Sentencia Civil Nº 64/2013, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 336/2012 de 15 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 64

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 DE CHICLANA DE LA FRONTERA

JUICIO VERBAL Nº 726/2010

ROLLO DE SALA Nº 336/2012

En Cádiz a 15 de marzo de 2013.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada únicamente por el Magistrado SR. MARIN FERNANDEZ, como órgano unipersonal, ha visto el Rollo de apelación reseñado, formado para ver y fallar el recurso formulado contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Miguel Ángel y en su nombre y representación la Pdora. Sra. Marquina Romero, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Colón Sánchez.

Han comparecido en calidad de apelados Anton y Azucena , representados por la Pdora. Sra. González Domínguez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Rodríguez Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de los de Chiclana de la Frontera por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 7/mayo/2011 en el procedimiento civil nº 726/2010, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Magistrado que como órgano unipersonal debía conocer del Rollo.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por el Sr. Miguel Ángel debe ser parcialmente estimado, dándose lugar no obstante solo a la estimación de parte de la pretensión articulada por él en su día. En general, damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por el Juez a quo para estimar solo parcialmente la referida demanda. De hecho, el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución, ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Solo discrepamos con la sentencia de instancia a la hora de valorar la parte de indemnización correspondiente al coste de reposición del árbol frutal que había en el jardín del inmueble arrendado. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Veámoslo al hilo del análisis de cada uno de los motivos que autorizan el recurso.

1. Rentas debidas y enriquecimiento injusto. Se alega en primer lugar por la representación letrada de la parte apelante que debe incluirse en la liquidación por ser de abono a su cliente las rentas correspondientes al mes de enero del 2010. Según su punto de vista, la previsión contractual era que las rentas se pagaran en los siete primeros días de cada mes (cláusula 4ª), siendo así que el Sr. Miguel Ángel recibió las llaves del inmueble arrendado el día 9/enero/2010, es decir, una vez vencido el período en el cual las rentas deberían haber sido satisfechas.

Y lo cierto es que el Juez a quo es sensible a dicha tesis en la medida en que de forma claramente discutible -el actor había admitido en su denuncia ante la Guardia Civil que el día 1/enero/2010 recibió el ofrecimiento de entrega de las llaves- admite que las rentas del citado mes debían ser, en principio, abonadas por los arrendatarios. Lo que ocurre es que tiene en cuenta -según se sigue de la propia aportación documental de la parte actora- que el día 23/enero/2010 el actor concierta nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble litigioso. El Juez a quo opta de manera muy razonable por indemnizar en proporción a los días en que el inmueble no estuvo arrendado y el impago de los demandados le provocó al actor un real y verdadero perjuicio económico, inexistente -o mínimo- a los efectos del art. 1106 del Código Civil a partir del citado día 23, que es lo que lleva a cifrar esta partida en la suma de 490 euros.

La cuestión no es nueva y sobre ella los pronunciamientos de esta Sección han sido reiterados en el sentido de considerar, en general, exigibles rentas como las ahora litigiosas, si bien modulando la indemnización en estricta aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto. Así, por ejemplo, en las sentencias de 5/mayo y 2/junio/2008 ( Rollos nº 113/2008 y 166/2008 ) se razonaba lo que sigue: ' El desistimiento unilateral del arrendatario durante el plazo inicial de vigencia del contrato habilita al arrendador para reclamar el íntegro cumplimiento de su obligación (...) Ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni del Código Civil se puede obtener una conclusión distinta. En relación al texto especial, el desistimiento por parte del arrendatario solo está previsto en el artículo 11 en los contratos de duración superior a cinco años, y una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato. El plazo de duración será pactado libremente por las partes, de acuerdo con el artículo 9 LAU , presumiéndose celebrados por un año aquellos que no se hubiese determinado duración alguna. La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1543 del Código Civil , y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 LAU , exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil , el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1091 , 1254 , 1255 y 1258 del Código Civil , los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1256 del Código Civil que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. De toda esta normativa se desprende sin género de duda que el arrendatario no puede desistir del contrato de arrendamiento por su propia voluntad y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el artículo 1124 del Código Civil . Tal incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1 LAU . La jurisprudencia menor ha venido interpretando como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el periodo que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador '.

Por lo demás, y saliendo al paso de la alegación contenida en el motivo que analizamos, el nuevo contrato adquiere vigencia a partir del día de su fecha, como así quedó pactado en la estipulación 4ª del mismo. De aquí que carezca de sentido compararlo con lo pudiera haber sucedido con el litigioso. Y finalmente tampoco estará de más indicar, como lo hace la representación letrada de los apelados, que pudiera ser incongruente, y en esa medida irrazonable en orden a sustentar la tesis del apelante, que se mantenga la vigencia del contrato en el mes que nos ocupa y no se reclame si quiera sea parcialmente el coste del suministro eléctrico durante el período, que ha sido petición articulada en la demanda, desestimada y no impugnada en el presente recurso.

2. Prueba de los desperfectos: importancia relativa del motivo de recurso. Si analizamos el conjunto de partidas que conforman la reclamación contenida en al demanda, observaremos que cada una de ellas -a salvo el aquietamiento producido respecto de la factura de ENDESA de 27/enero/2010- es objeto de un específico motivo de recurso: se cuestiona el tratamiento de las rentas en el 1º, se alude a la factura de reparación de ' los daños y perjuicios ocasionados en el jardín' en el 3º y se llega en el 4º motivo a discutir la oportunidad de compensar la fianza en la forma en que se efectúa en la sentencia recurrida.

Decimos todo esto porque de ser cierto lo anterior, el presente motivo versaría sobre la bondad de la indemnización correspondiente a las facturas de 40,04 euros 'para la reparación de la tapa de la depuradora' y 188,50 euros ' para la reparación de elementos eléctricos'. Dicho de otro modo, resulta irrelevante que sea o no correcto el discurso que la parte emplea para advertir al Juzgador de la situación del inmueble al momento de su arrendamiento y de lo sucedido con el mismo, que no tenga relación con los extremos antes mencionados. Y nada se dice en concreto respecto de los mismos que sea útil para comprobar que la actuación de los arrendatarios provocó daños en ellos y que las compras que pretende acreditar la propiedad -por cierto, la segunda de ellas a través de un simple albarán, que no factura, de fecha 30/marzo/2010, cuando el nuevo arrendamiento llevaba vigente más de dos meses- fueran útiles a tal fin.

3. Congruencia y falta de reclamación específica en la demanda respecto de los daños ocasionados en el césped del jardín por la instalación de una caseta. Razones que tienen que ver con el respeto al principio de congruencia ( art. 218 Ley de Enjuiciamiento Civil ) impiden entrar a valorar los daños ocasionados en el césped por la instalación en esa zona del jardín de la caseta que puede observada en las fotografías aportadas a los autos. La pretensión deducida por el actor en su demanda quedó circunscrita cualitativa y cuantitativamente a las partidas que figuraban en la factura que ella presentó como documento nº 14 de los que la acompañaban (factura de Viveros Chaves). Solo las partidas allí descritas pueden ser objeto de nuestra consideración. Ni siquiera la apelación al principio de economía procesal permite valorar concretos daños, cuya reparación ni ha sido expresamente solicitada, ni se han dispuesto medios probatorios para valorarla.

Sin embargo, consideramos que la reposición del naranjo que cortaron los arrendatarios, o el jardinero de éstos, sí debe ser computada en la indemnización, por el valor señalado en la reherida factura, es decir, 338,10 euros. Y es que más allá de si la razón para cortarlo fue o no que el árbol enfermara o que su deterioro se debiera a un mal mantenimiento, lo cierto es que en el contrato, los demandados adquirieron la obligación de reponer la vegetación del jardín hasta el límite de 1.500 euros para el caso de 'deterioro del jardín', es decir, en términos casi objetivos y desligados de la eventual negligencia en su conservación. Así debe ser entendida, tal cláusula, so pena de dejarla sin sentido si para hacerla operativa fuera preciso algún género de negligencia a la vista de que tal supuesto ya estaría contemplado en el art. 1563 y concordantes del Código Civil .

4. Imposibilidad de compensar la fianza con las rentas impagadas. Se entiende mal esta última alegación. No ya, que también, porque fue la propia parte actora, ahora apelante, quien en su demanda propuso la compensación de la finaza con el saldo resultante de los créditos que pretendía ostentar contra los arrendatarios, entre ellos el correspondiente a las rentas, sino porque legal y contractualmente es tal uno delos destinos posibles de la fianza arrendaticia. Así se sigue de lo dispuesto en el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se refiere con carácter general a ' obligaciones arrendaticias' y entre ellas sin duda se encuentra la relativa al pago de las rentas ( art. 1555.1º Código Civil ). Y expresamente se pactó dicha eventualidad, es decir, que la fianza prestada compensara el impago de rentas debidas, en la estipulación 8ª del contrato litigioso.

SEGUNDO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Las costas de la 1ª instancia al estimarse parcialmente la demanda tampoco precisan un especial pronunciamiento condenatorio ( art. 394.2 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando parcialmenteel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Miguel Ángel contra la sentencia de fecha 7/mayo/2011 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Chiclana de la Frontera en la causa ya citada, revocola misma en el sentido de estimar parcialmentela demanda interpuesta por Miguel Ángel contra Anton y contra Azucena , y, en su consecuencia, condeno a Anton y a Azucena a que solidariamente paguen a Miguel Ángel la suma de 940,10 euros , más sus intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

SEGUNDO.- No se hace especial imposición de las costas procesales causadas en la instancia y en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así por esta Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno (salvo el recurso extraordinario de revisión), juzgando en esta segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.