Sentencia Civil Nº 630/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 177/2011 de 18 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.38.2-2011/7003006

Recurso de Apelación 177/2011

O. Judicial Origen:Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid

Autos de 2329/2009

APELANTE:ALLIANZ, COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.

PROCURADOR D./Dña. MANUEL GOMEZ MONTES

APELADO:GREEN DESING, S.L.

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO RODRÍGUEZ MUÑOZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARGARITA OREJAS VALDES

En Madrid, a dieciocho de noviembre de dos mil trece.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles 2329/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Madrid a instancia de ALLIANZ, COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.como parte apelante, representada por el Procurador D. MANUEL GOMEZ MONTES contra GREEN DESING, S.L.como parte apelada, representada por el Procurador D. ANTONIO RODRÍGUEZ MUÑOZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/10/2010 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente DÑA. MARGARITA OREJAS VALDES

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/10/2010 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Uno.- con estimación parcial de la demanda interpuesta por Allianz Cía. de Seguros y Reaseguros SA, representada por el procurador don Manuel Gómez Montes, contra Green Design SL, representada por el procurador don Antonio Rafael Rodríguez Muñoz;

Dos.- condeno a Green Design SL al pago de DOS MIL OCHOCIENTOS ONCE EUROS CON OCHENTA Y CUATRO EUROS (2.811,84) de principal, así como al pago del interés legal sobre dicho principal desde la presentación de la demanda el día 30.11.2009, y, desde la fecha de la presente sentencia, de los intereses de la mora procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ;

Tres.- y desestimo la demanda en cuanto a sus restantes pretensiones, de las que absuelvo a la demandada;

Cuatro.- por último, en cuanto a las costas, cada parte abonará las causada a su instancia, y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de ALLIANZ, COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda formulada por el procurador Don Manuel Gómez Montes, en la representación acreditada de la entidad 'ALLIANZ, COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.', contra la también mercantil 'GREEN DESIGN, S.L.', en la que solicitaba se declare la obligación de la segunda de indemnizar a la actora en la cuantía que incluya todas las mensualidades dejadas de percibir en concepto de renta y las que se devenguen mensualmente hasta el 15 de Diciembre de 2.010 o hasta que la actora arriende a terceros el local sito en la avenida de Islas Filipinas, nº 48 de Madrid, descontándose la fianza de 7.860 euros, en el caso de que se llegara a la fecha indicada; condenando a 'GREEN DESIGN, S.L.', a abonar a la demandante la suma de 21.343,68 euros, más las mensualidades que vayan venciendo a razón de 5.335,92 euros mensuales e intereses correspondientes.

La demandada 'GREEN DESIGN, S.L.', se opuso a la demanda haciendo constar la imposibilidad de cumplir el contrato, por lo que, con fecha 31 de Julio de 2.009 se vio obligada a resolverlo, dejando el local a disposición de la propiedad.

El Juzgador de Instancia dictó sentencia que estimó, solo en parte la demanda, al considerar que procedía fijar como indemnización el importe de dos mensualidades, de las que descontó la fianza, condenando a 'GREEN DESIGN, S.L.' al abono de 2.811,84 euros e intereses; resolución que es apelada por 'ALLIANZ, COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.', formulando el presente recurso en el que, basándose en los hechos considerados probados en la resolución apelada, considera que se dan las circunstancias precisas para que la demanda sea estimada -incumplimiento grave y relevante de la obligación formalizada en el contrato de 14 de Noviembre de 2.003, inexistencia de fuerza mayor y haber incurrido en mora-, discrepando de la cuantificación de la indemnización, haciendo expresa mención a la circunstancia de que la propia demandada en su escrito de contestación fijaba dicha indemnización en 13.483,68 euros. La parte demandada reproduce las mismas impugnaciones que ya expuso al contestar a la demanda, consistentes, en la imposibilidad de cumplir el contrato y el hecho de que había entregado las llaves del local en cuanto le comunicó la imposibilidad de cumplir el mismo.

SEGUNDO.- Como primer motivo del recurso alega incongruencia de la sentencia ya que condena a una cantidad inferior a la que la propia demandada admitia como petición subsidiaria en su escrito de demanda. Mantiene así mismo su disconformidad con los fundamentos de derecho de la sentencia apelada ya que entiende que ha quedado acreditado que las partes convinieron la finalización del contrato el 15 de diciembre de 2010 y que el 1 de julio de 2005 la demandada solicitó la resolución anticipada entregando las llaves del local. Que ha encargado a dicha Agencia que localice un nuevo arrendatario y que no lo ha encontrado. Por lo que procede que la demandada abone el pago de la indemnización solicitada al no concurrir fuerza mayor y tratarse de un incumplimiento grave y relevante.

TERCERO.- La Ley de Arrendamientos Urbanos opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del C.c'(a cuyo tenor: 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cc'), en tanto que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Títu. III ( arts. 29 a 35, en relación - por remisión - con los arts. 19 , 21 , 22 , 23 , 25 , 26 , 27.2.a.b .e, y supletoriamente, por el C.c . (aparte de estar imperativamente sujetos al Tit. I - arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del títu. IV ( art. 36 y 37), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts. Pues, 6.2 y 1255 C.c .). En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada, supone el incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían las previsiones del art. 1256 C.c .

En la L.A.U. únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 (arrendamientos de vivienda), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP de esta Sección 13ª de 2 de febrero de 2012, y 13 de marzo de 2012, entre otras), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado. El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendamientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario, ex art. 6.2); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

(En relación con el art. 27.1 L.A.U .); los supuestos que pueden darse son: a) la aceptación por el arrendador sin reservas, supone un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, en cuyo caso se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones. B) En otro caso, si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo: es decir que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23 de diciembre de 2009 ); c) si no existe pacto, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (por ejemplo no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador -como es el caso- no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados; (ni siquiera analógicamente), Y corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

CUARTO.- En el caso tratado y teniendo en cuenta, que por la demandante no se han acreditado perjuicios adicionales a la propia resolución del contrato, debemos considerar que efectivamente las partes pactaron una fecha de finalización del contrato que la demandada incumplió de forma unilateral cuando procedió a resolver el contrato y devolver las llaves a la actora. Allianz en su demanda solicitaba el pago de las cantidades hasta el vencimiento del mismo lo que en realidad suponía la resolución del contrato, por lo que la acción debe de ser acogida pero sólo parcialmente, estimando lo reclamado en la demanda y que asciende a la suma de 21.343,68.-€ y que descontando la fianza supone la cantidad de 13.483,68.-€ importe al que debe de ser condenada la demandada.

A ello podríamos añadir que ha sido la propia actora la responsable del alquiler del local, aunque se lo haya encargado a una Agencia inmobiliaria era ALLIANZ quien tenía, la última palabra sobre el importe de la renta. La crisis económica y fundamentalmente la del mercado inmobiliario ha provocado un descenso en los precios de los arrendamientos, lo que provoca que si Allianz no adecua el precio del arrendamiento a la situación del mercado no podrá arrendar el local. Por todo ello procede la admisión parcial del recurso.

QUINTO.- La estimación parcial del presente recurso comporta que tampoco se haga especial condena en cuanto a las costas causadas en esta alzada, art. 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Allianz, Compañía de Seguros y Reaseguros S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 38 de Madrid, en fecha 13 de octubre de 2010 , en los Autos de Juicio Ordinario nº 2329/09 a que este rollo se contrae, debemos revocar y revocamos parcialmente la referida resolución, y en consecuencia, estimando la demanda formulada por Allianz, Compañía de Seguros y Reaseguros S.A., y tras producida la oportuna compensación de créditos por el importe de la fianza, debemos condenar y condenamos a Green Design S.L. a que abone al actor la suma de 13.483,68.-€ e intereses legales de la misma desde la interpelación judicial hasta la Sentencia de Instancia, a partir de la cual generará los intereses del artículo 576 de la Ley Procesal ; todo ello sin hacer expresa condena en cuanto a las costas causadas en esta Instancia.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2578-0000-00-0177-11, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe