Sentencia Civil Nº 627/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3012/2006 de 04 de Diciembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00627/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2006 0600030

ROLLO DE APELACIÓN: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003012 /2006

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000142 /2005

APELANTE: María Purificación

Procurador/a: EMILIO ALVAREZ PAZOS

APELADO/A: DISTRIBUIDORA DE ALTA TECNOLOGIA DE GALICIA S.L. DISTRIBUIDORA DE

ALTA TECNOLOGIA DE GALICIA S.L.

Procurador/a: PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,

compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente;

DON JULIO PICATOSTE BOBILLO y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO , han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA NÚM.627

En Vigo (Pontevedra), a cuatro de diciembre de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000142 /2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003012 /2006, es parte apelante-DEMANDANTE: D. María Purificación , representado por el procurador D. EMILIO ALVAREZ PAZOS y asistido del Letrado D.LUISA RIVAS GARCIA ; y, apelado-DEMANDADO: DISTRIBUIDORA DE ALTA TECNOLOGIA DE GALICIA S.L. representado por el procurador D. PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ y asistido del Letrado D.LUIS ORGE MIGUEZ .

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 DE VIGO, con fecha 29 DE SEPTIEMBRE DE 2004 , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Con desestimación de la demanda interpuesta por el Procurador D.Emilio José Alvarez Pazos, en nombre y representación de Dº María Purificación ,debo ABSOLVER Y ABSUELVO a DISTRIBUIDORA DE ALTA TECNOLOGIA DE GALICIA S.L.representada por la Prcouradora Dº Purificación Rodriguez González, de los pedimentos formulados en su contra,condenando a la parte demandante al pago de las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador EMILIO ALVAREZ PAZOS, en nombre y representación de María Purificación , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 30 DE NOVIEMBRE.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La cuestión nuclear de la litis - que versa sobre actualización de rentas- reside en decidir si la situación arrendaticia de la demandada, "Distribuidora de Alta Tecnología de Galicia S.L.", iniciada el 23 de enero de 1989 responde, en realidad, a un traspaso de local de negocio realizado en el seno del anterior arrendamiento, si bien ocultamente y bajo la veste formal de un nuevo contrato de arrendamiento, o por el contrario, se trata ciertamente de una nueva y verdadera locación concertada independientemente entre el primitivo arrendador y la sociedad ahora demandada. La razón última del debate responde a la necesidad de conocer si estamos ante un contrato anterior o posterior al 9 de mayo de 1985, a los efectos de la Disposición Transitoria tercera de la LAU de 1994 .

SEGUNDO.- Desde luego, la prueba documental refleja formalmente la sucesión de dos contratos de arrendamiento plasmados en sendos instrumentos. Figura en autos un contrato celebrado el 9- 12-1965 entre los primitivos arrendadores (de quienes los actuales adquirieron el local) y el anterior arrendatario, don Gaspar ; el segundo contrato se documenta el 23-1-1989 entre los actores y la sociedad demandada. Si juzgamos meramente por esta simple sucesión documental estaríamos ante dos contratos celebrados sucesivamente en el tiempo, distintos, independientes, nacidos de un acuerdo de voluntades directo entre los demandantes y la actual sociedad arrendataria. Tal es, precisamente, la versión de la segunda.

Como ya hemos dicho, los arrendadores sostienen que tras esa vestimenta documental lo que, en verdad, se ocultaba, subterráneamente, era un traspaso. No surgió el contrato espontáneamente entre arrendadores y arrendataria de modo directo; hubo los acuerdos y prestaciones propias del traspaso, pero se eludieron las formas propias del mismo, porque convino instrumentar la operación bajo la apariencia externa de sucesión de contratos.

Ocurre, sin embargo, que un análisis crítico de los elementos de prueba hace emerger esa realidad subyacente del traspaso oculto. Razonablemente no se entiende que las cosas hayan sucedido de otra manera.

TERCERO.- Podemos prescindir de lo que la demandante, doña María Purificación haya dicho en el acto del juicio, en la medida que las respuestas de su interrogatorio se identifican con lo que en demanda alega, y de lo que se trata, justamente, es de que su afirmación sea probada por vía distinta de su mera manifestación.

Declara como testigo su sobrina doña Marí Juana , hija de don Esteban , que actuaba como apoderado de doña María Purificación y su marido, y en cuyo concepto firmó el contrato de arrendamiento ahora en litigio. Según su testimonio, por su padre sabe que lo concertado fue un traspaso, cuyo precio fue de 4.000.000 de pesetas, y que los arrendadores percibieron 400.000 pts.

Este testimonio podía considerarse interesado, favorable a los intereses de su tía. Pero es lo cierto que hay elementos de juicio que constituyen vehementes indicios que dan cobertura y verosimilitud a aquella declaración. En efecto, hay una serie de datos que por vía indirecta hacen razonable la presunción de la verdad del traspaso; se trata de hechos que no tienen razonable explicación si no se vinculan a la realidad de aquel negocio, derecho de traspado, por cierto, que no solo no estaba renunciado por el arrendatario, sino expresamente contemplado en el contrato (cláusula 20ª ). Los hechos a que aludíamos son los siguientes:

a) Es acusadamente llamativo que ambos contratos de arrendamiento se hayan sucedido sin solución de continuidad. El primero concluye el 23-1-1989 y el de litis se suscribe, y por tanto empieza, justamente el mismo día. En efecto, con la citada fecha don Esteban , apoderado de los arrendadores, suscribe documento en el que declara extinguido el primitivo arrendamiento concertado con el anterior arrendatario -don Gaspar - con devolución de la fianza. Por consiguiente, la conclusión de uno y la suscripción de otro son acontecimientos simultáneos.

No estamos, pues, ante el cierre o conclusión de un arrendamiento por extinción o desinterés del arrendatario y un segundo arrendamiento concertado tiempo después; no, se trata de dos arrendatarios, antiguo y nuevo, coetáneos, coincidentes en el tiempo. No es entendible, entonces, - salvo que se dé cumplida explicación, lo que aquí no ocurre- que el arrendatario, que tenía derecho al traspaso, renuncie a un derecho de contenido económico para dejar que sea el arrendador quien directamente arriende con un tercero el mismo día. Dicho de otro modo, deja que se sustituya el traspaso -que le reportaría un beneficio económico- por una contratación directa del arrendador que, curiosamente, como veremos después, a éste no reporta beneficio económico. En definitiva, se trataría de una conducta contraria al modo normal de suceder las cosas.

b) Si efectivamente no hubiera habido traspaso sino nuevo arrendamiento, hubiera sido ocasión para que el arrendador concertase una nueva renta, revitalizase la rentabilidad del contrato. El contrato primitivo, celebrado en diciembre de 1965, tenía pactada una renta de 4.800 pts. En el segundo contrato, celebrado en enero de 1989, es decir, veintitrés años y un mes después del primero, fija como nueva renta la cantidad de 7.000 pts. Por más que se cuestione en el escrito de oposición al recurso sobre las eventuales condiciones del local, es de todo punto incomprensible que esa distancia temporal se salde conviniendo una renta en el nuevo contrato con solo una diferencia o incremento de 2.200 pts.

Esa tan mínima elevación de renta no puede tener otra explicación - además de la compensación económica que suponía la participación en el precio del traspaso (art. 39 de la precedente LAU )- que la limitación impuesta por el negocio que le servía de amparo, que no era un nuevo arrendamiento, que, sin duda alguna, hubiera permitido otra cuantía, sino el traspaso para el que el art. 42 de la anterior LAU preveía una limitación máxima del 15 por ciento si no había acuerdo.

A la vista de las dos anteriores consideraciones, si fuese cierta la versión del demandado ocurriría algo ciertamente insólito, como es que las dos partes del contrato primitivo, habrían llevado a cabo una operación sin rentabilidad económica alguna, con inexplicable renuncia a derechos de contenido económico. En efecto, el arrendatario habría dejado de traspasar, manteniendo su arrendamiento hasta el último momento para dar entrada por vía distinta del traspaso al nuevo arrendatario; es decir, pondría el local en manos del arrendador para que éste lo arrendase el mismo día, cuando esa misma operación podía hacerla mediante el traspaso con el consiguiente beneficio económico. No conocemos ninguna razón para que tamaña renuncia se hubiera consumado por el propio arrendatario. Es más, uno de sus protagonistas, el actual arrendatario, no nos proporciona dato alguno para poder entenderlo (por ejemplo, que el negocio estuviese acabado, en quiebra o en situación de extrema gravedad que hubiera hecho claudicar al arrendatario anterior sin posibilidad de traspaso).

Pero es que, si el arrendatario abandonaba un derecho sustancioso, que le hubiese reportado beneficios, resulta que también el arrendador, pese a tener las manos libres, con el mismo disipado espíritu que el arrendatario, habría renunciado a actualizar adecuada y razonablemente la renta, contentándose con lo insólito: mantener una renta muy similar a la de veintitrés años antes.

c) Ya hemos hecho alguna alusión a la declaración del arrendatario. Aunque no sea un factor decisivo, sí hemos de decir que sus manifestaciones tuvieron un tono poco convincente y desde luego, carecieron de la claridad y contundencia de quien narra de modo natural y espontáneo hechos verosímiles. Al ser preguntado por la baja cuantía de la renta, explica una obviedad -si puedo pagar cinco, no pago seis, dice- lo que en realidad no respondía al sentido de la pregunta que se le hacía. Dice que el local no estaba alquilado, lo que no se cohonesta con la realidad de la extinción del anterior contrato en el momento mismo de concertarse el suyo. Si el local estaba vacío, como dice, significaría que el arrendamiento anterior estaba ya extinguido cuando conoce el local y la posibilidad de arrendamiento.

Tenemos, pues, por cierta, la versión de la demandante y entendemos que la suma de los datos probatorios comentados, pone de manifiesto que aunque eludidas las formas que prevenía el art. 32 de la anterior LAU, bajo la yuxtaposición de los dos contratos de arrendamiento de local de negocio, tuvo lugar el concierto propio de un traspaso, con las consecuencias que para el contrato tal transmisión supone. Es sabido que el traspaso que la citada ley arrendaticia regulaba es un negocio por el que el arrendatario del local de negocio cede los derechos arrendaticios que le corresponden sobre el local arrendado a un tercero que contrae la obligación de pagar por ello un precio. No hay nuevo arrendamiento sino subsistencia del primitivo si bien modificado en el elemento subjetivo y solo en lo que al arrendatario se refiere. Ello supone que la fecha que debe atribuirse al contrato es la originaria, esto es, la de 9-12-1965.

En consecuencia, le es de aplicación la Disposición Transitoria tercera de la LAU de 1994 en lo que a la actualización de renta concierne. El demandado ya dijo en su momento que la actualización estaba correctamente hecha y sería la procedente de estimarse que el contrato era anterior a 1985.

CUARTO.- Al estimarse la demanda, las costas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte demandada (art. 394 Ley de Enjuiciamiento Civil )

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes". En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que al acoger el recurso de apelación interpuesto por DOÑA María Purificación debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en autos de juicio ordinario núm.142/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vigo y, en consecuencia, declaramos procedente la actualización de la renta correspondiente al arrendamiento de litis, por lo que la demandada DISTRIBUIDORA DE ALTA TECNOLOGÍA DE GALICIA S.L debe abonar en los sucesivo la renta de 505,94 euros, es decir, 101,19 euros mensuales, más I.V.A., menos retención, desde el mes de enero de 2005 hasta que se cumpla la siguiente anualidad.

La demandada abonará las costas de la primera instancia.

No se hace condena en cuanto a las del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.