Sentencia Civil Nº 626/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 849/2006 de 20 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 849/2006 C

JUICIO ORDINARIO Nº 267/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 626

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinte de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece e esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 267/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de D. Rodrigo , contra Dª. Rita ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de Julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Doña María Luisa Tamburini Serra, en nombre y representación de Don Rodrigo , contra Doña Rita , representada por el Procurador Don José Antonio López-Jurado González, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la demanda, y todo ello con expresa imposición de las costas derivadas del presente procedimiento a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de Noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 68 TRLAU de aplicación por razones de vigencia temporal, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la rehabilitación del contrato de arrendamiento que ligada a las partes sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de San Boi de Llobregat "por no haber ocupado la demandada (Dª Rita ) en el plazo legal de tres meses", y se la condene a indemnizar a D. Rodrigo en la suma de 6.576'32 ? (una anualidad de renta más las cuotas del préstamo hipotecario que se dirá, más la cantidad que se vaya devengando hasta la fecha de la sentencia, a determinar en ejecución de sentencia "a razón de las cuotas hipotecarias que se vayan devengando y se acrediten hasta la fecha de la sentencia". A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que, al desalojar la vivienda, "causó el mayor daño posible en una clara actitud de represalia frente a la propietaria..." dejándola en un "estado realmente lamentable y de deterioro" y dejando de pagar las rentas de agosto y septiembre, que impusieron determinadas actuaciones previas a la ocupación (obras de reforma y todas las actuaciones consecuentes) que dan cuenta de que la demandada entró en la posesión (realizó actos posesorios) de la vivienda dentro de los tres meses siguientes al desalojo por el inquilino.

La sentencia de instancia desestima la demanda (a considerar acreditado que, dentro de los tres meses siguientes al desalojo, se realizaron actos posesorios reveladores de la voluntad o propósito de habitar la vivienda), con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste por omisión de valoración de prueba efectivamente practicada (interrogatorio y testificales, de las que deriva que, aún en 20.2.2006 todavía no habita la actora y que a quien se ve es a su hermano) sin que sean suficientes para la conclusión de la sentencia meros actos administrativos sino, en todo caso, de considerarse que se realizó una reforma integral (que entiende no acreditada por los insuficientes ingresos de la demandada o, en todo caso, no necesaria, no constando el estado de la vivienda en el momento en que la tuvo a su disposición ni que las obras se iniciaran en los tres meses), está no se hizo con la voluntad de habitar (máxime cuando se inician actuaciones en octubre del 2004, la factura de material es de marzo del 2005, y la primera acta notarial constatando las obras es de junio 2005), y en todo caso la duración de las obras no está justificada.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) El actor era arrendatario de la referida vivienda, propietaria de la demandada, a su vez causahabiente del inicial arrendador, según contrato de 1.10.1976 (f. 10 y ss) por la que venía abonando un recibo por todos los conceptos de 40'86 ? (f. 12, hecho 1º contestación). 2) Por la arrendadora se instó la resolución del contrato por causa de necesidad, dando lugar a los autos de juicio ordinario 317/2002 del Juzgado de 1ª Instancia 4 de S. Boi de Llobregat, en los que recayó sentencia en 28.4.2003 estimando la demanda (f. 13 y ss); recurrida en apelación por el actor, entonces demandado, la Sección 4ª de esta Audiencia desestimó el recurso, confirmando la resolución recurrida, según sentencia de 12.3.2004 dictada en el Rollo 619/2003 (f. 17 y ss), en cuya resolución ya se hacía referencia a que "si no se cumple la ocupación de la vivienda...queda a salvo el derecho que al arrendatario concede el art. 68 de la LAU 1964, único remedio legal contemplado". 3 ) Por la entonces actora, hoy demandada se instó la ejecución, en el curso de la cual se señaló el 30.9.2004 para el lanzamiento; ese mismo día, el Sr. Rodrigo compareció en el Juzgado, al objeto de hacer entrega de las llaves, quedando la vivienda a disposición de la propietaria (f. 22). 5 ) Desde la desocupación por el inquilino transcurrieron más de 5 meses sin que la ocupase la demandada (f. 23). 6) Al acceder a la posesión la demandada, previa elaboración del correspondiente presupuesto de reforma de 11.10.2004, por 21.200'22 sin incluir IVA (a los f. 60 y ss, incluyendo nueva instalación eléctrica, colocar nuevas puestas, instalar grifería de bañera, puertas en los armarios de la cocina...pues , según el mismo presupuesto no se podía aprovechar nada), procedió a contratar el suministro de agua en 20.10.2004 (f. 67 y 68), efectuó comunicación de obras excluidas de licencia municipal al Ayuntamiento (f. 69 y 70), se empadronó en la vivienda con su hijo (f. 71 y ss), contrató el suministro e instalación del contador de la luz en 28.10.2004(f. 74 y 65), interesó préstamo para la rehabilitación (f. 76 y ss), ..iniciándose las obras que se han dilatado (por su coste y envergadura, iniciadas con adquisición de materiales f. 84 y ss, donde obra factura), de cuyo estado, en 20.6.2005 se levantó acta notarial, que da cuenta de que aún era inhabitable (f. 90 y ss), y otra en 7.11.2005, constatando ya que las obras habían terminado y denota su efectiva ocupación (ninguno de cuyos documentos ha sido expresamente impugnado); en el curso de las referidas obras, reside en la casa de sus padres, que está próxima a la vivienda de autos. 7) Conforme a la pericial del ingeniero industrial Sr. Silvio (f. 168 y ss en relación con su declaración en el juicio) constatando que la instalación eléctrica incluidos cuadros de entrada con magnetotérmicos y diferencial es nueva quedando pequeños detalles, que la instalación de gas, parte de un contador nuevo que ha requerido el alta, que la instalación de agua en cuanto a la grifería es nueva. 8) Los hijos del actor, por escritura pública de 26.5.2004 (f. 29 y ss) habían adquirido una vivienda, financiada con un crédito hipotecario, por el que el actor abona mensualmente la suma de 609'36 ? (f. 24 y ss

TERCERO.- El debate es claro: a) el actor parte en su demanda de que, al desalojar la vivienda arrendada, esta se encontraba habilitada y era apta para satisfacer las necesidades de la demandada y de su hijo, quienes, en los tres meses siguientes, pudiendo hacerlo, no la ocuparon. b) la demandada parte en su oposición que, en el plazo de tres meses siguientes al desalojo, existieron actos posesorios que configuran la "ocupación" a que se refiere el precepto.

La razón de ser del art. 68 TRLAU 64 es evidente: si se cumplen los presupuestos en él establecidos, aquella "necesidad" alegada como excepción a la prórroga forzosa a efectos resolutorios no existía, habiéndose ejercitado la acción en base al art. 114.11 en relación con el art. 62 (normas de cobertura), de forma contraria a las exigencias de la buena de y en fraude de los derechos del arrendatario (arts. 7.2.CC, 9 y 57 TRLAR, como normas defraudadas), por lo que no puede "seguir" amparándose.

Y ciertamente, ha de convenirse con que el término "ocupación" ha de ser interpretado - no como sinónimo de "habitada" - sino conforme con la finalidad que se persigue (constituir, de manera estable, en la vivienda un hogar familiar), de forma que no bastará con la realización de cualquier acto inequívocamente posesorio o dispositivo, sino, además, que vayan acompañados de actos que revelen de manera inequívoca el firme propósito de ocupación para hogar familiar (toma de posesión más propósito manifiesto de ocuparla); por ejemplo, la realización de obras, iniciadas al menos en ese plazo, seguidas, tras su conclusión, de una ocupación efectiva (es decir que, esta ocupación efectiva se puede retrasar por causas que lo justifiquen, siempre que existan actos en ese plazo que la revelen, no "necesariamente" obras, sino gestiones necesarias para comenzarlas).

Actos que revelen la posesión, como el inicio de las obras de acondicionamiento - o incluso modernización - en plazo, aunque no terminen en los tres meses (SSTS 6.3.1956, 17.5.1967 ,...) pudiendo dilatarse por el tiempo necesario para ello (cualquiera que sea la entidad de dichas obras, dado que el propietario arrendador puede realizar las modificaciones que estime oportunas, con arreglo a sus posibilidades, sin que a tales obras pueda imponerse un ritmo concreto), por causas ajenas a la voluntad del "necesitado" (la realización de las obras "puede" justificar la no ocupación en plazo).

CUARTO.- Los datos obrantes en las actuaciones llevan a considerar que la vivienda se encontraba en estado de ser reparada, previamente a su ocupación efectiva por la demandada, asumiéndose los argumentos expuestos en la resolución recurrida.

En las antes referidas fechas, se reciben las llaves, se encarga un presupuesto de obras que se consideran necesarias por quien lo confecciona, se procede a la instalación - que se revela necesaria, lo cual no ha sido desvirtuado - de los servicios y suministros básicos, se comunican las obras a efectos de exención de licencia, se empadronan demandada y su hijo en la vivienda arrendada, y en ese contexto, se acometen las obras revelando todo la inequívoca intención de habitar el inmueble

Esas dificultades económicas, que se vienen reiterando por el apelante, como obstativas a la efectiva realización y/o finalización de las obras, revelan incluso el esfuerzo para acometerlas, de forma que ahora no sería equitativo - y sí, totalmente paradójico - permitir el retorno en las actuales condiciones óptimas (superando defectos u omisiones, consecuentes a la anterior ocupación del actor), rompiéndose el equilibrio de contraprestaciones. Tampoco consta que la duración de las obras hubiera sido extraordinaria, más allá de lo razonable, atendidas las circunstancias concurrentes.

Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Rodrigo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.