Sentencia CIVIL Nº 64/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 582/2016 de 14 de Febrero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.092.00.2-2015/0000927

Recurso de Apelación 582/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Móstoles

Autos de Procedimiento Ordinario 114/2015

APELANTE::D./Dña. Jenaro

PROCURADOR D./Dña. BEGOÑA LOPEZ CEREZO

APELADO::D./Dña. Millán

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ

JHS INVERSIONES 25 SLU

JL

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D.GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA Mª CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

En Madrid, a catorce de febrero de dos mil diecisiete. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 114/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Mostoles, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: don Jenaro , de otra, como Apelado-Demandante : don Millán , y de otra como Apelado-Demandado: JHS Inversiones 25 s.l.u.

VISTO,siendo Magistrado Ponenteel Ilmo. Sr. D. RAMON BELO GONZALEZ

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Mostoles, en fecha 24 de febrero de 2016, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que estimando, parcialmente, la demanda formulada por el Procurador Don Antonio García Martínez en nombre y representación de DON Millán , contra DON Jenaro debo:

Declarar que Don Jenaro incumplió el contrato de arrendamiento de fecha 2 de abril de 2014 y el contrato de opción de compra de la misma fecha;

Que como consecuencia del incumplimiento acuerdo la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 2 de abril de 2.014 sobre la vivienda de la CALLE000 número NUM000 propiedad de la actora y la resolución del contrato de opción de compra de fecha 2 de abril de 2.014 sobre la vivienda de la CALLE000 número NUM000 propiedad de la actora;

Que, como consecuencia y ante tal incumplimiento, condeno a los demandados a que solidariamente, abonen al actor la cantidad de SESENTA MIL DOSCIENTOS DIECISIETE EUROS CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (60.217,75euros) de las que la entidad JHS INVERSIONES 25, S.L.U solo responderá hasta el límite de 10.217,75euros, todo ello con los intereses legales debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, se interpuso recurso de apelación, por la parte demanda don Jenaro , mediante escrito del que se dio traslado a las partes, presentando don Millán escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, en la que se personó, en plazo, el apelante y ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 12 de diciembre de 2016, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 13 de febrero de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-De la sentencia apeladase aceptan,y se dan ahora porreproducidos,las referencias fácticas y los razonamientos jurídicos quecoincidancon los que se expondrán a continuación,rechazándosetodos losdemás.

SEGUNDO.-En la localidad de Boadilla del Monte (Madrid) se celebró el día 2 de abril de 2013 uncontrato de arrendamiento urbano de vivienda(unifamiliar sita en la CALLE000 número NUM000 en la URBANIZACIÓN000 de Boadilla del Monte, con una superficie de aproximadamente 350m2, asentada sobre una parcela de 1.000 m2 aproximadamente) entre don Millán , como arrendador, y don Jenaro , como arrendatario, pactándose un plazo de duración de 5 años y una fianza de 2.375 euros. Constituyéndose, en avalista de las obligaciones del arrendatario, la persona jurídica denominada JHS Inversiones 25 s.l.

En esta misma localidad de Boadilla del Monte y en la misma fecha de 2 de abril de 2017, se concierta uncontrato de opción de compraque tiene por objeto la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 número NUM000 , en la URBANIZACIÓN000 de Boadilla del Monte con una superficie de aproximadamente 350 m2 asentada sobre una parcela de 1000 m2 aproximadamente entre don Millán , como concedente, promitente u optatario, quien, como propietario de la vivienda,concede el derecho de opción a comprarla, obligándose a no disponer de la misma, y don Jenaro , como optante o beneficiario que adquiere la facultad de perfeccionar la compraventa de la vivienda con su simple declaración unilateral de voluntad siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido. Se pacta, en la estipulación segunda en cuanto al plazo, que:'La opción de compra podrá ser ejercitada durante los últimos treinta días de la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 2 de abril de 2013, relativo a la vivienda objeto de este contrato. Por tanto , la opción podrá ser ejercitada a partir del día 2 de marzo de 2018 hasta el día 1 de abril siguiente'.Y, en la estipulación tercera en cuanto al precio de la opción, que:'El Optante, en contraprestación por la opción que adquiere, abonará 10.000euros anuales, pagaderos el día 2 de marzo de 2014, de 2015, de 2016, de 2017 y de 2018. En el supuesto de ejercitar la opción de compra, la cifra de cincuenta mil euros abonados conforme al párrafo anterior, será deducida del precio final de compraventa' . Y, en la estipulación cuarta en cuanto al precio de la vivienda , se fija el de mercado.

El arrendador-concedente de la opción don Millán deja de vivir con su familia en su vivienda unifamiliar de Boadilla yse trasladaa residir a la vivienda letra DIRECCION000 piso NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE001 de Madrid, como arrendatario, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en Madrid el día 3 de abril de 2013 con don Donato como arrendador.

El arrendatario vienepagandolarenta arrendaticiapactada hasta la correspondiente al mes de abril de 2014 que es la última que abona.

El día30 de abril de 2014el arrendatariodesiste unilateralmentede la relación arrendaticia urbana de la vivienda, comunicándoselo al arrendador, mediante la entrega de las llaves.

El arrendador no le devuelve al arrendatario lafianzaconstituida de 2.375 euros.

En elverano de 2014el arrendadorregresa a su viviendade Boadilla del Monte para residir, en la misma, en compañía de su familia.

El día 22 de enero de 2015, el arrendador concedente de la opción don Millán , presenta unademanda, con la que promueve un juicio ordinario contra el arrendatario-optante don Jenaro y contra el avalista la persona jurídica denominada ' JHS Inversiones 25 s.l.u.', y en la que interesa que se les condene solidariamente a pagarle la cantidad de94.585,49 eurosque se desglosa en lasuma de las siguientes partidas:

10.000 euros en pago del precio de la opción de compra correspondiente a la primera anualidad (pagadera el día 2 de marzo de 2014).

34.655,08 euros como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador por el incumplimiento obligacional del arrendatario al desistir de la relación arrendaticia antes del plazo pactado, consistentes en las ganancias dejadas de percibir ( lucro cesante ) que se concretan en la diferencia entre la renta que estaba previsto percibir y la que habría de pagar don Juan al arrendador de la vivienda a la que hubiera de trasladarse.

40.000 euros como indemnización por los daños y perjuicios causados al concedente de la opción por el incumplimiento obligacional del optante al desistir de la opción de compra antes del plazo pactado, consistente en las ganancias dejadas de percibir ( lucro cesante ) que se concretan en el importe del precio que habria cobrado el concedente de la opción durante los cuatro años siguientes al desistimiento (los 10.000 euros anuales devengados el 2 de marzo de 2015, de 2016 , de 2017 y de 2018).

2.276,40 euros como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador por el inclumplimiento obligacional del arrendatario al desistir de la relación arrendaticia antes del plazo pactado, consistente en el valor de la pérdida sufrida ( daño emergente) que se concreta en el precio pagado por el arrendador por los trabajos realizados inmediatamente antes de iniciarse la relación arrendaticia para pintar y acondicionar la vivienda arrendada.

3.343,16 euros como indemnización por los daños y perjuicios al arrendador por el incumplimiento obligacional del arrendatario al desistir de la relación arrendaticia antes del plazo pactado, consistente en el valor de la perdida sufrida ( daño emergente) que se concreta en una serie de gastos que, conforme a la estipulación séptima del contrato, eran de cargo del arrendatario y han sido abonados por el arrendador.

6.686,25 euros, como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador por el incumplimiento obligacional del arrendatario al desistir de la relación arrendaticia antes del plazo pactado, consistente en el valor de la pérdida sufrida (daño emergente) que se concreta en la modificación, desperfectos y deterioros de la vivienda arrendada al ser recuperada por el arrendador así como la falta de objetos.

Y la suma de estas seis cantidades de dinero se lerestael importe de lafianzaque asciende a2.375 euros.

Se dicta lasentenciaen la primera instancia el día 24 de febrero de 2016 por la que, estimándose parcialmente la demanda se condena a los demandados a pagar la suma de 60.217,75 euros de los que la entidad JHS Inversiones 25 s.l. u. solo responderá hasta el límite de 10.217,75 euros.

Se considera que la vivienda arrendada no era suntuaria por lo que es de aplicación la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y condena a los demandados a pagar la indemnización solicitada como partida 2ª pero solo en la suma de 2.900 euros ( pronunciamiento judicial que ha devenido firme).

No se concede la indemnización que se solicita en la partida 4ª ( pronunciamiento judicial que ha devenido firme).

Se concede la indemnización solicitada en la partida 5ª, condenando a los demandados a pagar 3.343,16 euros (pronunciamiento judicial que ha devenido firme)

Se concede la indemnización solicitada en la partida 6ª condenando a la demandada a pagar 6.685,25 euros (pronunciamiento judicial que ha devenido firme).

Se condena al optante ( absolviéndose al avalista del arriendo) a pagar 10.000 euros en pago del precio de la opción de compra que corresponde a la primera anualidad - la pagadera el día 2 de marzo de 2014- (pronunciamiento judicial que ha devenido firme).

Se concede indemnización solicitada en la partida 3ª, condenándose al optante (y absolviéndose al avalista del arriendo) a pagar los 40.000 euros ( de este pronunciamiento judicial ha devenido firme la absolución del avalista del arriendo).

Contra esta sentencia dictada en primera instancia interpone recurso deapelaciónel arrendatario -optante- demandado don Jenaro , mediante la presentación , el día 5 de abril de 2005, de un escrito en el que tan solo invoca la improcedencia de la concesión de la indemnización que se interesa en la partida 3ª en la cuantía solicitada de 40.000 euros.

TERCERO.-Para la adecuada resolución de la controversia a la que ha quedado limitada el objeto del presente recurso de apelación hemos de acudir a la parte del fallo que ha devenido firme y que no es más que la consecuencia de lo solicitado en la demanda. Pues bien, se declara que el optante incumplió el contrato de opción de compra, y, como consecuencia de este incumplimiento, se acuerda la resolución del contrato de opción de compra. Y no cabe duda que, ese incumplimiento, fue el desestimiento unilateral por parte del optante antes del plazo pactado, lo que dio lugar a la resolución del contrato. Y, desde ese momento, el concedente de la opción ya pudo disponer de su vivienda. De ahí que no puede pretender que se le pague el precio de la opción con el que se retribuía su limitación dominical de no poder disponer de la vivieda. Lo único a lo que tiene derecho es auna indemnización de daños y perjuiciosen base a lo dispuesto el artículo 1.124 del Código Civil . Pero tiene que acreditar ( en asusencia de cláusula penal del artículo 1.152 del Código Civil ) esos daños y perjuicios que se le han ocasionado. La propia parte apelante ofrece un criterio cuantificador referido a la recuperación de la posesión de la vivienda objeto del arriendo y de la opción de compra. Criterio que parece correcto y que conduce a una indemnización de 4.166,66 euros. Debe rebajarse, en consecuencia, la indemnización, de 40.000 euros, a 4.166,66 euros.

CUARTO.-Lascostas ocasionadas en esta segunda instanciadeberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación ( apartado 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que,estimandoel recurso de apelación interpuesto por don Jenaro , debemos revocar yrevocamosla sentencia dictada el día 24 de febrero de 2016 por el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Mostoles en el juicio ordinario número 114/2015 del que la presente apelación dimana, en el único y exclusivo extremo de rebajar, en el apartado 3 del fallo,'la cantidad de sesenta mil doscientos diecisiete euros con setenta y cinco céntimos ( 60.217,75€)'a'la cantidad de veinticuatro mil trecientos ochenta y cuatro euros con cuarenta y un céntimos (24.384,41€)'; Permaneciendo, en todo lo demás, inalterable la parte dispositiva de la sentencia apelada que se transcribe en el primer antecedente de la presente y que ahora se da por reproducida.

Lascostas ocasionadas en esta segunda instanciadeberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia cabe interponerrecurso de casaciónen el caso de que la resolución de ese recurso presenteinterés casacional,lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así,tambiénpodrá interponerse recursoextraordinario por infracción procesal,siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo deveinte días, contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

De no presentarse, en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia devienefirme y se devolverán los autos originales,con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 3 de Mostoles, para su ejecución y cumplimiento.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.