Sentencia Civil Nº 632/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 502/2008 de 22 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00632/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7007987 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 502 /2008

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 355 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de FUENLABRADA

De: ACADEMIA KARISMA, S.L.

Procurador: JESUS VERDASCO TRIGUERO

Contra: CAMPILLO GUTIERREZ INVERSIONES, S.L.

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

DªANA Mª OLALLA CAMARERO

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En MADRID , a veintidos de octubre de dos mil ocho.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 355/07, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Fuenlabrada, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante ACADEMIA KARISMA, S.L., representada por el Procurador D. Jesús Verdasco Triguero y defendida por Letrado, y de otra como demandada-apelada CAMPILLO GUTIERREZ INVERSIONES, S.L., representada asistida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada, en fecha 27 de diciembre de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que desestimando íntegramente la demanda deducida por el procurador Sra. Massó Hermoso en nombre y representación de Academia Karisma, S.L., contra Campillo Gutierrez Inversiones, S.L., debo ABSOLVER Y ABSUELVO a ésta última de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda; y ello con expresa imposición a la parte demandante, de las costas procesales causadas. Dedúzcase testimonio literal de esta sentencia, que quedará en estas actuaciones, con inclusión de la original en el Libro de Sentencias.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 26 de septiembre de 2008, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de octubre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad ACADEMIA KARISMA, S.L. se promovió demanda de juicio ordinario frente a la también mercantil CAMPILLO GUTIERREZ INVERSIONES, S.L., interesando que se declarase ejercitada en tiempo y forma la opción de compra de los locales registrales números 3626, 2647 y 3835 del Registro de la Propiedad nº 1 de Fuenlabrada concedida por contrato de 1-12-1994 y, en consecuencia, se condenase a la optataria a otorgar escritura pública de compraventa de dichas fincas, además del reintegro de la cantidad de 1326,69 euros, pedimento éste último del que se desistió en el acto de la audiencia previa. Opuesta a la demanda la entidad interpelada, se dictó sentencia inestimando la demanda y frente a dicha resolución se alzó en apelación la parte actora en procura de una sentencia que revoque la recurrida y la sustituya por otra que acoja la demanda. Dicha pretensión se fundamentó en la base impugnativa expuesta en el escrito de interposición del recurso de apelación y articulada a través de cuatro motivos que delimitan el ámbito del enjuiciamiento en esta instancia.

El primer motivo de disentimiento acusa inaplicación de los artículos 1281-1º y ss. del CC y se encamina a desvirtuar la conclusión a que llegó el Juzgador a quo de que el derecho de opción de compra otorgado expiró el 1-12-1999, fecha coincidente con la finalización del contrato de arrendamiento, al no contemplar las sucesivas prórrogas del contrato antedicho la de la opción de compra, que debió de ser expresa. Se mantiene, por el contrario, con asidero en la dicción de la estipulación duodécima del contrato de 1-12-1994 que los términos son claros y precisos, pues las partes suscriptoras del contrato quisieron que el contrato de opción de compra tuviese la misma vigencia que la del contrato donde se regulaba y desde el día 1-5-1997, según queda así recogido de la lectura de los apartados C) y B), en que claramente disponen que su vigencia será hasta la finalización del mismo. Se adiciona en pro de la tesis sustentada que buena prueba de que el derecho de opción de compra operaba más allá de la fecha 1-12-1999 es que las partes fijaron dos precios, uno, que regiría entre la fecha del inicio del ejercicio de la opción el 1-12-1997 (apartado E) hasta el 1-12-1999 (apartado A), siendo el otro, el que regiría a partir del 1-12-1999 caso de no haberse ejercitado la opción antes, según consta recogido en el apartado B), precio en este caso más oneroso lógicamente que el anterior.

El motivo no puede prosperar en atención a que no empañe en absoluto la conclusión judicial que combate, subyaciendo el designio de que hipervaloremos la versión subjetiva, parcial e interesada de la parte apelante a la interpretación que del clausulado contractual efectuó el Juzgador a quo. Efectivamente, es de recordar que en la estipulación segunda del contrato de 1-12-1994 (documento nº 2 de la demanda y correlativo de la contestación) se pactó que el contrato de arrendamiento tendría una duración de cinco años, período de tiempo que se convino que sería improrrogable, renunciándose por las partes contratantes de común acuerdo a la prórroga forzosa, a tenor del RD Ley de 30-4-1985. En el apartado segundo de la misma cláusula, por si hubiera alguna deuda, bien claramente se expresa que "El día 30 de noviembre de 1999 quedará totalmente extinguido el presente contrato, debiendo la parte arrendataria dejar libre y vacío de objetos de su propiedad el local objeto de este contrato, dejándose abierta en su punto tercero la posibilidad de prorrogar dicho contrato locativo si así lo acordasen, por escrito, las partes dentro de los tres últimos meses de vigencia", de lo que se desprende inequívocamente que el contrato de arrendamiento vencía el día 30-11-1999, salvo acuerdo por escrito de las partes contratantes. La estipulación 12ª establece el derecho de opción de compra que se concedió sobre los locales objeto de contrato de arrendamiento, determinándose en sus apartados A y B el precio exacto, esto es, 25.740.000, más el IPC anual y el plazo durante el cual se podría ejercitar el derecho de opción que se incorporaba al contrato de arrendamiento (apartado C), es decir, desde el día 1-V-1997. El acento que pone la parte apelante en el tenor del apartado B) del contrato se volatiza inmediatamente si no se pretiere que el contrato de arrendamiento tenía una duración de cinco años y su finalización se estipuló el día 30-11-1999, por lo que en manera alguna puede sostenerse que se fijó un plazo para el ejercicio de la opción más allá del 30-11-1999 en que expiraba el plazo contractual, a tenor de la cláusula segunda , como hemos señalado, con lo que en modo alguno puede mantenerse con consistencia suasoria que se fijaron dos precios en los términos esgrimidos en el motivo, ya que dicha interpretación carece de todo asidero en el contrato y pugna abiertamente con su tenor, pues que lo que se colige exclusivamente es la existencia de un precio que se aumentaría con el IPC anual desde la fecha del contrato 1-12-1994 hasta la fecha de su finalización, id est, el 30- 11-1999, como no podía ser de otra forma, ya que ninguna base el contrato de 1994 suministra para inferir que la opción de compra pudiese ejercitarse con posterioridad a la fecha de terminación de contrato de arrendamiento, lo que además sería una interpretación absurda. No puede redargüirse frente a la hermenéutica contractual efectuada por el Juzgador a quo que se conculcaron los preceptos invocados como infringidos al reputar que la fecha de caducidad expiró el 1-12-1999 , siendo así que ello no se desprende de lo establecido en la cláusula 12ª , por la potísima razón de que al discurrir así se orilla que la finalización del contrato se pactó que tuviese lugar el 30-11-1999, salvo prórroga por escrito que se acordase en su caso por los contratantes. En suma, el motivo ha de declinar por preterir la interpretación conjunta y sistemática que ha de efectuarse de las cláusulas 2ª y 12ª.

SEGUNDO.- La misma suerte claudicante ha de alcanzar a la segunda objeción, donde no se pone en tela de juicio que el contrato de arrendamiento y el derecho de opción de compra son dos negocios jurídicos diferentes y con efectos distintos, sino que lo que se sostiene es que ello no priva que ambos se encuentren titulados en un solo contrato, y al remitirse las partes al contenido de ese único contrato, habría de estarse a todo aquello que comprenda y no esté novado o extinguido por su voluntad (artículo 1091 del CC ). Dicha tesis no es compartible, ya que nos encontramos ante un simple y normal contrato de arrendamiento de locales de negocio al que se adicionó o yuxtapuso una estipulación de opción de compra a favor de la entidad arrendataria a ejercitar en un tiempo determinado , sin que, como subraya la STS de 13-VII-1993 citada por la parte ahora apelada, tal opción influya para nada en las prestaciones propias del contrato locativo, sin modificarlas o desnaturalizarlas en cuanto a lo que constituye el tipo legal que configure el arrendamiento ni en modo alguno de lugar a la complejidad de contratos que lo excluiría de la LAU, sino a dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento. Esa diferencia ontológica entre ambos negocios se erige en valladar insuperable para la vinculación que se pretende establecer entre ellos, sujetando la opción de compra a la suerte del contrato de arrendamiento, siendo llano que de ser así, se hubiese explicitado en las diversas prórrogas que el contrato locativo ha experimentado y es asaz significativo el silencio guardado por la parte apelante respecto tanto a ese plus en el derecho subjetivo que el arrendador concedió al arrendatario, al facultarle para adquirir la propiedad de los inmuebles como a la misiva plasmada en el documento nº 5 de la contestación a la demanda, el que ha de ser conjugado con el contenido que se le asigne en el documento nº 8 del mismo escrito alegatorio. Ninguna virtualidad puede asignarse a que el contrato haya sido redactado por el Abogado de la parte apelada cuando se encuentra firmado por la entidad demandada y no se plantea duda hermenéutica alguna, como tampoco reviste enjundia para el enjuiciamiento el que en las diversas prórrogas del contrato locativo se efectuase un reenvió en todo lo (no) recogido en dichos documentos (7 y 8 de la demanda y 4 y 8 de la contestación) al contrato firmado el 1-12-1994 cuando es precisamente en ese contrato, cual se ha dejado razonado supra, donde se estableció como plazo para el ejercicio de la opción hasta el 30-11-1999. El contrato de 1-12- 1994 expiró el 30-11-1999 sin que se pactase la subsistencia de prórroga del derecho de opción, lo que mal se compadece con la extinción del contrato locativo. En consecuencia, la falta de toda estipulación en los documentos en que se fueron reflejando las denominadas prórrogas del contrato de arrendamiento diafaniza claramente que no fue voluntad de las partes prorrogar el derecho de opción, ya que en otro caso se habría plasmado por escrito, sin que pueda argüirse que fue la parte accionada quien redactó los documentos en que se establecieron las sucesivas prórrogas, ya que nada impidió a la ahora apelante ponerlo en conocimiento de la contraparte si se tratase de una omisión, lo que no hizo, no debiendo preterirse la naturaleza temporal del derecho de opción. Pero es que ni guarda entronque alguno el supuesto fáctico controvertido con el ámbito de aplicación del artículo 1127 del CC ni puede invocarse el artículo 1204 del CC , pues que, con ser obvio que las prórrogas sólo alcanzasen a las cláusulas atinentes al plazo de duración del contrato de arrendamiento y a la venta, no puede afirmarse la subsistencia de un derecho de opción de compra que tenía un plazo de ejercicio bien determinado en el contrato de 1-12-1994 y se dejó expirar por su ejercicio. No menos retórica, por ende, ha de ser adjetivada la objeción que vertebra el motivo tercero, sin que sea necesario descender al análisis de la divergencia en que se asienta la divergencia con el razonar judicial cuando su decaimiento es meramente tributario de cuanto se ha motivado al abordar los dos primeros motivos, siendo el reparo integrador del motivo cuarto reproducción de lo que se ha venido sustentando en orden a la hermenéusis contractual de contrato de 1-12-1994 y las prórrogas del contrato locativo, lo que torna la sedicente errónea ponderación de la prueba documental en un aserto vano de contenido y cristaliza en que el motivo ha de periclitar, al orillar que la interpretación que de dichos documentos se realizó en la decisión discutida plenamente atemperada a la voluntad contractual y ello acarrea el rehúse del recurso.

TERCERO.- Corolario del inacogimiento del recurso es que se impongan a l aparte apelante las costas procesales causadas en esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC en relación con el 394 del mismo cuerpo legal, al no suscitar la problemática litigiosa seria duda fáctica o jurídica.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Rafaela Masso Hermoso, en representación de la entidad mercantil ACADEMIA KARISMA, S.L., frente a la sentencia dictada el día veintisiete de diciembre de dos mil siete por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la indicada resolución, e imponemos a la parte apelante las costas procesales originadas en este grado jurisdiccional.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.