Sentencia CIVIL Nº 633/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 241/2018 de 19 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA núm 000633/2018
Presidente
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
Magistrados
D. JESUS IGNACIO PEREZ BURRED
D. ALFONSO Mª MARTÃ?NEZ ARESO
En Zaragoza, a diecinueve de septiembre de dos mil dieciocho
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de Procedimiento Ordinario 453/2017, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE
ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 241/2018 , en los que
aparece como parte apelante-demandante , Celestina ., representada por la Procuradora de los tribunales,
BEGOÑA ORTEGA ORTEGA; y asistida por el Letrado JORGE VENTURA ROJAS CAPAPEY y como parte
apelante-demanda , UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS S.A., representado por la Procuradora de los
tribunales, Sra. MARIEN BARINGO GINER y asistido por la Letrada Dª ELENA VALERO GALAZ; siendo el
Magistrado-Ponente el Ilmo. SR ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 27 de noviembre de 2017 , cuyo FALLO es del tenor literal: ' QueDEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Ortega Ortega, en representación de Dª Celestina , frente a la entidad bancaria Unión de Créditos Inmobiliarios S.A. Establecimiento Financiero de Crédito, realizándose los siguientes pronunciamientos: 1º) Declaro abusivos y nulos de pleno derecho los apartados de la cláusula financiera quinta relativa a gastos del contrato de préstamo hipotecario celebrado entre las partes en fecha 6 de octubre de 2008, excepto los relativos al impuestos de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales, subsistiendo la vigencia del resto del contrato, en todo lo no afectado por la presente resolución.

2) Condeno a la entidad Unión de Créditos Inmobiliarios S.A. Establecimiento Financiero de Crédito a devolver al actor los gastos contemplados en dicha cláusula excepto los relativos al impuestos de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales, lo cual será de hacer en fase de ejecución de sentencia más intereses legales.

3º) Declaro abusiva y nula de pleno derecho la regla de imputación de pagos de la escritura de fecha 6 de octubre de 2006, contenida en la cláusula financiera segunda, aplicando en su lugar las reglas de los arts. 1172 a 1174 del Código Civil y recalculando si fuera necesario la amortización del préstamo conforme a las dichas reglas.

4º) Declaro abusiva y nula de pleno derecho la cláusula financiera Sexta de la escritura de préstamo hipotecario de 6 de octubre de 2008, relativa al interés de demora.

5º) En cuanto a las costas procesales, no se realiza expresa imposición.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se interpusieron sendos recursos de apelación por las partes y dado traslado a la parte contraria, se opusieron, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al nº de rollo arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 10 de septiembre de 2018.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- La demandante suscribió un contrato de préstamo hipotecario con la demandada con fecha 6-10-2006, mediante el que se le concedía una cantidad de 250.000 euros que gravaba 2 fincas. En dicha escritura se establecía una forma de pago que distribuía la satisfacción del préstamo en varias fracciones; concretamente siete.

Como alguno de esos períodos tenían carencia de amortización tanto de capital como de intereses, otros sólo de intereses exclusivamente y en todos ellos se contempla la posibilidad de una amortización anticipada de 159.000 euros, se acuerda, en determinadas circunstancias, que los intereses devengados y no satisfechos se acumularán al capital pendiente, capitalizándose y produciendo intereses conforme al art. 317 C.Comercio.

Parece ser un préstamo 'puente' relativo a la compra de una vivienda y la venta de otra.

Así, pues, solicitó en su demanda la declaración de nulidad del pacto de anatocismo, el interés de demora (18%), los gastos y la imputación de pagos.



SEGUNDO.- Se opuso la demandada al considerar que hubo negociación e información suficiente.

Oferta vinculante y simulaciones, un folleto de tarifas. Las cláusulas no eran desequilibradas en perjuicio de la consumidora. Aunque sí se allana a la nulidad de la condición de los intereses de demora; aunque no procede su devolución, porque no se han devengado.



TERCERO.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda. Declara la nulidad de las cláusulas de gastos (obligando a devolver los relativos a Notaría, Registro y Gestoría, no el IAJD), la de imputación de pagos y la de interés de demora. No la de anatocismo.



CUARTO.- Recurren ambas partes. La demandada reitera sus argumentos y pide la declaración de validez de todas las cláusulas. Y respecto a la de interés de demora, que se concrete que en su lugar deberá de aplicarse el interés remuneratorio.

La parte actora insta de nuevo la declaración de nulidad del pacto de anatocismo y denuncia la incongruencia extrapetita de la sentencia, pues no reclamó el IAJD y así lo concretó en la Audiencia Previa.



QUINTO.- En cuanto a los gastos , su redacción genérica atribuye al prestatario todos los gastos, actuales y futuros.

La S.T.S. 705/2015, de 23-diciembre analiza a la luz de la legislación de protección de consumidores y usuarios las condiciones generales de contratación relativas a los gastos del negocio jurídico. Concretamente, del préstamo hipotecario.

El art. 89 del R.D. leg. 1/2007 de Defensa de Consumidores y Usuarios califica en todo caso como abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. Y especifica respecto a la compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, resalta la citada S.T.S. 705/2013 ) una serie de supuestos concretos. Así, a) la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación) y c) la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Por lo que no cabe duda de la nulidad de la cláusula que genéricamente atribuye todos los gastos al prestatario.



SEXTO.- La resolución del Alto Tribunal en su apartado 'g) Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario) ' desarrolla dos principios que, a juicio de este tribunal, resultan paradigmáticos a los efectos de imputar la obligación de su pago: a) el del interés principal respecto a la concreta actuación de que se trate y b) la distribución de la carga tributaria según lo dispuesto en la legislación fiscal.

Todo ello sin olvidar que nos encontramos ante el examen abstracto de condiciones generales de contratación. Sin perjuicio de las circunstancias excepcionales que recogió la S.T.S. 171/17, 9-3 (negociaciones individualizadas).

SEPTIMO.-Notaría.- La S.T.S. 705/2015 se refiere a este extremo cuando señala que la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real) está regulado en cuanto al pago de ese servicio por los respectivos aranceles de los cuerpos de Notarios y Registradores, atribuyendo su obligación de pago al solicitante del servicio y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente. (Norma sexta del Anexo 2 del R.D. 1426/1989, de 17 noviembre).

Y añade, dicha sentencia: 'Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( art. 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 C.c . y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC )'.

Ahora bien, añade, eso supone una cláusula sin la exigible reciprocidad con el consumidor cuando se hace recaer todo el pago de la escritura sobre el hipotecante. Por lo que -sin decidirlo de forma expresa- entiende que si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente, la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Por lo que, concluye, la normativa reglamentaria 'permitiría una distribución equitativa' .

OCTAVO.- Esto da opción a dos soluciones fundamentadas.

a) La necesidad de escritura notarial no reside tanto en el préstamo, pues préstamos pueden existir en documento privado, sino el negocio jurídico anexo de la hipoteca. Por lo que el realmente interesado en la escritura notarial, con la intervención del fedatario público es la entidad prestamista. Este debería, pues, pagar los gastos de escritura notarial.

b) Sin embargo, la concesión de aquél supone la constitución de ésta, por lo que el gasto de su formalización se entiende corresponde al 50% a cada uno de los intervinientes.

Todo ello, sin perjuicio de los casos concretos de solicitud de copias, testimonios, etc. (requirentes del servicio).

Por las razones expuestas este tribunal considera más conforme a los principios precedentes, la solución a). Con excepción de la cuota fija por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial respecto a la matriz, que serán de cargo del prestatario. En cuanto a los relativos a las copias, serán de cargo del solicitante; conforme a lo resuelto por las Ss. T.S 147/2018 y 148/2018, de 28 de febrero .

NOVENO.- Registros. Los aranceles registrales (R.D. 1427/1989, 17-noviembre) establece en la norma octava del anexo II que 'Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho'( o por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir: art. 6-c) L.H .).

DECIMO.- En base a lo expuesto este tribunal considera estas dos posibilidades: a) Que el beneficiado por la hipoteca es el prestamista, pues con ella asegura la devolución del préstamo. Y es el interesado en asegurar el derecho de recuperación de lo prestado; así como el favorecido por dicho acto registral.

b) Que el concepto 'favorecido ' e 'interesado' no es unívoco. Ha de entenderse referido a quien de forma inmediata pero también mediata tiene la condición de interesado en el acto registral. Es decir, el prestamista, pero también el prestatario, quien sin la inscripción hipotecaria quedaría huérfano de aquella entrega de dinero que le resulta de su interés.

En este caso, las razones que apoyan la resolución a), resultan claramente convincentes a este tribunal.

UNDECIMO.- Gestoría.- Los gastos de dicho intermediario no son imprescindibles, pero sí favorecen a ambas partes del negocio jurídico, pues son las dos las que, con la intervención del gestor quedan libres de una tramitación que interesa y precisan ambas partes en el negocio: prestamista y prestatario. Así encomienda de escritura, satisfacción del impuesto correspondiente y previo a la inscripción registral.

DUODECIMO.- Consecuencias de la declaración de nulidad .-Como se desprende de la doctrina del T.J.U.E., por todas la más reciente sentencia de 21-12-2016 , la nulidad de una condición general por abusiva supone su expulsión del contrato ( art. 6-1 de la Directiva 93/13/CEE ), debiendo recuperar los afectados la situación patrimonial que tenían de no haberse aplicado dicha condición nula. Por tanto, los efectos que propugna el art. 1303 C.civil .

Bien es cierto que las cantidades que pretende recuperar el consumidor-prestatario no las ha cobrado el Banco-prestamista, pero sí se ha beneficiado de la satisfacción por un tercero de lo que a aquél le correspondía. Por lo que abonándoselo a quien pagó por su cuenta, el consumidor recuperará la indemnidad en su patrimonio ( art. 1158 C.c .). Por lo que, no procede hablar de moderación de la cláusula nula.

DECIMO

TERCERO.- Por lo tanto, deberá devolver la prestamista los gastos satisfechos en concepto de Notaría (excepto el timbre) y Registro, relativos al préstamo hipotecario y el 50% de los de Gestoría, del mismo contrato.

Cierto que en la Audiencia previa la actora concretó que no reclamaba la devolución de lo satisfecho por el concepto de IAJD. Por lo que habrá que dejar sin efecto ese pronunciamiento de la sentencia.

DECIMO

CUARTO.- Anatocismo.- No se discute la validez genérica del pacto de anatocismo. Así lo recoge el art. 317 C.com y así lo reconoce la jurisprudencia, en base al principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 C.c .): S.T.S.

12-1-2015 .

Ahora bien, una cosa es el anatocismo legal, que recoge el art. 1109 C.civil (los intereses producen intereses una vez son reclamados judicialmente) y otra los pactados. Los intereses vencidos y no satisfechos podrán capitalizarse, como aumento de capital, si así se pacta. Lo que supone una excepción a la regla general que recoge el propio art. 317 C.com ; que comienza por el principio jurídico: 'Los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses '.

Lo que reitera el art. 319 C.com .: 'Interpuesta una demanda, no podrá hacerse acumulación de interés al capital para exigir mayores réditos'.

DECIMO

QUINTO.- Como regla general el anatocismo va unido a los intereses que se provocan como consecuencia del impago del principal; es decir, los intereses moratorios. Por eso, la jurisprudencia también ha reiterado que ' el pacto de anatocismo no es autónomo, sino que tiene su virtualidad en la previa existencia de un pacto sobre los intereses moratorios. De tal manera que, declarada la nulidad de la estipulación principal, dicha declaración 'arrastra' la validez de la estipulación accesoria, que no puede subsistir independientemente' (S.T.S. 705/15, 23,12 y SAP Madrid, secc. 28 , 291/16, 22-7 ).

DECIMO

SEXTO .- Por tanto, el carácter excepcional del anatocismo exige un pleno conocimiento por parte del consumidor, con una advertencia clara y una información precisa. De hecho la reforma del art. 114 L.H . llevada a cabo por la ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, contiene una prohibición expresa de la capitalización de los intereses de demora cuando se trate de adquisición de vivienda habitual.

Por lo tanto, resultan aplicables y exigibles los controles de inclusión o gramatical y de transparencia o 'comprensibilidad real' a los que se refiere la S.T.S. 9-5-2013 y la Ss. T.J.U.E. 30-4-2014 (c-26/13) y 26-2-2015 (c-143/13).

Por tanto, aunque tal capitalización forme parte del precio, elemento esencial del contrato.

El consumidor ha de poder comprender la carga económica real que supone el pacto.

Así lo han expuesto las Ss. A.P. Barcelona, secc 15, de 25-11-2015 y 42/16 , 25-2, cuando dicen: '...no es admisible que el devengo de intereses se produzca por el simple hecho del vencimiento, como resulta del pacto. En esto sí que creemos que el pacto es nulo porque viene a establecer una forma de interés compuesto que impide al consumidor conocer con facilidad cuál es el tipo pactado como interés moratorio. Sólo en el caso de que se hubiera pactado un concreto procedimiento de liquidación que permitiera al consumidor conocer de forma efectiva el devengo y la capitalización el pacto podría ser admisible'.

En este sentido, S.A.P. Alicante, secc. 8ª 304/16 4-11 .

DECIMO SEPTIMO.- El caso que nos ocupa tiene un componente especial. Se trata, dice la prestamista, de una concreta forma (con su correspondiente fórmula) de calcular el precio del préstamo.

Ciertamente, de la lectura única y exclusivamente de la cláusula segunda del préstamo resulta complicado entender el alcance real del precio del préstamo. Desde luego, verdaderamente difícil concretar qué se debe y su proyección a futuro.

Con sus explicaciones, la demandada parece querer decir que, como existen periodos de carencia, el principal y los intereses no pagados, se pagarán más adelante. Pero - además- esos intereses de pago retardado, por la carencia concedida, se convertirán en capital y, por tanto, también producirán -a su vez- intereses.

DECIMO OCTAVO.- Considera, pues, este tribunal que la decisión al respecto no consiste exclusivamente en determinar la validez del pacto de anatocismo como una cláusula aislada, sino como componente del método de amortización del préstamo concedido por la demandada a los demandantes.

DECIMO NOVENO.- Centrada así la cuestión, es preciso partir del hecho de que tal pacto tiene de la condición de elemento esencial del contrato de préstamo. Por lo tanto, no podrá ser examinado desde la óptica del desequilibrio. Sí ha de ser analizada a través del doble control de transparencia. Es decir del de inclusión o gramatical y del de transparencia cualificada o 'comprensibilidad real'.

Si esa forma de amortizar el préstamo, su descripción o definición ha permitido al consumidor comprender su relevancia contractual, la carga económica y jurídica que representa, llegando a captar sin dificultad que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; el precio que ha de pagar por el préstamo (Ss. T.S. 23-12-2015, 9-5- 2013, T.J.U.E, 21-12-2016 , 26-1-2017 -Banco Primus-).

A cuyo fin, habrá que tener en cuenta, con importancia fundamental, que el consumidor haya podido disponer antes de la celebración del contrato de información suficiente sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración ( S.T.J.U.E. 21-3-2013, C-92/11 y S.T.S. 171/17, 9-3 ). Conocimiento cabal y completo del precio y de las condiciones de la contraprestación.

VIGESIMO.- Como señala la citada S.T.S. 181/17 , parafraseando al T.J.U.E.: ' Esto es, cabe el control de abusividad de una cláusula relativa al precio y a la contraprestación si no es transparente. "[El control de transparencia] como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito de interpretación general del Código Civil del 'error propio' o 'error de vicio', cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la ' carga económica' que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la ' carga jurídica' del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo' ( sentencias 406/2012, de 18 de junio , y 241/2013, de 9 de mayo ).' Añade: 'Por su parte, la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo ), después de recordar que "el control de transparencia material de las cláusulas relativas al objeto principal del contrato procede del que impone el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 " (ap. 49), añade: "50 Ahora bien, a este respecto, el Tribunal de Justicia ha declarado que reviste una importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración. El consumidor decide si desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional basándose principalmente en esa información (sentencia de 21 de marzo de 2013, RWE Vertrieb, C-92/11 , EU:C:20013:180, apartado 44).

"51 Por lo tanto, el examen del carácter abusivo, en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 , de una cláusula contractual relativa a la definición del objeto principal del contrato, en caso de que el consumidor no haya dispuesto, antes de la celebración, está comprendido dentro del ámbito de aplicación de la directiva en general y del artículo 6, apartado 1, de ésta es particular' Y concluye: 'Si partimos de la base de que, incluso en los contratos de adhesión con consumidores, rige la autonomía de la voluntad de los contratantes respecto del precio y la contraprestación, esto presupone la plena capacidad de elección entre las diferentes ofertas existentes en el mercado, para lo cual es preciso que el consumidor tenga un conocimiento cabal y completo del precio y de las condiciones de la contraprestación antes de la celebración del contrato. Como explica la doctrina, la regla de la irrelevancia del equilibrio económico del contrato sufre un cambio de perspectiva cuando esta parte del contrato no puede ser suficientemente conocida por el consumidor. En caso de que por un defecto de transparencia las cláusulas relativas al objeto principal del contrato no pudieran ser conocidas y valoradas antes de su celebración, faltaría la base para la exclusión del control de contenido, que es la existencia de consentimiento.

Por eso, el control de transparencia a la postre supone la valoración de cómo una cláusula contractual ha podido afectar al precio y a su relación con la contraprestación de una manera que pase inadvertida al consumidor en el momento de prestar su consentimiento, alterando de este modo el acuerdo económico que creía haber alcanzado con el empresario, a partir de la información que aquel le proporcionó' VIGESIMO
PRIMERO.- En el caso concreto únicamente se ha practicado prueba documental. Una 'Oferta vinculante' del 4-octubre-2006, dos días anteriores a la firma del préstamo y en la cual, reiteramos, este tribunal no ha encontrado la redacción del pacto de anatocismo. Once páginas de conceptos sin mayores explicaciones, no configuran la transparencia exigida por la jurisprudencia que interpreta la normativa de consumo.

Las simulaciones sólo están firmadas en la primera hoja y del escueto reflejo de números que recoge no puede inferirse comprensión alguna de la carga económica del pacto de capitalización, que puede producir un capital superior al inicial. Tampoco el listado de cuotas, por sí solo, es suficiente al fin de transparencia exigible.

VIGESIMO S

SEGUNDO.- En asuntos similares la jurisprudencia llega a conclusiones dispares.

Así, las Ss. A.P. Valencia, secc. 9ª, 613/17, 17-11 y Barcelona, secc. 15ª, 32/18, 23-1 , consideran que el sistema de amortización resulta lógico . SI las cuotas constantes no cubrían los intereses de esa fracción, con una cuota uniforme, es razonable que ese interés se capitalizara.

La sentencia de la A.P. Valencia , corrobora su conclusión diciendo que ' Lo que es seguro es que el cliente conocía perfectamente que no contrataba un préstamo a interés fijo'.

Aquí no se da una falsa apariencia como en las 'cláusulas suelo'. El sistema de amortización supera el control de transparencia, pues, para un consumidor medio es más que suficiente la información contenida en el propio contrato; sólo tendrá la misma incertidumbre que en un préstamo a interés variable.

La de la A.P. Barcelona entiende que difícilmente puede aceptarse que pudiera el prestatario ignorar extremos tan relevantes como que si el plan de pago de intereses liberaba a aquél de su pago durante un periodo, no procediera su posterior capitalización.

VIGESIMO

TERCERO.- La S.A.P. Asturias, secc. 5ª, 295/17, 27-7 parte de la licitud del pacto de anatocismo. Parte, también, de la singularidad de cuotas fijas que puedan no cubrir los intereses pactados.

Pero valora las consecuencias negativas que esa realidad pueda traer al prestatario-consumidor; pues el capital a devolver puede tornarse superior al recibido, a pesar del pago de las cuotas pactadas.

Por tanto, esa realidad ha de quedar clara al prestatario. Pero, no sólo desde la óptica de la literalidad de la cláusula, sino de la de su 'Comprensibilidad real', de la carga económica que comporta. Y, sin embargo, de la sola lectura aislada de la cláusula en cuestión no se deduce con claridad el sistema de amortización establecido; no facilita esa comprensión de la carga económica la remisión de un Anexo que recoge plazo y cuota correspondiente a cada fracción. La 'oferta vinculante' y el 'folleto informativo' se entregó 1 día antes de la firma.

Por eso, 'la redacción en ese contexto no es lo suficientemente expresiva para que un consumidor medio, razonablemente atento, pueda llegar a percibir que el establecimiento de una cuota fija determine, por efecto de la regla de la imputación de pago ... y por razón del pacto de anatocismo provoque el aumento del capital; efectos tan negativos deben ser suficiente y claramente explicados...' Por lo que concluye declarando SU nulidad.

VIGESIMO

CUARTO.- En similar posición el Auto 17/2017, 5-1 de esta sección 5 ª en asunto prácticamente igual al que ahora nos ocupa. En dicha resolución fue el control de comprensibilidad real el que llevó a declarar nulo el pacto de anatocismo.

' En el presente caso, si bien la parte ejecutada pudo entender la totalidad de la cláusula en lo atinente a la división del préstamo en cuatro fracciones, con la fijación de un tipo de interés remuneratorio fijo los seis primeros meses y el IRPH más un diferencial en los siguientes, con una cuota fija por principal e intereses de 1150 euros durante las siguientes 21 cuotas, trascurridas las 3 primeras por importe '0', lo que determina la peculiaridad del pacto es que los intereses no abonados son capitalizados y, por tanto, pasan a formar parte del capital, lo que no consta hubiera sido debidamente explicado. De otra parte, el 'Anexo I' unido a la escritura de préstamo hipotecario, si bien puede ser entendido y lo anterior unido al hecho de que en los primeros seis años debía abonar la cantidad al menos de 210.000 euros de principal no permiten entender con la debida claridad al esfuerzo económico al que se somete a los ejecutados en cuanto las cantidades no abonadas en concepto de intereses devengados se capitalizan y aumentan el importe del principal pendiente de reclamación. La queja de las ejecutadas se centra en definitiva en la existencia de un pacto de anatocismo no suficientemente aclarado en sus aspectos jurídico y económico.' Y concluye: 'La consecuencia de tal declaración será la no aplicación de la misma y el recálculo de la cantidad debida sin el indicado pacto allí donde se hubiese fijado'.

VIGESIMO

QUINTO.- En el caso que nos ocupa, este tribunal considera que se dan los mismos condicionantes que en el supuesto precedentemente resuelto. No habiéndose practicado otra prueba que la documental (ya analizada) la decisión ha de ser la misma. Con tales datos, con una 'oferta vinculante' firmada 2 días antes de la firma del préstamo, sin que en ella constara la expresión clara del contenido y alcance de un pacto de anatocismo. Y con unas simulaciones carentes de la pertinente explicación respecto a las consecuencias del sistema, hemos de reiterar la ausencia de la trasparencia cualificada.

Confirmando así en este punto la sentencia apelada.

VIGESIMO

SEXTO.- Respecto a las consecuencias de la nulidad de la cláusula de interés de demora , en atención a lo manifestado por las partes en esta fase de apelación, procederá mantener la declaración de nulidad de la misma y la exclusión del contrato. Sin ningún otro pronunciamiento al respecto.

VIGESIMO SEPTIMO.- En cuanto a la imputación de pagos , se realizará de la siguiente manera y orden: 1.- Al pago de los intereses del principal del préstamo.

2.- A las amortizaciones de capital.

3.- Al pago de los intereses de demora y gastos de demora, en su caso.

4.- al reintegro de los pagos que por cuenta de la Parte Prestataria haya realizado U.C.I.

5.- Al pago de comisiones y gastos repercutibles.

VIGESIMO OCTAVO.- La jurisprudencia reitera al respecto los mismos principios. Las reglas de la imputación de pagos no son de orden público, sino dispositivas ( arts. 1172 a 1174 C.c .). En ellas se establece una regla general: la imputación la hace el deudor. A continuación, en defecto de imputación expresa, se entenderá hecha en principio a los intereses y luego al capital y cuando no puedan usarse estas reglas, se estimará satisfecha la deuda más onerosa.

La modificación de normas imperativas, pero también dispositivas que perjudiquen al consumidor son (las primeras) y pueden ser (las segundas) causa de abusividad. Cuando la alteración del orden de cancelación de los conceptos adeudados cause daño a los intereses del consumidor (arts. 86 y 89-3 R.D. leg 1/2007, T.R.

de defensa de los derechos de Consumidores y Usuarios).

Cuando no consta negociación alguna, ni justificación razonable de la mudanza de los criterios generales de imputación y no existe correlativa contraprestación, se puede concluir que la cláusula es abusiva ( Ss. A.P. La Rioja, secc 1ª, 178/17 , 31/10, Valencia, secc 9ª, 44/18, 23-1 y Barcelona secc 15 , 341/18, 23-5 ).

VIGESIMO NOVENO.- En este caso, los intereses de demora y gastos a ellos vinculados se satisfacen después del capital, lo que favorece el incremento de aquellos. Además, resulta anómala y desproporcionado que las cuotas se destinen a pagar gastos que UCI haya realizado por cuenta de la prestataria e incluso comisiones.

Por lo que procede confirmar la sentencia en este punto.

TRIGESIMO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, al ser estimación parcial y existir dudas respecto a algunos conceptos, procede mantener la inexistencia de condena en costas. El mismo criterio en cuanto a la segunda instancia ( art. 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente los recursos de apelación interpuestos por las legales representaciones de Unión de Créditos Inmobiliarios S.A., y de Dª Celestina , debemos revocar parcialmente la sentencia apelada. Dejando sin efecto la condena a devolver el timbre de los honorarios notariales (si los hubiere), así como el 50% de los gastos de gestoría. Dejando sin efecto, también, la declaración respecto a la absolución de la devolución del IAJD. Confirmando la sentencia respecto a la nulidad de la cláusula de imputación de pagos. Y declarando la nulidad del pacto de anatocismo. Realizándose el recálculo de las cuotas y cantidades debidas sin su aplicación y condenando a la demandada a la devolución del exceso cobrado por su aplicación.

En cuanto a la cláusula de interés de demora procede confirmar la sentencia.

Sin hacer condena en costas en ninguna instancia. Devuélvanse los depósitos (que se hubieran consignado).

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y extraordinario por infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de BANCO DE SANTANDER, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.