Sentencia CIVIL Nº 639/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 201/2021 de 17 de Noviembre de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198064602

Recurso de apelación 201/2021 -P

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 05 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 257/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012020121

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012020121

Parte recurrente/Solicitante: COMERCIAL CAHEL, S.A

Procurador/a: Marta Navarro Roset

Abogado/a: Chantal Català Comas

Parte recurrida: Regina

Procurador/a: Jordi Pich Martinez

Abogado/a: JORDI DE SENESPLEDA PUIGDEFABREGAS

SENTENCIA Nº 639/2021

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch

Barcelona, 17 de noviembre de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 4 de marzo de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 257/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 05 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Marta Navarro Roset, en nombre y representación de COMERCIAL CAHEL, S.A contra Sentencia - 30/11/2020 y en el que consta como parte apelada el Procurador Jordi Pich Martinez, en nombre y representación de Regina.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

ESTIMAR ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por Regina, contra COMERCIAL CAHEL, S.L., con los siguientes pronunciamientos:

1.- Condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de 19.742,81 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde el dictado de esta sentencia.

2.-Condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/09/2021.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la demandada, COMERCIAL CAHEL, S.A., se interpone recurso de apelación contra la sentencia por cual fue estimada la demanda presentada en su contra por Dña. Regina, en reclamación de una indemnización de daños y perjuicios ascendente a 19.742,81 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

La actora partió de que, en fecha 9 de nueve de junio de 1988, suscribió contrato de arrendamiento, y de que se subrogó en él en esa fecha la sociedad demandada. Seguidamente, adujo que a finales de 2013, el Administrador de fincas contactó con la demandada para comunicarle que el contrato quedaría extinguido con efectos de 31 de diciembre de 2014, de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, y que, en enero de 2014, el administrador de la demandada, el Sr. Anibal, contactó con el Administrador y dijo que así lo haría, y, debido al trato de más de veinte años, se mantuvo la rebaja temporal de la renta hasta la finalización, rebaja que había sido concedida antes en dos ocasiones; en noviembre de 2014, la demandada pidió que le permitiera seguir en el local para realizar la campaña de Navidad, y la actora aceptó que el contrato terminara el 31 de enero de 2015, lo cual le comunicó por burofax de 27 de noviembre de 2014. Adujo que, sin embargo, tres días antes de esa fecha final, la demandada envió burofax comunicando que el 23 de enero de 2015 había presentado una demanda pidiendo la interpretación del contrato y oponiéndose a su extinción, todo ello de mala fe; la demanda dio origen al procedimiento Ordinario 83/15, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona, donde fue dictada sentencia confirmando la extinción del contrato en fecha 31 de enero de 2015, que, apelada, fue confirmada, siendo inadmitido a trámite el recurso de casación interpuesto en su contra, al igual que el recurso de queja interpuesto, de modo que, tras un iter procesal de tres años, se confirmó por sentencia firme que el contrato de arrendamiento finalizaba el 31 de enero de 2015, en razón de la prórroga de un mes concedida. Adujo que, dado que la demandada se negó a desalojar el local, tuvo que presentar demanda de desahucio, que dio lugar al procedimiento Verbal 139/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona, que concluyó por sentencia firme estimatoria de la demanda de 24 de mayo de 2018, con condena en costas de la demandada por temeridad, si bien no entregó las llaves del local hasta el 23 de julio de 2018, y dejó impagadas las rentas de mayo, junio y julio de 2018. Alegó la actora que, a principios de 2014, con motivo de la comunicación de finalización del contrato con la demandada, THE URBAN SCHOOL, S.L., arrendataria del piso principal (academia de idiomas) se interesó por el alquiler del local donde se encontraba la demandada, y dado que la demandada había dado su conformidad en abandonar el local a 31 de diciembre de 2014, en fecha 6 de febrero de 2014, la actora firmó un contrato de promesa de arrendamiento con dicha sociedad sobre el local donde estaba la demandada; en atención a la prórroga solicitada para realizar la campaña de Navidad en el local, el 27 de noviembre de 2014, la actora y THE URBAN SCHOOL, S.L., firmaron acuerdo modificando el inicio del contrato de alquiler para empezar a 31 de enero de 2015, pero no pudo producirse el arrendamiento hasta tres años más tarde, cuando la demandada devolvió la posesión en julio de 2018. Adujo que, el 27 de julio de 2018, la actora y THE URBAN SCHOOL, S.L. firmaron un nuevo contrato de arrendamiento, siguiendo la línea de las condiciones ya pactadas en 2014, y que era bastante fácil calcular los perjuicios que la actora había tenido por la maliciosa actuación de la demandada: estar a la diferencia entre lo que habría cobrado actora si hubiera podido cumplir el contrato firmado con THE URBAN SCHOOL, S.L., y lo que ha cobrado de la demandada, desde enero de 2015 (fecha en que finalizó el contrato de arrendamiento) y julio de 2018, fecha en que la demandada entregó finalmente la posesión, ascendiendo los perjuicios a 19.742,81 euros. Añade que, si la demandada no hubiera incumplido y THE URBAN SCHOOL, S.L. hubiera entrado en el local en el año 2015, al tiempo de la demanda se estaría pagando la renta pactada correspondiente al tercer año (1.500 euros mensuales), en lugar de la renta del primer año (1.200 euros mensuales), pero que no reclamaba por tal concepto, con reserva de acciones.

La demandada se opuso en la contestación, si bien se allanó en parte a la demanda, en cuanto al impago de mayo, junio y julio de 2018, a compensar con la fianza arrendaticia entregada, y anunció que había procedido a la consignación. En cuanto a la oposición, alegó que no procedía indemnización alguna por daños durante la tramitación del pleito principal, el Ordinario 83/15, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona, puesto que la demandada, como arrendataria, se limitó a defenderse, en ejercicio de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva ( art.24.1 y 2 CE), aparte de que presentó su demanda estando el contrato vigente, y de que la aquí actora (demandada en el otro procedimiento), podría haber reconvenido pidiendo que se declarara la extinción del contrato de arrendamiento, pero optó por no arriesgarse. Adujo que, aparte de que la demandada había intentado, incluso, la mediación, sin éxito, defenderse en cada una de las instancias por las que puede pasar un procedimiento judicial no son 'maquinaciones', sino el legítimo ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva; la demandada se defendía honestamente, y pagó las costas procesales impuestas, pese a que la propia sentencia dictada en apelación reflejó las dudas jurisprudenciales habidas sobre la cuestión; además, el tiempo de duración del procedimiento no era imputable a actora, sino al propio Estado, que no provee de medios suficientes al poder judicial para poder cumplir los plazos procesales, de modo que, hasta que no devino firme la sentencia que fijaba la extinción del contrato, la continuación o extinción del contrato no quedaba suficientemente clara y, por tanto, la ocupación y el pago por la demandada eran legítimos y correctos; añadió que no había nexo causal, así como que la actora se había beneficiado de la interpretación jurisprudencial de un cambio legislativo, pues lo pactado entre el arrendatario y la causahabiente de la propietaria era que el arrendatario tendría derecho a la prórroga forzosa, por lo que tenía derecho a continuar en el arrendamiento pagando el mismo precio que otro interesado, pero que la propietaria se negó siquiera a hablarlo, aparte de que el arrendatario pagó un traspaso, y, en la interpretación de la LAU del Tribunal que le aplicaba la Disposición Transitoria Tercera, tenía derecho a una prórroga de cinco años ( DT 3ª.4 LAU). Alegó, que no procedía tampoco indemnización alguna por daños durante la tramitación del Verbal 139/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona, pues, tras el ATS de 27 de junio de 2017 que inadmitió a trámite el recurso de casación, el contrato pasó a estar en tácita reconducción por mor de la Ddisposición Transitoria Tercera.5 LAU, y el inquilino siguió pagando los alquileres, estando en manos de la propietaria terminar con la tácita reconducción, comunicando su voluntad de recuperar la posesión, pero no lo hizo; la arrendadora no envió ningún burofax reclamando las llaves y para acordar la forma de entrega, cuando en diciembre de 2017 se devolvieron los autos y le notificaron la firmeza de la sentencia firme del procedimiento Ordinario, sino que siguió cobrando las rentas, y lo único que hizo fue presentar las minutas para la tasación de costas, que, pese a su cuantía elevada, no se impugnaron y se pagaron voluntariamente en plazo por la aquí demandada; adujo la demandada que, en el procedimiento de desahucio, alegó que su contrato estaba en tácita reconducción, pero que el juez no lo admitió, y el 24 de mayo de 2018 dictó sentencia estimatoria de la demanda, sentencia que no recurrió en apelación, ante el empeño de la propietaria en echarla del local, y que procedió a la entrega de las llaves el 23 de julio de 2018, en período de cumplimiento voluntario; adujo que su defensa en ese procedimiento no fue gratuita, puesto que partía de un hecho 'ex novo' posterior a la demanda presentada por la aquí demandada con la aquí actora: en febrero de 2015, el administrador había enviado un burofax con un aumento o actualización de alquiler y había requerido la realización de unas obras, entre ellas, el cambio del rótulo del establecimiento, lo cual, unido a que la propietaria no formulara reconvención pidiendo la extinción del contrato y el lanzamiento del arrendatario, estando pagando las rentas sin oposición y no habiendo recibido nada más tras la constancia de haber sido notificado de la firmeza de la sentencia, hizo suponer al arrendatario que la arrendadora había cambiado de idea y que mantenía el contrato en tácita reconducción; lo correcto habría sido que la actora le enviase un burofax para que no se prorrogara más el contrato. Finalmente, la demandada se opuso, en su caso, a la cuantificación de la indemnización, porque: aunque alegaba que iba a cobrar 1.100 euros mensuales de renta el primer año y 1.200 euros mensuales el segundo año, y así sucesivamente, el 13 de febrero de 2015, notificó a la demandada por burofax un aumento de rentas hasta los 1.307,61 euros (más IVA), aumento que impugnó la demandada por burofax de 24 de febrero de 2015, sin discutirlo la actora, de modo que la actora se aquietó, y dejó caducar su derecho a cobrar un alquiler más alto, por lo que ahora no podía pretender que su perjuicio fuese el alquiler que le hubiera pagado otro; en el procedimiento de desahucio, debió haber reclamado los perjuicios; en el contrato de arrendamiento con THE URBAN SCHOOL, S.L., suscrito el 27 de julio de 2018, se pactó una cláusula de obligado cumplimiento por tres años, por lo que, durante los tres años que duró el procedimiento judicial, la actora había seguido cobrando la renta a la demandada y a la arrendataria del piso principal, y se aseguró que, a partir de ahora, tendría tres años más alquilado el local bajos y el piso principal; el alquiler del local había sido sin solución de continuidad; a la actora, a la vista del contrato, le interesaba más el alquiler del principal, porque se permitía renunciar al arrendamiento del local a los tres años y mantener el arrendamiento del principal; las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento, suscrito con THE URBAN SCHOOL, S.L. eran mejores que las del contrato comprometido en 2015, entre porque la renta pasó de ser de 1.200 euros mensuales para el segundo año a ser de 1.300 euros mensuales, aparte de ciertas concesiones que tenía que hacer la nueva arrendataria; no era un arrendamiento proporcional al del principal, sino que la actora se aprovechó de que la arrendataria del principal quería el local; el alquiler que pagaban los vecinos de la misma calle por locales de parecido tamaño era inferior; la propiedad no quiso firmar un contrato de arrendamiento con la demandada por el mismo precio que pagaría la nueva arrendataria, cuando tenía derecho preferente según la Disposición Transitoria Tercera.11 LAU, y las cuentas del administrador acerca del importe de la indemnización no eran correctas, puesto que el beneficio a obtener por la actora no debería ser el bruto, sino el neto, una vez descontados los gastos, incluida la comisión de gestión del administrador.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Tras hacer referencia a las posiciones de las partes, así como a la indemnización de daños y perjuicios por responsabilidad contractual ex art.1101 CC y a tenor de la jurisprudencia, se señala que, a partir de la apreciación conjunta de la prueba, se tiene por acreditado a través de la documental que con la negativa de la demandada a abandonar el local perjudicó a la actora, también que la actora había firmado con THE URBAN SCHOOL, promesa de contrato de arrendamiento en febrero de 2014 y modificación en fecha 27 de noviembre de 2014 y que el arrendamiento con dicha mercantil no pudo producirse hasta 3 años y medio más tarde, de modo que ha quedado acreditada la diferencia cobrada de rentas por la demandada y las que hubiera cobrado la parte actora si la demandada hubiera devuelto la posesión del local a la finalización del contrato (Doc. nº 13). Se tiene por acreditada la producción del daño (menos ingresos mensuales por parte de la actora), que la responsabilidad surge de la órbita de lo pactado (la demandada debía devolver la posesión del local en tiempo y forma y no lo hizo), y la relación causa efecto entre el incumplimiento contractual y el daño producido, por lo que, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1.101 y 1.106 del CC, debe estimarse en su totalidad la pretensión de la actora frente a la parte demandada. Se condena a la demandada a abonar a la actora la suma reclamada, más los intereses devengados por la cantidad objeto de condena desde la fecha de la reclamación judicial, incrementados en dos puntos desde el dictado de la sentencia.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que se acuerde la desestimación íntegra de la demanda, si bien respetando el auto de allanamiento parcial, con imposición de costas a la actora por temeridad. Subsidiariamente, solicita la estimación parcial del recurso, a fin de que revoque parcialmente la sentencia y se acuerde reducir la suma a las diferencias por alquileres desde el mes siguiente a la recepción de la demanda de desahucio (recibida el 9 de abril de 2018, según documento 29 de la contestación), sin intereses y sin imposición de costas a la demandada en ninguna de las instancias.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Infracción procesal de los artículos 216 (falta de motivación) y 218 LEC (incongruencia omisiva) y arts.120.3 y 24.1 CE, por falta de exhaustividad y falta de motivación sobre todas las cuestiones planteadas en la contestación a la demanda

En el primer motivo de apelación, la apelante aduce que, en la sentencia recurrida, no se hace referencia a las objeciones y defensas alegadas en la contestación a la demanda, como si no hubiera existido oposición a la demanda, y alega concurre falta de motivación e incongruencia omisiva.

Al respecto de la falta de motivación, la STS, Sala 1ª, de 18 de marzo de 2016 señala lo siguiente:

'Con relación al primer motivo debe señalarse que esta Sala, con carácter general, ha declarado que la motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24CE, es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos. Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia. Estas conclusiones podrán ser revisadas en el marco del recurso de casación, si la falta del acierto que se pretende denunciar se refiere a la valoración jurídica de los hechos y a la aplicación de una determinada norma sustantiva. De esta forma, sólo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso y resulta posible una remisión a la motivación ofrecida en la sentencia de primera instancia.

La STS de 27 de diciembre de 2013, recurso n.º 2398/2011, resume la exigencia de este presupuesto:

[...] 'para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional 'ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo). De este modo, 'deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla' ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo)'.'

Acerca de la incongruencia omisiva, la STS, Sala 1ª, de 18 de diciembre de 2003 señala:

'Dice la sentencia de esta Sala de 4 de febrero de 2000 que 'el principio de congruencia proclamado en el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-que, en su modalidad llamada 'omisiva', tiene transcendencia constitucional, por entrañar una infracción del art. 120.3 de la Constitución y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, que consagra el art. 24.1 de la citada Carta Magna - exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente'. Esta doctrina conduce a la estimación del motivo. Establecida en la parte dispositiva de la sentencia que se impugna la condena del demandado al 'resarcimiento e indemnización de los daños y perjuicios causados al actor y a sus hermanos', en ninguno de los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida se establece la motivación de esa condena 'in genere' a la indemnización de daños y perjuicios, los que ni siquiera son cuantificados en la sentencia ni se sientan las bases para su determinación cuantitativa en fase de ejecución. Se produce así indefensión a la parte aquí recurrida que carece de todo medio para impugnar ese pronunciamiento condenatorio.'

Ciertamente, en la sentencia recurrida, se recoge la jurisprudencia sobre el incumplimiento contractual ex art.1101 CC, y se acoge la demanda, dando lugar a la indemnización solicitada en la misma, por entender acreditada la existencia de nexo causal entre el perjuicio sufrido por la actora, derivado de que el arrendamiento del local suscrito con la sociedad arrendadora del piso principal no pudo producirse hasta tres años y medio más tarde, y el incumplimiento de la demandada, que se señala se produce dentro de la órbita de lo pactado en el contrato de arrendamiento. Pero, de lo expuesto en el fundamento de derecho primero de la presente resolución, resulta que, a raíz de la contestación, surgieron diversas cuestiones objeto de controversia; en concreto, del visionado de la audiencia previa, resulta que, partiendo de la existencia de dos procedimientos judiciales previos entre las partes, se fijaron como hechos controvertidos por el entonces juez 'a quo', con la aquiescencia de ambas partes, los siguientes: 1) si existen o no los daños y perjuicios derivados del primero y del segundo procedimiento; 2) si existe relación causal entre la actuación de la demandada en esos procedimientos y los daños y perjuicios objeto de reclamación; 3) si actuó o no la demandada de mala fe en esos procedimientos o, simplemente, defendió los intereses que consideró le correspondían; 4) si estaba al alcance de la actora la posibilidad de terminar el contrato y no lo hizo y no se reclamó la posesión, como señala la demandada, y 5) si existe algún enriquecimiento injusto de la actora. La actora precisó que sería también controvertido si han existido perjuicios por no haber recuperado el local el 31 de enero de 2015, y si son imputables a la demandada; la demandada añadió como controvertido si en su día se pactó la prórroga indefinida y se pagó un traspaso; si se intentó un aumento de renta en 2015, que fue impugnado por la demandada, y que la actora dejó caducar sin reclamar el aumento, y si no fue devuelta la fianza y había derecho a compensarla con las rentas impagadas.

Consideramos que, en este caso, no es que la sentencia recurrida resuelva de modo sintético las cuestiones controvertidas en el procedimiento, sino que se alcanza la conclusión partiendo de la premisa objetiva de que transcurrieron más de tres años entre la suscripción por la actora el 6 de febrero de 2014 de una promesa de contrato de arrendamiento con THE URBAN SCHOOL, S.L. hasta la suscripción del contrato de arrendamiento por la actora con dicha sociedad el 27 de julio de 2018, y se tiene por procedente la reclamación de la diferencia entre las rentas cobradas de la demandada y las que hubiera cobrado la parte actora si la demandada hubiera devuelto la posesión del local a la finalización del contrato el 31 de enero de 2015, sin argumentar los motivos que conducen a dicha conclusión.

El motivo se estima, y se procede por este Tribunal a analizar los restantes motivos de apelación esgrimidos, con base en lo dispuesto en el art.456.1 LEC: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'.

TERCERO.- Error en la apreciación de la prueba, especialmente de los docs. Nº 1, 8 y 20 de la contestación, y de los docs. 4, 5, 7 y 10 de la demanda

Aduce la apelante que, en contra de lo que señala la sentencia recurrida acerca de que resulta de la prueba documental que la demandada se negó a abandonar el local, no fue así, sino que se negó a considerar acabado el contrato sujeto a prórroga a forzosa, a renunciar a la prórroga forzosa pactada y a considerar que a su contrato de 1988 le era aplicable la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994, prevista para contratos anteriores a 1985, y de ahí el burofax enviado (doc. n.º 4 de la actora) y la demanda judicial interpuesta por la demandada por su derecho a que los Tribunales se pronunciaran. Añadió que, en 2018, tampoco se negó a dejar el local, sino a admitir que se le pudiera desahuciar sin requerirle de entrega de llaves, dado que se consideraba que el contrato estaba en tácita reconducción, porque la propiedad aceptaba las rentas sin formular objeción alguna, no había en su día formulado reconvención solicitando la extinción del contrato, y le había notificado un aumento de rentas con posterioridad a la demanda. Al no ser apreciado así por el Juzgado de Primera Instancia, la apelante comunicó expresa e inmediatamente que procedería a la entrega voluntaria de llaves (doc. 20 de la contestación), como así hizo (doc. 10 de la demanda).

Al respecto, consideramos que, en efecto, aunque, objetivamente, la demandada no procedió a desalojar el local arrendado, lo hizo con base en argumentos jurídicos que bien podían ser objeto de análisis por los tribunales, partiendo de que el contrato de arrendamiento concertado en fecha 9 de junio de 1988 estaba sometido al régimen de prórroga forzosa, y de que, en 2014, la jurisprudencia consideraba aplicable la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa, como es el caso. Como se señala en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 31 de marzo de 2017, resolutoria del recurso de apelación interpuesto por la aquí demandada contra la sentencia desestimatoria de sus pretensiones dictada en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona (Ordinario 83/2015), la STS, del Pleno de la Sala 1ª, de 12 de marzo de 2015 -posterior, pues, al procedimiento iniciado por la arrendataria ahora apelante- sentó, con el voto particular de dos de sus magistrados, la doctrina jurisprudencial de que a ese tipo de contratos les era aplicable la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, continuando, así, como el criterio señalado en anterior STS, Sala 1ª, de 17 de noviembre de 2011, que no creaba jurisprudencia -solo era una sentencia y no era siquiera del Pleno. De hecho, aunque en la demanda la actora alega que el administrador comunicó a la arrendataria demandada que el contrato quedaría extinguido el 31 de diciembre de 2014 'en virtud de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ' (hecho primero), en el burofax que se le remitió el 30 de septiembre de 2014 al efecto de comunicarle formalmente su voluntad de dar por finalizado y resuelto el contrato con efectos el próximo 31 de diciembre de 2014, se aludió a que ello era 'de acuerdo con las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos', sin precisar cuál.

Es cierto que, en principio, la arrendataria demandada lo aceptó, puesto que solicitó una prórroga de un mes hasta el 31 de enero de 2015, con la finalidad de poder realizar la campaña de Navidad, según resulta del burofax de aceptación por la actora de dicha solicitud de prórroga, excepcional, hasta el 31 de enero de 2015, enviado por el administrador en fecha 27 de noviembre de 2014. Pero también lo es que, sin constar que obrara de mala fe, puesto que, en realidad, el contrato estaba sometido a la prórroga forzosa, la demandada, debidamente asesorada, pudo decidir, antes de que llegase esa fecha final de 31 de enero de 2015, iniciar la vía judicial, a fin de que se resolviese acerca de la duración de su contrato de arrendamiento.

Posteriormente, tras ser dictada sentencia firme desestimatoria de sus pretensiones -la primera de las cuales fue, precisamente, que se declarase que el contrato de 1988 no había quedado extinguido por expiración del plazo legal, sino que seguía sujeto a la prórroga forzosa, al haberlo pactado las partes y serle de aplicación la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994-, y no ser admitido a trámite el recurso de casación que interpuso, se dio carta de naturaleza a que el contrato había finalizado el 31 de enero de 2015, como le había sido comunicado en su momento a la demandada. Por tanto, en buena lógica, cabía deducir que, extinguido el contrato sin haber ya duda jurídica alguna acerca de su vigencia, la arrendataria demandada debía proceder voluntariamente a abandonar el local, pero no lo llevó a cabo. Así las cosas, la arrendataria había continuado abonando mensualmente la cantidad que venía abonando en concepto de renta, y, tras comunicar a la actora que había presentado demanda en su contra, había recibido un burofax del administrador de la actora de 13 de febrero de 2015 -fechado el 11 de febrero de 2015-, por el que se le notificaba el incremento de la renta y era requerida para que procediera a la reparación de los desperfectos en la fachada principal por la retirada del aire acondicionado de su tienda, así como para que procediera a la instalación del rotulo siguiendo las instrucciones y dimensiones legalmente permitidas por el Ayuntamiento, terminando por recordarle que tenía la obligación de cumplir con sus obligaciones contractuales.

Consideramos que, al continuar la demandada en la posesión del local, podía pensarse que había operado la tácita reconducción ex art.1566 CC, que dispone que 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento'. En concreto, el art.1581 CC dispone que 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario', por lo que, en este caso, al ser mensual el pago de la renta, se iría prorrogando mes a mes, a menos que hubiera habido precedido requerimiento. Y la demandada hizo valer ese argumento jurídico al tiempo de contestar a la demanda de Juicio Verbal de desahucio por expiración del plazo seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona con el número 139/18.

Sin embargo, en la sentencia dictada en ese procedimiento, no fue acogida la versión de la demandada, por entender que, mientras no se determinó si el contrato estaba o no extinguido, el mismo seguía vigente entre las partes, por lo que nada tenía que ver la actualización de renta comunicada en un burofax donde la actora había dejado claro que su voluntad era la de que se interpretase la ley en favor de la extinción del contrato, ni tenía nada que ver se refiriese a desperfectos, al rótulo y al cumplimiento de obligaciones contractuales. Se señala en dicha sentencia que ' Mal puede entenderse que dicho burofax supone que la parte actora acepta que se mantenga la relación contractual entre las partes cuando la misma está diciendo que defenderá sus intereses en juicio y así fue efectivamente, puesto compareció y se opuso a las pretensiones de la parte demandada, como ella misma reconoce', así como que no tenía por qué formular reconvención 'porque la postura de la actora quedo clara simplemente oponiéndose a la demanda y ninguna obligación tenía de formular reconvención'. Se añade que la sentencia dictada en el procedimiento ordinario no podía ser ejecutada, al ser meramente declarativa, que, mientras no se determinó si el contrato estaba o no extinguido, seguía vigente entre las partes, y que, una vez se estableció que había quedado extinguido, la arrendadora tenía derecho a hacer suyas las cantidades que la demandada le abonaba, en compensación por la ocupación del local. Finalmente, se señala que, aunque no le había sido enviado a la demandada ningún burofax nuevo 'lo cierto es que no hace falta porque la postura de la actora se deduce claramente de los burofaxes habidos entre las partes y, más claramente si cabe, de la posición adoptada por la actor en el procedimiento ordinario previo'.

Este Tribunal comparte tales razonamientos. Por lo demás, la propia demandada se aquietó a dicha sentencia, pues no interpuso contra ella recurso de apelación, como tampoco instó la vía declarativa ordinaria, aunque aquella sentencia dictada en el procedimiento de desahucio por expiración del plazo no tenía efectos de cosa juzgada ( art.447 LEC). Por el contrario, consideramos que la actora se vio obligada a instar ese procedimiento porque, pese a haber recaído sentencia firme en el procedimiento de Juicio Ordinario, no había procedido al desalojo voluntario del local.

Por tanto, hasta que no recayó sentencia firme en el procedimiento de Juicio Ordinario instado por la aquí demandada, y era objeto de discusión jurídica su vigencia, no puede entenderse que la demandada se negase, sin más, a desalojar el local. Sí a partir de entonces, y, sobre todo, a partir de la presentación en su contra de demanda de desahucio por expiración de plazo, al no tener la actora otra manera de obtener el desalojo del local de su propiedad.

El motivo se estima en parte.

CUARTO.- Error en la aplicación del art. 1101 CC y falta de aplicación de las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994

La apelada se muestra disconforme la apelante con que, en la sentencia recurrida, se señala que ' responsabilidad surge de la órbita de lo pactado (la demandada debía devolver la posesión del local en tiempo y forma y no lo hizo)', pues la obligación de devolver la posesión no surge de lo pactado, sino de una obligación o disposición legal que tuvo que ser interpretada por los Tribunales. La obligación que fija que el contrato de 1988 se extingue en función de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, Disposiciones que ante la disparidad de criterios de los Tribunales y la literalidad de las mismas, y el sentido tanto de la Exposición de Motivos de la LAU como del Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados motivó -por la negativa de la propiedad a reconocerlo- interponer una demanda de juicio ordinario, para que se estableciera su vigencia y la aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994 al caso concreto. Aduce que no puede olvidarse que, precisamente, lo que se pactó fue la sumisión expresa del arrendamiento a la prórroga forzosa, por lo que la aplicación al concreto arrendamiento que ligaba a las partes no quedó fijada hasta que adquirió firmeza la sentencia en noviembre de 2018, y el pacto era a la prórroga. Añade que la sentencia firme señala que era aplicable la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, y que esta última indica que, en caso de traspaso, la duración del contrato se extiende por 5 años más, es decir, hasta el 31 de diciembre de 2019, y aquí había mediado un traspaso, aunque no pudo acreditarlo, y la actora siguió cobrando las rentas.

Al respecto, consideramos que, aunque es cierto que la extinción del contrato de arrendamiento suscrito en 1988 y sujeto expresamente a la prórroga forzosa, deriva de la aplicación misma de la Disposición Transitoria Tercera.B).4.1ª de la LAU 1994, en cuya virtud, el contrato se extinguía en veinte años, a contar desde la entrada en vigor de la LAU, también lo es que la demandada debió devolver la posesión del local en tiempo y forma, una vez quedó firme la sentencia dictada en el procedimiento de Juicio Ordinario, y, en efecto, no lo hizo.

El motivo se desestima.

QUINTO.- Indebida imputación de incumplimiento contractual a la demandada y falta de nexo causal. Desconocimiento del derecho a la tutela efectiva de la arrendataria y corolaria inimputabilidad por la demora de los Tribunales en resolver. Imputabilidad de la propietaria y/o su administrador

La apelante reitera aquí sus argumentos acerca de que actuó en ejercicio de su derecho a la tutela judicial efectiva, que no tiene responsabilidad alguna en la lentitud de la justicia, y que sería, en todo caso, imputable a la propietaria y/o su administrador. Aduce que no podía abandonar el local con renuncia al contrato y después presentar una demanda para que le reconocieran que seguí vigente, ya que habría renunciado y el local estaría ocupado por un tercero de buena fe, y que la actora no le comunicó hasta finales de 2014 que, según su interpretación -contraria a la Ley- debía irse a finales de ese año. Reitera que el tiempo transcurrido desde la presentación de la demanda hasta la firmeza de la resolución no es imputable a la demandada, sino a la carga de trabajo de los Tribunales y la falta de recursos que les proporciona el Estado para poder resolver, de modo que no es imputable a la arrendataria ningún daño por mantener la posesión hasta que los Tribunales dieron la interpretación definitiva, sin olvidar que no se apreció temeridad en su actuación y que, pese a existir dudas de hecho y de derecho recogidas por las sentencias dictadas, se le impusieron las costas por vencimiento objetivo, con lo que ningún daño se le causó a la propiedad, que salió beneficiada de la reinterpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994. Posteriormente, aparte de que fueron pagadas las costas procesales impuestas, se mantuvo la posesión por las razones ya expuestas: no fue requerido, la actora seguía cobrando la renta, y estar dentro de los cinco años previstos en caso de traspaso. Reitera, asimismo, que por el contrario, la actora no reconvino pidiendo la extinción, tras recaer sentencia firme no le notificó que quería recuperar la posesión; además, la actora comunicó un incremento de renta, impugnado por la demandada, y dejó caducar su acción, siendo que, si la propiedad se aquietó a no cobrar 1.307,61 euros mensuales, que suponen 54.919,62 euros por las cuarenta y dos mensualidades de febrero 2015 a julio 2018, ahora no puede exigir la diferencia entre lo que cobró y los 53.400 euros que le hubiera pagado The Urban School, S.L., dado que si no cobró más (incluso de lo que ahora reclama) fue porque no quiso.

Nos remitimos a los argumentos ya expuestos, si bien cabe señalar que, al menos por lo que respecta al seguimiento del primer procedimiento judicial, el Juicio Ordinario instado por la aquí demandada, esta última obró en defensa de sus derechos como arrendataria, y que solo a partir de la firmeza de la sentencia dictada en ese procedimiento cabe atribuir responsabilidad civil a la demandada generadora de perjuicios a la actora por el hecho de no haber desalojado ya el local. En cambio, la actora, por el hecho de haber comunicado a la demandada un incremento de renta mientras se estaba discutiendo la vigencia misma del contrato, no quedaba vinculada a seguir arrendando el local a la demandada, por más que, con aplicación de ese incremento, pudiese percibir, en su caso, una renta algo superior a la que percibiría de The Urban School, S.L., máxime cuando la actora había comunicado a la demandada ya en septiembre de 2014 su voluntad de no continuase el arrendamiento concertado en 1988. Cabe añadir que, aparte de que tenía ya suscrita una promesa de contrato de arrendamiento con un tercero, no tenía sentido que la demandada continuase arrendando el local.

SEXTO.- Omisión o indebida aplicación del art.449 y concordantes de la LEC y de los arts. 521-7 y 522-2 y 522-5 del CCC

Aunque la apelante reconoce que no lo alegó en su escrito de contestación de forma clara, aduce que, en tanto compete a los Tribunales la aplicación recta del derecho sin alterar la causa de pedir, y la buena fe siempre se presume, en su liquidación ya ha pagado el arrendatario el precio fijado por la LEC, por lo que nada más se le puede exigir.

Sin embargo, se trata de una alegación 'ex novo', sin perjuicio de precisar que el art.449 LEC, que prevé la necesaria consignación de rentas a fin de cumplimentar un requisito procesal para tener por interpuesto en tiempo y forma un recurso, nada tiene que ver con la cuestión aquí debatida. No puede tenerse por indemnizada a la actora por los perjuicios que reclama por el hecho de que, en su momento, la demandada diese cumplimiento a dicho requisito, y de que la actora percibiese las cantidades correspondientes, a cuyo cobro tenía derecho.

SÉPTIMO.- Error en la apreciación de la prueba respecto de la diferencia de rentas

Subsidiariamente, la apelante aduce que, de proceder alguna suma indemnizatoria, ésta no sería la fijada en la demanda. Considera que no ha sido debidamente valorada por la juez 'a quo' la declaración del testigo administrador de fincas, quien reconoció que su actuación en este caso le comportó una pérdida de confianza con la propiedad, por lo que el testigo se estaba 'jugando el trabajo' mientras declaraba; su testimonio no es ni podía ser imparcial por lo que le implicaba, y llegó a negar con cabeza cuando juraba o prometía decir verdad. Seguidamente, hace referencia a que en la promesa de contrato de arrendamiento concertada en fecha 6 de febrero de 2014 se establece: ' III.- Que según la normativa vigente el contrato de arrendamiento del local Bajo Derecha finaliza el próximo día 31 de diciembre de 2014. IV.- Que interesando a la Arrendataria la ampliación del Arrendamiento al Local Derecho, le interesa que la Arrendadora inicie las negociaciones para el desalojo del Local Derecha para poder disponer del mismo en principio a partir de Agosto de 2013'; en la estipulación primera, indican como fecha de inicio del contrato el 31/12/2014 o momento en que quede libre el contrato desde la fecha de hoy (con anterioridad o posterioridad a dicha fecha), siendo la fecha ideal de entrada para negociar la de Agosto de 2014. Considera que resulta obvio o cuanto menos muy verosímil que: 1) el administrador convenció a los arrendatarios del piso principal de que les podría alquilar el local por lo que la normativa decía, lo cual no era cierto porque la normativa decía que seguiría en prórroga forzosa al ser posterior a 1985); 2) que cuando acordó la promesa todavía no había iniciado las conversaciones con el arrendatario del local -ya que se le pide que las inicie-, y 3) que se admitía la entrega del local con posterioridad a 31/12/2014 por no ser segura la fecha; además, se tachó el párrafo relativo a que 'El presente documento se supedita a la firma del acuerdo con Comercial Cahel SA que la nueva arrendataria solicita expresamente que le haga entrega con dicha fecha máxima de 31 de enero de 2015', porque sabía que no tenía ningún acuerdo con la demandada para entregarle las llaves el 31 de enero de 2019. En cuanto a las sumas, afirma la apelante que mintió también el administrador al decir que el documento que había redactado y que es base de la demanda, el certificado aportado como documento nº 13, reflejaba el importe exacto que pagó la demandada; el documento nº 2 de la contestación recoge las transferencias realizadas por la demandada al administrador de la propiedad por el concepto de alquiler por una suma mensual de 930,58 euros, dicho documento no fue impugnado, y el administrador dispuso de todos los ingresos antes de emitir su certificado, por lo que, cuando menos, el certificado carece de rigor y es incorrecto. Afirma, asimismo, que las eventuales diferencias de renta no eran netas, sino brutas; el administrador admitió que sus honorarios eran un porcentaje de la renta que se cobraba, de ahí que, a mayor renta, la cantidad total que la propiedad pagaba por la administración era mayor, con lo que, en el peor de los casos, el perjuicio neto sería un 10% inferior (más IVA). Añade que ninguna prueba ha propuesto la actora para cuantificar los perjuicios descontando los gastos de gestión del administrador.

Consideramos que, en primer lugar, aparte de que, de haber tenido la demandada alguna duda sobre si el testigo juraba o prometía realmente, estaba en su mano preguntarle expresamente al respecto, y de que solo ella advierte ahora ese proceder, el hecho de que el testigo declarase con franqueza que le había supuesto una pérdida de confianza de la propiedad, que le había colocado en mala posición frente a la propiedad el hecho de haber comunicado la fecha de extinción del contrato a la demandada, incluso prorrogada, sin oposición, para luego no cumplirlo, con el riesgo de que la arrendataria del piso principal les demandase por incumplimiento de la promesa de contrato, no le resta virtualidad. En segundo lugar, si el administrador convenció o no a la arrendataria del piso principal para que arrendase el local bajos, es algo ajeno a este procedimiento, máxime cuando la actora no ha ocultado la existencia de la promesa de contrato ni su prórroga ni el contrato de arrendamiento finalmente suscrito con aquella sociedad.

Respecto de la comparación que se efectúa entre el documento nº 13 de la demanda (certificado de perjuicios donde se establece la diferencia entre las cantidades abonadas por la demandada entre febrero de 2015 y julio de 2018, sin tener en cuentas los gastos a satisfacer por los arrendatarios, y las que habría percibido la actora, si se hubiera podido cumplir el contrato firmado con THE URBAN SCHOOL, S.L. durante ese período), no impugnado en cuanto a su autenticidad ( art.427.1 LEC) -con independencia de su contenido-, y el documento nº 2 de la contestación (transferencias realizadas por la demandada al administrador de la propiedad por el concepto de alquiler por una suma mensual de 930,58 euros, entre mayo de 2016 y abril de 2018), lo cierto es que, en la contestación, la demandada aportó ese documento para acreditar que había ido pagando religiosamente las rentas, y sostuvo que ' las cuentas que efectúa el administrador no serían, en ningún caso, correctas, puesto que el beneficio de la propiedad no sería el bruto que paga el arrendatario, sino el neto, una vez descontados los gastos, incluida la comisión del administrador'. No es de recibo que el hecho de que los honorarios del administrador se detraigan, en última instancia, de la renta cobrada repercuta en el importe final de la renta mensual, pero consideramos que no resultando acreditados esos gastos a los que se alude en el documento nº 13 de la demanda; de hecho, el testigo administrador de fincas, el Sr. Constancio (AUSBAR ASESORIA TÉCNICA Y LEGAL), manifestó que realizó el certificado comparando las rentas cobradas de la demandada y las que habría cobrado según el contrato hasta que recuperó la posesión, sin contar con los gastos de agua comunitarios, no incluidos, y sin contar que, si hubiese firmado el contrato con arrendataria del principal, la arrendadora cobraría 1.600 euros mensuales, en lugar de los 1.400 euros que cobraba en la actualidad; añadió el testigo que, hasta el 31 de enero de 2015, la demandada pagaba el agua mediante transferencia, y que, desde entonces hasta la entrega de llaves, no le comunicó el importe, porque el contrato estaba resuelto, si bien dijo que no recordaba si le telefoneó al respecto desde su despacho.

La cuestión es que, de una parte, no constan cuáles fueran los gastos detraídos en el certificado; de otra parte, el testigo dijo que la actora estaría cobrando 1.600 euros mensuales, cuando la actora alega en su demanda que estaría cobrando 1.500 euros mensuales, no 1.600 euros mensuales. Por tanto, como se adujo, de hecho, en la demanda, la indemnización deberá ser 'la diferencia entre lo que habría cobrado mi mandante si hubiera podido cumplir el contrato firmado con THE URBAN SCHOOL, S.L. y lo que ha cobrado de la demandada' (hecho cuarto).

OCTAVO.- Incongruencia por 'ultra petita' y omisión de la aplicación de los arts.21.2 y 395 LEC

La apelante aduce que se condena a mayor suma que la que era objeto de litigio, puesto que se allanó en parte a la demanda, en cuanto a la falta de pago de las rentas de los meses de mayo, junio y julio de 2018, a compensar con la fianza arrendaticia entregada, y que la actora lo aceptó. Como no había sido requerida extrajudicialmente de pago con anterioridad a la demanda, la demandada solicitó la no imposición de costas ex art.395 LEC, pero el auto estimando en parte la demanda (auto de allanamiento parcial) y condenando a la demandada a abonar a la actora 1.635,12 euros no contiene pronunciamiento sobre costas. Además, en la sentencia recurrida, se incurre en incongruencia, al condenar a pagar el total reclamado en la demanda, sin descontar la suma anterior, y sin apreciar tampoco la compensación con la fianza arrendaticia de 961,62 euros (160.000 pts.), expresamente aceptada de contrario.

Si bien es cierto que fue dictado auto de allanamiento parcial, en el cual se tuvo ya en cuenta la compensación de las rentas adeudadas con la fianza a arrendaticia señalada, no se hizo pronunciamiento alguno relativo a las costas procesales, puesto que se difiere para la sentencia definitiva que se dicte. En la sentencia definitiva, se hace ya el pronunciamiento sobre costas de primera instancia, y, si sucede que, como en este caso, en que finalmente fue acogida totalmente la pretensión de la actora, procede que las costas procesales sean impuestas a la parte demandada en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC), puesto que se acoge la parte de la demanda que se vio afectada por el allanamiento parcial y también el resto, es decir, la demanda en su integridad.

Cuestión distinta es que se hubiera hecho una referencia en el fallo a que, del total importe de la condena impuesta (19.742,81 euros), ya había procedido la demandada a consignar el importe de 1.635 euros, en virtud del allanamiento parcial, lo cual bien pudo haber sido objeto petición de aclaración, subsanación o complemento por la parte demandada.

NOVENO.- Falta de apreciación del enriquecimiento injusto

Reitera la apelante los extremos alegados en su contestación para fundar ese enriquecimiento injusto que asocia a dar lugar a la indemnización solicitada en la demanda, en concreto: a) el contrato con el nuevo arrendatario es mejor para la propiedad que el originalmente prometido, ya que en el segundo año cobrará 1.300 euros mensuales de renta en lugar de 1.200 euros; b) el contrato actual es mejor porque prevé la obligación para el arrendatario de permitir el paso de las tuberías de agua, sin que pueda exigir compensación alguna a la propiedad cuando esta decida quitar los depósitos de agua del terrado; c) especialmente ha salido muy beneficiada la actora por firmar más tarde, al poder prever en el nuevo contrato la obligación para el arrendatario de dejar un espacio para el ascensor sin derecho a indemnización, lo cual le supone un ahorro muy superior al que pretende y que no hubiera tenido de firmar la promesa como tenía; d) además, ha logrado mantener el local alquilado durante tres años y sigue teniendo tres años más de obligado cumplimiento de alquiler con la nueva arrendataria; e) ha mantenido alquilado también el principal, que se lo iban a abandonar si no les daba la opción de poder ocupar el local de abajo, y cuya vuelta al mercado le supondría coste para reformarlo, y f) el precio del rendimiento que pretende por el local es sustancialmente mayor al importe que pagan por el barrio contratos de parecida superficie. Considera que según el apartado 11 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU la demandada tenía derecho preferente en ocupar el local al mismo precio que un nuevo arrendatario, pero la propiedad no respetó ese derecho y ni tan solo quiso negociar en mediación, de modo no sería lícito que la propiedad percibiera del demandado la misma cantidad que hubiera percibido de un extraño por el alquiler, obligando a la demandada a pagar como si se lo hubiera alquilado (perjuicios que reclama), y, a la vez, haber pedido el lanzamiento y no permitirle continuar por el mismo precio que otro pagara. Y, tampoco sería lícito dado que el apartado 3 de la Disposición Transitoria de la LAU preveía que, si en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido un traspaso los plazos se incrementaban en cinco años, por lo que, habiéndose firmado el traspaso en 1988, el contrato se tenía que haber acabado el 31/12/2019.

Los argumentos anteriores no justifican la apreciación de enriquecimiento injusto alguno por la actora, pues no es posible relacionarlo con unas mejores condiciones contractuales pactadas en el contrato finalmente firmado con el tercero, en parte -cabe presumir- derivadas de la propia evolución de los precios de mercado a lo largo del tiempo, máxime cuando la actora se vio obligada firmar el contrato varios años después de la fecha inicialmente estipulada, y no fue algo querido por su parte. Tampoco cabe compararlo con otros arrendamientos, ni relacionarlo con un eventual derecho preferente ni con un traspaso previo, que, por lo demás, no quedó acreditado en el procedimiento instado por la demandada. Ante la proximidad de la fecha de finalización del contrato, la actora estaba en su derecho de ir previendo un nuevo arrendamiento del local, en su caso, con un tercero; así lo hizo y suscribió la promesa de contrato con el tercero en febrero de 2014, pero, finalmente, el contrato no pudo firmarse hasta el 27 de julio de 2018, porque la demandada no procedió al desalojo hasta el 23 de julio de 2018.

Es lógico, pues, que la actora reclame la indemnización de los perjuicios, derivados de lo que pudo haber percibido y no percibió. Pero, a tenor de lo expuesto, tales perjuicios deben ser computados a partir del momento en que quedó firme la sentencia dictada en el procedimiento Ordinario 83/15, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona, momento en que, como se desprende de la propia contestación a la demanda, quedó suficientemente clara la cuestión relativa a la continuación o extinción del contrato de arrendamiento de 1988 (hecho tercero: ' Hasta que no devino firme...'), en tanto que 'mientras no hubo una Sentencia firme que dispuso que el contrato firmado en 1988 (...) y que se firmó con sumisión expresa a prórroga forzosa, debía regirse por lo Dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera prevista para contratos previos a 1985 y no por la Disposición Transitoria Primera que le permitía su continuación hasta la jubilación, la ocupación del arrendatario, que seguí pagando su alquiler era legítima y no se le pueden imputar eventuales daños. No incumpliría ninguna obligación' (hecho cuarto).

Y, dado que solo consta en autos que, contra el auto de 27 de junio de 2017 de inadmisión a trámite del recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en esta Sección de la Audiencia en fecha 31 de marzo de 2017, la demandada interpuso recurso de queja en julio de 2017 (documento 8 de la demanda), pero no consta nada más, a través del EJCAT, se comprueba que, por diligencia de ordenación de 20 de diciembre de 2017 dictada en el Juicio Ordinario señalado, se tuvieron por recibidos de la Audiencia Provincial de Barcelona -de esta Sección- los autos correspondientes al proceso arriba referenciado, junto con la resolución dictada en virtud del recurso interpuesto, así como copia de la resolución dictada por el Tribunal Supremo desestimando el Recurso de Queja interpuesto, y se acordó comunicar a las partes la llegada de los autos, lo que cual tuvo lugar en igual fecha.

Por tanto, se considera adecuado que el 'dies a quo' para el cómputo de la diferencia entre lo pagado por la demandada a la actora y lo que habría percibido esta última si se hubiera podido cumplir el contrato firmado a fecha 6 de febrero de 2014 (la promesa de contrato de arrendamiento), sin tener en cuenta los gastos que deban satisfacer los arrendatarios -no acreditados por la actora a través del correspondiente recibo-, sea, cuando menos, desde la presentación de la demanda de desahucio por expiración de plazo, en febrero de 2018, como pidió de modo subsidiario la actora en conclusiones, siendo el 'dies ad quem' julio de 2018. Y, puesto que la demandada ha aportado los resguardos de transferencias realizadas en concepto de renta a la administración de fincas AUSBAR ASESORIA TÉCNICA Y LEGAL desde mayo de 2016 a abril de 2018 por importe de 930,58 euros mensuales (documento nº 2 de la contestación), y, computado también el importe consignado y entregado de la renta de los meses de mayo a julio de 2018, ambos inclusive, a razón también de 930,58 euros mensuales -allanamiento parcial y compensación de tales meses con la fianza arrendaticia-, resulta que la demandada habría ingresado en concepto de renta o cantidad equivalente, entre enero y julio de 2018, ambos inclusive, la suma total de 5.583,48 euros (930,58 euros mensuales x 6 meses), mientras que, de haber sido suscrita la promesa de contrato de arrendamiento con THE URBAN SCHOOL, S.L. de 6 de febrero de 2014, la actora habría percibido de esta última durante ese período la suma de 1.500 euros mensuales, esto es, 9.000 euros (1.500 euros mensuales x 6 meses), de modo que la diferencia asciende a3.416,52euros.

DÉCIMO.- Indebida aplicación del artículo 1108CC al imponer intereses moratorios desde la fecha de la reclamación judicial

Aduce que, cuando la obligación es dineraria, los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial o extrajudicial, sino de la fecha de la sentencia, cuando la reclamación hubiera sido rebajada de forma sustancial o la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito.

Lo cierto es que, en la sentencia recurrida, se acoge en su integridad la reclamación de la actora, por lo que la imposición de los intereses legales moratorios ex arts.1100, 1101 y 1108CC desde la presentación de la demanda (interpelación judicial), que fue expresamente solicitada por la actora en el suplico de la demanda, es totalmente correcta.

Asimismo, en contra de lo que solicita la apelante en su recurso, procede también ahora imponer a la demandada los intereses moratorios ex art.1108 CC. La STS, Sala 1ª, de 14 de julio de 2012 señala:

'Como recuerda la Sentencia 232/2011, de 12 de abril , '(l)a jurisprudencia de esta Sala afrontó en dos momentos el alcance de la exigencia de la liquidez. En un primer momento mitigó el rigor de la regla ' in illiquidis non fit mora ' que subordinaba la concesión de intereses a la plena coincidencia de las cantidades reclamadas y concedidas, y los rechazaba en todos los casos en que era necesaria una previa liquidación cualquiera que fuere su entidad, admitiendo la posibilidad de condenar al pago de intereses aunque la cantidad concedida resultase inferior, siempre que la diferencia no fuere muy grande o desproporcionada. En un segundo momento prácticamente se sustituyó la regla antes expresada por el criterio de atender a la razonabilidad de la reclamación y de la oposición, cuya aplicación exige contemplar las circunstancias concurrentes en el caso. Se estima que el moderno criterio da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación, el justo equilibrio de los intereses en juego, la indemnidad del acreedor, el carácter productivo o fructífero del dinero y, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial; y se ponderan como pautas la razonabilidad del fundamento de la reclamación, las razones de la oposición al pago, la conducta obstaculizadora de la parte en orden a la liquidación y al pago de lo adecuado, y demás circunstancias concurrentes. Esta doctrina se manifiesta en innumerables resoluciones (entre otras 22 de febrero, 5 de mayo, 10 y 17 de junio, 13, 22 y 26 de octubre de 2.010), siendo de resaltar que la pendencia de una liquidación no es de por sí una razón obstativa ( SS. entre otras 25 de mayo y 24 de junio de 2.010 )'.'

En este caso, se ha reducido la cuantía reclamada, pero las razones de fondo de la reclamación de la indemnización de los perjuicios derivados de la actuación de la demandada conducen a imponer los intereses legales moratorios, y desde la presentación de la demanda.

UNDÉCIMO.- Costas procesales

La apelante considera que, en la sentencia recurrida, le han sido impuestas erróneamente las costas de la primera instancia, puesto se allanó en parte a la demanda, aparte de que la cantidad pedida debía reducirse en cualquier caso en la cuantía de la fianza, retenida por la actora sin compensarla. Además, considera que serían apreciables dudas de derecho, antes los múltiples argumentos esgrimidos y la modificación de la LEC, que únicamente impone el pago de la renta que viniera satisfaciendo. Añade que, en conclusiones, la actora solicitó, de modo subsidiario, que, al menos, se estimara la diferencia de alquileres desde la demanda de desahucio, aunque erró en sus cálculos, al no descontar los alquileres ya pagados). Finalmente, solicita la no imposición de las costas del recurso, por la nula motivación sobre las alegaciones formuladas.

Sin embargo, como se ha expuesto, la demandada se allanó en parte a la demanda en cuanto al impago de tres mensualidades, a compensar con la fianza arrendaticia, y, en ese sentido, fue dictado auto de allanamiento parcial de 16 de diciembre de 2019, donde no hay pronunciamiento alguno relativo a las costas procesales, puesto que se difiere para la sentencia definitiva que se dicte. En la sentencia definitiva, ya se hace el pronunciamiento sobre costas de primera instancia, y, si sucede que, como en este caso, es finalmente acogida totalmente la pretensión de la actora, procedía que las costas procesales sean impuestas a la parte demandada en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC), puesto que se acogió la parte de la demanda que se vio afectada por el allanamiento parcial y también el resto, es decir, se acogió la demanda en su integridad.

Por lo demás, las dudas de derecho que podía haber acerca de la cuestión de la vigencia del contrato, fueron debidamente solventadas en su momento a través de las sentencias dictadas, y no se extienden al objeto de este procedimiento por el hecho de que la demandada parta de esa cuestión para articular su defensa. Y conviene precisar que la petición subsidiaria realizada por la actora en conclusiones no implica que concurran dudas de derecho, máxime cuando mantuvo su pretensión principal en reclamación del total reclamado en la demanda.

Cuestión distinta es que, puesto que es reducida la cantidad reclamada a la suma de 3.416,52 euros, la estimación en parte de la demanda suponga que no se haga imposición a ninguna de las partes de las costas procesales de primera instancia ( art.394.2 LEC), debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

En cuanto al pronunciamiento acerca de las costas procesales de segunda instancia, no puede ser motivo de apelación, al no haber tenido aún lugar.

DUODÉCIMO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no se hace imposición a ninguna de las partes de las costas procesales de primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por COMERCIAL CAHEL, S.A. contra la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2020 por la Sra. Juez adscrita al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona, debemos REVOCAR EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que, computados los meses que fueron consignados por la demandada en virtud del allanamiento parcial y de la compensación con la fianza conforme al auto dictado en las actuaciones en fecha 16 de diciembre de 2019, el importe de la condena impuesta asciende a 3.416,52 euros, más los intereses legales moratorios desde la presentación de la demanda.

No son impuestas a ninguna de las partes de las costas procesales de primera instancia ni de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

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