Sentencia Civil Nº 627/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 974/2008 de 04 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 974/2008-T

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 904/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 627/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de diciembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 904/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Barcelona, a instancia de Dª. Loreto , contra Dª. Noemi ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de Julio de 2008, por el Sr. Magistrado del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimar la demanda interposada per Doña. Loreto contra Doña. Noemi , imposant a l'actora les costes del judici".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 19 de Noviembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 18 de septiembre de 2.007, DOÑA Loreto presenta demanda de juicio declarativo ordinario solicitando la resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad contra DOÑA Noemi domiciliada en la calle PASEO000 número NUM000 , NUM001 - NUM001 de Barcelona.

Alega la parte actora que precisa la vivienda para su hijo DON Matías que se halla en trámites de divorcio de su esposa, a quien en el convenio regulador, se atribuye el uso y disfrute de la vivienda conyugal sito en la Vía DIRECCION000 número NUM002 , NUM003 - NUM001 , por lo que, desde su separación, se halla residiendo con la demandante.

DOÑA Loreto expone que es propietaria de los pisos principal NUM001 , NUM003 - NUM003 y NUM004 - NUM003 , pero que la vivienda ocupada por DOÑA Noemi es la ocupada por familia menos numerosa.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se declare resuelto del contrato de arrendamiento por causa de necesidad por precisar la vivienda para su hijo DON Matías , condenando a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la vivienda objeto de arriendo, apercibiéndole de lanzamiento si no lo verifica dentro del plazo que al efecto se señale, con expresa imposición de costas.

DOÑA Noemi se opone a la demanda alegando: 1) que no se ha respetado el orden de selección legal ordenado en el artículo 56 del TRLAU pues DOÑA Loreto es propietaria del piso NUM003 - NUM001 , arrendado a DOÑA Salvadora , viuda que vive sola, con un contrato de menor antigüedad que el de la demandada; 2) desde principios de 2.004 vive con DOÑA Noemi su nieta DOÑA Mariana ; 3) no concurre causa de necesidad pues DON Matías ha estado fuera del domicilio conyugal, al menos, desde la fecha en que se suscribió el convenio regulador de la separación, el día 22 de junio de 2.001; 4) ineficacia del requerimiento pues DON Matías lleva 6 años fuera del domicilio conyugal.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Loreto contra DOÑA Noemi , imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Loreto interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la demandada no contestó a dicho requerimiento para que manifestara las causas de posposición pese a que le fue comunicado; 2) que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración jurídica pues en el año 2.003 no quedó libre el piso de DOÑA Salvadora sino que falleció su esposo y al fallecimiento de éste, se celebró un nuevo contrato con su viuda, que en aquel momento no podía entrar en la selección previa al no encontrarse en situación de prórroga legal, por tanto el piso NUM003 - NUM001 de la finca nunca estuvo a disposición de la actora para que pudiera ser ocupado por su hijo; 3) la causa de necesidad existe; 4) DOÑA Mariana nunca notificó al Administrador que convivía con su abuela.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime el recurso, y se revoque la sentencia de instancia estimando la demanda, con expresa imposición de costas causadas en la primera instancia.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- De lo actuado se desprende:

1) La demandante el día 24 de mayo de 2.006, documento número 28, a los folios 60 y 61, remite a la demandada por burofax un requerimiento para que manifieste las circunstancias de posposición concurrentes, el cual no es contestado por la arrendataria.

2) Con fecha 27 de junio de 2.006, documento número 32, a los folios 64 y 65, la demandante envía un burofax a la demandada en el que expone las circunstancias de los restantes pisos de sus propiedad, ocupados todos ellos por dos personas, y que en el piso NUM001 - NUM001 , reside la demanda sola, por lo que, por el número de familiares le corresponde a ella la selección efectuada.

3) El día 21 de julio de 2.007, la demandada contesta al requerimiento de denegación de prórroga oponiéndose al mismo indicando que ostenta la condición de pensionista y que todos los pisos arrendados en la misma finca son de antigüedad inferior al de la señora Noemi .

Se omite indicar que DOÑA Mariana reside con su abuela desde el día 24 de febrero de 2.004 circunstancia que no pone de manifiesto hasta la contestación a la demanda.

4) No consta que en ningún otro momento, la demandada comunicara al Administrador de la propiedad ni a la propietaria que DOÑA Mariana pasaba a residir con su abuela.

5) El día 12 de junio de 2.003, se suscribe contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la calle PASEO000 número NUM000 , piso NUM003 - NUM001 de Barcelona con DOÑA Salvadora por un periodo de ocho años.

TERCERO.- El arrendador deberá justificar la necesidad de la ocupación y el artículo 64 del TRLAU establece el orden que se ha de seguir cuando el arrendador posee diversos pisos en la finca.

El nº 3 del artículo 64 del TRLAU dice que el arrendador podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren.

Y si no lo hicieran dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador salvo prueba en contrario.

Así, dice el artículo 64.3 del TRLAU que "a los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario."

Por tanto, si transcurren 30 días a partir del requerimiento sin que se produzca la contestación por parte del inquilino, se entenderá que éste acepta las que le atribuye el arrendador.

En el presente caso, DOÑA Loreto el día 24 de mayo de 2.006, remite a DOÑA Noemi , un burofax en el que le indica que se ve en el caso de denegar la prórroga de uno de los contratos de arrendamiento de los pisos de la finca del PASEO000 NUM000 de Barcelona, por precisar uno de ellos para un hijo, debiendo seleccionar entre los cuatro pisos de su propiedad, por lo que le requiere fehacientemente para que manifieste las causas de posposición que concurren a fin de escoger el piso que corresponda.

Le indica que, según sus datos, en el piso reside la arrendataria demandada, de 80 años de edad, siendo el arrendamiento de 9 de agosto de 1.954, y que dispone de un plazo de 30 días para comunicar las circunstancias de posposición, por lo que de no recibir notificación, entenderá que se aceptan las expuestas.

Se deja aviso de dicho burofax.

La demandada deja transcurrir el plazo sin contestarlo.

En fecha 27 de junio de 2.006, DOÑA Loreto remite a DOÑA Noemi un segundo burofax en el que le deniega la prórroga forzosa y le especifica que es propietaria de cuatro pisos, que en el piso principal NUM001 residen dos pensionistas, en el NUM003 - NUM003 viven un pensionista y su hijo, en el NUM004 - NUM003 habitan dos pensionistas y que en el NUM001 - NUM001 reside ella sola por lo que, por el número de familiares, le corresponde a ella la selección efectuada.

Dicho burofax es contestado el día 21 de julio de 2.006 por la demandada alegando que la SRA. Noemi es pensionista y que todos los pisos arrendados en la finca son de antigüedad inferior al de la SEÑORA Noemi .

Nada se dice en la contestación a dicho requerimiento respecto a que en este piso conviva la arrendataria con su nieta, incumbiendo en todo caso a la parte demandada la probanza de las circunstancias de posposición que hubiera en su favor, lo que la SRA. Noemi no hace cuando contesta al requerimiento, por lo que la parte actora presenta la demanda frente a la vivienda en la que convive una sola persona.

Por tanto, la arrendataria omite un dato absolutamente esencial para la arrendadora por lo que entendemos que incurre en mala fe, pues se reserva hasta el momento de contestar a la demanda la alegación de la convivencia de DOÑA Mariana con su abuela en la vivienda arrendada, desde el día 24 de febrero de 2.004, sin haberlo comunicado al Administrador ni haber contestado al requerimiento expreso que la propiedad le hizo en ese sentido.

Así, en la contestación al requerimiento denegatorio de la prórroga forzosa se omite un dato imprescindible para que la arrendadora pueda conocer a cuál de los cuatro inquilinos le corresponde denegar la prórroga, con infracción de la buena fe en el ejercicio de los derechos, conforme al artículo 7 del Código Civil y especialmente el artículo 9 del TRLAU .

En este sentido, el artículo 9 del TRLAU indica que "el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley se acomodará a las reglas de la buena fe.

Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyan medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la ley".

Por ello, consideramos que no podemos amparar una alegación totalmente extemporánea de que DOÑA Noemi convive con su nieta cuando dicha situación ha sido totalmente ocultada a la propiedad pese a ser requerida la arrendataria de forma expresa para que manifieste las personas que vivían en dicho domicilio.

En consecuencia, entendemos que conforme al artículo 64.3 del TRLAU, a los efectos de lo dispuesto en el número 1 de dicho artículo, la inquilina requerida para que manifestara las circunstancias de posposición que en ella concurrían, no lo hizo dentro de los treinta días siguientes, por lo que aceptó las que les atribuía la arrendadora.

Y finalmente, debemos mencionar que respecto de la vivienda sita en la calle PASEO000 número NUM000 , piso NUM003 - NUM001 de Barcelona, no cabe alegar posposición, ya que esta vivienda no puede entrar en la selección, pues se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento el día 12 de junio de 2.003, por un periodo de ocho años, y por tanto, sujeto a la LAU de 1.994 , por lo que no cabe declarar la resolución de dicho contrato de arrendamiento al hallarse el mismo en período contractual.

CUARTO.- Sentado lo anterior, debemos entrar a analizar la existencia de la causa de necesidad alegada.

En este sentido, no existe norma alguna que obligue a una convivencia no deseada, independientemente del motivo que lo genere, y ello aun cuando se trate de parientes próximos.

En el presente caso, entendemos no es de recibo mantener que no existe la necesidad porque cuando el hijo de la demandante se separó y se fue a vivir con la misma podía haber ejercitado la acción, y que no lo ha hecho hasta que se ha tramitado el divorcio, por cuanto se ignoran las circunstancias que entonces concurrían, pudo irse transitoriamente al no disponer de la vivienda como libre, y tampoco hay impedimento en que la acción se ejercite cuando nace el deseo, que si es más tardío lo único que conlleva es que el arrendatario haya disfrutado de más tiempo del objeto arrendado.

En definitiva, resulta acreditado que la actora necesita la vivienda arrendada que reclama, para que la ocupe su hijo DON Matías , no pudiendo ser obligado (según ha manifestado de forma constante y pacifica la jurisprudencia) a mantener una convivencia indeseada.

Por todo ello procede, estimando el recurso interpuesto, revocar la sentencia recaída y estimar íntegramente la demanda deducida, debiendo recordarse que, en cualquier caso, si no se cumpliera la ocupación de la vivienda por el hijo para el que la ha solicitado, queda a salvo el derecho que a la arrendataria concede el artículo 68 de la LAU de 1.964 .

QUINTO.- Estimándose la demanda debe condenarse a la demandada al pago de las costas de la primera instancia (artículo 394.1 de la LEC ), sin que proceda una especial imposición de las devengadas en esta alzada (artículo 398.2 de la LEC ).

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Loreto contra la sentencia de fecha 4 de julio de 2.008 dictada en el procedimiento ordinario número 904/2.007 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha resolución, dictándose en su lugar otra por la que, estimando la demanda promovida por la citada apelante contra DOÑA Noemi , se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado sobre la vivienda sita en esta ciudad, Paseo de PASEO000 número NUM000 , piso NUM001 - NUM001 , y se condena a la demandada a que la desaloje, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento; ello, con imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia y sin hacer especial pronunciamiento sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.