunidad actora en fecha 24 de enero de 2017 en la que se autorizaba al presidente 'para que se lleve a efectos la extinción del contrato de arrendamiento el próximo 28-02-2018 (fecha que finaliza el contrato actualmente en vigor)'. Pues bien, del análisis del contenido del acta de la junta observamos como en la misma no se autorizó expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta; símplemente se le autorizó para llevar a efectos la extinción del contrato. Podríamos pensar que dentro de tal fórmula estaría incluído el ejercicio de las acciones judiciales pero lo cierto es que la jurisprudencia, como hemos visto, exige que se autorice expresamente, lo cual no ocurre en el caso que nos ocupa. Del contenido de la junta se deduce símplemente que la comunidad desea extinguir el contrato de arrendamiento y se autoriza al presidente a realizar las actuaciones tendentes a tal fin, como pueden ser el expresar al arrendatario la no renovación, el enviar un burofax con dicho contenido, el requerir que se abandone la vivienda, etc.

Por todo ello se llega a la conclusión de que no se ha acreditado la existencia de dicho acuerdo y por tanto no existió una autorización expresa al Presidente de la Comunidad actora para accionar frente a la demandada, motivo por el cual pues, procede la desestimación de la demanda'.

TERCERO.- El recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandante muestra su discrepancia con el razonamiento del magistrado de instancia que ha desestimado la demanda al negar su legitimación para interponer la demanda, por carecer el Presidente de autorización expresa de la Junta de propietarios, alegando que en la Junta celebrada el 24 de enero de 2017, fue expresamente autorizado para llevar a cabo la extinción del contrato, lo que no la limita al mero requerimiento, a los efectos previstos en la LAU, sino que comprende, igualmente, el ejercicio de acciones judiciales.

El motivo ha de ser estimado.

El artículo 13 de la LPH confiere al Presidente la representación de la Comunidad en los asuntos que le afecten, si bien únicamente exige, de modo expreso, el acuerdo previo para que pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos, que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21), lo que suscita la duda de si ese previo acuerdo es exigible en supuestos distintos.

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2011, parte de la exigencia del previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al Presidente para ejercitar acciones judiciales en su nombre y defensa, pues como advierte en la posterior sentencia de 27 de marzo de 2012, ' Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta ' ( STS de 20 de octubre de 2004 (RC nº 2655/1998 ). En igual sentido la STS de 10 de octubre de 2011 (RC nº 1281/2008 ) en cuanto a la legitimación del presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios fija que: 'Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente',añadiendo que ' pese a que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige, de modo expreso, el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 ) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21), sin embargo, no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos, si cabe de mayor trascendencia para la vida de la comunidad que los indicados anteriormente, tales como la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.

En definitiva, con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuesto en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.

Dicha doctrina jurisprudencial ha sido reiterada en las posteriores sentencias de 12 de diciembre de 2012, 19 de febrero de 2013, 30 de diciembre de 20154 y 24 de junio de 2016, que la sala asume, como no puede ser de otra manera, pero no compartimos el razonamiento que niega legitimación al Presidente de la Comunidad para instar la resolución del contrato de arrendamiento objeto del litigio, pues en la Junta de 24 de enero de 2017, punto segundo del orden del día, los asistentes aprobaron, por unanimidad, 'autorizar al Sr. Presidente o junta directiva para que se lleve a efecto la extinción del contrato el próximo 28-02-18 (fecha que finaliza el contrato de arrendamiento actualmente en vigor)', autorización que no puede quedar limitada a gestiones extrajudiciales, que por otra parte han resultado infructuosas, ya que obligaría a celebrar nueva Junta para, en definitiva, reiterar lo ya acordado.

No puede aceptarse la alegación del demandao sobre la irregularidad de dicho acuerdo, pues aunque es cierto que no fue incluido en ningún punto de orden del día, siendo debatido en el punto segundo, referido a la aprobación del presupuesto de la Comunidad para el siguiente ejercicio, ningún asistente puso objeción ni se opuso a su inclusión y debate; es más, fue adoptado por unanimidad de los asistentes, sin que conste impugnación por algún propietario no asistente, de manera que debe considerarse válido y, por tanto, ejecutivo.

CUARTO.- Reconocida la legitimación para la interposición de la demanda, debe la sala analizar el motivo de oposición que ha quedado imprejuzgado en la instancia, la validez de la notificación al arrendatario de la voluntad de la Comunidad demandante de no prorrogar el contrato de arrendamiento concertado el 1 de marzo de 2013, una vez expirado el plazo mínimo de duración de cinco años, remitida por burofax entregado el 30 de enero de 2018, y es que el demandado alega que no cumple el plazo mínimo exigido por el art. 10 LAU.

Dispone el artículo 9.1 LAU, en su redacción vigente a la firma del contrato, que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'.

En la condición tercera del contrato de arrendamiento las partes pactaron que 'El presente contrato tendrá una duración de Tres (3) año hasta 28 de febrero de 2016. De todas formas, ambas partes conocen la obligación por parte del arrendador de prorrogar su vigencia hasta un mínimo de CINCO AÑOS, desde la fecha del inicio.

Transcurrido el plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra su decisión de darlo por resuelto, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento, se prorrogará por otro año, y así hasta tres'.

El art. 10 LAU, en su versión vigente a la fecha de concertación del contrato (y de interposición de la demanda), con la rúbrica Prórroga del contrato,dispone en su apartado 1 que 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más'.

La controversia se suscita por el posible incumplimiento del plazo de notificación, pues siendo hecho acreditado que el burofax fue remitido al arrendatario el 26 de enero de 2018, entregado el 30 de enero de 2018, alega la recurrente que no es reponsable de la demora del servicio de Correos en su entrega, que debió llevarse a cabo el día siguiente a su imposición, y no el día 30, como ocurrió finalmente, añadiendo que, el día 28 de enero fue domingo, por lo que la notificación debería retrotrarse al 29 del mismo mes.

La sala no comparte la tesis de la recurrente, pues exigiendo el art. 10.1 LAU que la notificación se realice un una antelación mínima de 30 días, que prevalece sobre el plazo de un mes concertado en el contrato, dado su carácter imperativo e irrenunciable ( arts. 4.1 y 6 LAU), la intención de la arrendadora de no renovar el contrato llegó a conocimiento del arrendatario el día 30 de enero, no cumpliendo ese plazo mínimo exigido legalmente, ya que el mes de febrero de 2018 tuvo 28 días, de manera que los treinta días se cumplieron el 1 de marzo de 2018, cuando ya operó la prórroga automática del contrato.

En definitiva, procede desestimar la demanda, liberando al demandado de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a la Comunidad demandante las costas procesales devengadas en la instancia ( art. 394 LEC).

CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el mismo, debiendo devolverse a la recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Décimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Naemí Lara Cruz, en representación de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000, de Málaga, frente a la sentencia dictada el 24 de octubre de 2018, por el Magistrado-Juez del juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga, en el juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual 475/2018, debemos revocar dicha resolución, reconociendo legitimación a la demandante, si bien desestimando la demanda, liberando al demandado de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo a la Comunidad de propietarios las costas devengadas en la instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las devengadas por el recurso.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos, al juzgado de instancia, interesando acuse de recibo.

Lo pronunciamos, mandamos y firmamos, si bien salva la firma del Magistrado Ilmo. sr. don Manuel Torres Vela, que participó en la deliberación, encontrándose en situación de baja, el Ilmo. sr. don Joaquín Delgado Baena.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo. sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.