Sentencia CIVIL Nº 640/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 173/2021 de 17 de Noviembre de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 4316342120198099374

Recurso de apelación 173/2021 -P

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 884/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012017321

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012017321

Parte recurrente/Solicitante: Daniel, Filomena

Procurador/a: Lluc Calvo Soler, Lluc Calvo Soler

Abogado/a:

Parte recurrida: Gabriela, Gloria

Procurador/a: Carla Suarez Nart

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 640/2021

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch

Barcelona, 17 de noviembre de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 24 de febrero de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 884/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Lluc Calvo Soler, , en nombre y representación de Daniel, Filomena contra Sentencia - 30/11/2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Carla Suarez Nart, en nombre y representación de Gabriela, Gloria.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que desestimando la demanda interpuesta por D. Daniel y Dª. Filomena DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a DOÑA Gabriela y DOÑA Gloria de todos los pedimentos hechos en su contra, y sin imposición de las costas a ninguna de las partes.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/09/2021.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de los actores, D. Daniel y Dña. Filomena, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual es desestimada la demanda que presentaron contra Dña. Gabriela y Dña. Gloria, en la que solicitaron que las demandadas fuesen condenadas de forma solidaria a abonarles la suma percibida de 15.540 euros en concepto de arras penitenciales, más los intereses legales devengados desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

Partieron en su demanda de que, siendo su voluntad adquirir por compraventa la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 de Barcelona, propiedad de los demandados, tras realizar una primera visita al inmueble el 5 de agosto de 2018 y hacer ese día una transferencia de 750 euros a los propietarios en concepto de reserva, en fecha 26 de agosto de 2018ambas partes suscribieron un contrato de arras penitenciales, redactado por la gestoría de los propietarios, con validez hasta el 28 de septiembre de 2018, fecha máxima de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (cláusula III); el precio pactado fue de 155.400 euros; el importe de las arras que entregaron ese día fue 15.540 euros, y, en la cláusula VII, se contemplaba la posibilidad de que los compradores no obtuvieran el crédito hipotecario solicitado: ' Si finalmente, la parte compradora no pudiera obtener la financiación hipotecaria necesaria para la compraventa, y no se pudiera por este motivo realizar la operación, el vendedor devolvería el importe entregado en el presente contrato de Arras, 15.540€, (Quince mil quinientos cuarenta euros), al comprador. Quedando sin devolución y en poder del vendedor, el importe de la paga y señal, que se entregó en concepto de reserva del inmueble, de 750€, (setecientos cincuenta euros)'. Alegaron haber pedido financiación a ING y CAIXABANK, y que con esta última formalizaron solicitud de préstamo hipotecario, y les hizo una simulación con la garantía de una vivienda sita en la CALLE001 nº NUM001 de Solivella (Tarragona), propiedad del actor desde 2002, siempre y cuando dicha vivienda estuviese libre de cargas y gravámenes; CAIXABANK encargó la tasación de dicha finca el 20 de septiembre de 2018, y resultó que, según la información registral, se hallaba en estado ruinoso e inhabitable, cuando lo que sucedía era que faltaba la declaración de obra nueva y de exceso de cabida, así como la cancelación de cargas registrales para su posterior actualización registral, y se convirtió en condición 'sine qua non' para la concesión del préstamo la regularización jurídica de la finca, consistente en la cancelación de la hipoteca que la gravaba. Alegaron que, a raíz de ese inconveniente surgido, ambas partes suscribieron el 17 de septiembre de 2018 una prórroga del contrato de arras hasta el 30 de octubre de 2018, aludiendo a ' temas burocráticos', si bien en ese escrito se hacía una manifestación esencial que inducía a error, al constar que'(...) la parte compradora, tras obtener la aprobación de su préstamo hipotecario en Caixa Bank, solicitan situar la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa del inmueble sito en (...) en el día 30 de octubre del 2018, debido a temas burocráticos', cuando no habían obtenido la concesión efectiva del préstamo, redacción introducida por los vendedores para asegurarse la inoperatividad de la cláusula exonerante. Adujeron que, dado que la regularización jurídica de la finca sita en Solivella se hallaba aún en fase notarial, el30 de octubre de 2018, ambas partes suscribieron una segunda prórroga, por idénticos motivos que la primera, siendo la que la fecha límite de otorgamiento de la escritura pública de compraventa se fijó hasta el 31 de diciembre de 2018; añadieron que, aún no habían obtenido la concesión efectiva del préstamo hipotecario, y que accedieron a las presiones de las propietarias de subir el precio a 156.900 euros. Alegaron que, fecha 22 de noviembre de 2018, se otorgó, finalmente, escritura de obra nueva y exceso de cabida de la finca sita en Solivella, y que la inscripción tuvo lugar el 18 de enero de 2019; el 1 de enero de 2019, las partes entablaron negociaciones a los efectos de suscribir un segundo contrato de arras, y las propietarias les enviaron un documento de arras ('CONTRATO DE ARRAS ENERO-ABRIL 2019), donde constaba la 'incapacidad de la parte compradora de fijar un día concreto para celebrar la escritura pública de compraventa', se contemplaba devolver solo 5.500€ (35% del total entregado como arras), quedando el resto entregado en poder de las propietarias para resarcir el perjuicio económico de cuatro plazos incumplidos en la fecha contractual por parte del comprador, y se incrementaba unilateralmente el importe a 159.990€; al considerarlo los actores un abuso, las partes no alcanzaron un acuerdo sobre el contenido del nuevo contrato de arras a suscribir, y las propietarias enviaron el 7 de enero de 2019 un documento de rescisión contractual unilateral con pérdida total de las arras, el cual no recogieron los actores, si bien las demandadas les informaron verbalmente. Alegaron que, tras conversaciones vía correo electrónico entre letrados, los actores, ante la inminente actualización registral de la finca de Solivella, lo que les permitiría directamente perfeccionar el contrato, por lo que su letrado propuso a las demandadas por correo electrónico de 30 de enero de 2019 perfeccionar directamente el contrato de compraventa, pero las propietarias respondieron mediante correo de 31 de enero de 2018 con un incremento unilateral del precio hasta los 176.900 euros, precio fuera de mercado y que generaba inseguridad jurídica. Los actores adujeron que la cláusula VII del contrato de arras penitenciales relativa a la no obtención de crédito hipotecario como causa exonerante resultaba de aplicación, a tenor del certificado emitido por el director de la oficina de CAIXBANK en fecha 4 de febrero de 2019, donde constaba la denegación, de modo que procedía la devolución de las arras entregadas; el 7 de febrero de 2019, ante el último incremento unilateral comunicaron a las demandadas mediante burofax la voluntad de desistir de la compraventa, y les reclamaron la devolución de las arras, siendo la respuesta de las demandadas aludir a reiterados incumplimientos contractuales por parte de los actores e importes daños y perjuicios (gastos de comunidad, de hipoteca, de suministros y todos los relativos al mantenimiento de la vivienda). Finalmente, alegaron que, aunque con la debida cancelación de las cargas de la finca de Solivella el 18 de enero de 2019, la entidad bancaria podía concederles financiación, pero que el incremento del precio hasta los 176.900 euros implicaba solicitar un nuevo préstamo hipotecario.

Las demandadas se opusieron en la contestación, partiendo de que, cuando los actores hicieron la reserva, ya habían manifestado que habían mirado hipotecas y que no tenían ningún problema de financiación, así como de que el precio estaba por debajo de precio de mercado, sabiendo los actores la precaria situación económica de las demandadas (madre e hija), las cuales tenían que subsistir en aquellas fechas gracias al subsidio de desempleo; además, las demandadas les dieron copia de dicha escritura durante las negociaciones que tuvieron, resultando que se veían obligadas a vender a 155.400 euros,103.050 euros por debajo del precio al que compraron en su momento la finca (un 40 % por debajo); añadieron que tenían que pagar la carga hipotecaria que gravaba dicha vivienda, los gastos de comunidad, IBI, etc., y que la situación que se iba prolongando durante los meses que iban pasando desde la transferencia del 5 de agosto de 2018, fecha en que retiraron del mercado la venta de la vivienda dados los tratos con la parte compradora, convencidas de que la parte actora se la compraría, si bien las llevó a una situación crítica tanto económica como personal, abusando de su buena fe Los actores las mantenían esperanzadas, pues continuamente prometían a las demandadas que la compra era inmediata, pero que llegó un momento, dado que no se otorgaba la escritura de compraventa, en que la situación era tan grave que mis representadas tuvieron que pedir ayuda económica, y préstamos. Tras aducir que la Gestoría era 'on line', hecho que sabía la parte actora y estaba de acuerdo, alegaron que los actores introducían en su relato de hechos una finca en estado de ruina sita en la población de Solivella (Tarragona), que nada tenía que ver con las demandadas y era propiedad del actor, cuando lo que estaban vendiendo era una vivienda en perfectas condiciones de nueva construcción; en las arras, se supeditó que se condicionaba la compra a la obtención de financiación hipotecaria, es decir en relación al bien inmueble objeto de compraventa, no a cualquier bien, pero los actores aducían en la demanda que no se recibió financiación hipotecaria de una vivienda en estado de ruina, vivienda claramente con un valor de tasación muy inferior al de la que las demandadas vendían; además, los actores hacían referencia al art.621-49 CCC, cuando de dicho precepto resultaba: 1.- para desistir, el comprador tiene la carga de justificar documentalmente en el plazo pactado de las arras la negativa de la entidad a conceder financiación, lo que no hicieron los actores; 2.- dicho precepto habla expresamente de que la financiación o subrogación es referente al inmueble objeto de compraventa, no a otros inmuebles ajenos a la finca objeto del contrato, lo que tampoco hicieron los actores, y 3.- los hechos que daban a conocer los actores en la demanda, acreditaban la existencia de negligencia por su parte. Alegaron que las partes firmaron una prórroga de las arras el 17 de septiembre de 2018, y que fue a petición de los compradores, dada la buena fe de las vendedoras, y que los actore pretendían desvirtuar en la demanda sus propias manifestaciones en el documento de prórroga de arras firmado por ellos, pues consta en dicho documento que los compradores ya habían obtenido el préstamo hipotecario; de contrario, se alegaba que 'se hace una manifestación esencial que induce a error', y también dice que dicha manifestación 'es susceptible de ser mal interpretada', pues ahora resultaba que los actores alegaban que no se había obtenido dicho préstamo, cuando las demandadas también podría alegar que otras manifestaciones de dicho documento también son erróneas, o mal interpretadas, y, lo que es peor, podría interpretarse, dadas las alegaciones vertidas en la demanda, que las demandadas fueron objeto de engaño. Alegaron que, en el documento de segunda prórroga, volvía a constar que habían obtenido la aprobación del préstamo, lo que revelaba las infundadas alegaciones de la adversa, aduciendo errores o malas interpretaciones, aparte de que, respecto la segunda prórroga, no alegaban ya la existencia de error o mala interpretación del documento de arras. Alegaron que, llegada la fecha de vencimiento de la segunda prórroga el 31 de diciembre de 2018, no se había otorgado la escritura pública de compraventa por causa únicamente imputable a la parte compradora, cuando habían pasado casi 5 meses desde la transferencia inicial de 750 euros, y que, en el correo electrónico de los actores de 3 de enero de 2019 -en respuesta al de las demandadas de 1 de enero de 2019, en relación al borrador contrato de arras aportado como documento nº 6 de la demanda, que nunca se firmó-, reconocieron haber causado muchos problemas a las demandadas, reconociendo expresamente que el trato y la comprensión recibidos habían sido exquisitos; reconocieron expresamente que habían incumplido las fechas para firmar la escritura de compraventa, por tres veces; aludieron a que habían propuesto un contrato de arrendamiento, como un 'alquiler provisional' de la vivienda de mis representadas, lo cual fue rechazado, pues nada tenía que ver con una compraventa, y aceptaban perder el 50 % del importe entregado de arras, es decir,nada que ver con lo que ahora alegaban. Adujeron que, el 7 de enero de 2019, las demandadas dieron por resuelto el contrato de arras, con lo que terminó la singladura interminable a la cual se sometió a las demandadas, resolución contractual aceptada y asumida por los actores, a tenor del penúltimo párrafo del Hecho Octavo de la demanda, donde alegaban que'A partir del 18 de enero de 2019, se entabló el contacto telefónico y electrónico entre los representantes legales de ambas partes signatarias con la finalidad de redactar, en principio, de forma consensuada un segundo contrato de arras', nada que ver con la arras ya resueltas, si bien se truncó su firma, al estarse ante unas nuevas arras con una nueva redacción y unas nuevas condiciones; añadieron que los actores no aportaban el correo electrónico de 30 de enero de 2019 de las 10:40 horas al cual iba adjuntado el documento nº 11 de la demanda, que era un borrador-preforma de arras fechado a 5 de febrero de 2019, el cual no se firmó, siendo que, en dicho correo, se hacía constar que de no firmarse, las demandadas se mantenían en la resolución del contrato de arras ya notificado a los demandantes, el cual no había sido aportado en la demanda; la letrada de los actores respondió al correo de 30 de enero de 2019 mediante una correo de igual fecha enviado a las 10:56 horas, no aportado tampoco a la demanda, donde decía: 'Mis clientes valoran desde principios de semana ir directamente a la compraventa. En caso de que la propiedad estuviera interesada, necesitaría saber cuál es el precio exacto de la misma'; de las citada respuesta,se desprende que no había nada acordado, y que , en contra de lo que se alegaba en la demanda, la adversa preguntaba si la propiedad querría vender, y si era así que dijera a qué precio, nada que ver con las continuas quejas y hechos expuestos en la demanda; las demandadas respondieron a la nueva propuesta mediante correo electrónico de 31 de enero de 2019 a las 9:41 horas, aportado con la demanda, de forma que no hacía más que acreditar la buena fe de las demandadas, y la gran cantidad de oportunidades que dieron a los compradores para poder comprar, pues, a pesar de estar resueltas las arras, daban una nueva oportunidad a los compradores con 2 opciones: 1) recuperar parte del dinero por importe de 6.800 euros, y 2) venderles la vivienda directamente a notaría (sin hacer las nuevas arras) tal como pedía la parte demandante, a través de su letrada, pero por el precio de 176.900 euros, por los daños y perjuicios sufridos; aún hubo una nueva petición por parte de los compradores, y es que solicitaban que si iban a la compra directa ante notario se tuviera en cuenta las cantidades que ya habían entregado por las arras resueltas, lo cual fue aceptado por las demandadas de forma que el importe a abonar no sería el de 176.900 euros, sino de 161.900 euros, pero tampoco se hizo la compraventa. Asimismo, alegaron que, para justificar que se les tenía que devolver el dinero, los actores aportaban un Certificado bancario expedido por el director de la oficina 0644 de Caixabank, donde se denegaba la concesión de financiación, lo cual suponía contradecir el grueso de sus propias alegaciones, e iba contra sus propios actos, pues, para justificar la no concesión del préstamo hipotecario, siempre los actores se habían ido refiriendo en su demanda a una casa en Solivella (Tarragona), y, además en las prórrogas de las arras constaba que sí habían obtenido el préstamo hipotecario de CAIXABANC; además, ese certificado era de 4 de febrero de 2019, totalmente fuera del plazo pactado en las arras y de sus prórrogas, que finalizaron el 31 de diciembre de 2018. Alegaron, en suma, que los actores firmaron de forma libre con pleno conocimiento de lo que firmaban, y con las condiciones y pactos que ellos mismos pedían incluir o que aceptaban con plena conformidad, tanto en las arras como sus prórrogas, por lo que fueron ellos los incumplidores. Finalmente, alegaron que, aunque los actores alegaban en la demanda que, en el burofax de los actores de 7 de febrero de 2019, los comunicaron que desistían de la compraventa por el incremento del precio unilateral, de dicho burofax resultaba que reconocían que las arras habían sido resueltas, pues no hacen el más mínimo esfuerzo para exigir el cumplimiento de las mismas, y que el motivo principal alegado de desistimiento era el aumento del precio, no la denegación de financiación, yendo de nuevo contra sus propios actos, pues su reclamación se basaba en que se le denegó el préstamo hipotecario.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se parte del tenor literal de la cláusula VII del contrato de arras penitenciales de 26 de agosto de 2018, y se señala expresamente que su redacción guarda similitud y le sería de aplicación temporal el art.621-49 CCC, sobre la 'Previsión de financiación por tercero'. Ello no obstante, se precisa que ocurre algo que hace particular la decisión a adoptar, y es que, en principio, la citada cláusula venía vinculada a que se formalizase la escritura de compraventa un mes después, el 28 de septiembre de 2018, de modo que, si en ese plazo no se obtenía la financiación, se debería devolver el importe entregado; además, tuvieron que firmarse dos prórrogas más el 17 de septiembre y el 30 de octubre de 2018, para que la parte actora consiguiera la financiación, si bien expresamente consta en las mismas que se ha obtenido la aprobación de su préstamo hipotecario y que no se firma la escritura de compraventa por temas burocráticos, y nada se dice en cuanto a los problemas derivados de la finca propiedad del actor en Tarragona y vinculados a la cancelación de la hipoteca, a la escritura declaración de obra nueva o a escriturar un exceso de cabida, problemas importantes y que finalmente conllevaron la denegación del préstamo hipotecario, tal y como ratificó el testigo señor Lorenzo durante el juicio. Se señala que, por tanto, ya no se cumpliría el primero de los requisitos del art.621-49 CCC de justificar documentalmente en el tiempo pactado la falta de financiación en la compraventa del inmueble, pues la única documental referente a lo mismo es la relativa al estado ruinoso o la negativa la tasación de la finca de Tarragona propiedad del señor Daniel y la denegación del préstamo hipotecario vinculado a dicha finca de fecha 4 de febrero de 2019. No se tiene por acreditado que aquellos contratos fueran impuestos por tercero, o entidad gestora o intermediaria interpuesta por el vendedor, que pudiera otorgar una perspectiva diferente a lo expresamente pactado en ambas prórrogas, que aseguraban haber obtenido la financiación. Se señala, asimismo, que

las propuestas de llegar un acuerdo posteriormente a la resolución de la última prórroga (31 de diciembre de 2018), quedan fuera del ámbito del impago de estas primeras arras, así como el incremento del precio, que en su caso también podría venir justificado por el precio de adquisición de vivienda del 2007 y por los problemas económicos por los que atravesaba la parte vendedora. Se concluye que la cláusula VII no puede vincular 'sine die', sino que tiene su razón de ser en las sucesivas prórrogas en las que se afirma que se ha aprobado el préstamo hipotecario y que no se concede la financiación por temas burocráticos, motivo o causa por los que se va prolongando la firma de la escritura de compraventa, siendo cuestión distinta que una vez resuelto el contrato por los demandados, mediante burofax de fecha 7 de enero de 2019, sea posible pacto en cuanto a unas nuevas arras, que en nada inciden en estas primeras. No son impuestas las costas procesales a ninguna de las partes, pues se aprecian dudas de hecho y de derecho; se señala que la cláusula séptima del contrato inicial de arras penitenciales podría ser objeto de interpretación jurídica distinta, dando lugar a diferentes interpretaciones jurídicas, entendiendo que la compraventa estaba siempre vinculada a la concesión del préstamo hipotecario, pero que también las distintas negociaciones surgidas antes y a partir de enero de 2019 pueden provocar dudas de hecho en cuanto a la vigencia de dicha cláusula.

Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea estimada la demanda.

Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el pronunciamiento relativo a las costas procesales, relacionado con la falta de motivación de la sentencia

Parten los apelantes de que existe un reconocimiento expreso del juez 'a quo' en relación a la existencia de dudas jurídicas interpretativas en su labor exegética, que podrían dar lugar a diferentes interpretaciones jurídicas sobre la cuestión controvertida planteada. Añaden que a ello se suma el hecho de que la resolución recurrida adolece de una notable falta de motivación jurídica, pues la exposición de razones que determinan el sentido de la sentencia no está suficientemente razonada, dando con ello lugar a la vulneración del art. 120.3CE y del art. 218LEC.

En cuanto a la no imposición de costas basada en la existencia de que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, traemos a colación lo que señala la SAP Baleares, sección 3ª, de 20 de julio de 2021, en el sentido siguiente:

'Los criterios de imposición de costas vienen recogidos en el artículo 394 de la L.E.C. La Sala 1ª del TS en sentencia de 10 de diciembre de 2010 estableció que el principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1, primer inciso, L.E.C., se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al Tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones. Esta previsión tiene su precedente inmediato en el artículo 523, I LEC1881 -en el que se contemplaba la facultad de juez de apreciar circunstancias excepcionales que justificaran la no-imposición de costas- y su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado ( STS 14 de septiembre de 2007, RC n.º 4306/2000 ). Se configura como una facultad del juez ( SSTS 30 de junio de 2009, RC n.º 532/2005 , 10 de febrero de 20101, RC n.º 1971/2005 ), discrecional aunque no arbitraria puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, y su aplicación no está condicionada a la petición de las partes.'.

La S.A.P. Madrid 1 junio 2018:

Precisando más el concepto esta Sala en sentencia de 2-2-15 decía: 'El Tribunal Supremo no ha establecido una doctrina sobre el nuevo precepto, sin embargo en determinadas sentencias nos da pautas sobre los supuestos en los que, pese a la estimación o desestimación total, ello no conlleva la imposición de costas a la parte vencida, así STS 30 de abril 2008 recurso 1107/2001 (EDJ 2008/48873) 'Entrando ya a valorar los argumentos jurídicos que sustentan la denunciada infracción del artículo 523 LEC (EDL 2000/1977463) , conviene recordar que la doctrina más reciente de esta Sala, expresada en las sentencias de 5 y 16 de junio de 2007 , que citan la de 9 de junio de 2006 , establece que el sistema general de imposición de costas recogido en aquel precepto 'se basa fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC2000 (EDL 2000/1977463) tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento (artículos 523, párrafo primero, inciso final) transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes (se discute sí ha de ser total o cabe hacerlo proporcionalmente, con opinión mayoritaria favorable a la segunda solución) cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad. Por otro lado, la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la 'ratio' del precepto relativo al vencimiento, en la equidad como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la 'estimación sustancial' de la demanda, que, sí en teoría se podría sintetizar en la existencia de un 'cuasi- vencimiento', por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos en que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del 'quantum' es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por razón de la misma, resulta oportuno un cálculo 'a priori' ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas, y además se centra la reclamación en relación al 'valor del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles'.

A su vez, esta Sección 14ª se ha pronunciado sobre esta cuestión, así en Sentencia 29 de enero 2014 recurso 507/2013 'QUINTO.- Las serias dudas de hecho o de derecho que, según el artículo 394Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/1977463) , permiten apartarse del principio del vencimiento objetivo exigen, como dice la sentencia de la sección 20ª de esta Audiencia Provincial de 10 de julio de 2012 'una interpretación restrictiva debiendo tratarse, además, de dudas fundadas y razonables; es decir, analizadas en términos de objetividad ajenos a la incertidumbre que todo proceso conlleva. En este sentido, la duda de hecho constituye una indeterminación o vacilación sobre unos hechos concretos; es decir, provoca una incertidumbre, que no se puede despejar, pese a que se realice un análisis con criterios objetivos y racionales, de tal modo que la parte se ha visto abocado a acudir al proceso judicial, sin poder aclararlos o como medio para ello. Por otro lado, la duda debe ser trascendente, grave y digna de consideración, haciendo especialmente difícil y compleja la fijación de los hechos controvertidos. Por lo que se refiere a las dudas de derecho, se exige, como presupuesto de fondo, y en los términos señalados con anterioridad, una notable complejidad de derecho y que además se sustente en la existencia de jurisprudencia discrepante en supuestos similares'. Y, en este caso concreto, no se aprecian dudas de hecho ni de derecho, ya que los hechos estaban claros antes y durante el procedimiento y el derecho aplicable carecía de complejidad alguna', y Sentencia 23 de mayo de 2013 recurso 884/2012 'TERCERO. Tras la lectura del apartado primero del artículo 394Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/1977463) debemos entender que no toda duda o discordancia que exista sobre los hechos en los que se sustentan las pretensiones de las partes o sobre las normas jurídicas o la jurisprudencia aplicable al caso puede incardinarse en este precepto ya que indica que deben concurrir serias dudas lo que elimina la natural divergencia que existe en todos los litigios sobre la interpretación de las normas aplicables y su aplicación al supuesto de hecho debatido, sino que se exige que, por su redacción, novedad, las características de la norma o por la existencia de resoluciones contradictorias de los tribunales a la hora de su interpretación, genere una razonable dificultad a la hora de su aplicación'.

La Sentencia de esta misma Sala de 30 de junio de 2017 se pronuncia sobre lo que deba entenderse por serias dudas de hecho al señalar que

'La excepción a la regla del vencimiento es la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho, razonadamente apreciadas por el juez. La apreciación de si en un caso concreto concurren las ' serias dudas de hecho', debe basarse en las siguientes premisas:

- La interpretación de lo que deba entenderse por ' serias dudas de hecho' ha de ser siempre restrictiva por tratarse de una excepción.

- El carácter dudoso de los elementos fácticos del pleito ha de venir determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia de los hechos constitutivos de la pretensión. Lo fáctico resulta dudoso el proceso se revela como imprescindible puesto que sin él hubiese sido imposible establecer los hechos relevantes para la resolución del litigio'.

Consideramos que el juez 'a quo' ha apreciado con base en lo anterior la existencia de dudas de hecho, las cuales él no tiene por qué compartir, no tienen por qué ser sus propias dudas, sino que están relacionadas con esa incertidumbre que aprecia no se ha podido despejar sino a través del procedimiento judicial iniciado por los actores. Aprecia también dudas de derecho, en razón de las diversas interpretaciones jurídicas que señala puede tener la cláusula VII. Pero ello no significa que el juez 'a quo' no tenga por acreditada la versión de los hechos contenida en la demanda, ni tampoco que considere que el supuesto examinado entra dentro de las previsiones de la citada cláusula VII.

En cuanto a la falta de motivación, consideramos que, sintéticamente, la sentencia está suficientemente motivada, y en ella se tratan y son resueltos los principales puntos de controversia entre las partes. La STS, Sala 1ª, de 18 de marzo de 2016 señala:

'Con relación al primer motivo debe señalarse que esta Sala, con carácter general, ha declarado que la motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24CE, es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos. Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia. Estas conclusiones podrán ser revisadas en el marco del recurso de casación, si la falta del acierto que se pretende denunciar se refiere a la valoración jurídica de los hechos y a la aplicación de una determinada norma sustantiva. De esta forma, sólo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso y resulta posible una remisión a la motivación ofrecida en la sentencia de primera instancia.

La STS de 27 de diciembre de 2013, recurso n.º 2398/2011, resume la exigencia de este presupuesto:

[...] 'para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional 'ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo). De este modo, 'deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla' ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo)'.'

El motivo se desestima.

TERCERO.- Sobre el contrato de arras suscrito el 26 de agosto de 2018 y su naturaleza jurídica

Aducen los apelantes que, en ningún momento, se ha cuestionado la naturaleza penitencial de las arras suscritas por los litigantes el 26 de agosto de 2018, pero que resulta necesario analizar si las arras pactadas revestían tal carácter penitencial. Si bien el título expreso del documento inicial bajo la rúbrica 'Contrato de arras penitenciales', indica el carácter penitencial de las arras pactadas, éstas no se hallan configuradas de forma expresa, clara e indubitada; no se contempla el régimen jurídico y los efectos propios que entraña la naturaleza penitencial de la modalidad convenida, cuando jurisprudencia pacífica del Tribunal Supremo ha determinado al respecto que ' Las arras penitenciales no deben presumirse en ningún caso de contrato, ya que resultan excepcionales', que, para que las arras pactadas sean consideradas penitenciales, 'habrá de constar con toda claridad la voluntad de las partes de estipularlas de ese tipo', aparte de que la jurisprudencia ha indicado que 'el título del contrato no determina su contenido', y de que la cantidad entregada lo era como parte anticipada del precio de la compraventa.

La alegación anterior supone, claramente, un argumento 'ex novo' vertido en el recurso, que, por tanto, no debe ser analizado. Ello no obstante, a los solos efectos de agotar el debate, nos limitamos a precisar que no es ya que el contrato se titule 'CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES', sino que los actores, después de aludir en diversas ocasiones a lo largo de la demanda a dicha categoría de arras, peticionan en el suplico, precisamente, la condena de los demandados a abonarles la suma percibida de 15.540 euros ' en concepto de arras penitenciales'.

El motivo se desestima.

CUARTO.- Sobre la cláusula VII del contrato de arras y su vigencia temporal

Aducen los apelantes que la cláusula VII del contrato de arras recoge de forma expresa la previsión de no obtención por la parte compradora de la financiación hipotecaria (imprescindible para la formalizar del contrato de compraventa) como causa exonerante del presunto carácter penitencial de las arras suscritas, de modo que se condicionaba la eficacia del pacto de arras a la concesión de préstamo hipotecario por parte de la entidad financiera, quedando exonerada la compradora del cumplimiento de las obligaciones contraídas encaminadas a la formalización de la escritura pública de compraventa, en caso de denegación de financiación hipotecaria, siendo una condición resolutoria que, en el contrato de referencia, no quedaba sujeta a un plazo específico. La piedra angular del fondo del asunto consiste en determinar si la vigencia temporal del contrato de arras coincidía con el plazo pactado para justificar documentalmente la denegación de hipoteca, es decir, si la operatividad jurídica de la cláusula VII del citado de contrato devino ineficaz el 31 de diciembre de 2018, dado que la cuantía entregada en concepto de arras continuaba 'de facto' computando como parte adelantada del precio de compraventa en posteriores negociaciones. Y ello tal y como se desprende de la comunicación telemática de la parte vendedora anexada al escrito de demanda y señalada como documento nº 12, a pesar de haber expirado el plazo de vigencia del contrato de arras. En definitiva, si bien la vigencia temporal del pacto arral suscrito el 26 de agosto de 2018 finalizó el 31 de diciembre de 2018, no es menos cierto: 1) que la acreditación documental de la denegación de financiación hipotecaria no se hallaba contractualmente sujeta a plazo alguno de forma expresa; 2) que las negociaciones inter partes encaminadas a la formalización de la frustrada compraventa se prolongaron más allá del lapso temporal de vigencia del contrato de arras; y 3) que, en dichas negociaciones, las cantidades entregadas en concepto de arras operaban como parte adelantada del precio final, precio final de compraventa unilateralmente incrementado en 21.500€ por la parte vendedora para resarcirse, a su criterio y de modo absolutamente unilateral, de presuntos daños y perjuicios (IBI, hipoteca y gastos de comunidad, según el escrito de contestación a la demanda). Aducen los apelantes que no comparten el criterio del juzgador 'a quo' de que el mero transcurso del tiempo establecido como plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa determinaría por sí mismo el plazo para acreditar documentalmente la denegación del préstamo hipotecario por parte de la entidad bancaria, y que la acreditación documental se produjo de forma extemporánea. Aducen que tal justificación documental se produjo dentro del plazo máximo fijado por la parte vendedora para formalizar la compraventa, esto es, el 18 de febrero de 2019; afirman que no defienden, lógicamente, la vigencia 'sine die' de la cláusula VII del pacto arral, pero se comparte el criterio doctrinal mayoritario que considera que, ante la ausencia de plazo legal fijado a los efectos de acreditar documentalmente la denegación de hipoteca, resulta sensato concebir que sea el plazo más 'razonable' en cada supuesto, y subrayan que las negociaciones encaminadas a la formalización directa de la compraventa se prolongaron más allá de la vigencia temporal 'stricto sensu' del pacto arral, pues la parte vendedora estipuló como fecha límite de otorgamiento de escritura pública de compraventa el día 18 de febrero de 2019, no obstante lo cual, en fecha 4 de febrero de 2019, la parte vendedora comunicó por escrito y en el marco de las citadas negociaciones que el nuevo precio final de compraventa venía incrementado (de forma unilateral) en 21.500 euros, alteración sustancial de uno de los elementos esenciales de la relación contractual que implicaba, intrínsecamente, iniciar nuevamente la tramitación de la concesión de un nuevo crédito hipotecario por valor del precio de compraventa unilateralmente incrementado. Aducen que, ante esta coyuntura, la entidad bancaria CAIXABANK expidió a petición de los actores el certificado de denegación de hipoteca, documento que afirman venía a acreditar, por un lado, la necesidad real de suscribir las dos prórrogas del contrato de arras suscritas en fechas 17 de septiembre y 30 de octubre de 2018, y, por otro lado, venía a justificar documentalmente la denegación de concesión de la financiación hipotecaria solicitada, tal y como declaró el testigo Sr. Lorenzo, quien dijo que la solicitud de préstamo hipotecario fue denegada por la necesidad de regularizar jurídicamente la finca que operaba como garantía en la operación hipotecaria que financiaba la compraventa del inmueble, objeto de las arras litigiosas.

La cláusula VII establece: ' Si finalmente, la parte compradora no pudiera obtener la financiación hipotecaria necesaria para la compraventa, y no se pudiera por este motivo realizar la operación, el vendedor devolvería el importe entregado en el presente contrato de Arras, 15.540€, (Quince mil quinientos cuarenta euros), al comprador. Quedando sin devolución y en poder del vendedor, el importe de la paga y señal, que se entregó en concepto de reserva del inmueble, de 750€, (setecientos cincuenta euros)'. Y de su tenor literal resulta que, en realidad, el plazo pactado para justificar documentalmente la denegación de hipoteca se hace coincidir con la vigencia temporal del contrato de arras, la cual, tras la segunda de las prórrogas suscritas, se extendió hasta el 31 de diciembre de 2018, sin que, con anterioridad a su recurso, los actores hayan vinculado esa cuestión a la cuestión de si la cuantía entregada en concepto de arras continuaba 'de facto' computando como parte adelantada del precio de compraventa en posteriores negociaciones.

Consideramos que, cuando la cláusula VII prevé la posibilidad de que no se pueda realizar la operación -la consumación del contrato mediante la elevación a público del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales de 26 de agosto de 2018-, en caso de que la parte compradora no pueda obtener la financiación hipotecaria necesaria para la compraventa, y asocia a dicha posibilidad el efecto de la devolución de las arras, se está vinculando una cosa a la otra. Además, de la propia documental aportada con la demanda resulta que los actores asumieron que, tras terminar la vigencia temporal del contrato en fecha 31 de diciembre de 2018, se dispusieron a negociar la suscripción de un nuevo contrato de arras, por más que, finalmente, como muestra de buena voluntad, las demandadas aceptasen la posible aplicación de las cantidades ya entregadas por los actores al pago del precio. De hecho, aluden ya a ello en el hecho séptimo de su demanda, donde hacen referencia a que las demandadas les enviaron el borrador de un nuevo contrato de arras, que no suscribieron por considerarlo un abuso inadmisible. A ello siguió ya la rescisión del contrato por las demandadas mediante correo electrónico de 7 de febrero de 2019, si bien, previamente, en correo electrónico de 1 de enero de 2019, las demandadas comunicaron ya a los actores que 'A día de hoy la relación quedó acabada el 31 de diciembre, por la extinción natural del contrato', y que 'El nuevo contrato de arras a 2019 es único e inamovible, habiéndose buscado un equilibrio en los beneficios para las dos partes (...) Si no se acuerda día de firma a 15 de abril de 2019, nos acogemos por ley a la disolución de la relación y extinción natural del contrato'; posteriormente, como resulta del correo electrónico de las demandadas a los actores de 31 de enero de 2019, se dieron a los actores las dos opciones señaladas en la contestación a la demanda: 'Opción 1.- Sería firmar el día 5 de febrero de 2019 el acuerdo de resolución y devolución de los 6.800 euros ofrecidos por mis clientes. Transcurrida dicha fecha sin que se firme, sea cual sea el motivo de que no se firme aunque fuere porque hacéis nuevas propuestas, quedará anulado el ofrecimiento de mis clientas, manteniendo la resolución de las arras notificada por BUROFAX. Opción 2.- (...) la opción que me has solicitado de ir directamente a la compraventa. En cuanto al precio, valorando los retrasos y daños y perjuicios es de 176.900,00 euros (...) Fecha límite para otorgar escritura de compraventa ante notario el 18 de febrero de 2019'.

Como se señala en la sentencia recurrida, se trata de propuestas de llegar un acuerdo, hechas posteriormente a la resolución de la última prórroga que vinculaba al 31 de diciembre de 2018, y que quedan fuera del ámbito del impago de las primeras arras, como también queda fuera el incremento del precio.

Por tanto, en contra de lo que aducen los apelantes, la justificación documental de la denegación de la financiación bancaria según certificado de CAIXABANK de fecha 4 de febrero de 2019 no se produjo dentro del plazo máximo fijado, que era el de 31 de diciembre de 2018, no el de 18 de febrero de 2019.

Y, en cualquier caso, los actores pretenden hacer valer la aplicación a este supuesto de la referida cláusula VII, cuando lo cierto es que, tanto al suscribir la primera prórroga el 17 de septiembre de 2018 como al suscribir la segunda prórroga el 30 de octubre de 2018, se hizo constar por las partes que '(...) la parte compradora, tras obtener la aprobación de su préstamo hipotecario en Caixa Bank, solicitan situar la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa (...) debido a temas burocráticos'. Ambas partes suscribieron dichas prórrogas mediante sendos documentos, que en la sentencia recurrida no se considera acreditado que fueran impuestos por tercero, o entidad gestora o intermediaria interpuesta por el vendedor; antes al contrario, cabe presumir que fueron suscritos libre y voluntariamente, conforme al principio de libertad de pactos contractual ( art.1255 CC), puesto que, no solo no consta lo contrario, sino que no se ha instado en momento alguno por los actores la nulidad de tales documentos, que se aportan, sin embargo, con la demanda para justificar cómo se fue prolongando en el tiempo la firma de la escritura de compraventa.

Como se señala también en la sentencia recurrida, nada se dice en los citados documentos de prórroga en cuanto a los problemas derivados de la finca propiedad del actor en Solivella (Tarragona), vinculados a la cancelación de la hipoteca, a la escritura declaración de obra nueva o a escriturar un exceso de cabida, problemas importantes y que finalmente conllevaron la denegación del préstamo hipotecario, como declaró, en efecto, el testigo Sr. Lorenzo. Dicho testigo manifestó que los motivos de denegación fueron que se solicitaban dos garantías, el piso que compraban más otra vivienda propiedad del actor -la finca de Solivella-, y que, al llevar al Banco la escritura y pedir la nota al Registro, se vio que no se había hecho el final de obra, cuando, para poder hacer la tasación, necesitaban que se hiciera el final de obra, de modo que, como no se podía aportar otra garantía, se denegó la operación; añadió que constaba el estado original, no el estado en el que estaba la casa, porque no se había hecho el final de obra. Y reconoció que no era la finca que se iba a comprar, sin recordar si llegaron a hacer tasación de la finca a comprar.

Por tanto, no solo se hizo constar en las prórrogas que los actores tenían concedida una financiación que no tenían, realmente, concedida, sino que tampoco consta que las demandadas conociesen de toda esa evolución de la solicitud de financiación relacionada con una finca ajena, ni de qu ni siquiera había sido tasada aún la finca objeto de venta.

En suma, no resulta aplicable al caso la cláusula VII del contrato.

El motivo se desestima.

QUINTO.- Sobre la aplicación al caso del art.621-49 CCC

Aducen los apelantes que resulta aplicable el art.621-49 CCC, no el art.1454 CC citado en la sentencia recurrida. Tras recoger el contenido del art.621-8 CCC y del art.621-49 CCC, alegan que el Legislador catalán contempla la posibilidad de restitución de las arras entregadas en caso de denegación hipotecaria, esto es, si el comprador no puede conseguir la financiación necesaria para la compra, podrá desistir del contrato sin perder las cantidades entregadas. Pero tienen que concurrir dos requisitos objetivos, según ha señalado la doctrina: a) que en el documento de arras o contrato privado conste que la parte compradora espera financiarse por una entidad de crédito, y b) que el comprador justifique documentalmente y en el plazo pactado la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, sin que se haya producido por negligencia suya. Aducen que es criterio de la doctrina que lo más acertado hubiera sido que la norma hubiera contemplado un plazo concreto y determinado para desistir, pero que, como no existe, la doctrina mayoritaria considera que tanto el desistimiento como la justificación documental de la negativa a la financiación, ha de hacerse en un plazo 'razonable', que para los apelantes puede ser el coincidente con la fase preparatoria del contrato de compraventa, esto es, el plazo (o lapso de tiempo) en que se prolongan las negociaciones 'inter partes' encaminadas a la formalización del contrato traslativo de dominio, siendo obviamente rechazadas dilaciones indebidas e injustificadas, atendiendo a criterios de proporcionalidad y razonabilidad.

Consideramos que, en realidad, todos esos argumentos acerca del plazo son argumentos 'ex novo', vertidos por los apelantes al hilo de reprochar al juez 'a quo' no haber aplicado el art.621-48 CCC, cuando no es así. En la sentencia recurrida, se hace una mera alusión al art.1454 CC ('Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'), al principio del fundamento de derecho primero, al señalarse que entiende la actora que las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil pactadas mediante el contrato de fecha 26 de agosto de 2018, documento nº 1 adjuntado con el escrito de la demanda, deben ser devueltas, sin recoger siquiera el contenido de dicho precepto legal. Pero, posteriormente, se aplica ya el art.621-48 CCC, cuyo contenido se recoge expresamente: 'Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.'

Se aplica el citado precepto legal, si bien se precisa que no se cumpliría el primero de los requisitos del anterior precepto, el de justificar documentalmente en el tiempo pactado la falta de financiación en la compraventa del inmueble, ya que la única documental aportada a tal efecto es la relativa al estado ruinoso o la negativa la tasación de la finca de Tarragona propiedad del señor Daniel y la denegación del préstamo hipotecario vinculado a dicha finca de fecha 4 de febrero de 2019. En suma, se concluye que no se da el supuesto previsto por el art.621-48 CCC para poder desistir del contrato con derecho a la devolución de las arras penitenciales.

El motivo se desestima.

SEXTO.- Sobre el incremento unilateral del precio de la compraventa por la parte vendedora

Alegan los apelantes que, en fecha 26 de agosto de 2018, el precio inicial pactado se estipuló en 155.400 euros, siendo que el 31 de enero de 2019 (cinco meses después) el precio final de compraventa fijado por la parte vendedora era de 176.900 euros, lo cual va en contra del 621-5.4 CCC, que bajo la rúbrica 'Determinación del precio', dispone: '4. El vendedor debe obtener el consentimiento expreso del comprador para cualquier aumento del precio acordado. De lo contrario, el comprador no tiene que pagarlo.' Consideran que la última propuesta de acuerdo recibida de la parte vendedora constituye una absoluta imposición puramente discrecional de las condiciones contractuales, sin posibilidad de ser sometidas a ningún tipo de negociación, y no habilita a la parte transmitente a hacer suyo el importe de las arras; el arbitrio de parte en la determinación del contenido jurídico del contrato de compraventa infringe la legislación vigente aplicable y contradice la doctrina jurisprudencial, y la compraventa necesita 'precio cierto' al que se equipara el que las partes fijan 'con referencia a otra cosa cierta'. Y no comparten que se señale en la sentencia que el incremento del precio, en su caso, también podría venir justificado por el precio de adquisición de vivienda en 2007 y por los problemas económicos por los que atravesaba la parte vendedora, pues alegan que el precio de adquisición del inmueble por parte de las codemandadas, en marzo de 2007, en plena burbuja inmobiliaria anterior a la crisis económica mundial y a la caída en picado de los precios en el mercado inmobiliario, no guarda ninguna relación con los hechos controvertidos respecto al precio de venta estipulado en las arras suscritas entre los litigantes en agosto de 2018.

De lo anteriormente expuesto acerca de que mediaron dos prórrogas del contrato suscrito el 26 de agosto de 2018, y de que el proceso de elevación a público se prolongó a lo largo del tiempo hasta el 31 de diciembre de 2018, resulta que las demandadas estaban en su derecho de ir aumentando el precio final, siempre y cuando los actores lo aceptasen, como así fue. Posteriormente a esa fecha, la subida de precio unilateralmente propuesta por las demandadas se integra ya dentro las negociaciones que mantuvieron las partes, y que no llegaron a buen fin.

Por lo demás, es cierto que la vivienda, de obra nueva, pudo haber sido adquirida a la promotora el 27 de marzo de 2007 en plena burbuja inmobiliaria. Pero también lo es que, situados ya en 2018, cuando tampoco cabe hablar de que la crisis económica estuviese en su punto álgido, ante los no negados problemas económicos por los que atravesaba la parte vendedora, que debía seguir afrontando los gastos derivados de la propiedad de la vivienda, se justificase que la sucesiva concesión de prórrogas no tuviese lugar a cambio de nada, sino a cambio de una subida en el precio al suscribirse la segunda prórroga (30/10/2018), de modo que pasó de ser de 155.400 euros a 156.900 euros.

El motivo se desestima.

En consecuencia, un nuevo examen de lo actuado ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a la desestimación del recurso y a la confirmación de la resolución recurrida.

SÉPTIMO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Daniel y Dña. Filomena contra la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2020 por el Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a los apelantes de las costas de este recurso.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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