Sentencia Civil Nº 635/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 465/2010 de 23 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00635/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 635/10

RECURSO DE APELACIÓN Nº 465/2010

MAGISTRADO QUE LA DICTA: ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

En Madrid, a veintitrés de diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación por el Ilmo. Sr. D JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA Magistrado de esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal nº 628/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Colmenar Viejo, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 465/2010, en los que aparece como partes; de una como demandante y hoy apelado ISAAC GONZÁLEZ, S.A., representada por el Procurador D. Fernando Gala Escribano; y de otra como demandados y hoy apelantes D. Avelino y Dª. Apolonia , representados por el Procurador D. Mario Castro Casas; sobre reclamación de rentas.

Antecedentes

Se acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Colmenar Viejo, en fecha dieciséis de febrero de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Braulio Matellano Martín, en nombre y representación de ISAAC GONZALEZ, S.A., debo condenar y condeno a Doña Apolonia y a D. Avelino , a abonar a la actora la cantidad de MIL OCHOCIENTOS CUATRO EUROS, CON DIECISIETE CENTIMOS (1804,17 euros), más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, los intereses procesales a partir de la fecha de la presente sentencia, y las costas causadas.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Magistrado para resolver el referido recurso cuando por su turno correspondiera.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que no se opongan a los de esta resolución, en cuyo caso deben sustituirse por estos.

Segundo.- En el escrito de interposición del recurso da apelación se alega la infracción del artículo 1281 del Código Civil , al entender que las partes en el contrato de arrendamiento, cláusula 6.2 , pactaron que el arrendador podría exigir al arrendatario la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada le notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicando y acompañando .... Esta notificación será valida mediante nota en el recibo correspondiente.

Entendiendo la parte demandada y ahora apelante, que es indebida la reclamación que se le formula de forma especifica en cuanto a la actualización de la renta de los meses de marzo y abril de 2007 a razón de 13,54 € mes, dado que no se procedió a dicha notificación, que por lo tanto no existe ninguna obligación del arrendatario de proceder al pago de dichas cantidades.

Tal como se alega y se recoge por ambas partes la cláusula 6ª.2 del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es una transposición del artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 .

En orden a la facultad de actualización de la renta es doctrina legal recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de marzo de 2009 , que la cláusula de estabilización de rentas incorpora al contrato la facultad de que las partes emanen la declaración receptiva dirigida a la contraria originando una modificación (el precio en el caso del arrendamiento) de la relación negocial básica pero con efectos "ex nunc" o sea, sólo desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no "ex tunc" o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse.

Ahora bien, tanto del artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , como del contrato que vincula a las partes, es necesario que el arrendador proceda a notificar al arrendatario el incremento de renta, y si bien la Ley no exige forma expresa alguna, la notificación como acto recepticio que es, exige que tal acto de comunicación llegue al deudor, o bien que tal comunicación no ha podido realizarse por un hecho imputable al arrendatario, correspondiendo al arrendador que reclama la diferencia de rentas acreditar haber llevado a cabo dicha notificación, en virtud de la carga de la prueba que establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En relación a este hecho, la parte actora se limitó a aportar con su demanda, folio 25 de los autos, una copia de una carta de fecha 1 de marzo de 2007, que no costa que fuera remitida al arrendatario y menos que ésta fuera recibida por los demandados, en la medida que, si bien el artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , permite que la actualización de la renta se pueda realizar por simple nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, es necesario que se acredite dicha notificación, sin que la parte actora y ahora apelada acredite, ni que se hiciera la notificación por esa vía, toda vez que los arrendatarios continuaron pagando la renta de los meses de marzo y abril, en la cantidad que venían pagando con anterioridad, sin ningún tipo de protesta por la parte arrendadora y sin que tampoco se acredite la entrega de dicha notificación a los arrendatarios.

Tercero.- En el escrito de interposición del recurso de apelación la parte demandada alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, por entender, que dada la vinculación entre la arrendadora y la sociedad que procedió a la venta de una vivienda en junio de 2007, y de la declaración de los testigos que han depuesto en los autos, ha de entenderse que abandonaron la vivienda a finales de mayo de 2007, y no el día 6 de agosto de dicho año, como se alega por la parte actora y así se recoge en la sentencia apelada, por lo que a juicio de dicha parte no se deben las cantidades que se reclaman en concepto de las rentas de mayo, junio, julio y los seis días de agosto de 2007.

Con relación a este concreto motivo del recurso de apelación debe partirse de que el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes suscrito el día uno de marzo de 2002, finalizaba el día 28 de febrero de 2007, siendo un hecho no discutido por las partes que el contrato se prorrogó de mutuo acuerdo, si bien se discute por las partes si los demandados desalojaron la vivienda a finales de mayo de 2007 o el 6 de agosto de dicho año, dado que no existe ninguna prueba directa del momento en que los arrendatarios desalojaron la vivienda.

En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento en virtud de lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la duración del contrato será la pactada por las partes, habiendo pactado por las partes que el contrato inicialmente tendría una duración de 5 años, estableciendo por su parte el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que una vez transcurrido el citado plazo inicial de 5 años, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, con un plazo de antelación de un mes su voluntad de resolución del contrato, el mismo deberá entenderse prorrogado por plazos anuales.

De las pruebas practicadas en los autos ha quedado acreditado que los arrendatarios adquirieron mediante escritura pública de compraventa el 19 de junio de 2007 una vivienda, siendo la entidad vendedora la sociedad ISAAC DE MANZANARES, S.L., del mismo grupo empresarial que la entidad arrendataria, momento en que les fue entregada la vivienda, ahora bien, el testigo propuesto por la parte actora, arrendatario actual de la vivienda, manifestó que él no pudo entrar en la vivienda hasta el día 8 de agosto por continuar ocupada hasta el día 6 de agosto de 2007, por el contrario el testigo propuesto por los demandados manifestó que él ayudó a los inquilinos a realizar la mudanza a finales de mayo de 2007 al trastero de la vivienda adquirida, del cual según los demandados se les había entregado la llave con anterioridad, y que desde el momento en que desalojaron la vivienda arrendada, se trasladaron a vivir a Madrid en arrendamiento, y que cree que ocuparon efectivamente la vivienda arrendada después del verano, mientras que los propios demandados que reconocen que no ocuparon la vivienda adquirida hasta el verano, no en el momento de la entrega de la vivienda, manifestaron que se fueron a vivir a Madrid hasta que ocuparon la vivienda adquirida, en casa de los padres.

Partiendo del resultado de tales pruebas, y dado que salvo pacto en contrario, debe entenderse que el contrato en virtud del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que el contrato se habría prorrogado por un período de un año, dada la contradicción existente entre los demandados y la declaración del testigo que depuso a su instancia en el acto del juicio, que en virtud del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , corresponde a los demandados acreditar que la entrega de las llaves se produjo en el mes de mayo, y no el 6 de agosto, como se reconoce por la parte actora, prueba que no se ha acreditado en los autos, debe entenderse que los demandados vienen obligados al pago de la renta hasta el día 6 de agosto de 2007, sin que el hecho de la vendedora y la arrendataria sean sociedades del mismo grupo familiar, produzca algún efecto o vinculación entre el contrato de arrendamiento y el contrato de compraventa, en virtud del presunto retraso, que no acreditado, en la entrega de la vivienda adquirida.

En orden a la cantidad adeudada debe venir referida no a la totalidad de las cantidades reclamadas, sino solo a la renta de los meses de mayo, junio y julio, en la cuantía de 541,80 €/mes, más la cantidad correspondiente a los 6 días de agosto, siendo el importe total de la deuda de 1730,2 €.

Ahora aún partiendo que el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el demandado en el juicio verbal deberá alegar la compensación al menos con cinco días de antelación al acto del juicio, ha de partirse de un hecho admitido por ambas partes, como es que los arrendatarios a la firma del contrato entregaron en concepto de fianza la cantidad de 480.81 €, pactando la obligación del arrendador de restituir la fianza al término del contrato de arrendamiento, y dado que la finalidad esencial de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de arrendamiento, siendo la principal obligación el pago de la renta, sin que en la demanda se haya reducido de la deuda reclamada el importe de la fianza, ni tampoco que dicho importe se haya imputado a otro tipo de responsabilidad, debe reducirse el importe de la deuda, con el importe de dicha fianza, en la medida que se produce una compensación legal de dichas cantidades, toda vez que el importe de la deuda existente al momento de presentarse la demanda, no era la totalidad de las cantidades reclamadas, sino dichas cantidades reducidas por el importe de la fianza, debiendo fijarse el importe de la deuda en 1249,39 €.

Cuarto. De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no ha lugar hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia ni de las de esta alzada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Avelino y Dª Apolonia , contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Colmenar Viejo en fecha dieciséis de febrero de dos mil diez , se revoca parcialmente la demanda condenando a dichos apelantes a abonar a la parte actora la cantidad de 1.249,39 € (mil doscientos cuarenta y nueve euros con treinta y nueve céntimos), e intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial. Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia ni de las de esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.