Sentencia CIVIL Nº 627/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1070/2018 de 25 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0812142120178104264
Recurso de apelación 1070/2018 -J
Materia: Juicio verbal precario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 958/2017
Parte recurrente/Solicitante: Lidia
Procurador/a: Silvia Roig Serrano
Abogado/a: Santiago Vallmajor Gallifa
Parte recurrida: Magdalena
Procurador/a: Albert Rambla Fabregas
Abogado/a: Carlos Vázquez Cobo
SENTENCIA Nº 627/2019
Magistrados/a:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 25 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 22 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 958/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Silvia Roig Serrano, en nombre y representación de Lidia contra Sentencia - 14/04/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Albert Rambla Fabregas, en nombre y representación de Magdalena .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por Lidia contra Magdalena DEBO DECLARAR Y DECLARO ENERVADA LA ACCIÓN DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA respecto del contrato de arrendamiento de la finca sita en CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 de Mataró y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada ( con estimación parcial de la excepción de pluspetición) al pago de las suma total a fecha de la presente resolución de 4346,90 euros conforme los términos indicados en el fundamento quinto de esta resolución.

Cada parte pagará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª: Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

El día 7 de septiembre de 2017, DOÑA Lidia presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas vencidas y no satisfechas, y reclamación de cantidad acumulada al anterior, contra DOÑA Magdalena , en relación a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , de MATARÓ, por impago de la renta de los meses de mayo a septiembre de 2017, a razón de 382,74 euros, sin que quepa enervación por haber sido enviado un burofax de requerimiento a la parte demandada en fecha 16 de junio de 2017, que sin embargo no fue recogido.

Tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que estima de aplicación, solicita se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda objeto del procedimiento, por impago de la renta, y se condene a la parte demandada a dejarla libre y expedita ,a disposición de la actora en el plazo que marca la ley, previniéndole que, si así no lo hace, podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha resolución y a abonar a la demandante la cantidad de 1.922,96 euros, más el importe de las mensualidades de la renta que vayan venciendo hasta el efectivo lanzamiento, en la cuantía de la última mensualidad, más el interés legal.

DOÑA Magdalena se opone a la demanda presentada alegando: a) enervación de la acción de desahucio pues no ha recibido el requerimiento y b) pluspetición por cuanto no procede aplicar 21,32 euros en concepto de IBI, aumento C consumo y gastos bancarios.

Se celebra vista en la que la parte actora se ratifica en su demanda y manifiesta que las rentas devengadas desde la fecha de interposición de la demanda ascienden a la suma total de 4.609,38 euros y la última renta asciende a 382,74 euros mensuales (de mayo de 2017 a abril de 2018).

La parte demandada se ratifica en su contestación, opone la enervación de la acción de desahucio, por el pago de las mensualidades reclamadas y las que se han ido devengando, y asimismo, opone pluspetición al reclamarse conceptos que exceden de lo pactado por las partes (IBI y aumento C consumo).

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda interpuesta por DOÑA Lidia contra DOÑA Magdalena , declara enervada la acción de desahucio por falta de pago de la renta respecto del contrato de arrendamiento de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 de MATARÓ y condena a la demandada (con estimación parcial de la excepción de pluspetición) al pago de la suma total de 4.346,90 euros. La juzgadora de primera instancia razona que el requerimiento previo efectuado mediante burofax de fecha 16 de junio de 2017 no fue entregado, lo que determina que no pueda estimarse la improcedencia de la enervación.

En cuanto a la acción de reclamación de cantidad y pluspetición, razona que la demandante actualizó, a fecha de celebración de la vista, la cuantía a la que ascendía la deuda por rentas y cantidades asimiladas a la renta, a la de 4.609,38 euros; cada recibo mensual, por importe total de 382,74 euros, se desglosa en los siguientes términos: 233,29 euros por renta, 9,09 euros tasa de basura, 0,60 euros gastos de banco, 95,94 euros aumento C consumo, 21,32 euros IBI y 22,50 euros cuota escalera.

De las manifestaciones de las partes en el acto del juicio así como de la prueba documental aportada, consta acreditado: (i) que el contrato de arrendamiento de autos no prevé como cantidad asimilada a la renta y cuyo pago deba hacer el arrendatario la relativa al IBI, (ii) que durante un tiempo la arrendataria no satisfizo renta alguna si bien, a partir de 2016, satisfizo la renta en los mismos términos y por los mismos conceptos que la que se le reclama.

Y aprecia que concurre parcialmente pluspetición en la cuantía reclamada, en lo que atañe al concepto de IBI, ya que no consta en el contrato de arriendo que dicha suma fuera de cargo de la arrendataria.

Por ello, estima parcialmente la pluspetición y condena a la parte demandada al pago de la suma de 1.816,96 euros (resultado de restar a la cantidad reclamada en demanda, 1.922,96 euros el importe de 106,60 euros relativos al IBI de las cinco mensualidades reclamadas en demanda, 21,32 euros x 5), sin perjuicio de su liquidación con las cantidades que constan consignadas en este procedimiento. En cuanto las rentas futuras, condena a la demandada a satisfacer a la actora dichas rentas, tomando como base de la liquidación, el importe verificado tras la estimación parcial de la pluspetición, 361,42 euros (resultado de 382,74 euros menos 21,32 euros) que multiplicado por siete meses (de octubre de 2017 a abril de 2018) da un total de 2.529,94 euros.

La suma de los dos importes, 1.816,96 euros más 2.529,94 euros, arroja un total de 4.346,90 euros, que es la suma que debe entregarse a la arrendadora, debiendo devolver el resto que conste consignado en la cuenta del procedimiento a la demandada.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Lidia interpone recurso de apelación en el que alega: a) Improcedencia de la enervación pues el requerimiento cumple sobradamente con todos los requisitos fijados por el Tribunal Supremo; en concreto, el segundo requisito referente a la fehaciencia del requerimiento cumple con lo exigido por el Tribunal Supremo; otra cosa es que no se retirara de la oficina de correos a pesar de haber dejado aviso de la existencia del mismo; la sentencia no se ajusta a derecho al exigir la necesaria recepción del burofax por parte de la arrendataria.

b) Pluspetición: el último recibo pagado es el de abril de 2017, por importe de 382,74 euros (se reclaman los recibos de mayo a septiembre de 2017) sin que nadie pueda ir contra sus propios actos; asimismo, la sentencia vulnera la Disposición Transitoria Segunda C), apartado 10.2, de la LAU .

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Acción de desahucio. Imposibilidad de enervación. Requerimiento previo con un mes de antelación a la interposición de la demanda.

El día 7 de septiembre de 2017, DOÑA Lidia presenta demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad acumulada al anterior.

Consta en autos que, el día 16 de junio de 2017, el Letrado de DOÑA Lidia remitió un burofax a la arrendataria, requiriéndole de pago de las mensualidades de mayo y junio de 2017, por un importe conjunto de 774 euros, indicándole que debía hacer efectivo el pago de las mismas, en el plazo de ocho días hábiles a la recepción del burofax, en metálico, en el despacho indicado, a los efectos de evitar la vía judicial.

Este requerimiento es válido y se realiza con treinta días de antelación a la interposición de la demanda.

El artículo 22 de la L.E.C . en la redacción vigente en la fecha de la presentación de la demanda, 7 de septiembre de 2017, decía: '4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación .

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador'.

Por lo tanto, la arrendadora comunicó a la arrendataria que adeudaba dos meses de renta, indicándole que, de no ponerse al corriente de pago de inmediato, se vería en la obligación de ejercitar las acciones legales sin posibilidad de enervar la acción de desahucio.

Este burofax no fue entregado a DOÑA Magdalena , constando que el servicio de correos dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado, constando en el documento 9 de la demanda: 'no entregado, dejado aviso ', y en el documento 10: 'no entregado por sobrante, no retirado en oficina '.

A pesar de ello, el requerimiento remitido ha de entenderse eficaz a los efectos pretendidos, correspondiendo a la destinataria acreditar que su falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables.

Es decir, ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte de la destinataria a su recepción, sino que corresponde a aquélla acreditar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad.

Por ello, aunque no haya sido efectivamente recibido por la misma (por haber dejado caducar el aviso dejado por el servicio de correos), el requerimiento ha de desplegar efectos, ya que de otro modo bastaría que la destinataria adoptara una conducta pasiva u omisiva dejando de recoger la comunicación remitida para dejar sin efecto el ejercicio de un legítimo derecho de la arrendadora, y supondría tanto como dejar en manos de la deudora la posibilidad de cumplir dicho requisito en la debida forma.

En este sentido cabe citar las sentencias del Tribunal Supremo de 12 y 22 de diciembre de 1.992 .

Por consiguiente, dicho requerimiento cumple con los requisitos mínimos exigidos para impedir la enervación del desahucio por la arrendataria, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4, párrafo segundo, de la L.E.C .



TERCERO.- Reclamación de cantidad. Repercusión del IBI. Contrato sujeto a la Disposición Transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

La obligación del arrendatario de abonar el IBI derivado de la repercusión del arrendador viene establecida para los arrendamientos de renta antigua por la Disposición Transitoria Segunda 10.2 de la LAU .

DOÑA Magdalena y DON Gumersindo , éste último en nombre de DON Indalecio , suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda, por años prorrogables, en fecha de 1 de enero de 1978, relativo a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , de MATARÓ.

Se trata de un contrato al que debe de aplicarse la Disposición Transitoria Segunda, siendo aplicable el apartado C) 10.2, que autoriza al arrendador a repercutir en el arrendatario el IBI a partir de la entrada en vigor de la LAU .

Dice el apartado C) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU . Otros derechos del arrendador: '10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos: 10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda'.

En consecuencia, el apartado 10.2 determina que el arrendador podrá exigir el total importe de la cuota del IBI que corresponda al inmueble arrendado, por lo que debe desestimarse la excepción de pluspetición y estimarse íntegramente la reclamación de cantidad acumulada al desahucio.

Por todo lo expuesto, debe revocarse la sentencia de primera instancia en cuanto declara enervada la acción de desahucio, y en su lugar, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 1978 y condenamos a la DOÑA Magdalena a pagar a DOÑA Lidia la cantidad de 4.592,88 euros, correspondiente a las rentas de los meses de mayo de 2017 a abril de 2018, doce meses, a razón de 382,74 euros, más las rentas que se devenguen desde mayo de 2018 hasta la entrega de la posesión de la finca, a razón de 382,74 euros mensuales, con los intereses legales correspondientes.



CUARTO.- Costas .

Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C .

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe en esta alzada especial imposición de costas, conforme dispone el artículo 398.2 de la LEC .

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Lidia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de MATARÓ, en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad acumulada al anterior número 958/2017, de fecha 14 de abril de 2018, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, estimamos íntegramente la demanda presentada por DOÑA Lidia contra DOÑA Magdalena , declaramos resuelto el contrato de arrendamiento fecha 1 de enero de 1978, y condenamos a DOÑA Magdalena a dejar la vivienda libre, vacua y expedita a disposición de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento, si no la desaloja en el plazo legal.

Condenamos a DOÑA Magdalena a pagar a DOÑA Lidia la cantidad de 4.592,88 euros, correspondiente a las rentas de los meses de mayo de 2017 a abril de 2018, doce meses, a razón de 382,74 euros, más las rentas que se devenguen desde mayo de 2018 hasta la entrega de la posesión de la finca, a razón de 382,74 euros mensuales, con los intereses legales correspondientes.

De la cantidad objeto de condena, en su caso, deberá deducirse la suma consignada y entregada a la arrendadora.

Todo ello, imponiendo a la parte demandada las costas de la primera instancia y sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada.

Se decreta la devolución del depósito constituido por el apelante para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.