Sentencia CIVIL Nº 641/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 887/2019 de 25 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 887/2019 -2

Materia: Juicio verbal precario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Manresa

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 468/2018

Parte recurrente/Solicitante: Melchor

Procurador/a: Oscar Berbegal Añon

Abogado/a:

Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.U.

Procurador/a: Javier Segura Zariquiey

Abogado/a: Juan Manuel Iserte Gil

SENTENCIA Nº 641/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 25 de septiembre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 25 de septiembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 468/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aOscar Berbegal Añon, en nombre y representación de Melchor contra Sentencia - 19/03/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A.U..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por por el Procurador Javier Segura Zariquiey y defendido por el Letrado Sr Juan Manuel Iserte , contra los ignorados ocupantes de la finca sita en la CALLE000 , NUM000 de Sant Vicenç de Castellet (Barcelona y ) representado en la persona de Melchor , representado por la Procuradora Inma Serra y defendido por Letrado, Antoni Arco Martín debo CONDENARa la misma a dejar libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la referida finca bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere, todo ello con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a los demandados.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.-Apela el demandado Sr. Melchor la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión de desahucio por precario formulada por la demandante Buildingcenter, S.A.U., en la condición de propietaria de la vivienda en CALLE000 nº NUM000, de Sant Vicenç de Castellet, alegando el demandado apelante la existencia de un contrato de arrendamiento como título para su ocupación de la vivienda litigiosa.

Centrado así el único motivo de la apelación de la parte demandada, es doctrina comúnmente admitida la que, superando la inicial configuración en el Derecho romano del precario como institución de naturaleza contractual, por tratarse de una concessio rei seu possesionis, de acuerdo con la definición de Ulpiano (Instituta. Libro I), quod precibus petenti utendum conceditur tamdiu, quamdiu is, qui concessit, patitur (Digesto. Libro XLIII. Título XXVI. 1), viene configurando en el Derecho moderno el precario como una mera situación posesoria, calificada por sus efectos y no por la causa de los mismos, que por lo tanto bien puede tener su origen en un contrato, por el que se confiere la tenencia de la cosa, que es el supuesto de posesión concedida (1) al que se refiere el artículo 1750 del Código Civil, bien puede tener un origen no contractual, que es el caso del precario en los supuestos de posesión tolerada (2), y posesión sin título (3).

En este sentido, y siguiendo la tendencia doctrinal favorable a la inclusión en el concepto de precario de todos los supuestos en que una persona posee una cosa sin derecho alguno para ello, con independencia de la causa de la posesión, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1961 y 26 de abril de 1963), que el desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos : de parte del actor, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios, para el éxito de la acción.

Por otro lado, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado a quien corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título.

En este caso, en el que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, la demandante Buildingcenter, S.A.U. es la propietaria, y titular registral de la vivienda litigiosa en CALLE000 nº NUM000, de Sant Vicenç de Castellet; por el contrario, no puede estimarse probado por la parte demandada la existencia de título que legitime su ocupación de la finca que es objeto del precario.

Opuesta por la parte demandada la ocupación de la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

Aunque es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades ad solemnitatem, sino tan sólo ad probationem, de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo, a su cargo, de la existencia del pretendido contrato de arrendamiento, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que lo haya probado la parte demandada, por cuanto resulta de lo actuado:

1º.- que el pretendido contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada (doc 1 de la contestación) está extendido en un documento privado, que no ha sido reconocido, en cuanto a su existencia, fecha, o contenido, por la parte demandante, y tampoco consta incorporado o inscrito en un registro público, por lo que, de acuerdo con la norma general del artículo 1227 del Código Civil, no puede ser opuesto a terceros.

2º.- que, en el pretendido contrato de arrendamiento, se hace constar como fecha de otorgamiento la de 11 de marzo de 2016, por lo tanto con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que en la nueva redacción del artículo 7.2 únicamente admite que puedan surtir efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, no habiendo constancia, en este caso, de que el pretendido contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad; y que, en el artículo 13.1, impone la extinción del contrato de arrendamiento, no inscrito en el Registro de la Propiedad, por la resolución del derecho del arrendador, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, habiendo adquirido, en este caso, la demandante la propiedad de la vivienda litigiosa en virtud de su adjudicación por Decreto de 18 de abril de 2013, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 912/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Manresa.

3º.- que no consta el ingreso o depósito de cualquier fianza, en los términos de Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, que en su artículo 3 impone a los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, el depósito en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

4º.- que el pretendido contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2016, aparece suscrito, en la condición de arrendador, por D. Aquilino, quien no consta que adquiriera la propiedad de la vivienda litigiosa con posterioridad a su adjudicación a la demandante por Decreto de 18 de abril de 2013, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 912/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Manresa; no habiendo constancia de que el mencionado como arrendador en el contrato se encontrara autorizado por la propiedad para otorgar un contrato de arrendamiento, desconociéndose la relación del Sr. Aquilino con la propietaria; no habiendo comparecido en las actuaciones el Sr. Aquilino para declarar como testigo, bajo juramento, con la necesaria contradicción.

5º.- que la parte demandada no consta que haya pagado efectivamente a quien aparece en el contrato como arrendador, a cualquier otro propietario, anterior o posterior, o a cualquier otra persona autorizada para recibir el pago en su nombre, cantidad alguna en concepto de renta, o de fianza, habiendo aportado la parte demandada unos recibos de renta, en su mayoría anónimos, extendidos en documentos privados, que no han sido ratificados por su emisor en el acto del juicio, con la necesaria contradicción, no habiendo aportado el demandado ningún giro o transferencia, acta notarial, o expediente de consignación, del período, de más de dos años, transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, en marzo de 2016, hasta la presentación de la demanda, en junio de 2018; no habiendo tampoco consignado el importe de las rentas devengadas después de la demanda, a disposición de la demandante, en la condición, admitida por ambas partes, de propietaria de la vivienda litigiosa; no habiendo, en definitiva, clara constancia del pago u ofrecimiento de rentas u otras cantidades a cargo de la pretendida parte arrendataria en cualquier momento anterior o posterior a la demanda.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962 (RJA 1942/1962), que el hecho del pago de la renta, que excluye la condición de precarista, no está constituido por el abono del importe de cualquier cantidad de dinero, a cualquier persona, si tales pagos no se hacen a título de merced por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, y si no son aceptados en tal concepto por su acreedor, y

6º.- que no existe constancia, en el tiempo transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, en marzo de 2016, de ningún acto propio de la demandante, o del anterior propietario, en la condición de arrendadores, no habiendo constancia de que la demandante, o cualquier otra persona, en esa condición, por sí, o por medio de administradores u otros profesionales, haya remitido ninguna comunicación al demandado reconociéndole la pretendida condición de arrendatario.

Por lo que, atendido lo anterior, en el presente caso, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la simulación del contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada, siendo radicalmente nulo e inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación, por ser doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1997, y 21 de enero de 2000; RJA 3409/1997, y 113/2000) que las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad.

En consecuencia, en el presente caso, en relación con lo único que es objeto del pleito, que es la acción de desahucio por precario, se hace preciso concluir que carece de título la parte demandada para continuar en la ocupación de la vivienda litigiosa, procediendo, en definitiva, la estimación de la demanda y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte demandada apelante de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación del demandado D. Melchor, se CONFIRMA la Sentencia de 19 de marzo de 2019, dictada en los autos nº 468/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Manresa, condenando a la parte apelante al pago de las costas de su recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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