Sentencia Civil Nº 625/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 888/2006 de 15 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 888/2006-A

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 220/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 BADALONA (ANT.CI-1)

S E N T E N C I A Nº 625

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a quince de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 220/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Badalona (ant.CI-1), a instancia de LISNIER S.A., contra D/Dª. Juan Miguel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de septiembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por LISNIER S. A: 1º debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre aquella y D. Juan Miguel respecto del local sito en el nº 639, 2º-1ª de la calle Alfonso XII de Badalona 2º debo condenar y condeno a D. Juan Miguel a devolver la posesión del indicado inmueble a LISNIER, S.A poniéndolo a su disposición de forma libre y expedita bajo apercibimiento de lanzamiento en el caso de no hacerlo de forma voluntaria en el plazo que se señale en ejecución de sentencia. 3º debo condenar y condeno a D. Juan Miguel a pagar la cantidad de DOS MIL OCHENTA Y SIETE CON CUARENTA EUROS (2.087,40 euros) más el interés legal del dinero desde el día 21 de febrero de 2006 hasta el día 7 de septiembre de 2006, en que se incrementará en dos puntos hasta su completo pago. 4º debo absolver y absuelvo a D. Juan Miguel del resto de las pretensiones contra el dirigidas. 5º debo declarar y declaro no haber lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta instancias.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la demandante "Lisnier, S.A." con fundamento en el artículo 27,2,a) de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , acción resolutoria del contrato de arrendamiento, de 22 de diciembre de 2005, del local sito en Badalona, C/Alfonso XII, nº 639, 2º, 1ª, B y, acumulada a la anterior, acción de reclamación de las rentas que manifiesta adeudadas por el demandado arrendatario D. Juan Miguel desde enero de 2006 y las posteriores que se devenguen hasta el desalojo del local, opone el demandado haber pagado las rentas adeudadas, la extinción del contrato con fecha 31 de enero de 2006, y la devolución de la posesión al arrendador en el término pactado.

Centrada así la cuestión discutida, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que en septiembre de 2005 el demandado entró a ocupar el local de la C/Alfonso XII, nº 639, 2º, 1ª, B, del que era arrendataria la entidad "Pulibra, S.L.", por encontrarse en el local unas máquinas pulidoras de metales que había adquirido de la referida anterior arrendataria; que el demandado no llegó a alcanzar un acuerdo con la demandante sobre el arrendamiento del local, por lo que suscribió un documento, fechado a 22 de diciembre de 2005, con la administradora de fincas "Pelayo" (doc 1 de la demanda), en el que el demandado manifestó que ocupaba el local desde el 1 de noviembre de 2005, desde que marchó la anterior arrendataria "Pulibra, S.L.", y que desalojaría el local el 31 de enero de 2006, dejándolo libre, vacuo, y expedito, haciendo entrega de las llaves, y comprometiéndose a satisfacer el alquiler mensual durante su permanencia que venía pagando "Pulibra, S.L.", con la penalización de una mensualidad de alquiler por cada día que transcurriera sin desalojar el local desde el 31 de enero de 2006.

Habiendo conformidad entre las partes en cuanto a que lo pactado en el documento de fecha 22 de diciembre de 2005 (doc 1 de la demanda), era un contrato de arrendamiento por tres meses, de noviembre de 2005 a enero de 2006, lo cual es admisible en relación con el régimen aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, ya que el artículo 4,3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , prevé que, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los referidos arrendamientos se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil, habiendo igualmente conformidad entre las partes en cuanto al pacto de un cláusula penal moratoria para el caso de que el demandado no desalojara el local el 31 de enero de 2006 , consistiendo la pena en el pago de una mensualidad de renta por cada día de demora, no habiendo conformidad entre las partes en relación con la posibilidad de moderación de la pena acordada en la sentencia de primera instancia, con fundamento en el artículo 1154 del Código Civil , es cierto que un sector de la doctrina se muestra favorable a que la pena por demora, por su finalidad punitiva de la mora del deudor, como cláusula penal, pueda ser susceptible de moderación, de conformidad con el artículo 1154 del Código Civil (Sentencias de la Audiencia Provincial de Bilbao de 8 de febrero de 1990 y 29 de noviembre de 1991, citadas en Cuadernos de Derecho Judicial 1993 XXIII pg 430), aunque es igualmente cierto que otro sector de la doctrina es contraria a la posibilidad de revisión de las penas que puedan entenderse excesivas, cuando el incumplimiento es total, admitiéndose el ejercicio de la facultad de moderación, en ocasiones, en aras de la equidad y orillando el posible enriquecimiento de una de las partes, únicamente, cuando el incumplimiento es parcial o irregular, ya que, según el tenor literal del artículo 1154 del Código Civil , sólo es posible el ejercicio de la facultad de moderación cuando la obligación principal hubiera sido "en parte o irregularmente cumplida" por el deudor (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991 y 12 de febrero de 1993,citadas en Cuadernos de Derecho Judicial 1995 XVI pgs 370 y ss), dependiendo la facultad de moderación del cumplimiento parcial, no de la buena o mala fe del deudor, o de que la pena resulte desproporcionada o abusiva.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1997(RJA 8441/1997 ), al distinguir la cláusula penal de la cláusula penal moratoria, aclara que la cláusula penal moratoria no está estipulada para el supuesto de incumplimiento de la obligación como sucede con la primera, sino sólo y exclusivamente para el caso de retraso en el cumplimiento de la obligación, de modo que no cabe la posibilidad legal de aplicarle la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil , ya que ésta se encuentra instituida solamente para el supuesto de cumplimiento parcial o irregular de la obligación, en comparación con el incumplimiento total para el que pudo ser estipulada la respectiva cláusula penal, pero ello no puede ocurrir nunca en el caso de la cláusula estrictamente moratoria, la cual ha de desenvolver ineludiblemente su eficacia sancionadora, por así haberlo estipulado libremente las partes, por el mero y único hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuyo mero retraso, por sí solo, es totalmente inconciliable con los conceptos de cumplimiento parcial o irregular, únicos para los que se haya instituida la facultad moderadora del repetido artículo 1154 del Código Civil , ya que durante el tiempo de duración de la mora el incumplimiento es total.

Ahora bien, en este caso, habiendo opuesto el demandado el desalojo del local, y por lo tanto el cumplimiento total de lo pactado, el 31 de enero de 2006, queda por determinar si además el arrendatario devolvió la posesión a la arrendadora, siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, entendiéndose en este caso que, por la pena pactada, la obligación del arrendatario sería la de pagar una mensualidad de renta por cada día que hubiera continuado en la ocupación del local desde el 31 de enero de 2006.

Y en relación con la devolución de la posesión al arrendador, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, los interrogatorios de ambas partes, las declaraciones de los testigos del demandado, sin que de lo actuado resulte ningún dato que permita dudar de la veracidad de sus afirmaciones, y la ausencia de prueba en contrario, que el demandado concertó un contrato de arrendamiento, con fecha 1 de enero de 2006, de un local en C/La Granja s/n, nave 4, de Castellbell i el Vilar; que, durante el mes de enero de 2006, el demandado trasladó al nuevo local arrendado las máquinas que tenía en el local litigioso, dejándolo vacío, y comenzando a trabajar en el nuevo local a partir de febrero de 2006; que el demandado dejó las llaves del local litigioso en el interior del mismo al terminar de desalojar el local; y que el demandado realizó cuatro llamadas telefónicas al teléfono 932096346, de "Fincas Pelayo", los días 30 y 31 de enero, y 1 de febrero de 2006, la última de ellas de una duración de 3m 38s.

Frente a la prueba propuesta por el demandado, correspondía a la demandante como hecho positivo, constitutivo de su pretensión, y de mayor facilidad probatoria para la demandante, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba de que el contenido de las llamadas recibidas del demandado los días 30 y 31 de enero, y 1 de febrero de 2006, coincidiendo con el desalojo por el demandado del local, tuvieron otro objeto distinto de la comunicación por el demandado del desalojo del local y su puesta a disposición de la arrendadora, en contra de lo manifestado por el demandado, lo cual no puede estimarse que haya hecho la demandada, por no haber traído al juicio a la secretaría que, según manifiesta, recibió las llamadas, habiendo traído únicamente a dos empleados de "Fincas Pelayo" quienes manifestaron desconocer o no recordar el objeto de las llamadas del arrendatario, siendo así que no consta ninguna otra llamada del arrendatario, anterior o posterior, habiéndose producido únicamente estas cuatro llamadas, coincidiendo en el tiempo precisamente con el desalojo del local, lo cual permite, ante la ausencia de prueba en contrario, por desconocerse la existencia de otros motivos con causa en la relación arrendaticia que hubieran podido motivar esas llamadas del arrendatario a la administradora de la propiedad, alcanzar la conclusión presuntiva de que, por medio de esas llamadas telefónicas, el arrendatario puso el local a disposición de la arrendadora.

En este sentido, el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, sin que, según doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ,entre las más recientes),se exija que la deducción sea unívoca ,pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia" que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva.

Por lo tanto, habiéndose producido en este caso la devolución de la posesión a la arrendadora, mediante el desalojo del local, el depósito de las llaves en el interior del local, y la comunicación telefónica a la arrendadora, no es aplicable la cláusula penal moratoria pactada, por haberse producido la devolución de la posesión en el término pactado del 31 de enero de 2006.

SEGUNDO.- En cuanto a la renta de enero de 2006 que la actora manifiesta adeudada, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio del demandado, y la ausencia de prueba en contrario, que el contrato de arrendamiento se hizo por tres meses, de noviembre de 2005 a enero 2006, y que el demandado remitió tres giros, con fechas 31 de octubre, y 13 de diciembre de 2005, y 20 de enero de 2006, por importe, cada uno de ellos, de 700 ? (docs 3, 4, y 5 de la contestación, coincidentes con los docs 7, 9, y 10 de la demanda, aportados en la audiencia previa por la actora), debiendo estimarse por lo tanto pagados los tres meses de renta de la duración del contrato de arrendamiento, por las reglas sobre la imputación de pagos de los artículos 1172 y ss del Código Civil , por desconocerse la existencia de otras deudas del arrendatario con la arrendadora a las que pudieran imputarse los referidos pagos.

Además de estos tres pagos, consta que el demandado remitió otro giro, con fecha 4 de octubre de 2005, por importe de 1.400 ? (doc 5 de la demanda aportado en la audiencia previa por la actora), que el demandado imputa a las mensualidades de septiembre y octubre de 2005, por pertenecer al tiempo en el que, según manifiesta, ya se encontraba ocupando el local, asumiendo el pago de las rentas a cargo de la arrendataria "Pulibra, S.L.", no habiendo constancia de que por el demandado se asumiera el pago de otras mensualidades de renta anteriores a cargo de la arrendataria, por lo que el pago únicamente puede imputarse a las mensualidades de septiembre y octubre de 2005, no pudiendo ponerse a cargo del demandado otras mensualidades anteriores que hayan podido quedar impagadas para cuya reclamación sólo se encuentra legitimada pasivamente la arrendataria, y no el demandado.

En este sentido, en relación con la asunción de deuda, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1992, y 29 de abril de 2005 ;RJA 10687/1992, y 4550/2005 ) que la asunción, tanto la extintiva, prevista en los artículos 1203,2º, 1204, y 1205 del Código Civil , como la acumulativa, por la introducción de un nuevo deudor junto al primitivo, debe ser expresa, con constancia de una específica declaración de voluntad en ese sentido de parte del asunto, así como del conocimiento y consentimiento del acreedor, no siendo admisible en forma tácita o presuntiva. Y en este caso, no existe constancia de que el demandado asumiera el pago de otras rentas a cargo de la arrendataria "Pulibra, S.L.", que las de las mensualidades de septiembre y octubre de 2005.

En consecuencia, producida la extinción del contrato de arrendamiento con fecha 31 de enero de 2006, lo cual nadie discute, resultando además de lo actuado que el demandado no adeuda ninguna cantidad en concepto de rentas, o en concepto de pena, procede en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación del demandado, y la desestimación del recurso de apelación de la demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398,1, y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandante, y estimatoria del recurso de apelación de la demandada, procede imponer a la parte demandante las costas de su recurso, sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación de la demandada.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante "Lisnier, S.A.", y ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandado D. Juan Miguel , se REVOCA la Sentencia de 7 de septiembre de 2006 dictada en los autos nº 220/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona , acordando en su lugar la desestimación de la demanda, con imposición de las costas de la primera instancia, y de su recurso de apelación a la parte demandante, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación de la parte demandada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.