Sentencia CIVIL Nº 63/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 8, Rec 633/2019 de 31 de Julio de 2020

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 8 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)

Juicio verbal de desahucio 633/19

SENTENCIA NÚM. 63/2020

El Vendrell, a 31 de julio de 2020.

Dª Patricia Sandra del Barrio López, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de El Vendrell, habiendo visto los autos seguidos en este Juzgado, tramitados como Juicio Verbal número 633/2019, a instancia de D. Antonio representado por el procurador de los Tribunales, D. Josep Román Gómez y con la asistencia letrada de D. Carles Just Faro contra Dª Custodia y D. Balbino representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Anna Adoración Calles Duran y con la asistencia letrada de D. Jaime Vizcarro Bosch procedo al dictado de la presente sentencia;

Antecedentes

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda presentada en los Juzgados de El Vendrell en fecha 5 de diciembre de 2019, siendo admitida por decreto. Emplazada la parte demandada para contestar, ésta presentó escrito de contestación el 11 de junio de 2020.

SEGUNDO.-La vista se ha celebrado el 13 de julio de 2020 con la asistencia de ambas partes a través de letrado y representación procesal. Tras ratificarse ambos letrados en sus respectivos escritos se propuso y practicó la prueba admitida, quedando las actuaciones vistas para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-En lo que respecta a la reclamación entablada, se ejercita la acción de desahucio por expiración del plazo contractual (1.100, 1.101, 1.124, 1.254 CC) así como la reclamación de rentas debidas y futuras (al amparo de la solicitud de condena con reserva de liquidación del artículo 220.2 LEC).

El presente procedimiento trae causa del contrato de arrendamiento que fue celebrado en fecha 1 de noviembre de 2016 entre el anterior propietario del inmueble D. Conrado y los demandados, el cual recae sobre el inmueble situado en la CALLE000 nº NUM000 de Salomó (Tarragona) donde residen los demandados. Dicho contrato se aporta como documento nº 1 de la demanda. El demandante D. Antonio pasó a ser propietario de dicho inmueble por título de sucesión hereditaria el 23 de julio de 2019, lo cual queda acreditado mediante la escritura de propiedad acompañada como documento nº 2 de la demanda.

La parte actora aporta con la demanda el contrato donde figura que la duración del mismo era de 3 años a contar desde la fecha de su celebración. Asimismo, en la cláusula tercera del contrato, se establece respecto a la duración del arrendamiento que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. En este sentido, dispone el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en redacción vigente en el momento de concertarse el contrato que, si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

El letrado de la parte actora indicó en la demanda que, con más de un mes de antelación al término del plazo, comunicó a la parte arrendataria, primeramente, la adquisición por sucesión hereditaria por parte del demandante de la vivienda en cuestión y en segundo lugar, que llegada la fecha de vencimiento del contrato (1 de noviembre de 2019), su voluntad de dar por finalizado el mismo. Efectivamente, el demandante aporta como documento nº 3 de la demanda la carta fechada el 24 de julio de 2019 y firmada por los demandados en fecha 31 de julio de 2019, acreditando dichas fechas un preaviso de tres meses.

La parte actora además del desahucio interesa la reclamación de rentas por importe de 3.575 €, a razón de una cuota de 325 € al mes devengada entre los meses de septiembre de 2019 a julio de 2020 ambos incluidos, actualizado dicho importe mediante documento presentado en el acto de juicio.

Frente a ello, la parte demandada esgrime que la notificación a los demandados por parte del demandante padece defecto de forma puesto que en la notificación debiera haberse incluido la cláusula por la que los demandados pudieran ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del CC. Por todo ello, considera la parte demanda que el requerimiento de finalización de contrato debe quedar sin efecto quedando así prorrogado tácitamente el contrato por 1 año, esto es, hasta el 1 de noviembre de 2020.

En cuanto a las cantidades reclamadas, aducen los demandados una situación de vulnerabilidad que les ha impedido hacer frente al pago de las cuotas desde el mes de septiembre de 2019. A mayor abundamiento, alega la parte demandada pluspetición pues al tiempo de concertar el contrato de arrendamiento los demandados hicieron entrega de dos mensualidades, una de las cuáles y según se especifica en la clausula séptima del contrato de arrendamiento es considerada como '[...] garantía adicional destinada a cubrir las obligaciones de pago que en su caso no sean satisfechas por parte de los inquilinos [...]'.

SEGUNDO.-En el presente proceso se ejercita por la parte actora la acción de desahucio por expiración del plazo contractualmente fijado, pretendiendo la resolución del arrendamiento por dicha causa y el desalojo de la parcela arrendada, así como la reclamación de rentas debidas y futuras.

Por el contrato de arrendamiento, se cede un inmueble a una persona, por tiempo determinado y precio cierto, creándose así una relación jurídica que origina derechos y deberes 'interpartes', destacándose en este sentido, las obligaciones principales, consistentes en la entrega de la posesión de la cosa arrendada por el arrendador y el pago por el arrendatario de la renta convenida.

El artículo 1569 del código civil dispone que: 'El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: 1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581'.

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su redacción vigente en el momento en el que se concertó el contrato de arrendamiento disponía en su art 9 que: '1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo'.

Y el art. 10.1 señala que: 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente por un año más'.

Por su parte, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su redacción vigente en el momento en el que se concertó el contrato de arrendamiento en relación a los derechos de adquisición preferente disponía que: '1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizado [...]'.

TERCERO.-Pues bien, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 LEC, corresponde a la parte actora acreditar los hechos de los que se desprende el efecto jurídico de sus pretensiones y a la demandada probar aquellos hechos que impiden, enerven o extingan la eficacia jurídica de las pretensiones de la actora. El citado precepto también establece que, debemos estar ante la facilidad y disponibilidad de cada una de las partes en aras a determinar a quién debe perjudicar la falta de prueba.

En el presente caso el contrato se celebró el 1 de noviembre de 2016 habiendo transcurrido 3 años de duración del mismo a fecha 1 de noviembre de 2019, fecha en que el actor ha pretendido dar por resuelto el contrato. Es decir, ha transcurrido el tiempo mínimo de duración del contrato legalmente previsto. En el referido contrato las partes pactaron una duración de un año prorrogable tácitamente por periodos de igual duración salvo preaviso de rescisión (clausula tercera del contrato aportado como documento nº 1 de la demanda).

El actor, nuevo propietario del inmueble en virtud de título hereditario desde el 23 de julio de 2019, tal y como ha acreditado mediante el documento nº 2 de la demanda, hecho que no ha sido discutido de contrario, comunicó mediante carta de fecha 24 de julio de 2019 a los demandados (documento nº 3 de la demanda) la finalización del contrato el 1 de noviembre de 2019 y su voluntad de no renovarlo. Dicha carta consta firmada por los demandados en fecha 31 de julio de 2019, esto es, tres meses antes del vencimiento del contrato. El actor ha cumplido por tanto con el preaviso contractualmente fijado debiendo entender resuelto el contrato a fecha 1 de noviembre de 2019, fecha de finalización del contrato, no prorrogándose nuevamente.

Los demandados, que no niegan haber recibido dicho preaviso con la antelación de tres meses, aducen que el mismo está viciado de defecto de forma puesto que no se comunicó a los demandados la posibilidad de ejercer el derecho de retracto. A este respecto no cabe admitir las alegaciones de los demandados por cuanto el demandante adquirió el inmueble en virtud de título sucesorio tal y como consta en el documento nº 2 de la demanda, no concurriendo en ese caso la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto pues el artículo 25 de la LAU hace referencia a los derechos de adquisición preferente en caso de venta, no en caso de sucesión hereditaria.

Los demandados por tanto, recibieron la carta notificándoles la no voluntad del propietario de renovar el contrato puesto que la firmaron, tuvieron conocimiento de dicha voluntad con la antelación contractualmente prevista, de modo que el no ofrecimiento del ejercicio de la acción de retracto no vicia en ningún caso el citado preaviso, procediendo por tanto la estimación de la demanda, dando por resuelto el contrato a fecha 1 de noviembre de 2019.

En definitiva, en el presente caso y en cuanto al desahucio interesado por expiración del plazo, se advierte la concurrencia de los requisitos necesarios para que se repute válida la comunicación, dado que la parte arrendadora ha probado haber remitido el requerimiento de desalojo en el que consta su intención de no renovar el contrato, constando el documento nº 3 de la demanda que acredita el envío del burofax y su entrega. Por todo lo expuesto procede decretar el desahucio del arrendatario por expiración del plazo contractual.

En cuanto a las rentas, se indica por la parte actora, que los deudores han dejado de abonarlas por el periodo comprendido entre septiembre de 2019 y julio de 2020, ambos incluidos, ascendiendo el importe total reclamado a 3.575 €, a razón de una cuota de 325 € correspondientes a cada mes.

En cuanto a la carga de la prueba, me remito a lo dispuesto en la Sentencia dictada el 4 de marzo de 2016 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarrgona: "S'ha de recordar, com ja dèiem a la nostra Sentència de 25-2-2008 , entre moltes, que en els contractes de lloguer, correspon a l'arrendador provar l'existència del contracte i la seva vigència, i correspon a l'arrendatari provar haver pagat les rendes i les demés despeses assimilades quan oposi tal pagament. Com diu l' AP Madrid, sec. 10ª, S 26-2-2007, nº 110/2007 , 'en este proceso la demandante tiene la carga de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo en el período a que ciñe su reclamación, en tanto que a la demandada le incumbe, en su caso y su derecho conviene, alegar y probar el pago de las rentas devengadas en dicho período, sin que el hecho extintivo del pago pueda ser introducido en el pleito de oficio y sin que quepa imponer al arrendador la carga de acreditar la falta de pago de rentas -máxime cuando esa prueba de un hecho negativo resultaría cuasi diabólica-, sino que recae sobre el inquilino demandado probar el pago, en el supuesto de que lo haya aducido al contestar'."

A la vista de lo expuesto, y partiendo de lo dispuesto en el artículo 217 LEC, correspondía a la parte demandada haber alegado y probado el pago de la renta, y ello, por cuanto, el pago es un hecho extintivo de la obligación. El citado precepto establece que el demandado es quien debe probar aquellos hechos que impiden, enervan o extinguen la eficacia jurídica de las pretensiones que se ejercitan en la demanda. La parte demandada no ha acreditado haber abonado el importe de las rentas que constituyen el objeto de la reclamación, siendo ella quien ostentaba la facilidad y disponibilidad probatoria para acreditar los citados extremos.

No obstante, alega la parte demandada pluspetición pues al tiempo de concertar el contrato de arrendamiento los demandados hicieron entrega de dos mensualidades, una de las cuáles y según se especifica en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento es considerada como '[...] garantía adicional destinada a cubrir las obligaciones de pago que en su caso no sean satisfechas por parte de los inquilinos [...]'. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la finalidad de la fianza no es hacer frente a las rentas que se devenguen del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que el arrendatario no sufrague sino garantizar la adecuada conservación del inmueble por el demandado, debiendo ser restituida una vez finalice el contrato tal y como prevé el art. 36 de la LAU de 1994. Sin embargo, en el presente caso, el propio contrato de arrendamiento en su cláusula séptima especifica que 325 euros de los pagados en el momento de concertar el contrato de arrendamiento irán destinados a cubrir las obligaciones de pago que en su caso no sean satisfechas por parte de los inquilinos, fijando por tanto el objeto y destino de dicha cuantía entregada.

Por todo lo expuesto procede condenar a los demandados a abonar el importe de 3.250 € en concepto de rentas devengadas hasta julio de 2020.

CUARTO.-En otro orden de cosas, la parte actora solicita la condena a las rentas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la restitución de la posesión del inmueble, a razón de 325 euros al mes. En el presente caso, procede acceder a lo peticionado.

Así pues, establece el artículo 220 LEC que '2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.'

QUINTO.-La parte actora ha solicitado igualmente la condena del demandado a abonar el interés legal devengado desde la interpelación judicial hasta el efectivo pago.

El art. 1.100 CC señala que: ' Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación'.

Y el art. 1.108 CC dispone que: ' Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal'.

Procede pues la condena de la demandada a abonar los intereses legales devengados desde la interpelación judicial hasta el efectivo pago.

La cantidad objeto de condena generará intereses desde la fecha de la sentencia, en los términos establecidos en el artículo 576 LEC.

SEXTO.-Es de aplicación el artículo 394.2 LEC que dispone 'Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'.

En el presente caso dado que el actor ha visto estimada parcialmente la acción ejercitada contra los demandados procede que cada parte abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Por todo cuanto antecede;

Fallo

Que, ESTIMANDO parcialmente la pretensión de D. Antonio frente a Dª Custodia y D. Balbino

* DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2016 por expiración del término contractual.

* DECLARO procedente el desahucio del inmueble objeto de arrendamiento.

Al respecto procede señalar que el arrendamiento recae sobre un inmueble situado en la CALLE000, nº NUM000 de Salomó (Tarragona), donde residen los demandados Dª Custodia y D. Balbino.

* CONDENO a la parte arrendataria a que deje libre, vacua expedita y a disposición de la parte actora el inmueble objeto de desahucio.

* CONDENO a los ocupantes demandados a abonar el importe de 3.250 €. La cantidad objeto de condena generará el interés legal devengado desde la interpelación judicial hasta el efectivo pago conforme a los artículos 1100 y 1108 del CC. Asimismo, la cantidad objeto de condena generará intereses desde la fecha de la sentencia, en los términos establecidos en el artículo 576 LEC.

* CONDENO a los ocupantes a abonar las rentas que se devenguen a partir de agosto de 2020 (incluido) hasta la restitución de la posesión del inmueble al actor, a razón de 325 € mensuales.

En caso de que los demandados no desalojen de forma voluntaria el inmueble, se procederá al lanzamiento en la fecha que se determine con posterioridad al dictado de la sentencia si no se hubiera determinado con anterioridad.

Las costas causadas en este procedimiento deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a la misma cabe RECURSO DE APELACIÓN que deberá presentarse en el plazo de VEINTE DÍAS en el Juzgado para su conocimiento por la Audiencia Provincial con advertencia de que para poder interponerlo la parte condenada tiene que acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas(449 LEC).

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Juez que suscribe estando celebrando audiencia pública en el día de la fecha de que certifico. Doy fe.