Sentencia CIVIL Nº 643/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1247/2017 de 29 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 643

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

Dª. MARIA PILAR RAMIREZ BALBOTEO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 7 DE MARBELLA

JUICIO ORDINARIO Nº 547/ 16

ROLLO DE APELACION Nº 1247 /17

En la ciudad de Málaga, a veintinueve de noviembre de dos mil diecinueve

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 547 / 16 seguido en el Juzgado de referencia a instancias de DON Abelardo representado en el recurso por la Procuradora Dier Núñez de Castro y defendido por la Letrada Doña Elisa Blázquez Buceta, contra DON Alejo representado en el recurso por el Procurador Don José Javier Bonet Teixeira y asistido del letrado Sr. Roca Gonzales pendientes en ésta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en el citado juicio , recurso al que se opone la demandada.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Marbella dictó sentencia el día 8 de mayo de 2017, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. González de Hoyos en nombre y representación de Don Abelardo contra Don Alejo ; debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones que se contenían en su contra en la demanda presentada; todo ello con expresa imposición de las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación por la representación del actor y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados a la parte contraria , quien se opuso al recurso de apelación deducido de contrario y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día de 19 de Noviembre de 2019, quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA MARIA PILAR RAMOIREZ BALBOTEO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número siete de los de Marbella que desestima la demanda interpuesta por el actor rechazando la pretensión de resolución del contrato de opción de compra firmado el día 30 de octubre de 2015 así como la restitución de la suma pagada en concepto de prima entregada a cuenta de la compraventa cuya formalización debía decidir el optante antes del día 30 de abril del 2016 , se alza el demandante- apelante Don Abelardo mostrando su disconformidad con los fundamentos de derecho primero, parcialmente y segundo a sexto , además de con el Fallo de la Sentencia, alegando como motivos de impugnación, los siguientes: Primero.- Se afirma que la sentencia impugnada desestima la demanda interpretando incorrectamente los presupuestos de la relación contractual : el debate jurídico sostenido en la instancia . Mantiene que la sentencia impugnada inaplica la clausula 'rebus sic stantibus ' confirmando la citada resolución la validez y eficacia del contrato al estimar que la clausula sobrevenida era previsible por las partes al momento de celebrar el contrato, en base a una serie de hechos previos y coetáneos sobre los que no se ha practicado prueba pero que asume como realidad incontrovertible, ente ellos que el actor es un inversor inmobiliario que no previó la posibilidad de revocar varias sentencias que habían declarado la validez del PGOU de 2010, siendo este un riesgo previsible y probable . Señala que el debate jurídico planteado es mas complejo , ante la desaparición de la causa del negocio e imposibilidad de cumplimiento de la condición , resultando que en el contrato de opción de compra condiciona la futura compraventa y por tanto el ejercicio de la acción se hace referencia a la previa segregación de la finca en dos parcelas similares( estipulación quinta apartado D) del contrato , así que el optante estableció en el contrato de opción una determinada clausula / Estipulación Cuarta y quinta ) que salvaba su interés de cara a cualquier incidencia en el planeamiento urbanístico , obviando las dos interpretaciones posibles de la clausula en la que se prevé la segregación, reconociéndose que si bien es cierto que el contrato no previó la eventual estimación de los recursos de casación contra el PGOU de 2010 , no contemplando el ' ius variandi 'de la Administración , previó como motivo causalizado del negocio jurídico , o en su caso como condición suspensiva , lo necesario para preservar el interés del optante ante cualquier eventualidad que afectara al planeamiento vigente. Segundo . Vulneración de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil en cuanto a la interpretación del contenido de los contratos : transcendencia de la segregación prevista para advertir la desaparición sobrevenida de la base del negocio o, en su defecto el incumplimiento de una condición suspensiva. Se disiente por el recurrente de la interpretación que efectúa la sentencia del contrato de opción al no identificar prevención alguna que atienda al interés del optante en el supuesto de alteración o merma en las condiciones urbanísticas y edificatorias de la cosa, siendo claro de la interpretación literal del contrato que la finca objeto de opción tenía que ser objeto de segregación en dos parcelas de características similares .La sentencia pese a las pruebas practicadas niega la existencia de condición , y omite cualquier significación de las clausulas como causa eficiente del contrato, no pudiendo compartir la consideración contenida en aquella según la cual la parcela continuaba siendo divisible en dos parcelas similares, cuando sin duda las resultantes no se hubieren parecido en nada a las inicialmente proyectadas que fueron causa del contrato o al menos condición esencial para su ejercicio.Tercero.- Vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre alteración sobrevenida de las circunstancias ( rebus sic estantibus ) . Afirma el recurrente que la pauta restrictiva que prevalece en la aplicación de la clausula rebus sic stantibus no es óbice para verificar su operatividad en el ámbito de los contratos de opción de compra , cuando la alteración en las circunstancias obedece a motivos urbanísticos .La sentencia impugnada si bien , participa en principio de la doctrina referida , pues entiende acreditado que ha existido una alteración significativa en las circunstancias de la finca en el momento de la suscripción del contrato de opción de compra , que concreta en una disminución mayor al 50 por 100 de la expectativa económica inicialmente contemplada , no la aplica al considerar que la alteración de las circunstancias era previsibles dada la condición subjetiva del optante y el carácter notorio de la probable revocación de las sentencias de la Sala del TSJ de Andalucía que venían confirmando la validez y eficacia del PGOU de 2010, si bien disiente el escenario de previsibilidad sostenido en la sentencia dictada que en modo alguno corresponde a la realidad, pues en múltiples ocasiones se había pronunciado al respecto , previéndose asimismo en el contrato que el mantenimiento de las condiciones urbanísticas no era cuestión accesoria sino esencial para la formalización de la compraventa , y por tanto no hubo negligencia ni inadecuada previsión sobre la eventual incidencia de la potestad de planeamiento o el resultado de los recursos interpuestos frente al PGOU de 2010 en el régimen urbanístico de la parcela , y el interés del optante estaba oportunamente y claramente preservado , al supeditar el ejercicio de la opción a la posibilidad de llevar a cabo la segregación de la finca en dos parcelas similares. .Por todo ello interesa se estime el recurso deducido , revocando la sentencia dictada y se acuerde estimar en su integridad la demanda interpuesta por la actora , con condena en costas de la primera instancia a la parte demandada y sin hacer pronunciamiento sobre las costas producidas en la alzada.

La parte demandada se opone al recurso de apelación deducido de contrario por cuanto tras efectuar asimismo una serie de alegaciones de carácter previo rechaza la errónea interpretación de las clausulas de contrario, por cuanto no se está pidiendo aplicación literal de las mismos , sino una interpretación de acuerdo con los argumentos del actor- recurrente. Se afirma por la apelada que la opción tiene como objeto una finca registral como cuerpo cierto , no sobre un proyecto urbanístico sobre dos parcelas , ni mucho menos dos fincas futuras de determinadas características , sin que la alusión a la presentación ante la Administración de un proyecto de parcelación para poder segregar dos parcelas , cuya elaboración depende del optante , pueda ser entendida como condición que justifique la resolución que solicita, y como bien concluye el Juzgador , tras la prueba practicada, ha quedado acreditado que ni existe ni se ha incumplido condición suspensiva alguna; nunca se elaboró proyecto alguno y con cualquiera de los planes de ordenación se permite la segregación , no se ha incumplido el contrato de opción de compra por el demandado / concedente de la opción , y a mayor abundamiento ni existe ni se ha incumplido condición suspensiva alguna. En cuanto a la clausula Qunta D del contrato de opción que esgrime el recurrente en apoyo y complemento de la anterior , y que en consecuencia también considera incumplida , no va mas allá de establecer que el Sr. Abelardo , como comprador , se reserva el derecho de determinar a nombre de quien se otorgaría escritura , careciendo de relevancia en este procedimiento. En cuanto a la aplicación del concepto jurisprudencial del ' rebus sic estantibus ' en base a la alega la imposibilidad de ser cumplido el fin único de la relación( la segregación ) además del incumplimiento del concedente por motivos urbanísticos , alega el apelado que este concepto se desarrolla en los contratos de tracto sucesivo , en atención a que en los mismos se contienen prestaciones periódicas y prolongadas en el tiempo para los contratantes , que se ven alteradas de forma sustancial por hechos imprevisibles a la fecha inicial de la contratación , provocando un desequilibrio notorio que en cualquier caso requiere supuestos de alteración entre el momento de perfección del contrato y el momento diferido de la consumación , y en cuanto a los efectos de su aplicación , se le ha negado los rescisorios , resolutorios o extintivos del contrato , otorgándole si los modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones , y en el caso que nos ocupa estamos ante un contrato de opción de compraventa , perfeccionado y consumado a la firma , sin prestaciones o consumación diferida en el tiempo ,sin que ninguna propuesta, ponderación , reducción o rebaja se haya planteado sobre el precio de la compraventa, interesándose únicamente la resolución , cuando ya lo esta por notificación expresa del no ejercicio de la opción y caducidad del plazo , se tata simplemente de una decisión por la que el actor , sus sociedades y sus asesores han llegado a la conclusión de no comprar , por cuanto no obtendrá los beneficios esperados por la inversión interesada , no alterándose las previsiones de la opción que por otra parte resultaban inexistentes .En base a todo ello interesa la desestimación del recurso deducido y la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos con condena a los recurrentes de las costas causadas en la alzada.

SEGUNDO.-Vistos los términos del recurso la pretensión de la parte actora se centra en la revocación de la sentencia dictada y la solicitud de que por el Juzgado se declare la resolución de un contrato de opción de compra formalizado en contrato privado de fecha 30/ 10 / 2015, sobre la finca registral nº NUM000 ( Tomo NUM001, Libro NUM002 , folio NUM003 ) del Registro de la Propiedad nº 3 de Marbella ( documentos nº 2 al nº 4 de la demanda) , finca con una superficie de 5.284 m2 y que atendiendo a la calificación urbanística PGOU de 2010 , esta ' destinada a la construcción de viviendas unifamiliares exentas UE- 4 acordándose como precio de la opción la cantidad de 120.000 euros ( estipulación segunda del contrato ) cantidad que ha sido abonada por el actor estableciéndose como plazo máximo para el ejercicio de la opción el 30 /04 / 2016 ( estipulación tercera ) y fijándose como precio de la futura compra la suma de 3.800.00 euros , de los que se descontaran los 120.000 euros pagados como prima de la opción .La existencia de este contrato y las estipulaciones indicadas no es controvertido por las partes. Consta asimismo acreditado el cambio de régimen urbanístico de la parcela , por cuanto , resulta igualmente acreditado que cuando se realizó el contrato , el plan vigente , era el PGOU de 2010 , si bien en virtud de sentencia dictada del Tribunal supremo de fecha 27 / 10 / 2015 , se revoca las sentencias de TSJ Andalucía Malaga , anulando en su integridad el PGOU 2010 ( Documento nº 5 de la demanda ) publicándose extracto de la misma en el BOJA de 17 /02 / 2016 ( documento nº 10 de la demanda) , recobrando por tanto la vigencia el PGOU de 1986 .Asimismo consta del informe emitido por el Técnico Municipal de fecha 30 /03 / 2016 ( documento nº 10 ) en relación con la finca registral nº NUM000 , los siguientes extremos .' pertenece a la Unidad de Ejecución de Suelo Urbano PA- NG - 34 ' Cascada de Camojan ' donde según las normas particulares de dicha Unidad de Ejecución , con una superficie aproximada de 2.432 m2 - y como parques y jardines privado requiere la Protección Integral del Arbolado , y están calificados - como Unidad familiar Exenta UE- con una superficie ap , en unos 257 m2 , aproximada de 2.522 m2 - como equipación cultural - social ( EC ) privado , según medición de plazo que se acompaña , adjuntándose asimismo ficha urbanística de la misma. Resulta asimismo probado que con fecha 28/04/ 2016 comunicó el actor al demandado su voluntad de no ejercitar la opción de compra con base a lo siguiente .' la causa sobrevenida de anulación del Plan General de Ordenación Urbana de 2010 que devuelve la finca a su clasificación del PGOU de 1986 , por tanto gravada con una afección cultural y de equipamiento que hace imposible cumplimiento la libertad de cargas y gravámenes establecidas en el contrato y hace anti económica la compraventa .' reclamando el reembolso de los 120.000 ,00 euros antes del 30 /04 / 2016 . Consta junto a lo anterior que el demandado se opuso a devolución al estimar ' que el contrato de opción de compra no contiene ninguna obligación previa a la venta para el propietario otorgante ni clausula o acuerdo que condicione su ejercicio ' entendiendo extinguido el derecho de opción y pérdida definitiva del derecho de opción.

Ahora bien partiendo de estos extremos plenamente acreditados en las actuaciones , surge la controversia entre partes por cuanto estima la actora que este cambio de las condiciones urbanísticas es substancial en las previsiones del contrato de opción e influye en la relación negocial , siendo esta una circunstancia que imposibilita el ejercicio de la opción de compra , circunstancia que por otra parte afirma ajena a las partes , imprevista e imprevisible, resultando imposible segregar la finca objeto de compra en dos parcelas similares , y afirmando que no es factible construir una vivienda familiar exenta en cada una de las parcelas debido a la reducción del suelo apto para uso residencial , al recibir menos de la mitad de la parcela con uso residencial , pues prácticamente el resto esta destinado a equipamiento socio cultural . La parte demandada muestra su disconformidad con esta argumentación . En el presente caso sobre la controversia surgida - razona con acierto el juzgador -, como efectivamente se firmó un contrato de opción de compra reconocido por ambas partes y , en el mismo se fijaron como obligación del concedente, el compromiso de vender la finca descrita si el optante ejercita su derecho dentro del plazo pactado; como obligación del optante se fija el pago del precio pactado. Se concluye que no se advierte incumplimiento del contrato de compra por el demandado / concedente de la opción , ni incumplimiento de condición suspensiva alguna , a las que hace referencia el actor -apelante .La recurrente alega la desaparición de la causa del negocio e imposibilidad de cumplimiento de la condición , resultando que en el contrato de opción de compra condiciona la futura compraventa y por tanto el ejercicio de la acción se hace referencia a la previa segregación de la finca en dos parcelas similares( estipulación quinta apartado D) del contrato y así el optante estableció en el contrato de opción una determinada clausula / Estipulación Cuarta y quinta ) que salvaba su interés de cara a cualquier incidencia en el planeamiento urbanístico , y afirma que el juzgador obvia las dos interpretaciones posibles de la clausula en la que se prevé la segregación, reconociéndose que si bien es cierto que el contrato no previó la eventual estimación de los recursos de casación contra el PGOU de 2010 no contemplando el ' ius variandi 'de la Administración, si se precisó como motivo causalizado del negocio jurídico , o en su caso como condición suspensiva , los particulares necesarios para preservar el interés del optante ante cualquier eventualidad que afectara al planeamiento vigente. Además afirma la recurrente vulneración de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil en cuanto a la interpretación del contenido de los contratos relativa a la transcendencia de la segregación prevista para advertir la desaparición sobrevenida de la base del negocio o, en su defecto el incumplimiento de una condición supensiva. Se disiente por el recurrente de la interpretación que efectúa la sentencia del contrato de opción al no identificar prevención alguna que atienda al interés del optante en el supuesto de alteración o merma en las condiciones urbanísticas y edificatorias de la cosa, siendo claro según sigue argumentando , de la interpretación literal del contrato que la finca objeto de opción tenía que ser objeto de segregación en dos parcelas de características similares. La sentencia pese a las pruebas practicadas niega la existencia de la condición, y omite cualquier significación de las clausulas como causa eficiente del contrato, no pudiendo compartir la consideración contenida según la cual la parcela continuaba siendo divisible en dos parcelas similares, cuando sin duda las resultantes no se hubieren parecido en nada las inicialmente proyectadas, que fueron causa del contrato o al menos condición esencial para su ejercicio.

Ahora bien esta Sala no puede sino desestimar estos motivos de recurso asi como las alegaciones en las que se basa y compartir las conclusiones que el juzgador mantiene en su sentencia , rechazando los argumentos vertidos de contrario. Para la resolución de la cuestión litigiosa ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que ' si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas',aún cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que '...... Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cual de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998 , 16-2- 1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)'También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que ' cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar'.Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que '..... la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado 'per se' en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963 ' la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964 , 15-11-1972 y 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975 .....'.

Antes de entrar en el estudio pormenorizado de la cuestión sometida a revisión de este Tribunal, junto a las reglas de interpretación expuestas conviene recordar que el error en la valoración de la prueba debe conectarse con la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas relativas a la carga de la prueba. En este sentido son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que nos dicen que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez 'a quo', en la sentencia apelada. Asi cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'.

De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada

Asimismo como premisa esencial de carácter genérico a tomar en consideración a los efectos resolutorios de la presente litis se hace necesario partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui génerisque no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza, y en este sentido ha sido definida como aquella en la que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractual señalado, a la oferta de la venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS. de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992, 17 de marzo, 21 de julio y 22 de noviembre de 1993, 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995, entre otras muchas-, de ahí que pueda afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946, 24 de octubre de 1990, 24 de enero de 1991, 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo, 21 de julio y 15 de octubre de 1993-, encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría'sine die', de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optataria quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982-. Junto a esta doctrina jurisprudencial es preciso hacer constar una mas reciente jurisprudencia que reiteradamente establece que el ejercicio del derecho de opción queda supeditado al pago del precio de la compraventa dentro del plazo pactado para su ejercicio de tal manera que transcurrido dicho plazo sin abonarse el precio , aunque hubieses llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa , habría caducado el derecho de opción , sin que la compraventa se hubiese llevado a perfeccionarse STS : 8 / 04 / 2011 ; 11/ 10 / 02 ; 06 /07/ 01 ; 8/04 /01 ... entre otras.

TERCERO.-Partiendo por tanto de estas consideraciones generales y aplicadas al contrato que nos ocupa hemos de concluir que ninguna condición se fijó en dicho contrato sobre las condiciones en que debía entregarse la finca, las características de la misma, o el destino que los optantes querían darle a la misma, tratándose de una finca de terreno sin que se fijara como condición esencial del contrato que la finca sirviera a determinado objeto o finalidad distinta a la que consta en la opción que no es otra que la adquisición de la parcela . Tampoco se hizo referencia alguna a las expectativas de inversión que las demandadas (sic) tenían debido a la negociación de ciertos convenios con el Ayuntamiento.. Las alegaciones de la parte actora se basan en considerar que dichas modificaciones han frustrado la finalidad del contrato y por ello no sólo no está obligada a pagar el precio sino que tiene derecho a las cantidades entregadas. Se trae a colación por el apelante las clausulas Cuarta y quinta d) , a las que confiere la categoría jurídica de condición ' sien qua non' y que en su recurso atribuye la causa y propósito del negocio jurídico . La clausula Cuarta del contrato de opción relativa a la segregación de la parcela dispone : ' El concedente de la opción va a presentar ante el Ayuntamiento de Marbella por indicaciones de la parte optante un proyecto de parcelación de la finca objeto de la opción , a fin de segregar esta en dos parcelas similares , previamente al otorgamiento de la escritura de venta , que serán adquiridas por las sociedades ARCADIA DESING SL Y ARCADIA GLOBAL DESING SL. Todos los gastos e impuestos que se originen de la escritura y de segregación serán de cuenta de la parte compradora .La identificación de las parcelas segregadas resultará del proyecto de parcelación o segregación a redactar por el perito topógrafo Don Mauricio , que seguirá las indicaciones de la parte optante.' Del contenido literal de esta clausula en modo alguno cabe inferir que la parcela estuviese sujeto a la condición de segregación en dos parcelas similares con las características pretendidas , ni elevar esta a la consideración de causa del negocio y ademas de la misma cabe concluir que la redacción del proyecto de parcelación o segregación correspondía al actor , y solo una vez redactado correspondía al demandado concedente de la opción presentarlo ante el Ayuntamiento de Marbella .No puede por tanto derivarse de la misma ningún incumplimiento por parte del demandado , pues no consta acreditada la redacción del proyecto referido ni mucho menos la entrega del mismo al concedente para su presentación al Ayuntamiento , en los términos pactados en el contrato. Como bien indica el juzgador en su sentencia si la segregación no se ha efectuado ha sido por que el optante no ha elaborado el proyecto oportuno , máxime cuando la segregación es factible tanto conforme al PGOU de 2010 como al PGOU de 1986 , pues se puede dividir la parcela en dos similares , siendo la única diferencia el aprovechamiento edificatorio para cada parcela resultante de la segregación que en el caso del PGOU de 2010 seria de dos parcelas con una extensión de aproximadamente 2.660 m2 y atendiendo al PGOU de 1986 la superficie de cada una de las parcelas resultantes sería aproximadamente de unos 1.261 m2 , tal y como resulta del informe pericial de don Ovidio y testifical de Don Octavio ( del estudio de arquitectos contratados por el actor para elaborar los proyectos de edificación de la parcela ) y don Pelayo ( abogado especialista en urbanismo que asesora al actor con motivo de la parcela objeto de Litis .) La recurrente efectúa una interpretación de la referida clausula , que en modo alguno responde al contenido literal de sus términos y por tanto no podemos compartir . Asiste razón al apelado cuando afirma que opción se concede , sobre una finca registral como cuerpo cierto , no sobre un proyecto urbanístico , ni sobre dos parcelas , ni mucho menos sobre dos fincas futuras de determinadas características , sin que la clausula que recoge la presentación ante la administración de un proyecto de parcelación ajeno para poder segregar dos parcelas , cuya presentación depende del optante, pueda ser considera como condición incumplida que justifique la resolución que solicita, al quedar acreditada de las pruebas practicadas entre ellos de los propios testigos y peritos de la actora que nunca se ha elaborado proyecto , y que con cualquiera de los planes de ordenación se permite la segregación y por tanto no puede hablarse de incumplimiento del contrato de opción de compra por el demandado de la opción, ni existe ni se ha incumplido condición suspensiva alguna. Tampoco puede concluirse , visto cuanto se ha expuesto, de la desaparición sobrevenida de la causa del negocio jurídico e imposibilidad de cumplimiento de la condición a que fue sometido el contrato de opción de compra, careciendo de relevancia a los fines interesados la clausula Quinta D del contrato de opción de compra, clausula que igualmente esgrime el recurrente en apoyo y complemento de la condición establecida , del incumplimiento del demandado . El contenido literal de la referida clausula es el siguiente ' Segregación y ejercicio conjunto o alternativo de la opción de compra .La parte optante , previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa , determinará en que forma se atribuirá entre las sociedades optantes la titularidad de las fincas resultantes de la segregación referida en la clausula cuarta. Para el supuesto de que por cualquier motivo las sociedades en constitución no llegaran a inscribirse en el Registro Mercantil esta atribución de titularidad recaerá alternativamente en Don Abelardo .' Estamos por tanto ante una mera facultad que se reservaba el optante para una vez realizada la segregación de la parcela atribuir en el momento de la escritura pública las sociedades en la titularidad de las fincas resultantes a las sociedades en constitución o a favor del propio Sr Abelardo en el caso de no llegarse a inscribir en el Registro Mercantil. Y por tanto , como bien indica el juzgador a quo , ni ha llegado el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa , ni se ha realizado la segregación de la parcela , como se ha dicho , por que el optante no ha elaborado proyecto , habiendo optado por no ejercitar la compra, y por tanto su carencia de efectos y relevancia a los fines que nos ocupa es evidente.

Estamos ante una opción de compra y el referido contrato da derecho al optante a ejercitar su opción de compra durante determinado plazo a cambio de un precio. En caso de no ejercitarlo, ninguna consecuencia u obligación resulta para el concedente ya que no nos encontramos ante un precontrato de compraventa o una señal, etc. Por ello no surge la obligación de devolver las cantidades entregadas. Aplicando dichas notas al supuesto que nos ocupa, ningún incumplimiento se aprecia en la conducta del concedente , condición de ningún tipo , ni en consecuencia imposibilidad de cumplimiento de condición , estando la finca objeto de opción a disposición del optante para que éste ejercitara su derecho durante el plazo pactado; en consecuencia, de conformidad con los artículos, 1256 y siguientes del Código Civil 'el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes' y por todo ello procederá la desestimación de la presente demanda. A ello hay que añadir que los motivos por los que los optantes no quisieron ejercitar el derecho de opción formalizando la adquisición de la finca carecen de absoluta relevancia en el presente procedimiento, pues ninguna referencia a ellos se hizo en los contratos (inicial y prórrogas) firmados entre las partes. No se pactó como condición resolutoria, ni como elemento esencial del contrato, ni siquiera se aludió en la descripción de la finca a las características de la misma. Por ello las intenciones de la parte actora quedaron fuera en todo momento de lo pactado, y en consecuencia la frustración de la misma no puede hoy producir efecto alguno. A mayor abundamiento puede decirse que las hipotéticas expectativas de inversión que tuviera la parte actora, con independencia de que el demandado las conociera o no, no dejaron nunca de ser hipótesis y cuya pérdida no podría nunca atribuirse al demandado, que sigue siendo factible de segregación en dos parcelas similares con la única diferencia en cuanto al aprovechamiento edificatorio de cada una de las parcelas resultante de la segregación , con motivo de cambio urbanístico de la misma al haber recobrado vigencia el PGOU de 1986 .

CUARTO.-La recurrente centra su recurso en la denunciada asimismo en la vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre alteración sobrevenida de las circunstancias ( rebus sic estantibus ) afirmando el recurrente que la pauta restrictiva que prevalece en la aplicación de la clausula rebus sic stantibus no es óbice para verificar su operatividad en el ámbito de los contratos de opción de compra , cuando la alteración en las circunstancias obedece a motivos urbanísticos . Procede a continuación analizar la aplicación del la clausulas rebus sic stantibus que el recurrente invoca al entender que no puede ser cumplido el fin único de la relación contractual (la segregación ) , por impedimentos administrativos y urbanísticos. En la sentencia se parte en principio de la doctrina referida , pues entiende acreditado que ha existido una alteración significativa en las circunstancias de la finca en el momento de la suscripción del contrato de opción de compra , que concreta en una disminución mayor al 50 por 100 de la expectativa económica inicialmente contemplada , pero no la aplica al considerar que la alteración de las circunstancias era previsibles dada la condición subjetiva del optante y el carácter notorio de la probable revocación de las sentencias de la Sala del TSJ de Andalucía que venían confirmando la validez y eficacia del PGOU de 2010, y disiente el escenario de previsibilidad sostenido en la sentencia dictada , que en modo alguno corresponde a la realidad, pues en múltiples ocasiones se había pronunciado al respecto , previéndose asimismo en el contrato que el mantenimiento de las condiciones urbanísticas no era cuestión accesoria sino esencial para la formalización de la compraventa , y por tanto no hubo negligencia ni inadecuada previsión sobre la eventual incidencia de la potestad de planeamiento o el resultado de los recursos interpuestos frente al PGOU de 2010 en el régimen urbanístico de la parcela , y el interés del optante estaba oportunamente y claramente preservado , al supeditar el ejercicio de la opción a la posibilidad de llevar a cabo la segregación de la finca en dos parcelas similares. En el supuesto que nos ocupa es cierto y asi consta del informe pericial obrante en las actuaciones emitido por Do Ovidio como la nulidad del PGOU de 2010 en virtud de sentenca del Tribunal Supremo y la vigencia del PGOU de 1986 , supone respecto del contrato de opción de compra objeto del procedimiento una disminución de expectativa económicas de al menos un 50%. Tal y como expone el juzgador de instancia al valorar este informe , esta anulación determina

'una modificación apreciable del aprovechamiento edificatorio de la parcela. En el PGOU de 2010 la calificación de la parcela exclusivamente es de 'uso residencial', y con el PGOU de 1986 además es para usos de 'equipamiento cultural social' y de 'parques y jardines', la parcela ha visto reducido de forma notoria su aprovechamiento edificatorio de carácter lucrativo, tanto en lo que atañe a 'un menor número de viviendas y una menor superficie de uso residencial construibles sobre su superficie', como las limitaciones de índole funcional y edificatoria derivadas de sus nuevos usos compatibles. La superficie residencial conforme al PGOU de 2010 es de 5.321 m2, mientras que conforme al PGOU de 1986 es de 2.522 m2, en ambos planes la parcela mínima es de 1.000 m2, ocupación de parcela, número de plantas, separación a linderos, no obstante en el PGOU de 2010 la altura máxima es de 7,5 metros y en el PGOU de 1986 es de 7 metros. En relación con el PGOU de 2010 el PGOU de 1986, y respecto a la parcela de objeto del contrato de opción de compra, supone la reducción en un 60% del número teórico máximo de viviendas construibles; un 52,6% menos de superficie máxima construible (se pasa de 1.596,30 m2 a 756,60 m2); y un 52,6% menos de superficie de cada una de las dos fincas resultantes de la segregación pretendida (se pasa de 2.660,50 m2 a 1.261 m2). Así mismo el perito destaca que el PGOU de 1986 conlleva otras circunstancias negativas por las servidumbres complementarias especificas de índole ecológica (arbolado a respetar), física (vistas exteriores), funcional (cauce privado interior de agua) e incluso del propio planeamiento (retranqueos mínimos a linderos) aplicables sobre la superficie, así como por la concurrencia con eventuales usos teóricos (cultural, religioso, club social, alojamiento comunitario, recreativo, discoteca y espectáculos) previsto en el Plan de 1986, configurándose un previsible notorio conflicto de intereses inmobiliarios un tanto contradictorios y en cierta medida incompatibles. Reseña el perito, que en el ámbito territorial en la que se sitúa la parcela es de elevado standing residencial, y adquiere especial relevancia en el ámbito de la promoción inmobiliaria de 'viviendas unifamiliares aisladas' la superficie libre de la parcela respectiva resultante tras la construcción efectuada, lo que confiere incluso a la propia superficie total de cada parcela una mayor repercusión económica particular derivada de su edificabilidad correspondiente, circunstancia que en la parcela de autos habría significado de hecho una evidente depreciación económica como consecuencia de la sustitución a los efectos urbanísticos de la

normativa aplicable del Plan de 2010 por la actualmente vigente del Plan de 1986.'

Ahora bien lo expuesto no supone por si que en el supuesto que nos ocupa proceda la aplicación de la clausula rebus sic stantibus , por cuanto si bien no existe obstáculo legal que impida su aplicación a la opción de compra , a la vista de la doctrina jursiprudencial expuesta que la sentencia recoge en los fundamentos de derecho tercero y cuarto y que aquí damos por reproducido,' es necesario en todo caso que la frustración del fin contractual sea consecuencia de haber cambiado de forma extraordinaria e imprevisible las circunstancias que sirvieron de base al negocio durante su ejecución haciendo excesivamente onerosa para una de las partes ese cambio relevante , configurado como riesgo , debe quedar excluido del ' riesgo normal ' inherente o derivado del contrato ( SS TS 30 de junio de 2014 y 24 de febrero 2015) ' . Este concepto jurisprudencial viene desarrollándose en atención a contratos de tracto sucesivo , que contienen prestaciones y obligaciones periódicas y prolongadas en el tiempo para los contratantes , que se ven alteradas de forma sustancial por hechos imprevisibles a la fecha inicial de la contratación , provocando un desequilibrio notorio , que en cualquier caso, requiere supuestos de alteración entre el momento de perfección del contrato y el momento diferido de la consumación , y en cuanto a los efectos de su aplicación , se le ha negado los rescisorios , resolutorios o extintivos del contrato , otorgándole los modificativos , encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. Es mas pese a la flexibilizacioŽn de la aplicación de la regla rebus sic stantibus por parte de la citada sentencia de 17 de enero de 2013, la verdadera eficacia de la misma, en cuanto instrumento uŽtil para compensar los desequilibrios entre las prestaciones ocasionados, por ejemplo, por una crisis econoŽmica como la actual, dependeraŽ en ultimo teŽrmino de que la parte reclamante interese ese efecto meramente revisorio o modificativo. De otro modo, la alternativa que queda al tribunal seriŽa la aplicacioŽn del efecto resolutorio de la relación que no estimamos procedente -directamente, el no acogimiento de la regla rebus sic stantibus. El contrato que nos ocupa es un contrato de opción de compraventa perfeccionado y consumado a la firma , sin prestaciones diferidas en el tiempo , habiéndose limitado el actor en su demanda a instar la resolución del mismo, sin formular pretensión alternativa de ponderación , reducción o rebaja sobre el precio de la compraventa ante el cambio de circunstancias.Esta Sala por tanto comparte una vez mas las conclusiones del juzgador contenidas en la sentencia cuando razona que las circunstancias sobrevenidas con la consiguiente reducción de aprovechamiento edificatorio de la parcela' no es un acontecimiento realmente imprevisible ' .De las pruebas practicadas consta acreditado que el actor- optante 'es un inversor inmobiliario, que adquiere una parcela , desea segregarla y construir dos viviendas unifamiliares independientes en cada una de las parcelas resultantes de la segregación , que se propone asimismo constituir dos sociedades mercantiles a tales efectos , con asesoramiento especializado encarga los correspondientes proyectos para la ejecución de la parcelación y construcción de las viviendas unifamiliares .El actor era perfectamente conocedor , y así lo reconoce en el Hecho segundo 3 de la demanda , y además era un hecho notorio en el sector inmobiliario , que la validez del PGOU de 2010 estaba sujeto a la resolución de un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, y que por tanto , cabía la posibilidad que la sentencia que pudiera declarar nulo dicho PGOU de 2010 , como finalmente aconteció con la sentencia de 27/ 10/ 2015 ' Nada obsta a cuanto se ha expuesto, y ademas carece de relevancia , tal y como indica el juzgador en su sentencia , la confianza que este pudiera tener , en que la sentencia que pudiera dictar el Tribunal Supremo ratificaría la vigencia del PGOU de 2010 , dado que el Tribunal de Justicia de Andalucía había dictado sentencias avalando la validez del PGOU del 2010 . Por ello , es de apreciar la concurrencia de negligencia en el actor - optante al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipa mentalmente y que suponía la declaración en sentencia de la nulidad del PGOU del 2010, no incluyendo en el contrato ninguna clausula al respecto, por cuanto las reseñadas no tienen este carácter y la errónea previsión de la sentencia que podía dictar el Tribunal Supremo sobre la validez / nulidad del PGOU , no puede tomarse en consideración para la aplicación de la clausula' rebus sic stantibus ' , pues no concurren los requisitos que a tenor de la doctrina expuesta por el juzgador en su sentencia son requeridos jurisprudencialmente para su aplicación para que entre en juego la citada cláusula:1. Que estemos ante un contrato de tracto sucesivo, es decir cuya ejecución sea prolongada en el tiempo, o siendo de tracto único, que el cumplimiento de la obligación se haya retrasado para un momento futuro. 2. Que entre las circunstancias existentes cuando se celebro el contrato y las circunstancia a la hora de su cumplimiento, se haya producido una alteración. 3. Que la alteración sea extraordinaria, y que sea del todo imprevisible para las partes al momento de la celebración del contrato. 4. Que sea inevitable, es decir, que no sea imputable al deudor. 5. Que origine una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquile el necesario equilibrio de las prestaciones. 6. Que la aplicación por los Tribunales se haga cautelosamente y con moderación, sólo procede cuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso. En el caso de litis el riesgo no puede calificarse como de imprevisible, ni excepcional ni fortuito , siendo un riesgo asumido al contratar no condicionando el optante la operación en modo alguno , siendo la declaración de nulidad del PGOU , una circunstancia sobrevenida que era previsible por las partes en el momento de celebrar el contrato. Y además lo cierto y verdad , es que incluso atendiendo al PGOU del 1986 , que cobró vigencia en virtud de la sentencia dictada por T Supremo , aun cuando existe una considera diferencia en cuanto a la superficie de aprovechamiento urbanístico la parcelas resultantes aproximada de 2.660 m2 y atendiendo a dicho Plan tras la división la superficie de cada una de ellas seria una extensión de unos 1261 m2 ,siendo posible el cumplimiento de la segregación en dos parcelas similares , que resultarían igualmente edificables, pese a la evidente depreciación que supuso la sustitución a los efectos urbanísticos de la normativa aplicable , y en el ámbito territorial en el que se situa la parcela de elevado standing residencial tal y como ya expusimos en esta resolución.

Basta examinar las razones que expone el apelante en su recurso para no llevar a cabo la opción limitados a la falta de obtención de los beneficios económico que considera adecuados a la construcción que planeaban realizar en la parcela alteraciones que sin duda han tenido lugar , siendo legitimo que el actor y sus sociedades libremente decidieran no sequir adelante con la compraventa notificando el propio actor al hoy demandado el no ejercicio del derecho a compra sobre la finca registral , por otra parte resuelto ya por el no ejercicio del mismo dentro de plazo, pero en modo alguno esta decisión afecta al contrato de opción que insistimos no contenía ninguna cláusula suspensiva , condicionante o nula , que preservarse el interés del optante en los términos que afirma el recurrente .Estos extremos que han quedado acreditados en las actuaciones en modo alguno han quedado desvirtuado por las alegaciones de la parte apelante en su recurso .El juzgador, al dictar la sentencia, valora pruebas con libertad plena conforme a la convicción que se haya formado. Y cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez 'a quo' se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997, 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998). debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que se entiende que no se da en el caso de autos en el que la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada compartiéndose las conclusiones a las que llega y en el supuesto que nos ocupa esa situación se ve acrecentada por la argumentación de la sentencia, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SS. del T.C. 174/87, 11/95, 24/96, 115/96, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/00, 171/02 y 196/05), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SS. del T. S. de 5-10-98, 19-10-99, 3-2-00, 23-3-00, 28-3-00, 30-3-00, 9-6-00, 21-7-00, 2-11-01, 23-11-01, 30-4-02, 20- 12-02, 24-2-03, 2-10-03, 9-2-04, 3-3-04 y 27-6-06), que permite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la SS. del T.S. de 20-10-07 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal ( SS. del T.S. de 16-10-92, 5-11-92, 19-4-93, 5-10-98, 30-3-99 y 19-10-99), debe corregir sólo aquello que resulte necesario Y en el caso que analizado ningún error es de apreciar en la valoración de la pruebas que el juzgado llevo a cabo, tal y como hemos reseñado. La recurrente tras efectuar su propia valoración de las pruebas practicadas, mantiene que en modo alguno puede estimarse probado que el SR Abelardo , sea un operador inmobiliario , no habiendo realizado con anterioridad compra de parcelas con vistas a la edificación no existiendo un solo indicio que lleve a tal conclusión , cuando basta examinar los términos del contrato de opción para constatar los fines especulativos , la inversión inmobiliaria pretendida por el actor ( comprar la parcela , construir , vender y obtener un beneficio ( construcción de dos edificaciones en parcelas independientes a nombre de cada una de las sociedades que constituye ). Es preciso traer a colación las SSTS de 15 y 17 de noviembre de 2000 y 20 de febrero de 2001: Estas dos últimas sentencias consideraron inaplicable la cláusula rebus. La primera a un caso de compraventa de terrenos, afectados por una recalificación urbanística posterior a la perfección del contrato y a la fecha de pago del precio. El comprador era una empresa constructora dedicada al negocio inmobiliario, y el tribunal declaró que sobre ella pesaba un deber de previsión de la variabilidad urbanística de los terrenos adquiridos, circunstancia que no tiene el carácter de imprevisible. La segunda a una venta de carbón subvencionada durante un plazo de 15 años, suprimiéndose posteriormente la subvención.

Visto por tanto cuanto se ha expuesto, en modo alguno puede apreciarse Vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre alteración sobrevenida de las circunstancias ( rebus sic estantibus ) ni inaplicación errónea de la misma , y ello por las mismas razones y argumentos que expone el juzgador

Por todo ello procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada por sus propios fundamentos.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Abelardo contra la sentencia dictada en fecha ocho de mayo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número Siete de los de Marbella en sus autos civiles juicio ordinario 547 /2016, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.