Sentencia Civil Nº 64/2013, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 566/2012 de 14 de Febrero de 2013

Encabezamiento

ROLLO Nº 566/12 SENTENCIA Nº 000064/2013 SECCION OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ Magistradas Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD Dª CARMEN BRINES TARRASO =========================== En la ciudad de VALENCIA, a catorce de febrero de dos mil trece.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago), promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de GANDIA, con el nº 001259/2011, por CODERE GANDIA S.A representado en esta alzada por el Procurador D. JOAQUÍN MUÑOZ FEMENIA y dirigido por la Letrada Dª ANA FERRER MARTI contra D. Marino representado en esta alzada por el Procurador D. RAFAEL NOGUEROLES PEIRO y dirigido por la Letrada Dª BARBARA BENITEZ CARRIEDO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CODERE GANDIA SA.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de GANDIA, en fecha 17/05/12 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por CODERE GANDIA SA contra D. Marino , debo absolver y absuelvo a dicho demandado de los pedimentos de la demanda, con imposición de costas al demandante.' SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por CODERE GANDIA SA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 11 de Febrero de 2013.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Codere Gandía S.A. formuló el 29 de Julio de 2.011, demanda de juicio verbal contra Don Marino , en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por expiración del plazo y de reclamación de cantidad por rentas vencidas y no pagadas y ello en relación al local de negocio sito en el número 59 de la Calle San Isidro de Xeraco, que como arrendatario ocupaba en virtud de contrato suscrito el 29 de Mayo de 2.009. La cantidad adeudada era la de 9.539'35 euros, de los que 8.457'67 euros correspondían a las rentas comprendidas entre Diciembre de 2.010 a Julio de 2.011, otros 1.037'65 euros a la póliza de seguro del local que corría a cargo del inquilino y los restantes 44' 03 euros al consumo de agua de Enero a Mayo de 2.011. Convocadas las partes a la celebración de la vista el 14 de Mayo de 2.012, en dicho acto la demandante concretó la deuda existente en 5.723'91 euros, en concepto de rentas devengadas hasta Mayo del 2012, más aquéllas otras que pudiesen devengarse. Por su parte el Sr. Marino se opuso a la demanda, interesando su íntegra desestimación y ello por cuanto mediante burofax remitido el 7 de Enero de 2.011 comunicó a la actora la resolución del contrato ante la imposibilidad de hacer frente al pago de las mensualidades acordadas y ello con efectos del día 15, al tiempo que le participaba haber procedido al desalojo del local, el cual se encontraba a su entera disposición, al igual que las llaves en el despacho de la Letrada firmante del mismo. La sentencia de instancia, acogiendo la tesis de la parte demandada, desestimó íntegramente la demanda de Codere Gandía S.A. contra Don Marino , absolviéndole de los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la actora, siendo esta resolución recurrida por ella en apelación.

SEGUNDO.- La juzgadora de instancia en el fundamento de derecho segunda reseña literalmente que ' en el presente caso no se discute que el arrendatario resolviera unilateralmente el contrato, ni que desalojara el local dejándolo a disposición del actor'. No obstante ello, desestimó la demanda al considerar improcedente el desahucio al haber abandonado el arrendatario el local y hacer entrega del mismo, si bien a a través de un tercero, añadiendo que, a su vez, no podía reclamar rentas un año después de la extinción del contrato, sino en su caso, indemnización por la ocupación del inmueble y que no debió negarse a recibir las llaves. El examen de las actuaciones lleva a conclusiones coincidentes con las que postula la parte apelante y ello por lo que a continuación se indica. Las partes suscribieron el 29 de Mayo de 2.009 un contrato de arriendo de la planta baja sita en el número 59 de la Calle San Isidro de Xeraco, en la que está instalada una industria de bar, en pleno funcionamiento, denominada Bar Tobe, con un plazo de duración, según la estipulación cuarta, de dos años a contar desde el día 15 de Junio de 2.009, por lo que deberá finalizar el 15 de Junio de 2.011 ( documento número uno de la demanda a los f. 8 al 13). El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , establece que sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. En consecuencia, es de aplicación el principio ' pacta sunt servanda' consagrado en el artículo 1.091 del Código Civil , al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos tiene fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos. En su virtud, siendo el contrato ' lex inter partes' habrá que estar a lo dispuesto en sus estipulaciones en méritos del principio de autonomía de la voluntad que recoge el artículo 1.255 del Código Civil , al señalar que los contratantes pueden establecer los pactos, claúsulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público ( SS. del T.S. de 16-3-95 , 29-11-96 y 13-7-07 ). La jurisprudencia ha venido significando que el juicio de desahucio es un procedimiento especial y sumario encaminado a reintegrar al dueño de una finca en la posesión que de la misma se haya privado en virtud del contrato locativo, por lo que su ámbito queda limitado a decidir sobre la procedencia de la acción ejercitada en relación con la persona del demandado, esto es, el derecho del arrendador para instar el desalojo y el del arrendatario para permanecer en su disfrute. Aquí, como se ha dicho, las partes convinieron líbremente un plazo de duración de dos años, debiendo finalizar el negocio el 15 de Junio de 2.011, por lo que planteada la demanda el 29 de Julio de ese mismo año ( f. 2), es clara, en principio, la procedencia de la acción entablada. El arrendatario Sr. Marino de un modo unilateral decidió dar por concluída dicha relación el 15 de Enero de 2.011, esto es, cinco meses antes de lo previsto, pretextando la imposibilidad de hacer frente al pago de las mensualidades arrendaticias acordadas. Como declara la sentencia dictada el 5 de Junio de 2.012 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Jaén , a título de ejemplo, y a la que se sigue, el artículo 1.256 del Código Civil establececon carácter general que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, de tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes, por la que pone en conocimiento de la otra que desiste de dicha relación jurídica, no produce su extinción o resolución, que continuará subsistente. Es más, si dicha parte hace efectiva esa voluntad de desistimiento y se aparta del contrato, se estará en presencia de un incumplimiento obligacional que facultará a la contraparte para el ejercicio de la acción de cumplimiento o, en su caso, de resolución del contrato, con indemnización, en ambos casos, de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con motivo del abandono unilateral de la otra parte, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil . El desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado del negocio, como es la facultad de desistimiento 'ad nutum' constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad de los contratos por arbitrio de una de ellas que, con carácter general, se establece en el artículo 1.256 del Código Civil ( SS. del T.S. de 31-5-01 ), admitiéndose únicamente para los concertados 'intuitu personae' (SS. del T.S. de 30-3-92 , 25-3-95 , 20-7-95 , 25-1-96 , 14-2- 97 y 17-5-99 ). Pero es que además, en el supuesto que se enjuicia, tampoco se ha alegado ningún incumplimiento imputable a la arrendadora que faculte al demandado para llevar a cabo esaresolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato, sin que esa decisión goce de respaldo normativo o de pacto alguno.

TERCERO.- Esta consecuencia pretende soslayarla la juzgadora de instancia aludiendo a la circunstancia de que el arrendatario había abandonado el local, pero este extremo no justifica el rechazo de la demanda, toda vez que no puede anudarse la situación de desocupación del habitáculo arrendado con la recuperación de su posesión por parte del arrendador, ya que ello no ha tenido lugar. El testigo Don Luis , comercial de Codere Gandía S.A. ( 12' 18''), manifestó en el acto de la vista que, en su condición profesional, visitaba con frecuencia el local del Sr. Marino ( 12' 41'') y que nunca le comunicó su deseo de dejarlo ( 12' 47''), que ahora explota otro negocio idéntico en la misma población ( 13' 08'') y se dió cuenta de ello cuando lo abrió ( 13' 22''). Añadió que ha ido en infinidad de ocasiones a tratar de recuperar las llaves al bar nuevo que el demandado tiene en Xeraco y que siempre le ha dado largas ( 13' 36'' al 14' 06''), por lo que la apreciación que recoge la juzgadora de instancia de que la entidad demandante se negó a recibir las llaves no goza de respaldo probatorio, al contrario, ha sido refutada. Esta circunstancia, unida a la lógica de las cosas, pone de manifiesto que el demandado no ha devuelto a Codere Gandía S.A. la posesión del local que le fue cedida en méritos del contrato de arrendamiento suscrito, lo que comporta indefectiblemente que la actora se haya visto obligado a entablar la acción que nos ocupa a fin de poder recuperarla, pues de haberlo sido, resulta obvio que el litigio no habría tenido lugar. No siendo, tampoco admisible la postura de la juez ' a quo' de que la demandante por un acto de 'propia autoridad' podía haber recuperado la posesión de un local cedido en arrendamiento sin impetrar el auxilio judicial. Finalmente, y a mayor abundamiento, como declara la SS. del T.S. de 20-7-11 , ni siquiera la mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora, es suficiente para acreditar que la demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito, puesto que sólo terminaría de facto, no por el hecho de no ocupar la vivienda, sino por su efectiva puesta a disposición del arrendador, siempre que hubiera habido una inequívoca y manifiesta muestra de voluntad de haberlo hecho así, expresado de manera directa con la entrega de llaves o por cualquier otra diligencia de prueba que justifique sin lugar a dudas la resolución contractual. Como corolario lógico de lo anterior, procede conceder el montante indemnizatorio reclamado ascendente a 5.723'91 euros, identificado en el perjuicio sufrido al no poder disponer del inmueble y la consiguiente imposibilidad de obtener un beneficio económico por su arriendo. Esta cifra no ha sido combatida de contrario, sino que se ha hecho alusión, de un lado, a la ejecución de un aval, cuyo importe ha sido descontado de la suma reclamada ( f. 77 y 78) y, de otro, al tema de la fianza, mas su compensación no ha sido pedida en forma, quedando, por tanto, a salvo el derecho que al respecto pueda asistir al Sr. Marino , procediendo, por todo lo expuesto, la estimación del recurso y la revocación total de la sentencia, dando lugar a la demanda.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso motiva la no imposición de costas de esta alzada, siendo las de primera instancia de cargo del demandado, a tenor de lo prescrito en el artículo 394.1 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Codere Gandía S.A., contra la sentencia dictada el 17 de Mayo de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gandía , en autos de juicio verbal seguidos con el nº 1.259/11, que se revoca en su totalidad y, en su virtud, se estima la demanda formulada por Codere Gandía S.A. decretándose el desahucio del demandado Don Marino , por expiración del término contractual, respecto del local que como arrendatario ocupaba sito en el bajo del número 59 de la Calle San Isidro de Xeraco y a la expedita entrega del mismo, con apercibimiento, en caso de contrario, de lanzamiento, condenándole así mismo al pago de la cantidad de 5.723'91 euros, más aquéllas otras que venzan hasta la entrega del local, con sus intereses legales desde la fecha de la sentencia de primer grado y a las costas de primera instancia y todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Dese al depósito constituído el destino legal procedente.

Contra la presente no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.