Sentencia Civil Nº 63/2008, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 329/2006 de 03 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00063/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987.23.31.35

Fax : 987.23.33.52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 37 1 2006 0101037

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000329 /2006 CIVIL

Juzgado procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.5 de LEON

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000283 /2006

RECURRENTE : Marí Luz

Procurador/a : ISMAEL DIEZ LLAMAZARES

Letrado/a : FERNANDO DE AMILIVIA GONZÁLEZ

RECURRIDO/A : CAMPONARAYA, SOCIEDAD LIMITADA CAMPONARAYA, S.L.

Procurador/a : SOLEDAD TARANILLA FERNANDEZ

Letrado/a : EUFEMIO GARCÍA ÁLVAREZ

S E N T E N CI A Nº 63/08

ILMOS. SRES.:

MANUEL GARCÍA PRADA.- PRESIDENTE

D. MIGUEL ANGEL AMEZ MARTÍNEZ.- MAGISTRADO

D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- MAGISTRADO

En la ciudad de León a tres de marzo de dos mil ocho.

VISTOS ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León el recurso de apelación arriba indicado, en el que han sido partes de una, como apelante, Marí Luz representada por el Procurador Díez Llamazares siendo Letrado Fernando Amilibia González; de otra, como apelada, CAMPONARAYA S.L. representada por la Procuradora Taranilla Fernández y asistida por el Letrado Eufemio García Alvarez, actuando como Ponente el ILMO. SR. D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 23 de junio de 2006 se dictó por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de León Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- Estimando íntegramente la demanda formulada por la entidad CAMPONARAYA S.L, contra DOÑA Marí Luz , declaro que la arrendataria demandada está obligada a abonar al arrendador la parte proporcional (según el coeficiente de su vivienda en la comunidad) de los servicios de calefacción, portería, ascensores, así como de suministro de agua y de la tasa de alcantarillado, basura y depuración de agua en la cuantía que cada año corresponda, condenando a la demandada a que abone a la demandante los importes correspondientes a dichos servicios desde el mes de diciembre de dos mil tres. Todo ello, sin hacer expresa imposición de costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la mencionada Sentencia se interpuso por la parte apelante recurso de apelación al que se opuso la parte apelada y elevadas las actuaciones a esta Sala de la Audiencia y personadas las partes se señaló día para deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Motivos del recurso.

1.- Contradicción entre la reclamación previa a la vía judicial y la formulada con la demanda.

2.- Falta de concreción de la demanda. No se ha realizado detalle de los servicios y suministros cuyos costes se pretenden repercutir.

3.- Infracción del artículo 219 de la LEC y defecto de la sentencia por falta de congruencia con la reclamación planteada.

4.- Existencia de pacto expreso de imputación de gastos que excluye la posibilidad de repercusión de suministros y servicios.

SEGUNDO.- Contradicción entre la reclamación previa a la vía judicial y la formulada con la demanda.

En la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 noviembre 1994, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) se regula el régimen transitorio previsto para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a 1985, y en el apartado C), que compendia de modo genérico lo que se define como "Otros derechos del arrendador", se recoge la posibilidad de repercusión de servicios y suministros en el apartado 10.5: "Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador".

Para la actualización de la renta que se desarrolla en el apartado D) de la disposición transitoria segunda , se contemplan unos requisitos de forma que son imperativos para poder llevarla a cabo, y que giran en torno a un previo requerimiento de pago cuya regulación tanto de forma como de plazo se contempla en el apartado citado. Sin embargo, para llevar a cabo la repercusión prevista por el apartado 10.5 de la disposición transitoria segunda no se exige requisito formal alguno. Por lo tanto, la repercusión de los costes por servicios y suministros puede hacerse valer directamente con la demanda. Cualquier previo requerimiento efectuado por la demandante a la demandada no vicia ni condiciona la acción ejercitada en reclamación de la parte que corresponda pagar al arrendatario por servicios y suministros. Y así nos hemos manifestado en sentencia de la Sección 2ª de este Tribunal de fecha 31 de enero de 2005 : "Efectivamente, no se encuentra fundamento en la literalidad de la Ley que nos lleve a entender que la repercusión de servicios y suministros que autoriza la Disposición Transitoria 2ª, 10.5 de la LAU de 1994 deba hacerse con arreglo a los trámites que el art. 101 LAU de 1964 prevé para la actualización de rentas. Por tanto, tal y como se señala en la Sentencia recurrida no necesita el arrendatario anunciar al arrendador que va a repercutirle el coste de servicios o suministros ya que la Ley no exige esta comunicación previa, pues ya está establecido en ella, y una vez que se produzca el supuesto legal de pago o deber de pagar el servicio o suministro, el arrendador tiene derecho a exigir el pago al arrendatario. Por tanto, y de entrada, bastaría con afirmar (como se hace en la S.A.P. de Madrid (Sección 12ª) de 2 de julio de 2001 (JUR 2001 307038) que en relación con la mención a esos "otros derechos del arrendador no se hace referencia alguna al art. 101 y 106 de la antigua en cuanto al procedimiento para reclamar o exigir y, en su caso rechazar esos otros derechos".

Así pues, es la demanda, y no los previos requerimientos, la que determina el concreto alcance de la repercusión.

SEGUNDO.- Falta de concreción de la demanda.

Lo que podría inducir a confusión o error, o generar indefensión a la parte demandada hubiera sido que en la demanda no se concretaran los servicios o suministros respecto de los que se pretende la repercusión. Pero en la demanda sí se concretan los servicios y suministros cuyos costes se quieren repercutir: calefacción, portería, ascensores, suministros de agua y tasa por alcantarillado, basura y depuración de agua; y estos conceptos se destacan con letras mayúsculas tanto en el hecho cuarto de la demanda como en el suplico de la demanda.

Por lo tanto, sí se concretan los servicios y suministros respecto de los que se pretende repercusión, con lo que la parte demandada sabe a qué conceptos se extiende la acción ejercitada.

El artículo 5 de la LEC define las clases de tutela jurisdiccional: "1. Se podrá pretender de los tribunales la condena a determinada prestación, la declaración de la existencia de derechos y de situaciones jurídicas, la constitución, modificación o extinción de estas últimas, la ejecución, la adopción de medidas cautelares y cualquier otra clase de tutela que esté expresamente prevista por la ley". En el presente caso, la parte demandante pretende la declaración de la existencia de derechos. Concretamente el que le atribuye el apartado 10.5 de la disposición transitoria segunda de la LAU para repercutir, en concreto, los costes abonados por el demandante en concepto de calefacción, portería, ascensores, suministros de agua y tasa por alcantarillado, basura y depuración de agua, referidos a la vivienda arrendada. Por lo tanto, en relación con la pretensión declarativa no hay indeterminación ni indefinición ni se plantean cuestiones que no puedan ser objeto de la acción ejercitada ante los Tribunales. Frente a estos concretos servicios y suministros la parte demandada ha podido saber el objeto de la pretensión deducida y articular -como de hecho ha articulado- su defensa sobre el fondo del asunto.

TERCERO.- Falta de cuantificación de la pretensión de condena.

Diferente suerte ha de correr la pretensión de condena, porque ya el artículo 5.1 de la LEC , al referirse a las pretensiones de condena alude a "determinada prestación". En este caso, la prestación solicitada aparece absolutamente indeterminada, ya que no se hace alusión a los costes generados, ni a los criterios a aplicar para determinar la prestación, y tampoco se concreta su importe.

El artículo 219 de la LEC establece que cuando en juicio se reclame el pago de una cantidad de dinero no podrá limitarse la demanda a pretender una sentencia meramente declarativa, sino que deberá solicitarse también la condena a su pago, cuantificando exactamente su importe, sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia, o fijando claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética.

En la demanda se dice: "condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a que abone a la demandante los importes correspondientes a dichos servicios desde el mes de diciembre de 2003...".

Junto a la petición declarativa sobre el derecho de la demandante a la repercusión de unos determinados servicios y suministros que, como ya se ha indicado, resulta admisible, se articula una petición de condena que no lo es, porque no concreta cuantía alguna ni bases para la cuantificación. Por lo tanto, y conforme dispone el apartado 3, el tribuna no puede permitir en la sentencia una condena indeterminada o posponerla para una ulterior liquidación. Si, como dice la parte demandante en su escrito de oposición al recurso, la determinación y liquidación se ha de planear en un ulterior procedimiento, deberá ser en él donde se ejercite la petición concreta de condena que de modo genérico -e inapropiado- se formula en la demanda inicial de los autos.

Por todo ello, procede estimar el recurso de apelación en lo relativo al pronunciamiento de condena que se contiene en la sentencia recurrida.

CUARTO.- Pacto expreso de imputación de gastos.

Compartimos la valoración reflejada en la sentencia recurrida que no considera acreditada la existencia de pacto expreso de imputación de gastos que excluya la procedencia de la repercusión.

La estipulación primera, en la que se funda la demandada, define el objeto del contrato, al indicar que el arrendamiento lo es de la totalidad de la vivienda con sus servicios. Es decir, el arrendador cede el uso de la vivienda con todos sus servicios. Pero no es más que la definición del objeto del contrato, y no una cláusula de regulación de derechos y obligaciones. Cierto que, después, se indica que el agua y la electricidad son de cuenta del inquilino, pero tampoco se regula nada sobre quién ha de asumir el pago de los demás servicios y suministros, salvo lo relativo a calefacción (estipulación séptima), y a ascensor (estipulación octava). Podríamos desarrollar una labor interpretativa para considerar que el arrendador asumió el pago de todos los gastos, pero el único supuesto en el que el apartado 10.5 de la LAU prevé la exclusión de la repercusión por servicios y suministros es el pacto expreso por el que los gastos sean por cuenta del arrendador y, como se puede apreciar en el contrato suscrito, de manera expresa, no se contempla que los gastos sean de cuenta del arrendador (se prevé que algunos gastos sean de cuenta del inquilino pero no cuáles han de ser de cuenta del arrendador).

Además, como se refleja en la sentencia de la Sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de febrero de 2002 , que se cita en la sentencia recurrida, la exclusión de la repercusión por pacto expreso de asunción de gastos por parte del arrendador sólo es aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el mismo sentido, otra sentencia de la misma Sección y Tribunal, pero de fecha 31 de enero de 2006 , que se cita de modo extenso por explica con separación y cronología los diferentes regímenes jurídicos para enlazar con la disposición transitoria segunda, apartado 10.5 de la vigente LAU:

"I. Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el día 1 de enero de 1995 (párrafo primero de la Disposición final), coexistían, respecto de las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas, dos distintos regímenes jurídicos relativos al pago del importe del coste de los servicios y suministros de la vivienda alquilada, que dependían de la fecha en la que se hubiera celebrado el contrato en el que tuviera su origen la relación arrendaticia subsistente. Si el contrato se hubiera celebrado con anterioridad al día 1 de julio de 1964 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según su Disposición final número 2º ) se establecía en el número 2 del artículo 95 y en el número 1 del artículo 102 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 un régimen jurídico imperativo, que no admitía pacto en contrario, en base al cual, de la totalidad del importe del coste de los servicios y suministros de la vivienda alquilada, el arrendador solo podía cobrar al inquilino aquella parte en la que hubiera aumentado ese importe después de la celebración del contrato, pero no aquella otra parte de ese importe que ya había que pagar a la fecha de celebración del contrato. Por el contrario, para los contratos que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 1964 se carecía de un régimen jurídico imperativo de tal manera que, en ausencia de pacto, el arrendador, que tiene que pagar la totalidad del importe del coste de los servicios y suministros de su vivienda que tiene alquilada, no podría cobrar del inquilino ni la totalidad ni parte de lo que hubiera pagado por este concepto; Pero siendo válido y eficaz cualquier pacto entre arrendador e inquilino respecto al pago de esos servicios y suministros, así aquél por el que el inquilino tuviera que abonar la totalidad o parte del importe del coste de todos los servicios y suministros o aquél por el que solo tuviera que pagar la totalidad o parte del importe del coste de alguno o algunos de los concretos servicios o suministros.

II. Respecto a las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arranquen de contratos celebrados con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistan al día 1 de enero de 1995, prescribe, el punto 5 del número 10 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en su párrafo primero que: «Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley -1 de enero de 1995 -, el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley»; y, en su párrafo segundo , que: «Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuanta del arrendador». Constituye una de las modificaciones a la remisión general que, en el número 1 de la reseñada Disposición transitoria segunda, se hace a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , como reguladora de estas relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que tienen su origen en contratos celebrados con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsisten al día 1 de enero de 1995.

El punto 5 del número 10 de la referida Disposición transitoria segunda consagra una regla general y una excepción. La regla general (recogida en el párrafo primero) es que el arrendador puede cobrar al inquilino la totalidad del importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del día 1 de enero de 1995. Y la excepción (consagrada en el párrafo segundo) hace referencia al concreto «supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador» en cuyo caso el arrendador no podrá cobrarle al inquilino el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del día 1 de enero de 1995.

La excepción sólo es de aplicación a las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas que tengan su origen en contratos celebrados a partir del día 1 de julio de 1964 y no a los celebrados con anterioridad (ya que, respecto de éstos, los pactos carecían de validez y eficacia). Y, a pesar de los confusos términos de su redacción, la excepción da una prevalencia absoluta al pacto expreso de las partes, sea cual fuere su contenido (que sea de cargo del arrendador el importe total del coste de todos los servicios y suministros, el importe total del coste de alguno o algunos servicios y suministros, el importe parcial del coste de todos los servicios y suministros o el importe parcial del coste de alguno o algunos servicios y suministros), sobre el derecho concedido al arrendador de repercutir en el arrendatario el importe total del coste de los servicios y suministros.

III. Para las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas que tengan su origen en contratos celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 y que subsistan al día 1 de enero de 1995, el número 1 de la Disposición transitoria primera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se remite a la regulación contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sin otorgar al arrendador el derecho de repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del día 1 de enero de 1995 (habrán que estar a lo pactado y en ausencia de pacto no podrá el arrendador repercutir su coste al inquilino).

IV. Para las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas que tengan su origen en contrato celebrado a partir del día 1 de enero de 1995 prescribe la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbano en su artículo 20 , bajo la rubrica de: «Gastos generales y de servicios individuales», que: «Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario» (párrafo primero del número 1), y que: «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario» (número 3).

V. En consecuencia, salvo que nos encontremos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda que arranque de un contrato celebrado con anterioridad al día 1 de julio de 1964 (que no es el presente caso), en todas las demás relaciones arrendaticias urbanas de vivienda el pacto contractual por el que se repercute en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros es perfectamente válido y eficaz y, en base al mismo, el arrendador nada tiene que pagar por esos gastos que son de cargo del arrendatario a quien se los puede reclamar".

Compartimos la doctrina expresada que, de manera muy resumida, viene a decir que la entrada en vigor de la LAU de 1964 supuso la derogación de la legislación arrendaticia anterior, y, al efecto, recogió en sus artículos 95.2 y 102 un régimen jurídico transitorio de carácter imperativo para regular la repercusión de servicios y suministros en relación con los contratos de arrendamiento anteriores a su entrada en vigor, con lo que dejó sin efecto cualquier pacto de las partes contenido en esos contratos de arrendamiento anteriores a su entrada en vigor. Por lo tanto, la referencia a "pacto expreso" contenida en el párrafo segundo del apartado 10.5 de la disposición transitoria segunda de la vigente LAU, sólo es posible respecto de los contratos suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1969 , ya que éstos no estaban imperativamente sometidos a reglas para determinación de servicios y suministros susceptibles de repercusión al arrendatario.

QUINTO.- Costas.

Conforme dispone el artículo 398 de la LEC, en su apartado 2 , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia será de aplicación lo dispuesto por el artículo 394 de la LEC , conforme dispone el artículo 317 del mismo texto legal. Al ser parcial la estimación de la demanda, cada una de las partes habrá de asumir las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, si las hubiere.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se ESTIMA EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Ismael Díez Llamazares, en nombre y representación de Dª Marí Luz , contra la sentencia de fecha 23 de junio del año 2006, dictada en los autos 283/2006 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número CINCO de LEÓN, y, en su consecuencia, la REVOCAMOS PARCIALMENTE, para dejar sin efecto el pronunciamiento de condena al pago de importes correspondientes a servicios y suministros y, en su lugar, acordar no haber lugar a pronunciamiento sobre la petición de condena al pago de suma indeterminada formulada con la demanda, y para dejar sin efecto el pronunciamiento sobre costas, y, en su lugar, acordar la condena de cada una de las partes al pago de las costas causadas a su instancia.

Todo ello sin expresa imposición de las costas generadas por el recurso de apelación interpuesto.

Dése cumplimiento, al notificar esta resolución, a lo dispuesto en el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con certificación de lo resuelto, para su notificación y ejecución, de todo lo cual deberá acusar el oportuno recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de la fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente constituido en audiencia pública. Doy fe

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.