Sentencia Civil Nº 634/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 186/2003 de 05 de Octubre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:634/2004
Número de Recurso:186/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00634/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO Nº 186/03

JDO. 1ª INST. Nº 2 DE NAVALCARNERO

AUTOS Nº 214/02 (VERBAL)

DEMANDANTE/APELADA: Dª Montserrat

DEMANDADO/APELANTE: D. Jose Manuel

PONENTE: ILMO. SR. D. CÉSAR URIARTE LÓPEZ

SENTENCIA Nº 634

Ilmos. Sres. Magistrados:

MARIA JESUS ALIA RAMOS

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

CÉSAR URIARTE LÓPEZ

En Madrid, a cinco de octubre de dos mil cuatro.

VISTO por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, integrada por los Ilmos. Srs. Magistrados del margen, el presente Rollo nº 186/03 dimanante de juicio verbal nº 214/02 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Navalcarnero y promovido por DOÑA Montserrat contra DON Jose Manuel sobre resolución de contrato de vivienda por falta de pago; habiendo sido partes en este recurso, como apelada, mencionada actora por sí y dirigida por la Letrada Doña Marina González Torres y, como apelante, el referido demandado por sí y bajo la dirección jurídica del Letrado Don Avelino Alonso Mate, y

VISTOS siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. CÉSAR URIARTE LÓPEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

ACEPTANDO en lo sustancial los de la sentencia apelada, que damos aquí por reproducidos en cuanto no se opongan a los de la presente y, además,

PRIMERO.- La sentencia recurrida, estimando la demanda deducida por la representación procesal de Doña Montserrat contra el arrendatario don Jose Manuel declara resuelto el contrato verbal que vincula a las partes desde enero de 1983 del piso NUM001 en AVENIDA000 nº NUM000 en Navas del Rey (Madrid), por falta de pago de parte del pago de la renta y condena a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento e impone las costas, alzándose contra dicha sentencia el arrendatario demandado interesando su revocación y la desestimación de la demanda inicial con costas a la actora, con base en cuatro motivos, primero, la falta de legitimación activa de la demandante, segundo, la falta de congruencia y motivación de la sentencia con los hechos que se dicen probados y los suplicos de los escritos iniciales de las partes, tercero, la falta de congruencia e incorrecta valoración de la prueba y, cuarto, la inadecuación de procedimiento, a lo que se opuso la actora solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada, con costas; por lo cual, así planteado el presente recurso las cuestiones esenciales a examinar y resolver deberán centrarse en los señalados cuatro motivos del recurso, si bien en un orden lógico procesal el último de los motivos será el segundo, detrás del de la falta de legitimación activa y después, en su caso, el segundo y el tercero.

SEGUNDO.- Así centrado el presente recurso y empezando por el primer motivo del recurso de falta de legitimación de la demandante doña Montserrat al no acreditar que sea propietaria del piso arrendado, debemos comenzar dejando sentado que no pueden mezclarse ni confundirse las figuras procesales y sus correspondientes excepciones de falta de personalidad y la legitimación, tradicionalmente conocidas como "legitimatio ad procesum" y la "legitimatio ad causam", porque la primera hace referencia a la capacidad de obrar procesal o lo que es igual para comparecer en juicio, que tienen todas las personas que estén en el pleno uso o ejercicio de sus derechos civiles, como decía el párrafo primero del artículo 2 antigua Ley Enj. Civil y hoy dice el artículo 7.1 de la vigente, o al carácter o representación con que se demanda o se es demandado, que venía predicado en relación a la comparecencia en juicio de los menores o incapaces o de las personas jurídicas, respecto de los cuales ya los siguientes párrafos del citado artículo 2, por quienes deberían hacerlo sus representantes legítimos o los que deban suplir su incapacidad tratándose de aquellos o sus representantes legales si de las personas jurídicas, que hoy también concreta con más detalle en los siguientes apartados del también citado artículo 7 de la actual Ley Procesal Civil, mientras que la segunda -"legitimatio ad causam"- viene referida al título o causa de pedir y en este sentido se habla también de falta de acción, es decir, a que se acrediten o no los elementos de hecho y concurran los de derecho para que la acción ejercitada pueda prosperar o no y como tal sólo la primera -"legitimatio ad procesum"- constituye verdadera excepción procesal del artículo 533-2º y 4º antigua LEC, hoy artículo 416. 1.-2º de la vigente, mientras que la segunda no es excepción propiamente dicha sino que constituye el fondo de la litis y como tal debe ser examinada o resuelta (Ss. 11-abril y 18-mayo-62, 6-noviembre y 2-diciembre-64, 24-abril-69, 9-octubre-70, 20-diciembre-89, 26-marzo-91 y 26-abril-93, entre muchas); y esto sentado debemos añadir que, de acuerdo con reiteradísima jurisprudencia, no se puede impugnar la personalidad o legitimación de un litigante a quien dentro o fuera del pleito se le tiene reconocida (Ss. 30-junio-58, 2-diciembre-73, 2-abril-84, 5-octubre-87 y 21-julio-89, entre muchísimas).

TERCERO.- Partiendo de esta doctrina y con independencia que para ejercitar la antigua acción de desahucio por falta de pago o de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por dicha causa no es necesario ser el propietario, sino que basta ser el arrendador que no siempre tiene por qué coincidir y en este sentido puede ejercitar la acción un simple administrador, al ser un acto no de disposición sino de simple administración y no digamos en una comunidad de bienes, en que puede ejercitarla cualquier comunero en beneficio de la misma (Ss. 18-diciembre-89, 17-abril-90, 22-mayo-93 y 6-junio-97), decimos que con independencia de ello el arrendatario demandado y hoy apelante Don Jose Manuel le tiene reconocida la legitimación como arrendadora o coarrendadora e indirectamente de propietaria o copropietaria o aunque simplemente sea de administradora de su padre, a la demandante y hoy apelada Doña Montserrat y así se deduce de la propia documentación aportada por el arrendatario demandado y apelante y del resto de prueba obrante en autos, como a los numerosos recibos de renta firmados por la Sra. Montserrat , las transferencias de rentas a su cuenta corriente, la correspondencia cruzada entre las partes y el anterior Juicio de Cognición seguidos entre los mismos denegando la prórroga por necesidad y la consiguiente resolución del contrato (folios 9, 10, 12, 13, 65 a 106, 112 a 123 y 130 a 199) y, por tanto, ahora de acuerdo con la anterior doctrina el demandado-apelante Sr. Jose Manuel no puede negar a la actora-apelada la legitimación para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago que da origen al procedimiento del que dimana el presente recurso, además de ir en contra de sus propios actos; en consecuencia procede desestimar este primer motivo del recurso.

CUARTO.- Pasando al cuarto motivo del recurso, que en orden procesal debe ser el segundo, la excepción de inadecuación del procedimiento, porque la acción a ejercitar debiera ser no la de desahucio sino la de determinación de rentas, empieza ya por ser contradictoria en su propio enunciado porque, con independencia de ser una cuestión nueva no alegada ni opuesta en su momento procesal oportuno, lo cual ya sería razón bastante para desestimar la excepción y el motivo, la inadecuada sería en su caso la acción y nunca el procedimiento ya que conforme a lo prevenido en el artículo 250.1.-1º Ley Enj. Civil, entre otras, se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que con fundamento en el impago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño de una finca urbana dada en arrendamiento recupere la posesión de la finca y como en el presente caso se ha ejercitado la acción de desahucio, resulta indudable que el procedimiento seguido es el correcto y adecuado, por lo que procede también la desestimación de este motivo como tal, porque además si la inadecuada es la acción constituye la cuestión de fondo y con él deberá examinarse.

QUINTO.- Antes de entrar en el examen concreto de los dos enunciados motivos del recurso debemos comenzar dejando sentado, por un lado, que del propio concepto que del contrato de arrendamiento de cosas nos da el artículo 1.543 C. Civil nacen dos fundamentales y recíprocas obligaciones, que luego se concretan en los siguientes artículos 1.554 y 1.555, para el arrendador dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y para el arrendatario pagar el precio cierto o renta, por otro lado, que la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas o las que deba pagar el arrendatario por convenio o por ministerio de la ley, da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento a través de la clásica acción de desahucio, tanto de los arrendamientos de cosas en general -art. 1.569-2º C. Civil-, como de los de fincas urbanas en particular sujetos a la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, en lo sucesivo LAU y tanto en la antigua -art. 114-1ª- como en la actual -art. 27.2.a)- y siendo los requisitos para que la mencionada acción pueda prosperar el impago de la renta y demás cantidades que deba abonar el arrendatario y que las mismas estén debidamente determinadas, porque en el clásico juicio de desahucio por su especial naturaleza procesal, de especial y sumario, no podían discutirse cuestiones complejas y, por último, que la Disposición Transitoria Segunda de la vigente LAU establece en su apartado A).1. que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de nueva Ley (1-enero-1995), continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la LAU de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria, de las que a efectos de este recurso debemos fijarnos en su apartado D), bajo la rúbrica "Actualización de la renta" y a destacar de ella que la renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario, que el mismo podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato y que efectuado el requerimiento, en cada uno de los años en que se aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del I.N.E. expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada y, añadiendo en su regla 6ª, que el inquilino podrá oponerse a la actualización de la renta "comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento" y, por su parte, el artículo 101 antigua LAU establece que la facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a ella se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que la elevación tenga efecto retroactivo y que el ejercicio de este derecho está sujeto, entre otras, a las reglas siguientes, que el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, debe pagar éste como aumento de renta y la causa de ello (1ª), que "dentro de los treinta días siguientes" el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, "interpretándose su silencio como aceptación tácita" (2ª) y que en caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiera propuesto y "su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario", es decir, que de cuanto antecede y queda expuesto se deduce, primero, que el único plazo previsto en dicha Disposición Transitoria 2ª para formalizar el arrendatario oposición al requerimiento de actualización de rentas es el de treinta días naturales siguientes a la recepción del mismo -regla 6ª del apartado 11-, porque el espíritu y literalidad de la norma es que no quepa oposición del inquilino una vez transcurridos los treinta días naturales, ya que en otro caso de poco serviría su fijación si posteriormente se admitieran motivos o alegaciones deducidos fuera del plazo marcado y, por tanto, para que la oposición del arrendatario a la actualización tenga eficacia es preciso que se le comunique al arrendador dentro del mencionado plazo y a "sensu contrario" la negativa del arrendatario fuera de plazo deja sin efecto el derecho del arrendatario a oponerse y, segundo, que la oposición a las actualizaciones anuales carece, en cambio, de régimen legal en la nueva Ley y se rige en consecuencia por la antigua Ley -art. 101-, pues aquella no modifica ni deroga dicho artículo tratándose de arrendamientos anteriores al 9- mayo-85 y seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación y, por tanto, conforme al citado artículo 101.2. hecha la notificación anual de actualización el arrendatario podrá optar por aceptar expresamente el aumento dentro de los treinta días o callar, no diciendo absolutamente nada dentro del mencionado plazo o dentro del mismo rechazar el aumento y así en el primer caso el arrendador podrá al mes siguiente girar el recibo con el incremento aceptado, en el segundo debe interpretarse que el silencio supone una aceptación tácita y también podrá girarse el recibo con la subida propuesta y siendo su pago obligatorio pasar al cobro el aumento de renta, sino que se verá obligado a acudir al juicio correspondiente para la determinación de la renta.

SEXTO.- Sentada esta amplia doctrina y para su aplicación al presente recurso vemos que, del conjunto de la prueba practicada, aparecen acreditados en apretada síntesis los objetivos y esenciales hechos siguientes:

A).- Que en enero de 1983 Don Hugo , padre de la hoy demandante Doña Montserrat y como arrendador, convino verbalmente con el demandado y hoy apelante Don Jose Manuel el arrendamiento del piso NUM001 en la AVENIDA000 nº NUM000 de la localidad de Cobeña 8madrid) y renta inicial de 5.000 pts. al mes, que debido a su actualización ascendía a 9.852 pts. mensuales en noviembre de 2.001, siendo segunda vivienda para el arrendatario que tiene su residencia habitual en Madrid, CALLE000 nº NUM002 - NUM003 (Hecho reconocido por ambas partes o se deduce de los propios recibos de renta -folios 56 a 64-).

B).- Que en 29 de noviembre de 2.001 la demandante y hoy apelada Doña Montserrat por medio de buro-fax, recibido por el arrendatario demandado y hoy apelante Don Jose Manuel el mismo día a las 13'15 horas, le notificaba la actualización de la renta a tenor de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la nueva LAU y que ascendía a 12.265 pts. y la correspondiente al tramo del 90% por importe de 11.039 pts. -hoy 66'35 euros-, que venía obligado a pagar a partir del mes de diciembre de 2.001 y por correo aparte le remitía la certificación del I.N.E. (folios 9 a 11).

C).- Que, como quiera que el arrendatario demandado Sr. Jose Manuel seguía pagando únicamente la anterior renta de 9.852 pts. -51'29 euros-, en 4 de febrero de 2.000 la Letrada doña Marina González Torres, por encargo de la actora Sra. Montserrat le envió al arrendatario un nuevo bur-fax, recibido el mismo día a las 12 horas, reclamándole las diferencias y la renta de febrero-02 por un importe de 80'63 euros (folios 12 y 13).

D).- Que en 11 de febrero de 2.002 al arrendatario demandado Don Jose Manuel remite a la mencionada Letrada Sra. González Torres carta acusando recibo de la suya de fecha 4- 2-02, oponiéndose a la actualización de la renta por las diversas razones que expone (folios 189 y 190), y

E).- Que a la fecha de presentación de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago -desahucio-, que da origen al presente recurso y que tuvo lugar el 3 de julio de 2.002 (folio 1) el arrendatario demandado y hoy apelante Sr. Jose Manuel adeudaba por las diferencias de rentas de diciembre de 2.001 a junio de 2.002, referidas a la actualización, la cantidad de 41'19 euros (folios 14 a 20 y 179 a 183).

SÉPTIMO.- Partiendo de estos hechos acreditados vemos que Doña Montserrat presenta demanda contra el arrendatario Don Jose Manuel pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las diferencias de la renta actualizada y condena del demandado al desalojo con apercibimiento de lanzamiento, a lo que éste se opone y dictándose por el Juzgado de instancia sentencia estimando íntegramente la demanda reseñada y contra la cual se alza el arrendatario demandado con el recurso que estamos examinando, interesando su revocación y la desestimación de aquella por los motivos señalados en el primer fundamento de derecho de la presente, de los que los procesales o formales hemos desestimado antes y resta por examinar los de fondo, de los que hemos de dejar sentado que parten de un error de principio al hacer supuesto de la cuestión porque, con independencia de algunos errores de detalle de la sentencia que no afectan al fondo en lo esencial como la fecha inicial del contrato, ambos motivos de fondo del recurso se centran en oponerse a la actualización de la renta llevada a cabo mediante el buro-fax que le fue remitido por la actora en 29-noviembre-2.001 (folio 9), por defectos formales o de fondo, cuando dicha oposición es totalmente extemporánea ya que la misma debió hacerse dentro de los treinta días naturales siguientes al recibir la comunicación, conforme a la antes señalada Disposición Transitoria Segunda D).11-6ª vigente LAU y, en su caso, el artículo 101.2 de la antigua y el arrendatario apelante no se opuso hasta su buro-fax carta de 11 de febrero de 2.002 a la Letrada de la actora y, por tanto, desde el 29-11-01 al 11-2-02 han transcurrido en exceso los treinta días naturales que establece la Ley, sin que a estos efectos tenga transcendencia la carta de la Letrada porque la misma no contiene actualización alguna, ni siquiera trata de aclarar o complementar la anterior de su cliente, sino que se limita a reclamar las diferencias de la renta actualizada; consecuentemente y de acuerdo con la amplia doctrina antes señalada, el arrendatario al haber dejado pasar el plazo para oponerse a la actualización, sin hacerlo, viene obligado a pagar la renta actualizada íntegra y como no lo hizo es claro que procede la resolución del contrato de arrendamiento porque, además, de acuerdo con el artículo 1.157 C. Civil, no se entenderá pagada una deuda sino cuando "completamente" se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía y al estar probado que el arrendatario no lo hizo la acción de desahucio debe prosperar y como así lo entendió la sentencia de instancia y es ajustada a derecho ya que, por un lado, es congruente en lo esencial con las alegaciones y pretensiones de las partes y, por otro, hace también en lo esencial una acertada valoración de la prueba, salvo detalles intranscendentes y aplica a los hechos de ella deducidos la doctrina legal correcta antes señalada, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la sentencia apelada.

OCTAVO.- Desestimándose el recurso y confirmándose la sentencia de instancia, las costas de aquel vienen impuestas a la parte apelante de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley Enj. Civil.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Navalcarnero se dictó sentencia el 15 de noviembre de 2.002 cuya parte dispositiva dice, "FALLO: Que estimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Navarro Blanco, en nombre y representación de Dº Montserrat , contra D. Jose Manuel , declaro resuelto el contrato verbal de arrendamiento existente entre las partes desde enero de 1.983, así como haber lugar al desahucio instado por la demandante, condenando al demandado a desalojar la vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM000 , piso NUM001 de la localidad de Navas del Rey, dejándola libre, vacía y a disposición de la actora, con apercibimiento de ser lanzado si se opusiere a ello. Se imponen las costas del presente procedimiento al demandado."; y notificada a las partes, por la representación procesal del demandado se preparó y formalizó recurso de apelación interesando su revocación y la desestimación de la demanda, a lo que se opuso la actora solicitando la confirmación de la sentencia apelada, elevándose el procedimiento.

SEGUNDO.- Recibidos los autos en esta Sala se abre el oportuno rollo, numera, registra y turna la ponencia, se deniega el recibimiento a prueba en esta instancia y queda pendiente de deliberación y votación cuando por su turno y clase corresponda, señalándose después para el día veintiocho del pasado mes de septiembre.

TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado en lo esencial las formalidades exigidas por la Ley.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en la instancia por la representación procesal del arrendatario demandado DON Jose Manuel , contra la sentencia dictada el quince de noviembre de dos mil dos por la Sra. Juez de Primera Instancia nº 2 de Navalcarnero en el Juicio verbal nº 214/02, del que este rollo dimana y promovido por DOÑA Montserrat contra el referido apelante y sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago parte renta -desahucio-, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada sentencia apelada; e imponemos las costas del presente recurso a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 de la actual L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.