Sentencia Civil Nº 64/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 328/2011 de 03 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00064/2012

Fecha: 3 DE FEBRERO DE 2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 328/2011

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandante reconvenido: BLANCO ABAD JAIME DE ARAGÓN INTERNACIONAL, S.L.

PROCURADOR: DªFLORENTINA DEL CAMPO JIMÉNEZ

Apelante y demandado reconviniente: D. Luis Andrés

PROCURADORA: DªICIAR DE LA PEÑA ARGACHA

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 415/2009

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 53 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a tres de febrero de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos del PROCEDIMIENTO ORDINARIO 415/2009 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 328/2011, en los que aparece como parte apelante: D. Luis Andrés y BLANCO ABBAD JAIME DE ARAGON INTERNACIONAL SL representados por los Procuradores: Dª. MARIA ICIAR DE LA PEÑA ARGACHA, y Dª FLORENTINA DEL CAMPO JIMENEZ, respectivamente sobre compraventa, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 415/2009, procedentes del juzgado de Primera Instancia Núm. 53 de los de Madrid, fueron remitidos a esta sección Vigesimoquinta de la audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal superior de justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Mª Isabel Ochoa Vidaur, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de Madrid se dictó sentencia con fecha 21 de Octubre de 2010, cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:"Que estimando parcialmente la pretensión subsidiaria relativa al pago de cantidad por obras promovida por el Procurador DªFlorentina del Campo Jiménez en nombre y representación de Blanco Abad Jaime de Aragón Internacional SL SU contra D. Luis Andrés representado por el Procurador DªIciar de la Peña Argacha debo condenar y condeno a la parte demandada a satisfacer al actor la cantidad peritada de su importe que asciende a 48.932,74 ?. Que estimando parcialmente la pretensión reconvencional hecha valer por D. Luis Andrés representado por el procurador D.ªIciar de la Peña contra Blanco Abad Jaime de Aragón Internacional S.L. SU representada por el Procurador D.Florentino del Campo Jiménez, debo condenar y condeno a Blanco Abad Jaime de Aragón Internacional S.L SU a satisfacer al reconviniente la cantidad de 26.383,04 ?. Por aplicación de la compensación judicial , resta un crédito a favor de Blanco Abad Jaime de Aragón Internacional SL. SU de 22.549,7 ? que debe satisfacer D. Luis Andrés que devengará el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la presente resolución y hasta su satisfacción. No se hace pronunciamiento en costas de demanda ni de reconvención al haber sido en ambos casos sólo parcialmente estimadas."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se prepararon e interpusieron en tiempo y forma sendos recursos de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. Florentina del Campo Jiménez y la Procuradora Sra. DªIciar de la Peña Argacha, dándose traslado de los mismos y presentándose en tiempo y forma escritos de oposición a los recursos entablados; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación , votación y fallo del presente recurso el día 2 de Febrero del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia recurrida de 21 de octubre de 2010, del juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid , dictada en el juicio ordinario nº 415/09, que coincidan con los siguientes:

PRIMERO.- En dicha Resolución judicial se comienza con la calificación del contrato enjuiciado fechado el 19 de febrero de 2008, atribuyéndosele la calidad de compraventa de bien inmueble, siendo el vendedor D. Luis Andrés, demandado- reconviniente, y el comprador D. Balbino, cuya sociedad unipersonal es la demandante-reconvenida: Blanco Abad Jaime de Aragón Internacional , S.L. , S.U., según se describe con acierto en el primer fundamento de Derecho de la Sentencia apelada. La fórmula del pago se detalla en el segundo fundamento jurídico de dicha Resolución judicial, y a consecuencia de lo expuesto la Juzgadora de primera instancia concluye estimando en parte la demanda por lo que concierne al concepto de pago de obras a cargo del demandado, Y, en parte, la reconvención, por lo que respecta al pago del precio pactado de la compraventa y no desembolsado por la compradora.

SEGUNDO.- Recurren ambas partes litigantes, cada una por razón al contenido económico de su respectiva pretensión que no fue acogido en la parte dispositiva de la Sentencia apelada. Por orden cronológico la primera recurrente es la sociedad unipersonal demandante , que pretende se anule y deje sin efecto su condena a abonar al demandado 19.547 ?, y se determine que el saldo favorable a la actora es de 42.096,70 ?. Mientras que el apelante individual , se opuso al recurso de la contraparte y en el propio, solicitó la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención por importe de 35.578 ?.

TERCERO.- Al contrato enjuiciado, fechado el 19 de febrero de 2008, se le atribuye en la Sentencia recurrida la calificación de compraventa de bien inmueble, lo cual entiende la Sala que a efectos determinativos de su naturaleza jurídica, no ofrece duda razonable alguna, porque la intención de los contratantes fue la de transmitir la propiedad de la vivienda en cuestión , y prueba de ello es el primer pedimento del suplico originario de la demanda, folio 22 de autos , que se refiere al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, precisamente. Otra valoración jurídica no tendría suficiente sustento probatorio para desvirtuar la calificación judicial expuesta en la sentencia apelada, según se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 que se remite a la doctrina jurisprudencial fijada en Sentencias de la Sala 1ª de 21 de julio EDJ1993/7466 y 18 de octubre de 1993 EDJ1993/9187, citadas en la Sentencia de la audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 28-6-2006, nº 310/2006, rec. 335/2006, al efecto de distinguir la opción de compra de la compraventa , debiendo encuadrarse el contrato litigioso , que obra al folio 25 de autos, en esta última clase, al no tener encaje en la opción de compra, debiendo seguirse el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000, puesto que los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1997 y 13 de noviembre de 1992 ), requisito este último también exigido por el artículo 14 del reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además , es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( Sentencia del Tribunal Supremo 14 de febrero de 1997, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo 14 de mayo de 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste , de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el Derecho dentro del mismo ( Sentencia del Tribunal Supremo 29 de septiembre de 1993 ).

Por lo que respecta a las obras de reforma y mejora de la vivienda litigiosa, teniendo en cuenta su rehabilitación integral, según resulta de los reportajes fotográficos incorporados a autos y de los sendos informes periciales de valoración, revierten a favor del propietario del piso 4º B, de la C/ Fernando el Católico nº 42, de Madrid, en este caso, del demandado hasta que lo vendió de nuevo mediante escritura otorgada el 28 de enero de 2009 , cuando la demanda tiene fecha de presentación: 5 de febrero de 2009, por lo que su condena a pagarlas está ajustada a Derecho en evitación de un probable enriquecimiento sin causa. Y, para que pueda aplicarse la doctrina del enriquecimiento sin causa, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1996, 29 de octubre de 2003, y 27 de septiembre de 2004 (R.J..- 7952/2003, y 6184/2004 ) que para que se produzca el enriquecimiento injusto se exige la concurrencia de los requisitos del efectivo empobrecimiento de la parte actora; el correlativo enriquecimiento de la parte demandada a costa de aquélla; y la inexistencia de una causa justa , por la que ha de entenderse aquella situación jurídica que autorice al beneficiario de un bien a recibirlo, bien por disposición legal o porque se ha dado un negocio jurídico válido y eficaz. En el mercado inmobiliario la fluctuación de los precios de venta a la baja durante la presente crisis financiera, determina que la mejora experimentada en la vivienda litigiosa no tenga reflejo en la superior cotización del metro cuadrado en la zona de venta al alza, pero sí seguramente ha evitado que se depreciara más la tasación real de dicho bien inmueble, por lo que conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1991 , 23 de marzo de 1992, 12 de diciembre de 2000, 7 y 15 de junio de 2004 (RJ.-2277/1992, 10437/2000, y 3987/2004 ), es posible aplicar la doctrina del enriquecimiento sin causa cuando se adquiere una utilidad en virtud de un contrato que no ha sido invalidado, o en virtud del ejercicio sin abuso de un legítimo Derecho, o de una Sentencia que lo estima procedente en Derecho. Si bien en el folio 314 de autos se advierte que la Juzgadora de instancia prefiere el valor de las obras peritado por D. Julio el 31 de diciembre de 2008, pero no razona suficientemente porqué elige dicho dictamen , en lugar del otro aportado por PERITOS TASADORES ASOCIADOS, S.L., estando ambas ratificadas pericialmente en el acto del juicio ordinario, por lo cual considera la Sala que hubiera sido necesario contar con un dictamen dirimente para obtener el resultado mejor ajustado a Derecho. Pero, al no existir dicha pericia , y a falta de una distinción razonable de la elección en la Sentencia recurrida, tampoco procede obtener un promedio de ambas tasaciones técnicas, porque fueron propuestas dichas periciales practicadas por la misma parte actora, lo cual significa que la parte proponente conocía perfectamente las conclusiones de cada una de ellas, no renunciando a ninguna de ellas, siendo más reciente y estando mejor fundada la segunda, que tiene fecha de visado: 29 de enero de 2009 , al valorar las obras de reforma efectuadas al precio de mercado más aproximado a la fecha de la demanda: 5 de febrero de 2009, por lo que consideramos más acertada la ponderación técnica de 43.193,82 ?. Así pues, en este concreto punto debe prosperar en parte el recurso de apelación del demandado, al reducirse su cantidad de condena , con la repercusión consiguiente en materia de intereses legales y costas.

CUARTO.- Respecto de la apelación de la sociedad unipersonal actora, debemos distinguir entre los conceptos que se van examinando a lo largo de los fundamentos jurídicos sexto, séptimo y octavo de la Sentencia apelada. Así, la Resolución contractual determinada por la juez "a quo" fue ajustada a Derecho en razón al correcto examen de la demanda reconvencional que se atiende en el quinto fundamento jurídico de la Sentencia recurrida, habiéndose aplicado con acierto los artículos 1124 y 1504 del CC, y la doctrina más reciente e inmediata del Tribunal Supremo, fijada en su Sentencia de 17 de julio de 2009 . Decisión que debió trasladarse a la parte dispositiva de la Sentencia recurrida, pero en los suplicos de los respectivos recursos de apelación no se pidió esta declaración resolutoria por incumplimiento imputable al comprador demandante, por lo que no cabe pronunciarse sobre la misma en el fallo de la presente Resolución. Es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que , como garantía permite el artículo 1454 CC, al disponer que: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta , podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas", tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( S.S.T.S. de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 ). En esta línea se han pronunciado entre otras la ST.S. de 4 de noviembre de 1991 , que expresaba:"Al estar incluida en el contrato de compraventa la cantidad recibida con anterioridad de señal, dentro ya del precio total, como un elemento parcial del mismo, no es posible mantener la calificación de meras arras penitenciales, ya que la percepción , según se dice en la Sentencia de 9 de mayo de 1990 , como señal o parte del precio convenido por un piso en determinada fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio".

Tiene razón, en parte , la apelante actora en el sentido de que las arras pactadas en el contrato privado de compraventa, folio 25 de autos, estipulación segunda, por importe de 30.000 ? absorbe el concepto indemnizatorio derivado del pago del corretaje reclamado por la demandada de 18.039 ?, y prueba de ello es que la propia reconviniente dedujo este importe de las arras, por lo que nada debe reclamar por dicho concepto a la actora. En cuanto a la cuestión consistente en que se deba o no restar al precio inicial pactado entre los litigantes de 324.547 ?, sin obras, en el contrato de compraventa de 19 de febrero de 2008 , el precio escriturado y declarado percibido por el demandado del nuevo comprador: 275.000 ?, con obras, cuya reducción ha sido causada por razón de la crisis económica que ha contraído el mercado inmobiliario, entendemos que no procede aceptar dicho concepto indemnizatorio, porque si no se hubieran realizado las obras controvertidas el precio de la segunda venta hubiera sido de 240.404 ?, y en consecuencia la diferencia entre 275.000 ? y 240.404 ? = 34.596 ? , ha beneficiado a la vendedora , compensándola en parte de la diferencia entre ambos precios de venta, y además, porque la parte demandante, según el artículo 1093 del CC, no tiene culpa alguna de la contracción de precios de venta al público de los bienes inmuebles , causada por la recesión económica , no debiendo quedar saldo favorable alguno a la vendedora por tal concepto. No obstante procede realizar las siguientes reflexiones puntuales para dar contestación exhaustiva a todos los motivos de ambos recursos: La parte compradora perdió las arras al resolverse el contrato privado de compraventa, según se especificó en el fundamento jurídico quinto de la Sentencia recurrida, una vez atendido el artículo 1454 CC . La Sala debe mantener por resultar procedente el reintegro a la parte vendedora de los 1.436,04 ?, en concepto de los gastos de comunidad debidamente motivados en el fundamento de Derecho séptimo de la aludida resolución. La prórroga con indemnización también debe adicionarse por importe de 5.400 ?, a razón de 60 ?/día X 3 meses transcurridos , en atención a lo estipulado en el contrato litigioso. En resumen , la suma de las cuantías deducibles es de 6.836,04 ?. Y la compensación judicial final aplicable al caso es de 43.193,82 ?, que corresponde a la valoración técnica elegida razonadamente por la Sala, menos 6.836,04 ?, que es el saldo favorable al reconviniente = 36.357,78 ?, que es la cantidad de condena , que corresponde percibir a la parte demandante.

A diferencia de la compensación legal, institución jurídica que precisa para que pueda operar , en primer lugar su alegación expresa, por operar el principio jurídico de la justicia rogada, y en segundo término, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil, la prueba de la reciprocidad de los créditos, la homogeneidad de las prestaciones, la exigibilidad de las deudas , la liquidez de las mismas y la ausencia de retención o contienda judicial respecto de las deudas compensables. La compensación judicial se produce en aquellos supuestos en que los créditos no reúnen todos los requisitos necesarios para que opere la compensación legal , pero al menos exige su alegación y prueba. En este caso corresponderá al juez, por medio del proceso, subsanar la falta de alguno de ellos, que normalmente será el de la liquidez.

QUINTO.- Por todas las razones expuestas la Sentencia recurrida debe ser revocada en parte, en lo que respecta a la cuantía de condena, y la corrección compensatoria correlativa, estando ajustada a Derecho en cuanto a los demás pronunciamientos, no pudiendo prevalecer frente a sus acertados fundamentos los argumentos interesados por cada apelante a su conveniencia , salvo el aspecto cuantitativo comentado. La Sala considera que, en general, la valoración judicial de la prueba practicada en la primera instancia no debe sustituirse por la apreciación interesada de cada parte apelante , excepto en el extremo referido de la elección del dictamen pericial mejor ponderado técnicamente, con precios más cercanos al momento de presentación de la demanda. El artículo 24 de la Constitución reconoce a todos los ciudadanos el Derecho a la tutela judicial efectiva, siendo una de sus expresiones el derecho a la defensa; y en este caso este último se ha cumplido porque los apelantes han sido asistidos profesionalmente, formulando las alegaciones y el Derecho a la tutela judicial efectiva no se ha infringido en este caso, porque el acervo probatorio ha sido debidamente seleccionado y valorado por la juez "a quo", en consideración a la doctrina de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 12ª , de 16-4-2008, nº 287/2008 , rec. 403/2007 y sec. 21ª, 17-6-2008, nº 281/2008, rec. 396/2006, entre otras a los efectos interpretativos de los artículos 217 de la LEC, y 24.1 de la Constitución .

Es preciso recordar como premisa básica a los efectos resolutorios de la cuestión debatida que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de los órganos Juzgadores y no de las partes que litigan, a las que queda vetada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de Jueces y Tribunales por el suyo propio, conforme consolidada doctrina jurisprudencial que sostiene que debe prevalecer la valoración que de las pruebas realice el órgano judicial por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas en razón a defender particulares intereses - SS.T.S.. de 1 de marzo de 1994 EDJ1994/1833 y 3 y 20 de julio de 1995 EDJ1995/4371 , precisando , incluso, como dentro de las facultades que se otorgan a Jueces y Tribunales de instancia pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a su consideración e, incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, doctrina ésta que proyectada sobre el caso que nos ocupa sirve para explicar el porqué la Juzgadora de instancia se atuvo a la selección de pruebas realizada en la Sentencia para llegar a los pronunciamientos emitidos, rigiendo el principio general que hace recaer sobre la actora la acreditación de los hechos base constitutivos de su pretensión y que consagra el art. 217.2 L.E.C., prueba que en este caso puede entenderse cumplida en parte, al haberse neutralizado en algunos aspectos por la carga probatoria de la parte contraria , en los que se ciñó con más éxito al artículo 217.3 de la LEC . En este sentido, la Sala estima en parte cada apelación, por lo que respecta a las diferencias cuantitativas apuntadas en los fundamentos jurídicos precedentes tercero y cuarto.

SEXTO.- Teniendo en cuenta la dificultad del asunto debatido y la complejidad de la liquidación definitiva , y el acogimiento en parte de ambos recursos de apelación, por razón de los motivos cuantitativos analizados, que han generado serias dudas fácticas a la Sala en la Resolución del presente recurso, no procede la condena en las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes, según lo dispuesto por el artículo 398, en relación al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey. En atención a lo expuesto y vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, este Tribunal ha resuelto pronunciar el siguiente:

Fallo

Estimar en parte ambos recursos de apelación formulados por las respectivas representaciones procesales de D. Luis Andrés Luis Andrés y de Blanco Abad Jaime de Aragón Internacional, S.L., S.U., contra la Sentencia de 21 de octubre de 2010, del juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid , dictada en el juicio ordinario nº 415/09 , revocándose los pronunciamiento de la sentencia apelada, de modo que, se estima en parte la demanda por importe de 43.193,82 ?, y la reconvención por importe de 6.836,04 ?, cuya compensación judicial determina que se fije la condena de D. Luis Andrés en 36.357 ,78 ?, con los intereses reconocidos en dicha Resolución judicial, sin que proceda la imposición de las costas de la alzada a ninguno de los apelantes.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior Resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.