Sentencia Civil Nº 637/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 483/2008 de 23 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00637/2008

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 483 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintitrés de diciembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de DESAHUCIO 576/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 55 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 483/2008, en los que aparece como parte apelante D. Rafael , representado por la procuradora Dña. MARÍA SONIA ESQUERDO VILLODRES, y como apelado Dña. Elena , representada por el procurador D. ISACIO CALLEJA GARCÍA, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre desahucio de vivienda por extinción del plazo de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid, en fecha 5 de noviembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Isacio Calleja García en nombre y representación de DÑA. Elena contra D. Rafael debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes de fecha treinta de abril de 1984 por expiración del plazo sobre la vivienda sita en Madrid, calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Madrid, la cual deberá abonar y dejar libre y expedita a disposición de la parte actora en el plazo legal bajo apercibimiento de ser lanzada de la misma; todo ello condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Rafael , al que se opuso la parte apelada Dña. Elena , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de diciembre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por doña Elena contra don Rafael planteaba acción de desahucio por extinción del plazo de la relación arrendaticia, respecto del contrato celebrado entre las partes en fecha 30 de Abril de 1984 en cuya virtud doña Celestina , madre de la actora, arrendó al demandado la vivienda sita en Madrid, al piso cuarto izquierda de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , contrato al que se añadió un anexo en fecha no determinada, pero posterior al mes de Mayo de 1985, pactando que el contrato quedaría "prorrogado en todas y cada una de sus cláusulas, quedando la nueva fecha de vencimiento al 31 de Marzo de 1990, dicha prórroga acoge igualmente al Real Decreto del 30.04.85, artículo 9º ", en cuya virtud se fueron sucediendo las prórrogas anuales consecutivas, hasta que el día 14 de Febrero de 2007, la demandante, subrogada en la posición de la anterior arrendadora, envió comunicación al demandado comunicándole su voluntad de resolver el contrato a 31 de Marzo de 2007, petición a la que se opuso el demandado manifestando que el contrato se encontraba sujeto la prórroga forzosa de la L.A.U. de 1964 .

La sentencia dictada en la primera instancia razona que la estipulación adicionada al contrato de arrendamiento, al término de su clausulado, deja inoperante la prórroga forzosa prevista para los arrendamientos de vivienda en la L.A.U. de 1964, y sujeta la relación arrendaticia a la tácita reconducción del art. 1566 Cc ., de modo que las sucesivas prórrogas, posteriores a la inicial tácita reconducción, habrán de regirse por lo previsto en ese precepto y art. 1581 del mismo texto legal. Valorando la prueba practicada, se destaca que el arrendatario demandado, en el acto del interrogatorio, se limita a manifestar que no recuerda haber firmado la cláusula expresada, aunque no niega la autenticidad de la firma que aparece como suya, por lo que la integridad del contrato debe ser mantenida, concluyendo que la parte demandante ha justificado de modo bastante los hechos constitutivos de su pretensión en la forma que dispone el art. 217.2 L.E .c. Por todo lo cual estima la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación don Rafael , argumentando que la sentencia, desatendiendo otras cuestiones suscitadas a lo largo del procedimiento, se centra exclusivamente en la aplicación de la cláusula añadida al contrato de arrendamiento con posterioridad a su firma, y que debe reputarse manifiestamente ilícita, pues no cabe pensar que ninguna persona renuncie a los derechos de prórroga forzosa adquiridos y sustituya ese régimen jurídico por el de la limitación temporal del arrendamiento. Esa renuncia, sin contraprestación, implica que el contrato adolece de causa, o está fundado en causa ilícita, con la consiguiente ineficacia impuesta en el art. 1275 Cc .

Añade el apelante que no consta la fecha en que se adicionara esa cláusula, ni existen indicios para determinarla, lo que le priva de eficacia. Considera que la cláusula es nula, y debe tenerse por no puesta. No puede entenderse perfecta ni obligatoria de conformidad con el art. 1258 Cc .

Se invocan también en el recurso los arts. 1281 ss. Cc ., para argumentar que la lectura de la cláusula añadida permite diversas interpretaciones, pues su redacción es confusa, sin que esa oscuridad pueda favorecer a la parte arrendadora.

Se alega igualmente que la existencia de un pacto novatorio exige la observancia de las mismas formalidades que las que revistiera el pacto inicial, lo que no sucede en el presente caso, por la carencia de fecha antes apuntada. Explica, invocando el art. 299 L.E .c., que no ha quedado probada la fecha del pacto novatorio, ni se ha determinado a través de una presunción, al no haberlo solicitado así la demandante.

Por último se alude a los principios generales del derecho, y entre ellos al de protección de los derechos del más débil.

TERCERO.- La parte actora, ahora apelada, opuso la inadmisibilidad del recurso de apelación al amparo del art. 449.1 L.E .c., argumentando que don Rafael , en el momento de preparación del recurso, no se hallaba al corriente en el pago de los gastos de comunidad de propietarios y de consumo de agua.

Es importante recordar que la decisión sobre la cuestión suscitada, en el presente marco procesal, reducido a valorar la admisibilidad del recurso (no a evaluar la existencia o exigibilidad del crédito por gastos comunes y de agua), exige una especial atención al derecho de revisión de las resoluciones judiciales. Pues si bien es cierto que el acceso a los recursos, a diferencia de lo que sucede con el acceso a la jurisdicción, no está inspirado en el principio pro actione (con la sola excepción del derecho al doble grado en la jurisdicción penal), no es menos cierto que se incorpora al derecho fundamental de tutela judicial efectiva proclamado en el art. 24.1 C.E ., como recuerda el T.C. en S. 40/2002 , con cita de otras anteriores.

Desde esa perspectiva, vemos que el clausulado del contrato litigioso repercute hacia el arrendatario los gastos de comunidad (y de agua a través de la comunidad), mediante fórmula genérica, sin discernir si ese pago se realiza directamente a la Comunidad (sin perjuicio de que ésta sólo mantenga acción frente al propietario), o a la arrendadora previo abono por ésta a la Comunidad. Reseñando que, aunque la arrendadora asevera que viene realizando los pagos a la Comunidad (f. 193), no justifica ese extremo ni aporta recibos con expresión y desglose de conceptos debidos, y tan sólo aporta listados de gastos comunes a tanto alzado. En definitiva, no consta que la Comunidad de Propietarios, o en su caso la arrendadora (previo su pago), hayan presentado al cobro a don Rafael los oportunos recibos por gastos comunes o de agua debidamente desglosados, con expresión de conceptos repercutibles en virtud del contrato de arrendamiento, ni hay constancia en el procedimiento de esas mismas circunstancias, lo que impide conocer con la debida certeza la deuda líquida efectivamente repercutible y susceptible de reclamación.

En conclusión, estando justificado el pago íntegro de las rentas al tiempo de preparación del recurso, y no constando con la debida certeza, siempre a los efectos del art. 449.1 L.E .c., la cuantía líquida repercutible por el concepto de cantidades asimiladas, debe concluirse que el recurso de apelación se tuvo por preparado debidamente.

CUARTO.- Como respuesta única a los motivos que sustentan el recurso, al efecto de evitar reiteraciones innecesarias, decir que ha quedado acreditada la existencia y autenticidad del pacto suscrito por arrendadora y arrendatario, con posterioridad a la firma del contrato de 30 de Abril de 1984, mediante el que se sometían expresa y voluntariamente a lo dispuesto en el art. 9 del R.D.L. 2/1985, de 30 de Abril , sobre supresión de la prórroga forzosa establecida en el art. 57 L.A.U. de 1964 , sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 Cc., y se pactó igualmente la duración del contrato hasta el día 30 de Marzo de 1990 . Esa renuncia es lícita, en el marco del principio general de libertad de pactos que refleja el art. 1255 Cc ., y de la renuncia de derechos que describe el art. 6.2 del mismo texto. Por lo demás, la existencia de la cláusula controvertida ha quedado plenamente probada, considerando que la parte demandada no ha impugnado la autenticidad del contrato privado de arrendamiento en que consta incluida, y que el arrendatario, don Rafael , no ha negado la autenticidad de su firma en el acto del interrogatorio, lo que permite atribuir plena eficacia probatoria al expresado documento, en los términos de los arts. 1225 Cc. y 326 L. E.c., en relación con el art. 316 del mismo texto. La consecuencia inmediata es que la cláusula mediante la que se acogen las partes a la regulación del Código civil sobre la tácita reconducción es plenamente eficaz, y faculta a la parte actora a la resolución del contrato en los términos pretendidos en la demanda.

QUINTO.- En contestación singular a cada uno de los motivos de apelación, reiterar que la causa de la cláusula adicionada al contrato de arrendamiento debe entenderse existente y lícita de conformidad con el art. 1277 Cc ., y surte plenos efectos en tanto el deudor no pruebe lo contrario, en concordancia con el art. 217.3 L.E .c., que impone al demandado la obligación de acreditar los hechos impeditivos o extintivos de la pretensión. De esa forma, el arrendatario debe soportar las consecuencias de no haber atendido la carga de la prueba que le incumbe, y que no se considera cumplimentada por la genérica afirmación de que nadie "en sus cabales renuncia a los derechos que le corresponden".

La fecha de la cláusula añadida está, efectivamente, indeterminada, si bien consta que se suscribió necesariamente entre la fecha de la publicación del R.D.L. de 30 de Abril de 1985 , al que se alude en su texto, y el día 30 de Marzo de 1990, señalado como término final del contrato. Esa indeterminación de fecha, sin embargo, es del todo irrelevante, y no afecta a la eficacia, validez u obligatoriedad de lo pactado. Pues la determinación de la fecha de los contratos no se encuentra entre los requisitos esenciales para su existencia (art. 1261 Cc .), ni surte efectos distintos de los que le son propios en cada modalidad de contrato, o en las facetas de su ejecución afectadas en algún modo por el transcurso del tiempo, lo que no acaece en el supuesto enjuiciado. Ese planteamiento es válido tanto para la celebración del contrato, como para cualquier adición o pacto novatorio. Por lo demás, la parte actora no quedaba obligada a proponer la aplicación de presunción alguna en orden a justificar la fecha de firma de la cláusula, al margen de que las presunciones no constituyen medios de prueba, sino un método de fijar los hechos controvertidos.

La interpretación de la cláusula litigiosa no plantea duda alguna, y ha de ser entendida en sus propios términos literales, ex art. 1281 Cc . Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Esquerdo Villodres en representación de don Rafael contra la sentencia dictada autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, bajo el número 576 de 2007, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.