Sentencia CIVIL Nº 628/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 149/2019 de 21 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0809642120168247078

Recurso de apelación 149/2019 -4

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 9/2017

Parte recurrente/Solicitante: NARRAC INMOBILIARIO S.L., Blas

Procurador/a: Silvia Molina Gaya, Silvia Molina Gaya

Abogado/a: FRANCESC XAVIER PUY CALVO

Parte recurrida: Encarnacion

Procurador/a: Sonia Oria Perez

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 628/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 21 de septiembre de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 6 de febrero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 9/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aSilvia Molina Gaya, Silvia Molina Gaya, en nombre y representación de NARRAC INMOBILIARIO S.L., Blas contra Sentencia - 27/11/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Sonia Oria Perez, en nombre y representación de Encarnacion.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTEla demanda interpuesta por la Procuradora Dña. SILVIA MOLINA GAYA en representación de D. Blas y de la mercantil NARRAC INMOBILIARIO SL contra Dña. Encarnacion, representada por el Procurador Dña. SONIA ORIA PEREZ y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVOa la parte demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

1.La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare tener por bien ejercitado el derecho de opción de comprasobre la finca objeto de autos, por el precio de 231.000 €, y se condene al Dª Encarnacion a otorgar la correspondiente escritura de compraventa por el referido precio pactado en 2014, descontando las cantidades entregadas a cuenta y en concepto de libre de cargas; (2) subsidiariamente, para el caso de que no se pudiera llevar a cabo la compraventa por imposibilidad de levantar las cargas, se declare la extinción por incumplimientode la demandada del 'contrato de opción de compra y compraventa de fecha 1.12.2016', se indemnice al Sr. Blas en la suma de 80.482Ž40 € por las cantidades abonadas hasta la fecha a cuenta de la opción más los intereses desde cada una de las entregas, asimismo se le indemnice en 34.574 € (según factura, al doc 13 dda), por los gastos de mejora y acondicionamiento de la nave, con sus intereses y (3) se acuerde la suspensión del contrato de arrendamiento de 1.12.2012 hasta la fecha de suscripción de la escritura de compraventa o de la resolución, partiendo de que ' ha intentado adquirir la finca arrendada, a través de la sociedad que administra, desde el año 2013....que culminaroncon la compraventa de fecha 29.11.2016' (sic), imputando a la demandada el 'incumplimiento' de la opción. A dicha pretensión se opuso la demandada que interesó la desestimación de la demanda, alegando la caducidad del derecho de opción, por falta de pago del precio en la fecha pactada e incumplimiento del arrendamiento.

La sentencia de instancia desestima la demanda, por cuanto la actora parte de 'la existencia de un supuesto incumplimiento de contrato de opción de compra por parte de la demandada del cual, ni siquiera de forma indiciaria, justifica en qué ha consistido amén de no acreditarse su existencia...', no habiéndose ejercitado el derecho de opción ni acreditado la modificación del precio, habiendo cumplido la actora sus obligaciones, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza el Sr. Blas reiterando (1) que se declare ejercido el derecho de opción en plazo (que no ha caducado, al manifestar por acta notarial 'su voluntad de ejercitarlo', sin que se haya formulado demanda reconvencional interesando la extinción del derecho), por el precio 'rebajado' que se acordó entre las partes antes de la finalización del plazo, (2) que la demandada no compareció a la notaría, con la documentación necesaria para cancelar las deudas (hipoteca, sin concreción del saldo el día de la firma), a efectos de su venta libre de cargas (no teniendo en cuenta la sentencia que para poder disponer del importe y consignar, es necesario obtener financiación), (3) subsidiariamente, no imposición de las costas, al concurrir dudas de hecho y derecho sobre la cuestión.

Queda el debate en tales concretos términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

2.Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de 1.12.2011 sobre la nave industrial 'destinada a taller de mecánica, plancha y pintura y compra venta de vehículos' sita en la C/ Industria, Bloque 1º Nave A del Polígono Industrial Can Castells de Canovelles, concertado entre D. Jacobo y Dª Encarnacion, como propietarios arrendadores y D. Blas, en nombre propio y como representante de la entidad NARRAC INMOBILIARIO SL (ésta, la arrendataria, EXPONEN B del contrato), por 5 años (hasta el 30.11.2016, 'sin posibilidad de prórroga ni tácita reconducción'), con una renta inicial de 1100 € mensuales (desde el 31.1.2012), acomodables anualmente conforme al IPC, más IVA menos IRPF, entregándose por el arrendatario 2.200 € en concepto de fianza; se pacta asimismo que: a) el IBI 'será satisfecho por mitades entre 'Arrendadora y Arrendataria' (pacto 15º); b) puede la arrendataria realizar las obras de adaptación precisas, conforme al destino, de cuenta y cargo de la misma 'y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación, en momento alguno...' (condición anexa 13ª).

La finca tenía, según el contrato de arrendamiento (EXPONEN A), una hipoteca a favor de CAIXA DŽESTALVIS DE SABADELL (hoy BBVA) en garantía de un préstamo de 78.000 €

2) En la misma fecha, las partes suscriben un contrato de opción de compra (que vincula directamente' con el arrendamiento, PACTO PREVIO I) a favor del Sr. Blas, constituyendo con el anterior el acuerdo íntegro'en exclusiva atención a su condición de representante legal de la arrendataria ..' (sic), sobre la referida nave, con una duración de 60 meses desde el 1.12.2011 que, entre otras causas, se extinguiría 'por el transcurso del plazo expresamente convenido...sin que el optante haya ejercitado en tiempo y forma el derecho' o 'por la extinción, cualquiera que fuera la causa, del contrato de arrendamiento...'(sic), estableciéndose como prima de la opción la suma de 15.000 € más IVA, de los que entregan en el acto 5000, el 31.12.2011 otros 5000 y antes del 31.1.2012 los restantes, y por un precio de 330.000 €más impuestos (que no consta modificado por acuerdo alguno, pactándose que 'ninguna modificación, parcial o total, o renuncia del contrato será válida a manos que sea hecha por escrito y firmada por cada una de las partes'), menos las cantidades entregadas en concepto de prima 'y la base imponible de las rentas pagadas en concepto de alquiler durante la vigencia del presente contrato' (sic), estableciéndose que de no ejercitarse la opción 'en el plazo establecido, ésta quedará caducada y la arrendataria perderá la totalidad de las cantidades entregadas hasta ese momento...' (pacto 6º), con los requisitos cumulativos de forma del pacto 4º, entre otros, que 'en simultaneidad de acto con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en ejercicio de EL DERECHO, la optante satisfaga íntegramente EL PRECIO, de conformidad y por los medios especialmente convenidos en la cláusula tercera' (sic)

3) D. Jacobo falleció en 8.3.2015; su esposa Dª Encarnacion, aceptó la herencia en 29.11.2016, quedando como única propietaria de la nave.

4) La entidad arrendataria abonó todas las rentas, salvo noviembre 2016; tampoco abonó el 50% del IBI del 4º trimestre de 2016, lo que supone un total de 1.446Ž 20 €

5) Durante 2013 y 2014 existieron negociaciones entre las partes para la adquisición de la nave por el Sr. Blas, que incluso llegaron a la proposición de una rebaja del precio por pronto pago o éste en fecha concreta propuesta (testifical de la Sra. María Rosario, propuesta por ambas partes, sujeta a contradicción sin que se aprecien méritos para dudar de su testimonio), pero no llegaron a término (docs. C y D contestación, f. 92 en relación con la misma testifical, quien enfatiza en que nunca se llegó a un acuerdo), dándose la circunstancia de que: a) en 2013, además de la hipoteca, existían dos anotaciones de embargo (f. 26 y ss), respondiendo de 37.146Ž39 € de principal más 11.143 para intereses y costas (en ejecución instada por TARGOBANK SA) y 34.353Ž86 € más otros 10.306Ž16 para intereses y costas (en ejecución instada por BANCO POPULAR ESPAÑOL SA); b) existieron varios correos electrónicos recibidos por el actor de la Sra. María Rosario en mayo 2013 y noviembre 2014 (f. 54), relativos a la opción, que no llegaron a concretarse, sin que consten la existencia de poderes, más allá de negociaciones con los Bancos, a su favor, ni representación de la demandada ni para actuar por cuenta o a nombre de ésta; c) no consta documento alguno modificativo del precio suscrito por las partes.

6) En 19.10.2016, el actor, como administrador de NARRAC INMOBILIARIO SA y a título particular, recibió telegrama comunicándoles la resolución del contrato de arrendamiento con efectos el 30.11.2016 así como la finalización del plazo para el ejercicio de la opción de compra, de no efectuar la compra en 1.12.2016, y solicitándole la entrega de llaves y desalojo del local para el día 1.12.2016 (f. 34)

7) Dicho telegrama fue contestado por el actor, vía burofax de 27.10.2016, 'recordando' que llevaba tiempo intentandoejercitar la opción, que la nave mantenía vigentes diversos embargos inexistentes en la fecha del contrato, y emplazándole a comparecer el 29.11.2016 en determinada notaría para la compra de la nave 'en los términos pactados en el contrato de 1.12.2011 con las modificaciones efectuadas por escrito a través de su representante la Sra. María Rosario...en noviembre 2014'(sic), cuyo burofax no fue recogido, dejando aviso (f. 36); dicha comunicación fue reiterada por conducto notarial en 16.11.2016 (f. 39 y ss).

8) La demandada, por carta de 28.11.2016, aunque no consta firmada por nadie, comunicó al actor la fecha de finalización de los contratos en 30.11.2016, así como su asistencia a la Notaría para el 29, recordando al actor que debería procederse conforme a los términos del contrato de opción así como que comparecer con dos cheques bancarios conformados, por importes de 48.289Ž39 € y 44.660Ž05 €, respecto de la hipoteca con el BBVA que se subrogase en la misma, y que del resto del precio de 330.000 € se descontarían 80.482Ž40 €, abonándose el resto a la demandada (f. 47); por la tarde del referido día, el actor recibe un 'burotex', reclamando el abono y distribución de 4 cheques: a favor de TARGOBANK por 48.289Ž39 €, a favor del BANCO POPULAR ESPAÑOL SA, 44.660Ž05 €, a favor del BBVA 83.032Ž88 €, a favor de la propiedad por el importe que resulte del sobrante, deducidas las cantidades anticipadas a cuenta del precio, cifrado en 79.329 € (f. 48)

9) En 29.11.2016 las partes comparecieron en la notaría; previamente, en la misma, la demandada aceptó la herencia de su marido; después, no compareciendo el BBVA, el actor intentó ejercitar la opción por 231.000 € lo que no fue aceptado por la demandada, tras lo cual, a instancia del actor, se levantó acta de presencia y manifestaciones expresando su voluntad de ejercer la opción , la negativa de la demandada, la existencia de cargas y embargos, la incomparecencia del BBVA y la modificación de determinados correos electrónicos en que, según afirma, se modificaba el precio (f. 49 y ss).

10) Por acta notarial de 29.11.2016, la demandada dejó constancia de su presencia en la notaria en que fue citada, de su disposición a la venta por el precio del contrato, y de que el actor no quiso ejercitar el derecho (doc. 1 contestación)

11) En 30.11.2016, el actor remitió burofax a la demandada, comunicándole que dejaba 'con efecto inmediato en suspenso' (sic) el contrato de arrendamiento, con reserva de acciones para reclamar el 'precio anticipado' y los gastos de acondicionamiento de la nave (f. 59); ante la falta de constancia de su recepción, en 2.12.201, se reprodujo el referido burofax (f. 63)

3.La opción de compra supone un precontrato ( STS 23.04.2010 ), en principio unilateral, en virtud del cual una parte (CONCEDENTE) concede a la otra (OPTANTE) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. En todo caso supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración de no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987, 24.1.1991, 13.11.1992, 18.6.1993,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 28.10.1991...)

Es esencialmente temporal ( SSTS 5.06.2003 y 22.09.2009 , en la que seexpresa literalmente que:'... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'); requisito fundamental del pacto el determinar el plazo de ejercicio de la opción, ya que las partes no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato. Plazo de caducidad, no susceptible de interrupción por los medios reconocidos en el art. 1973 CC y debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado ( SSTS 1.12.1992, 30.6.1994, 14.2.1995, 26.10.1995, 29.5.1996, 14.2.1997; 21.3.1998, ...), de forma que, de no ejercitarse la opción dentro del plazo convenido perece el derecho del optante ( STS de 15.6.2004, que reitera la de 15.4.2004).

En todo caso, unida la opción a un contrato de arriendo, como es el caso, el plazo no podrá desentenderse de la duración del contrato, y no podría ser superior al del arrendamiento ( STS 22.6.1978 y art. 14 RH); en fin, tal caducidad supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático, y no se opera la devolución de la prima, aunque se hubiera pactado que la prima se aplicase como parte del precio.

Sus requisitos, según la STS 28.4.2000 (y, entre otras, las SSTS 15.10.1993, 19.4.1995, 15.12.1997, 11.4.2000, son (1) el objetode la opción (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante y el Convenio expreso de las partes para que se inscriba., (2) el precio(el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición: en definitiva supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993, 22.11.1993, 14.2.1997)., (3) el plazocierto(también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción), así las SSTS 30'.6.1994, 14.2.1997, 11 de abril y 14 de noviembre de 2000, 15.6.2004, ,.,...entre otras (4) que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado(pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo, SSTS 14.2.1991, 29.9.1993, 4.2.1994, 17.2.1997, 20.4.2000,...) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante ( STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan), (5) en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no, no necesitando ninguna actividad posterior de las partespara desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (basta la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, así las SSTS 6.4.1987 y 23.12.1991, lo que la diferencia del pactum de contrahendo, así la STS 3.4.2006).

La emisión de esa voluntad debe de ser recepticia ( SSTS 7.11.1967: ' la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido'; en el mismo sentido, las SSTS 22.6.1966 , 21.11.1977 , 5.6.1989 , entre otras.

Es perfectamente válido el pacto en virtud del cual se supedita, el efectivo ejercicio del derecho de opción, al pago, por el optante, del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio, de tal manera que, transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar ( SSTS de 11.10.2002, 6.7.2001,...), que tiene que pactarse con claridad, pues, de no ser así, habrá de entenderse no supeditado el ejercicio del derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa.

En fin, los contratos - que crean obligaciones - existen 'desde que una o varias personas consienten en obligarse' ( art. 1254 CC) y 'se perfeccionan por el mero consentimiento' ( art. 1258 CC) - que se 'manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato' ( art. 1262.ap.1) - concurriendo pues con el objeto y la causa ( art. 1261), sin que pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes la validez y cumplimiento de los mismos ( art. 1256 CC)

4.El recurso no puede prosperar, pues de aquellos hechos básicos, acreditados, fluye: que no consta acuerdo entre las partes para la rebaja del precio de la opción de 330.000 a 231.000, sin que conste al respecto prueba alguna, ni siquiera indiciaria; las 'negociaciones' del año 2013 (que llegaron a la rebaja del precio por pronto pago, que nunca se produjo), nunca llegaron a concretarse ni se plasmaron en documento alguno (cualquier modificación requería ser por escrito y firmada por las partes, conforme al contrato); el actor se limita a manifestar que 'ha intentado' adquirir la finca desde 2013. No consta incumplimiento alguno por parte de la demandada, y sí, por el contrario la posibilidad del ejercicio del derecho en plazo por parte del actor, lo que no hizo; pues llegada la fecha límite (30.11.2016), compareció la demandada en disposición de proceder a la venta y al ejercicio de la opción, por el precio previsto y acordado en el contrato (330.000 €) y el actor no lo hizo. Ergo: a) expiró el plazo contractual del arrendamiento, sin posibilidades de prórroga ni tácita reconducción, debiendo el actor, desalojar la finca, sin que, lógicamente procediese la 'suspensión' absolutamente unilateral por el actor arrendatario; b) conforme a los términos del contrato, nada puede reclamar el actor respecto de las obras de mejora y adaptación; c) efectivamente, si pretendía ejercitar el derecho, podía retener parte del precio, lo que no consta que 'intentase', y estando en la notaría, podían haberse cancelado las cargas o consignado el precio; d) se concretó en el contrato una específica forma para hacerla efectiva, debiendo estarse a sus términos y éstos, en orden al ejercicio de la opción, al plazo del mismo y a su extinción y efectos del no ejercicio (caducidad), son claros, sin dejar duda sobre su interpretación ( STS de 24.10.1990, 23.12.1993, 22.9.1993).

5.Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada, al igual que las de 1ª instancia, al apelante, al no apreciarse dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Blas contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.