Sentencia Civil Nº 639/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 874/2011 de 29 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 874/2011-4ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 251/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 639/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 29 de noviembre de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 251/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú, a instancia de Dª. Silvia , contra D. Pascual y Dª. Ariadna , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de junio de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: 'Que desestimando la demanda formulada por Silvia , debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en la demanda, con imposición de las costas a la parte actora.

Hágase entrega a Silvia de la cantidad consignada en este juzgado.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de noviembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-Por Dª Silvia se insta, al amparo del art. 27.2.a LAU la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del 2011 (la demanda se formula en 30.3.2011) respecto del contrato de arrendamiento de 1.4.2005 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM002 de Cubelles a cuya acción, acumula al amparo del art. 483.3.3 LEC , la reclamación de rentas y cantidades 'asimiladas' por importe de 1.404 € (por los meses antedichos, a razón de 469 €/mes) más intereses legales, frente a D. Pascual y Dª Ariadna , consignándose en la demanda la posibilidad de enervar, e interesando la citación de los demandados en el domicilio objeto del arrendamiento. A dicha pretensión se opusieron los demandados, alegando (1) inadecuación de procedimiento, en base a que el contrato ya se hallaba resuelto, por desistimiento de los actores, en 31.1.2011, desde cuya fecha no residen en la vivienda arrendada, habiendo existido una mora en el cobro (la actora no ha querido recibir la renta de enero ni entregar recibo ni recibir las llaves), y por OTROSÍ ponen a disposición de la actora las llaves, mediante el envio postal de 12.4.2011 con el precinto todavía intacto.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta por (1) infracción de normas procesales, al deconocerse los motivos de la desestimación, es decir, falta de motivación ( arts. 218.2 en relación con el 120.3 CE ), (2) error en la apreciación de la prueba, al considerar no acreditada la negativa al cobro de la renta (mora accipiendi), ni constar la existencia de 'un acuerdo entre las partes de resolver el contrato ...a partir del 31.12.2011...' como se dice en la sentencia, cuando se adeudaba un mes de renta y pendía la reparación de la bañera, ni constar la 'actitud obstativa' al pago de la renta y, en todo caso, no promovieron su inmediata consignación judicial. Queda en tales términos planteado el debate, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 14 y ss), concertado entre la actora, como apoderada de sus padres propietarios de la vivienda y los demandados, por 5 años y un mes, y una renta mensual inicial de 373 € incluida la tasa de basura, por 12 € mensuales, expresamente asumida por los arrendatarios), a abonar dentro de los 7 primeros días de cada mes en el domicilio del administrador que determinase la arrendadora, acomodable anualmente conforme al IPC, y entregándose por las arrendatarios 361 € en concepto de fianza; desde el 2009, el recibo, por todos los conceptos ascendía a 468 € mensuales, tras las correspondientes actualizaciones (f. 18 y ss); se pacta la posibilidad de desistimiento, con una antelación mínima de 2 meses y con indemnización de ' una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir..de conformidad con el art. 11 LAU . El período inferior a 1 año dará lugar a la parte proporcional de la indemnización'(condición 3ª). 2) el contrato se vino desarrollando de forma regular, abonándose la renta en el domicilio de la propietaria sito en el mismo inmueble, hasta que en diciembre 2010 la arrendataria notificó verbalmente a la propiedad su intención de dejar la vivienda a finales de enero (en dicho momento el contrato finalizaba en 1.4.2011, tras la prórroga iniciada en 1.4.2010). 3) En 31.12.2011 los demandados se empadronaron en otra vivienda de Vilanova i Geltrú, en la que continúan residiendo (f. 48 y ss) ,dándose de alta de luz y agua (f. 51 y ss) ,a la vez que se daban de baja en la vivienda arrendada (f. 55). 4) En 14.2.2011 los demandados remitieron burofax para entrega de las llaves, revisar conjuntamente la vivienda, y pagar la renta, comunicación que no fue recogida por la actora, no obstante dejársele dos avisos (f. 56 y ss); en 12.4.2011 remitieron las llaves a la actora por NACEX (f. 61), pero la destinataria se negó a recoger el envío postal (f. 61 y 62). 5) La actora remitió burofax a los arrendatarios en 17.3.2011 reclamándoles la suma de 1404 € por las mensualidades de enero, febrero y marzo 2011, e informándole de su intención de formular demanda de desahucio y reclamación de rentas debidas y 'las que se fueran devengando en el transcurso del proceso judicial' (f. 23). 6) En 23.6.2011, los demandados consignaron la renta de enero 2011, tras diversas negociaciones con la actora (f. 67).

TERCERO.-Se trata de un contratos de arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU 29/94, con una duración máxima (la pactada y las prórrogas anuales) superior a 5 años. En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

Así, conforme a la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento,deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir ), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP Sección 13ª 2.2.2012, 13.3.2012), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario, ex art. 6.2); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

La mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios (así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ) o a la reclamación de rentas y cantidades asumidas por el arrendatario devengadas y no satisfechas hasta el momento de la recuperación de la posesión.

En el presente caso, más que un acuerdo bilateral resolutorio (resolución por mutuo disenso) a partir del 31.1.2010, lo que deriva de la prueba efectivamente practicada es quev: 1) Existió aviso o comunicación de los arrendatarios a la propiedad en diciembre para abandonar la vivienda el 31.12.2011 (resolución unilateral) constando el conocimiento de la arrendadora, y que la actora no manifestó su disconformidad con el desalojo en esa fecha (lo admite en el interrogatorio), sin que formase parte del debate en la instancia el cumplimiento o no del plazo de preaviso y sus consecuencias; y en dicho momento faltaba un año para finalizar el período contractual. Conforme al contrato (y el art. 11 LAU ) la indemnización correspondiente era de un mes de renta; y además, se adeudaba el mes de enero. 2) Sin embargo, llegada la referida fecha, no consta que la vivienda se ponga a disposición de la actora, ni consta ofrecimiento de la referida cantidad, ni su consignación inmediata posterior a disposición de la propiedad, ni consta el inmediato depósito de las llaves (es decir, no consta el ofrecimiento fehaciente de la puesta a disposición - con abandono por parte del arrendatario - de la vivienda, o el depósito de las llaves, agotándose todas las posibilidades por parte del arrendatario en tal sentido). Es decir, no consta que se materializase la intención comunicada, con pleno conocimiento del arrendador (para la recepción de llaves y de la posesión, inspección conjunta de la vivienda). 3) Tampoco resulta acreditado que la propiedad tuviese conocimiento del efectivo desalojo en 31.12.2011 ni del alegado traslado de los demandados a otra vivienda. 4) Enfín, tampoco consta renuncia al examen o revisión del estado de la vivienda en el momento de recuperarse la posesión, ni renuncia a la liquidación de la relación arrendaticia (posibles desperfectos y su causa, destino de la fianza o posibilidad de su reducción), ni tampoco renuncia a la indemnización expresamente pactada precisamente para el supuesto de resolución unilateral. 5) Por lo tanto no consta (al menos la posibilidad) que el arrendador recuperase (o tuviese la oportunidad de recuperar) la posesión en 31.12.2011. 6) En 14.2.2011 los demandados remitieron burofax para entrega de las llaves, revisar conjuntamente la vivienda, y pagar la renta, comunicación que no fue recogida por la actora, no obstante dejársele dos avisos (f. 56 y ss); en 12.4.2011 remitieron las llaves a la actora por NACEX (f. 61), pero la destinataria se negó a recoger el envío postal (f. 61 y 62).7) No consta negativa al cobro de la renta de enero ni actitud obstativa de la actora a recuperar la posesión. 8) Por el contrario, los documentos presentados por el demandado son de febrero, marzo y abril (f. 64 y ss).

CUARTO.-Consecuentemente, con estimación del recurso procede la revocación de la sentencia y, en su lugar, estimar la demanda formulada por Dª Silvia condenando a D. Pascual y Dª Ariadna a abonar a la actora la suma de de 1.404 € (por los meses de enero, febrero y marzo del 2011, a razón de 469 €/mes) más intereses legales, si bien no se considera procedente especial declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias, al existir ciertas dudas de hecho (actividad de ambas partes en orden a la recuperación de la posesión en relación con las comunicación de la demandada de febrero 2011) sobre la cuestión debatida.

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por Dª Silvia contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por aquella, condenamos a D. Pascual y Dª Ariadna a abonar a la actora la suma de de 1.404 € más intereses legales, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.