Sentencia Civil Nº 631/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 163/2010 de 10 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 163/2010-A 2ª

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 347/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A Nº 631/2010

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diez de noviembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 347/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arenys de Mar, a instancia de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. ARACELI GARCÍA GÓMEZ, contra COOPERATIVA DE TREBALL ESTATGES, S.C.C.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. ÓSCAR BERBEGAL AÑÓN; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de octubre de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Almudena , en beneficio de " DIRECCION000 comunidad de bienes", representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Carbonell Boquet, contra COOPERATIVA DE TREBALL ESTATGES, representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Esparrich Rovira, absolviéndola de todos los pedimentos formulados contra ella. Asimismo impongo las costas del presente procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad " DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES" y, "en su beneficio" (según la demanda), Dª Almudena , se insta la resolución y consiguiente desahucio respecto del contrato de arrendamiento sobre la finca rústica sita en Tordera, DIRECCION001 , NUM000 , Casa DIRECCION002 , compuesta por una casa de campo, con sus oficinas y tierras unidas, de regadío, cultivo, yermo y bosque de fagina, por falta de pago de la renta (lo que funda en el art. 27.2.a LAU ) a cuya acción se acumula (al amparo del art. 438.3.3º LEC ) la reclamación de 85.472'04 €, que se afirman debidas en concepto de rentas impagadas. A dicha pretensión se opuso la demandada, alegando falta de legitimación activa y pasiva, al no acreditarse la condición de arrendataria de la misma

La sentencia de instancia, partiendo de que existió contrato de arrendamiento entre las partes pero no sus términos, desestima la demanda con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta alegando la indebida valoración de la prueba aportada por la actora, en el sentido de que el contrato de arrendamiento como tal, nunca obró en su poder, por cuanto los términos del contrato obran en el documento adjunto al de modificación de la comunidad de bienes, aportado con la demanda, en el que intervino, suscribiéndolo, el Sr. Higinio . Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La actora, Dª Almudena , es propietaria del 16'67% de la referida finca rústica (escritura pública de compraventa de 12.7.2006, inscrita en el Registro, a los f. 10 y ss) y entró a formar parte de la CB, mediante acuerdo de 12.7.2006 (f. 16 y ss). 2) Conforme al "documento adjunto" al acuerdo ""entre els co-propietaris", de "modificación de comunidad de bienes": a) "Los propietarios alquilan las instalaciones de Can DIRECCION002 a la Cooperativa de Trabajos Estatges exceptuando los espacios ocupados como viviendas particulares ..." ((estipulación 6ª) y "La comunidad de bienes cobrará a la Cooperativa un alquiler de 2500 € mensuales incrementado cada año de acuerdo con el IPC o según otros acuerdos particulares aceptados unánimemente por los propietarios. El alquiler...se repartirá de acuerdo con el porcentaje que tiene del total de la finca, cada uno de los propietarios" (estipulación 8ª); no consta intervención en dicha Junta de la Cooperativa demandada - Don. Higinio interviene como copropietario, no en representación de la demandada- ni consta contrato de arrendamiento al respecto, con independencia de dicha mención. 3) Esta, no ha abonado cantidad alguna en concepto de renta. 4) En 19.2.2009 la actora requirió de pago a la Cooperativa, vía burofax, de 76.800 €. 4) El Consejo Rector de la Cooperativa demandada está presidido por D. Higinio , copropietario mayoritario de la CB actora, en un 53'43 %; dicha cooperativa, cambió su domicilio social a Barcelona, en 2.6.2007 (f. 50); hasta entonces, tenía su domicilio en la finca ciertamente arrendada hasta el 31.7.2009 (aún cuando el acta de 13.10.2009, f. 52 y 53, fue impugnada por la actora, que manifiesta no haber sido convocada a la misma, la aporta la misma demandada y en ella literalmente se dice que "... els co- propietaris aquí presents entenem que les despeses i reformes realitzades a Can DIRECCION002 fins al juliol 2007, van ser aprovades per unanimitat dels co- propietaris i son la contraprestació que la Cooperativa Estatges ha liquidat en concepte de lloguer per l'ús de les instal.laciones de Can DIRECCION002 ... en cap cas s'ha pagat cap altre tipus de prestació per raó de l'ús de les instal.lacions.".

TERCERO.- Por de pronto, se ha seguido el sumario desahucio con "acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas con independencia de la cantidad que se reclame cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago (art. 483.3.3º LEC ).

Como tal sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ); aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC, parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba; sin duda, también pueden oponerse las cuestiones delativas a la legitimación de las partes: a) la activa, se deduce del precepto: ... dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca ... urbana" (250.1.1º), lo cual nos da una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarla (dueño, usufructuario, o cualquier otro análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, y ciertamente, cualquier comunero -desde la STS 21.4.1904 hasta, entre otras muchas, las de 9.2.1991, 22.5.1993, 18.3.1994, ... en relación con los arts. 392 y ss CC o los correspondientes del CCC, a no ser que el actor actúe en su beneficio exclusivo o cuando conste la oposición del resto de comuneros - administradores, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario ...); como ya se ha dicho, puede ser el administrador del arrendador si figura como parte contractual ( STS 14.6.1991 , 10.4.1995 , 10.6.1995 : no se le puede negar legitimación cuando se le ha reconocido contractualmente o extrajudicialmente, así, con el abono de la renta o la aceptación de recibos), máxime cuando el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento no es un juicio de propiedad, dado que se ejercita un derecho personal derivado del contrato que le dio vida. b) la pasiva, el arrendatario en general: ex contractu y quien de él traiga causa (subrogado, cesionario ...); de existir varios se configura un litisconsorcio pasivo necesario por lo que todos han de ser demandados, así como en situaciones de crisis matrimonial o de parejas de hecho estables (cuya situación viene regulada en el art. 15 LAU ) pero no en supuestos de "unidad familiar" ("cotitularidad arrendaticia" a efectos de subrogación).

CUARTO.- Pues bien, de aquellos datos básicos, no solo se infiere la complejidad excluyente del sumario sino que: a) no se revela que la actora actúe en beneficio de la comunidad, existiendo datos que indican lo contrario (porcentajes, en relación con el acuerdo transcrito en el último de los apartados del fundamento segundo); b) no consta la actual condición de arrendataria de la cooperativa demandada, y, en todo caso ya no ocupa los locales arrendados; c) el impago queda difuminado con el referido acuerdo de la Comunidad, cuya validez no puede dilucidarse en este marco; d) pero es que, además, la actora ni siquiera propuso el interrogatorio del Sr. Higinio , ni la testifical de los otros copropietarios, en orden a su legitimación y sobre la realidad del contrato. e) por lo demás, la Sala asume los argumentos de la resolución recurrida, que se dan por reproducidos.

Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Almudena en beneficio de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES contra la sentencia dictada en fecha 26 de octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arenys de Mar en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 347/2009 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.