Sentencia CIVIL Nº 64/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 8, Rec 563/2019 de 31 de Julio de 2020

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 8 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)

Juicio verbal por desahucio 563/19.

Demandante: Marcial asistido por la letrada Celia Martínez Membrive y representado por el procurador Raúl Segura Díez.

Demandados: Virginia por el letrado Santiago Signes Ruiz y representada por la procuradora Mari Carmen García García.

SENTENCIA NÚM. 64/2020

El Vendrell, a 31 de julio de 2020.

Vistos por mí, Dª Patricia Sandra del Barrio López, Juez del Juzgado que dicta la presente sentencia, los autos del procedimiento verbal indicado, entre la demandante y los demandados cuyos datos han sido previamente referidos; procedo al dictado de la presente sentencia;

Antecedentes

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda que tuvo acceso a este Juzgado en fecha 6 de noviembre de 2019.

La demanda objeto de los presentes autos tenía como finalidad que la demandada desalojara el inmueble arrendado por el actor situado en la AVENIDA000 número NUM000 de Joncosa de Montmell (Tarragona) con motivo de la falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de febrero 2019 a noviembre de 2019 (ambos incluidos) que suman un total de 4.500 euros. Asimismo, se interesaba el pago de las referidas rentas adeudadas y de aquellas que se devengaran con posterioridad a la interposición de la demanda.

La demandada fue admitida por decreto y contestada dentro del plazo legal.

SEGUNDO.-La vista se ha celebrado el 13 de julio de 2020 con la asistencia de ambas partes a través de letrado y representación procesal. Tras ratificarse ambos letrados en sus respectivos escritos se propuso y practicó la prueba admitida, quedando las actuaciones vistas para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-En lo que respecta a la reclamación entablada en el presente procedimiento, estamos ante una acción de reclamación de cantidad basada en la responsabilidad contractual (1.100, 1.101, 1.124, 1.254 CC), dado que se reclaman diez mensualidades de rentas impagadas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el inmueble arrendado por el actor situado en la AVENIDA000 número NUM000 de Joncosa de Montmell (Tarragona) y de resolución de contrato de arrendamiento por impago de rentas.

El presente procedimiento trae causa del contrato de arrendamiento que fue celebrado en fecha 22 de diciembre de 2018 entre Marcial y Virginia, el cual recae sobre el inmueble situado en la AVENIDA000 número NUM000 de Joncosa de Montmell (Tarragona) donde reside la demandada. Dicho contrato se aporta como documento nº 2 de la demanda.

En la demanda, se ha interesado el pago de diez meses de renta y de las rentas que se dejaran de abonar por la arrendataria hasta la efectiva entrega de la vivienda, partiendo de lo dispuesto en el artículo 220.2 LEC. Establece el artículo 220. 2 LEC: 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.'

Las rentas totales adeudadas se cuantificaban en la demanda en 4.500 €, importe que comprende las mensualidades impagadas de los meses de febrero a noviembre de 2019 ambos incluidos.

Frente a ello, en lo que respecta a las alegaciones formuladas por la parte demandada, señalar que no se cuestiona el impago de las rentas a partir del mes de febrero de 2019. En este sentido, en el propio acto de juicio la demandada afirmó haber pagado únicamente la fianza, la parte proporcional del mes de diciembre de 2018 y el mes de enero de 2019, dejando de pagar a partir de entonces. La parte demandante reclama las cuotas desde febrero hasta noviembre de 2019 aduciendo a este respecto la parte demandada el hecho de no estar residiendo en el inmueble a partir del mes de junio de 2019 (incluido). Para acreditar dicho extremo, aporta la demandada como documento nº 3 de la contestación a la demanda solicitud de empadronamiento en vivienda ocupada distinta a la que es objeto de este procedimiento. En este sentido, dado que en el propio acto de juicio se solicitó por la parte demandante la entrega de las llaves y de la posesión, no ha quedado probado la devolución de la posesión del inmueble a los actores en el mes de junio siendo que la solicitud de padrón en inmueble distinto al que es objeto de este procedimiento no acredita dicho extremo, pues debiera haber quedado acreditado mediante el padrón. A mayor abundamiento, en documento presentado en el acto de juicio por la parte actora queda constancia en conversación por vía WhatsApp que el día 12 de noviembre de 2019, la demandada todavía no había hecho entrega de las llaves y de la posesión del inmueble según se desprende del mensaje enviado a los actores: 'ya encontré vivienda en condiciones. Saco mis cosas y dejaré las llaves en el Juzgado en máximo diez días'.

La demandada ostentaba la carga de alegar y probar el pago así como la facilidad y disponibilidad probatoria para acreditar el citado extremo y cualesquiera otras circunstancias que pudieran enervar o extinguir su obligación de abonar la renta, no habiéndolo probado. En este sentido, la Sentencia dictada el 4 de marzo de 2016 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona establece: "S'ha de recordar, com ja dèiem a la nostra Sentència de 25-2-2008 , entre moltes, que en els contractes de lloguer, correspon a l'arrendador provar l'existència del contracte i la seva vigència, i correspon a l'arrendatari provar haver pagat les rendes i les demés despeses assimilades quan oposi tal pagament. Com diu l' AP Madrid, sec. 10ª, S 26-2-2007, nº 110/2007 , 'en este proceso la demandante tiene la carga de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo en el período a que ciñe su reclamación, en tanto que a la demandada le incumbe, en su caso y su derecho conviene, alegar y probar el pago de las rentas devengadas en dicho período, sin que el hecho extintivo del pago pueda ser introducido en el pleito de oficio y sin que quepa imponer al arrendador la carga de acreditar la falta de pago de rentas -máxime cuando esa prueba de un hecho negativo resultaría cuasi diabólica-, sino que recae sobre el inquilino demandado probar el pago, en el supuesto de que lo haya aducido al contestar'."Por tanto, queda acreditado que la demandada no pagó las cuotas devengadas desde febrero hasta noviembre de 2019.

Asimismo, la parte demandada sostiene que el contrato de arrendamiento está firmado en fraude de ley puesto que la duración de éste es de un año, plazo que no corresponde con lo prescrito por la Ley de Arrendamientos Urbanos. A mayor abundamiento, dispone el letrado de la parte demanda que la vivienda carece de cédula de habitabilidad, que el contrato nunca se registró en la Cámara de Propiedad y que no se dio un ejemplar del contrato firmado a la arrendataria, hoy demandada.

A este respecto no cabe admitir las alegaciones de la demandada pues el incumplimiento alegado no supondría un incumplimiento esencial que liberara a la parte arrendataria de cumplir con las obligaciones contraídas en virtud del contrato suscrito con la actora. Respecto a la cédula de habitabilidad y el registro en la Cámara de Propiedad cabe poner de manifiesto que se trata de cuestiones administrativas. En este sentido, la falta de cédula únicamente será causa de resolución del contrato si impide al inquilino disponer de suministros de agua, luz, gas o telefonía. La jurisprudencia tampoco la exige, ni siquiera como prueba de habitabilidad. A este respecto, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, sentencia de 5 de julio de 2001 estableció que '[...]la falta de cédula de habitabilidad no puede servir por sí misma para concluir que la vivienda carece de las condiciones idóneas de habitabilidad, por tratarse de una mera cuestión administrativa, sin que pueda dejar de tenerse en cuenta que el arrendatario, al tiempo de firmar el contrato de alquiler conocía las características y estado de conservación de la vivienda y las aceptó expresamente'

Por tanto, procede concluir que se considera probado que la demandada adeuda a la parte actora 4.500 euros de rentas impagadas y devengadas entre los meses de febrero a noviembre de 2019 ambos incluidos.

En cuanto a la acción de resolución de contrato de arrendamiento por impago de rentas peticionada en la demanda, debe estimarse la misma y ello por cuanto el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre dispone que: '2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario [...]'.Quedando acreditado el impago de las rentas por parte de la arrendataria tal y como se ha puesto de manifiesto en los párrafos anteriores, debe procederse a la resolución de contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 22 de diciembre de 2018.

SEGUNDO.-En cuanto al segundo motivo de oposición, la parte demandada alega la existencia de un crédito compensable e indica que la fianza abonada permite compensar el importe adeudado.

Sin embargo, no podemos obviar que la citada fianza se abona al inicio del contrato con objeto de garantizar la restitución del inmueble al propietario en condiciones adecuadas y que, finalizado el arrendamiento y constatado el buen estado del inmueble, procederá la restitución al arrendatario. Así pues, la fianza tiene por objeto que el propietario del inmueble pueda retener una cantidad de dinero para el caso de que se produzcan daños, deterioros o menoscabos en la finca arrendada.

Por tanto, a día de hoy, no habiendo alegado la demandada que hubiera restituido el inmueble en perfecto estado, y desconociendo esta juzgadora el estado en el que se encuentra el inmueble, no puede operar la mencionada compensación.

Efectivamente, no se ha acreditado la existencia de ningún crédito a favor de la parte demandada frente a la actora que sea susceptible de facultar que opere la compensación pretendida.

TERCERO.-En otro orden de cosas, la parte actora solicita la condena a las rentas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la restitución de la posesión del inmueble, a razón de 450 euros al mes. En el presente caso, procede acceder a lo peticionado pues aunque la demandada alega haber abandonado el inmueble, no ha devuelto las llaves ni ha quedado acreditado la devolución de la posesión del mismo.

Así pues, establece el artículo 220 LEC que '2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.'

CUARTO.-En relación con los intereses, deben aplicarse los generales contemplados en el artículo 576 LEC, que se generarán en los términos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de la presente sentencia, así como al pago de los legales de los artículos 1.100 y siguientes del Código Civil desde la interposición de la demanda.

QUINTO.-Las costas causadas en este procedimiento, se imponen a la parte demandada al estar ante un supuesto de estimación de la demanda.

Por todo cuanto antecede;

Fallo

Que, ESTIMANDO la pretensión de Marcial frente a Virginia

* DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 22 de diciembre de 2018 por impago de rentas.

* DECLARO procedente el desahucio del inmueble objeto de arrendamiento.

Al respecto procede señalar que el arrendamiento recae sobre un inmueble situado en la la AVENIDA000 número NUM000 de Joncosa de Montmell (Tarragona).

* CONDENO a la parte arrendataria a que deje libre, vacua expedita y a disposición de la parte actora el inmueble objeto de desahucio.

* CONDENO a la ocupante demandada a abonar el importe de 4.500 €. La cantidad objeto de condena generará el interés legal devengado desde la interpelación judicial hasta el efectivo pago conforme a los artículos 1100 y 1108 del CC. Asimismo, la cantidad objeto de condena generará intereses desde la fecha de la sentencia, en los términos establecidos en el artículo 576 LEC.

* CONDENO a la ocupante a abonar las rentas que se devenguen a partir de diciembre de 2019 (incluido) hasta la restitución de la posesión del inmueble al actor, a razón de 450 € mensuales.

En caso de que la demandada no desaloje de forma voluntaria el inmueble, se procederá al lanzamiento en la fecha que se determine con posterioridad al dictado de la sentencia si no se hubiera determinado con anterioridad.

Las costas causadas en este procedimiento deberán ser abonadas por la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a la misma cabe RECURSO DE APELACIÓN que deberá presentarse en el plazo de VEINTE DÍAS en el Juzgado para su conocimiento por la Audiencia Provincial con advertencia de que para poder interponerlo la parte condenada tiene que acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas (449 LEC).

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Juez que suscribe estando celebrando audiencia pública en el día de la fecha de que certifico. Doy fe.