Sentencia Civil Nº 646/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 211/2009 de 18 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00646/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 211 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a dieciocho de diciembre de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 655 /2007 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MOSTOLES , a los que ha correspondido el Rollo 211 /2009 , en los que aparece como parte apelante SISTEMAS AVANZADOS DE PREVENCION S.L. representado por el procurador DOÑA GLORIA INES LEAL MORA, y como apelado RONAVAR S.L., quien formuló oposición al recurso e impugnó la resolución recurrida en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON ROBERTO DE HOYOS MENCIA, sobre elevación a escritura pública de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Mostoles, en fecha 5 de septiembre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Doña Isabel Mora García en nombre y representación de RONAVAR S.L., contra SISTEMAS AVANZADOS DE PREVENCIÓN S.L., debo absolver a la demandada de la pretensión contra ella deducida e imponiendo a la actora las costas procesales causadas y desestimando la demanda reconvencional planteada por SISTEMAS AVANZADOS DE PREVENCIÓN S.L. contra RONAVAR, S.L. debo absolver a RONAVAR, S.L. de la pretensión contra ella deducida e imponiendo a SISTEMAS AVANZADOS DE PREVENCIÓN S.L. las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante SISTEMAS AVANZADOS DE PREVENCION S.L., al que se opuso la parte apelada RONAVAR S.L. quien asimismo impugnó la resolución recurrida, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de octubre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Ronavar, S.L. contra Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. pretendía obtener la declaración judicial de que la demandada ejercitó oportunamente el derecho de opción de compra, resultante del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes en fecha 1 de Abril de 2004, por lo que debe otorgar escritura pública de compraventa mediante precio de 643.780'8 ?, más el IPC correspondiente calculado desde el 9 de Marzo de 2005 hasta la fecha del otorgamiento, y subsidiariamente, se declare la pérdida del derecho de opción por no haberlo formalizado de manera efectiva, entendiéndose que la única relación existente entre las partes es de carácter arrendaticio. Todo ello relatando que en fecha 1 de Abril de 2004 las partes suscribieron contrato de arrendamiento con opción a compra, a ejercitar en Abril de 2005, sobre el local comercial propiedad de la actora sito en Boadilla del Monte, al número 20 de la calle García Noblejas, y con pacto de que "el precio total de la compraventa, en el caso de que se ejercite la opción, se fijará de mutuo acuerdo por ambas partes", en cuyo caso el treinta por ciento de la renta derivada del arrendamiento se destinará a pago del precio y, en otro caso, esa misma cantidad se reintegrará en pago de la renta por el arrendamiento del local a favor de Ronavar, S.L. En fecha 28 de Abril de 2005, Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. envió comunicación ejercitando el derecho de opción, y encargó una tasación del local que fijó el precio, a 9 de Marzo de 2005, en 643.780'8 ?, precio que fue aceptado por Ronavar, S.L., por lo que en 20 de Diciembre de 2006 envió carta notarial a la demandada convocando para el otorgamiento de la escritura el día 22 de Enero siguiente, fecha en la que Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. no se personó en la Notaría designada. El día 25 de Enero la compradora envió burofax aludiendo a la celebración de reuniones en las que se habría pactado un precio de 500.000 ? resultante de aplicar descuentos por las mejoras realizadas en el local, reuniones y pactos que no son ciertos, sino que aquella comunicación se utiliza para encubrir el incumplimiento de sus obligaciones. En 29 de Enero de 2007 se requirió nuevamente a la demandada para el otorgamiento de escritura pública, a lo que ésta no formuló respuesta alguna.

Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. se opuso a la pretensión, y planteó demanda reconvencional, solicitando la declaración judicial sobre procedencia de otorgar escritura de compraventa, en virtud del ejercicio del derecho de opción de compra, fijando el precio en 465.799'73 ?, así como la declaración judicial de que Ronavar, S.L. incumplió las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra de 1 de Abril de 2004, condenando a la reconvenida al pago de los daños y perjuicios generados por la injustificada demora en elevar a público el contrato de compraventa, que se valoran en 95.350 ?. Argumenta la reconviniente que, tras haber ejercitado en forma el derecho de opción de compra, Ronavar, S.L. demoró de manera injustificada la fijación del precio de la compraventa, seguramente porque en Abril de 2004 el local se encontraba en un estado deplorable y Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. realizó obras de estructura y adaptación a normativa, pues el local presentaba defectos estructurales que impedían la concesión de las necesarias licencias administrativas, por valor de 177.981'07 ?, obras de la que pretendía beneficiarse la reconvenida. Añade que la tasación de 9 de Marzo de 2005, por 643.780'8 ? se encargó con vistas a obtener financiación para la compra del local, pero en ningún momento se aceptó como precio a satisfacer, pues habría de descontarse la inversión realizada en el local, y tampoco se pactó incrementar el precio en el IPC, lo que supone que el precio a satisfacer sería de 465.799'73 ? (descontando el valor de las obras del precio de tasación). En fundamento de la pretensión reconvencional se relata que Ronavar, S.L. ha demorado injustificadamente la consumación de la compraventa, generando a Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. daños derivados de la incertidumbre creada ante la falta de ejecución del contrato, así como daños morales y otros de difícil justificación, cuantificados todos ellos en la suma de 95.350 ?, cuyo pago se reclama.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia analiza la naturaleza jurídica de la relación contractual existente entre las partes, sobre la base de los requisitos esenciales del contrato de opción de compra, entre ellos el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, destacando que el contrato firmado el 1 de Abril de 2004 no concreta el elemento del precio, limitándose a prevenir que se fijará de mutuo acuerdo entre las partes, lo que supone que el contrato es ineficaz como opción de compra y representa, a lo sumo, la promesa de la celebración de una futura opción, cuando las partes lleguen a determinar el precio de la transmisión. Razona que diferir a un acuerdo posterior de las partes la fijación del precio no equivale a determinarlo, y contraviene la facultad del optante de decidir unilateralmente sobre la celebración de la compraventa, puesto que se precisa de un nuevo convenio o acuerdo de voluntades entre las partes en litigio para determinar el precio. Tampoco cabe fijar el precio por peritos, pues no se establecen las bases conforme a las que deba nombrarse y actuar el perito. La desestimación de la demanda principal no permite acoger la pretensión subsidiaria, para que se declare la pérdida del derecho de opción y que la única relación existente entre las partes es de carácter arrendaticio, pues no se puede declarar la pérdida de un derecho que nunca ha llegado a nacer. Por todo lo cual, se desestiman en su integridad las demandas principal y reconvencional.

TERCERO.- Frente al pronunciamiento que desestima la demanda reconvencional interpone recurso de apelación Sistemas Avanzados de Prevención, S.L., e igualmente impugna la sentencia Ronavar, S.L.

En el recurso presentado por Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. se alega en primer lugar que la sentencia incurre en vicio de incongruencia, y vulnera los principios da mihi factum dabo tibi ius y iura novit curia, en relación con el art. 218.1 L.E .c., que obliga a resolver la controversia conforme a las normas aplicables, aún cuando no hayan sido acertadamente alegadas, con prohibición de apartarse de la causa de pedir. En ese sentido, destaca el apelante que las partes están conformes en calificar el contrato como de opción de compra, y sólo discuten otras cuestiones ajenas a la calificación del contrato: primero, la determinación del precio, en cuanto a si debe deducirse o no el coste de las obras sufragadas por Sistemas Avanzados de Prevención, S.L., y segundo, si Ronavar, S.L. debe indemnizar o no los daños y perjuicios derivados de la demora en el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Es cierto que la congruencia viene definida por la clase de acción ejercitada, atendiendo a la causa petendi predeterminada por las partes, y es también cierto que en el presente caso los litigantes están de acuerdo en calificar el contrato como opción de compra, y en solicitar que la sentencia declare la procedencia de otorgar escritura pública de compraventa. Pero ello no implica que esa pretensión haya de ser acogida. Pues las relaciones jurídicas no son lo que las partes pretenden, ni su naturaleza viene definida por el nomen iuris que las partes les adjudiquen (las relaciones jurídicas "son lo que son, no lo que las partes quieren que sean"), sino por el contenido de derechos y obligaciones que las conforman. Y la congruencia no obliga a estimar una pretensión por el sólo hecho de que las partes coincidan en ella (en este caso, otorgar escritura de compraventa), resultando igualmente congruente el pronunciamiento desestimatorio de esa pretensión.

En el presente caso, la pretensión de actor y del reconviniente para el otorgamiento de escritura de compraventa resulta inviable desde su planteamiento, es de imposible estimación, pues falta uno de los elementos esenciales del contrato de opción de compra, que lo es también de la compraventa, como lo es el "precio cierto en dinero o signo que lo represente" (art. 1445 ), requisito imprescindible para su existencia y perfección (art. 1450 Cc .), ya lo sea como cantidad líquida, ya con referencia a cosa cierta, o mediante designación de árbitro que lo señale, o referido a determinado día, bolsa o mercado (arts. 1447 y 1448 Cc .). En el presente caso las partes se limitaron a pactar que el precio quedaba diferido a un acuerdo posterior entre ellas, sin mayor concreción, lo que significa que nunca ha llegado a existir el contrato de opción de compra, ni por tanto puede pretenderse su consumación o ejecución. No puede tampoco pretenderse que el órgano jurisdiccional fije el precio de la compraventa, pues sería tanto como ejercitar funciones arbitrales de las que carece.

Para un caso sustancialmente idéntico al presente, declara el T.S. en S. 24.Ene.1991 que "al pretender calificar el convenio celebrado como una opción de compra, resulta obligado acudir a la doctrina jurisprudencial para determinar su precepto, y entender que la figura contractual que nos ocupa, no regulada es específicamente en el Código pero si reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario , debe de concebirse como aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, y constituyendo por tanto sus elementos principales, referidos a la opción de compra: la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; el señalamiento del precio estipulado para fa futura adquisición; y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción; siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de la prima; requisitos todos y cada uno de ellos que deben concurrir en esta figura contractual (Sentencias, entre otras, de 10 de julio de 1946, 14 de abril de 1956, 17 de diciembre de 1966, 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987 y 9 de octubre de 1987 ). En el caso de autos, ni contractualmente, ni de una forma legal subsidiaria, se ha fijado el elemento precio, que indispensablemente tiene que figurar en el contrato de opción de compra: las partes convinieron literalmente que la opción se ejercitaría "por el precio que se pacte en su momento", interpretación de la intención de los contratantes que no puede ir más allá del sentido literal de las cláusulas del contrato".

Igualmente, S. T.S. 11.Abr.2000 , a cuyo tenor la opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones: definición dada por las sentencias de 4 de abril de 1987, 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992, 1 de diciembre de 1992, 18 de junio de 1993, 14 de febrero de 1997 ; siendo esencial en su concepto el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra) bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 . En todos los casos, se considera requisito imprescindible para la existencia y obligatoriedad de la opción de compra la determinación del precio cierto, por constituir la causa del contrato (art. 1261 Cc .).

CUARTO.- Se denuncia igualmente incongruencia extrapetita, al pronunciarse la sentencia sobre extremos no solicitados, cuando razona que "el pacto de opción de compra contenido en el contrato de arrendamiento firmado por las partes el 1 de Abril de 2004 es ineficaz", pues ello implica declarar la nulidad de dicho pacto y, al propio tiempo, la validez de la relación arrendaticia, contraviniendo la reiterada doctrina jurisprudencial que atribuye una naturaleza específica al contrato de arrendamiento con opción de compra, como relación unitaria en la que no resulta posible individualizar o aislar la relación arrendaticia sin desnaturalizar el contenido del contrato y la voluntad de los contratantes.

La fundamentación de la sentencia que aprecia la nulidad o inexistencia del pacto de opción de compra no incurre en incongruencia por exceso, habida cuenta que, a diferencia de lo que sucede con la anulabilidad de los contratos, su nulidad radical o inexistencia, por falta de los requisitos esenciales del art. 1261 Cc ., debe apreciarse de oficio, sin necesidad de que se accione u oponga por las partes. El vicio de ausencia de causa, por inexistencia de precio, resulta insubsanable, imprescriptible y apreciable de oficio. Los restantes pactos incluidos en el contrato ajenos al pacto de opción, y en concreto la cesión en arrendamiento mediante precio, no resultan alcanzados por ese vicio radical, y la declaración judicial de su ineficacia sí representaría un pronunciamiento incongruente por exceso. Por lo demás, el contrato de arrendamiento con opción de compra constituye una relación jurídica compleja, pero ello no significa que la relación de arrendamiento se vea alterada o alcanzada por la ineficacia del pacto de opción.

QUINTO.- Aduce la apelante que la sentencia infringe los arts. 1309 a 1313 Cc., pues si bien a la firma del contrato de 1 de Abril de 2004 no quedó determinado el precio, sí se cuantificó posteriormente mediante la valoración efectuada por la agencia tasadora inmobiliaria, confirmándose o convalidándose el contrato originario. Por tanto, la cuestión litigiosa queda reducida a determinar si de ese precio ha de deducirse o no la cantidad invertida por Sistemas Avanzados de Prevención, S.L. en la ejecución de obras. En definitiva, y en aplicación del art. 1309 Cc ., el contrato quedó válidamente confirmado, y consiguientemente extinguida la acción de nulidad.

En primer lugar, y desde un punto de vista doctrinal, la confirmación de los contratos, a tenor del art. 1310 Cc ., sólo puede aplicarse a aquellos contratos que reúnan los requisitos del art. 1261 Cc . Y, en el presente caso, ya queda dicho que falta el elemento esencial del precio, es decir, la causa del contrato de opción, al igual que lo es del contrato de compraventa, inexistente en los supuestos de ausencia de precio (S. T.S. 26.3. y 21.10.1997 ).

De otro lado, en relación con el presente caso, no es cierto que el precio haya quedado determinado posteriormente mediante pacto entre las partes, subsanándose el vicio originario de su indeterminación. Muy al contrario, el precio resultante de la tasación nunca ha sido aceptado como precio cierto por las partes, en cuanto discrepan en aceptar la cuantía de la tasación, o deducir de ella el importe correspondiente a determinadas obras. Decidir mediante sentencia si ha de deducirse o no el precio de las obras es tanto como determinar el precio.

Además de ello, la perito que compareció a juicio manifiesta que evaluó el precio en atención al estado del local a esa fecha, es decir, incluyendo todas sus instalaciones, pero sin valorar éstas (ni en concreto las innovaciones o mejoras) de forma matemática. Ello significa que carece de sistemática la pretensión de deducir matemáticamente el precio de las obras del precio de la tasación. A mayor abundamiento, no puede discernirse cuáles de esas obras de reforma resultaban imprescindibles (materialmente o por imperativo legal) para la apertura del local, y cuáles estaban específicamente destinadas a la actividad ejercida por el apelante (resultando inútiles o superfluas a otros fines). En definitiva, la cantidad a deducir por obras de reforma útiles y necesarias es ilíquida; y el precio del local no equivale matemáticamente al precio de tasación menos el precio de la obra.

SEXTO.- Se denuncia indebida interpretación del art.1445 , por inaplicación del art. 1282 y en relación con el art. 1262, todos ellos del Cc . Argumenta el apelante que el contrato de opción de compra es un contrato atípico, cuyos elementos se han venido definiendo por la jurisprudencia, y que es inequívoca la voluntad de las partes, manifestada en actos coetáneos y posteriores al contrato, de consumar el contrato de compraventa sobre el inmueble, determinando el precio conforme a la tasación de Tinsa, discutiéndose sólo la deducción de la cantidad ya pagada por obras.

La atipicidad del contrato de opción de compra no impide que se definan los elementos esenciales e imprescindibles para la existencia de la relación, entre ellos el precio cierto. Es común a cualquier género de contrato la concurrencia de los elementos del art. 1261 Cc ., entre ellos la causa (art. 1275 Cc .), que para el pacto de opción de compra viene representada por la existencia de un precio cierto. Por tanto, aunque la voluntad coincidente de las partes, manifestada en las comunicaciones intercambiadas entre sí, sea la de consumar la transmisión, se trata de un propósito inviable, al no haberse perfeccionado el contrato de opción de compra por falta de precio (art. 1445 Cc .).

SÉPTIMO.- Añade el apelante que la opción se ha ejercitado válidamente, y ese ejercicio es incontrovertido, de igual forma que se ha determinado válidamente el precio, según valor de tasación de 643.780'8 ?, del cual ha de deducirse el precio de la obra abonado por Sistemas Avanzados de Prevención, S.L.

Sólo cabe repetir los anteriores razonamientos, en el sentido de que no puede ejercitarse un pacto de opción que nunca ha llegado a existir. Afirmar que se discute si deducir o no del precio de tasación el coste de la obra, es tanto como decir que se discute el precio, lo que impide otorgar la pretendida escritura de compraventa.

OCTAVO.- Por todo lo expuesto, resultando inexistente el pacto de opción, no procede apreciar el pretendido incumplimiento por Ronavar, S.L. de las obligaciones asumidas en relación con la opción de compra, ni declarar que se halla incursa en demora injustificada en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En consecuencia, tampoco resulta obligada al pago de la indemnización que se reclama

NOVENO.- Impugna la sentencia Ronavar, S.L., argumentando que sus pronunciamientos vulneran la tutela judicial efectiva y generan indefensión. Argumenta que en el acto de la audiencia previa el juez a quo debió requerir a las partes para fijar adecuadamente el objeto del debate. Igualmente, que la sentencia debió pronunciarse sobre el pedimento subsidiario de la demanda principal, relativo a la declaración de existencia de una relación arrendaticia entre las partes, bien por defectuoso ejercicio del derecho de opción, bien porque nunca llegara a existir ese derecho.

Los argumentos de la impugnación encuentran respuesta en los anteriores razonamientos jurídicos. La circunstancia de que se desestime la pretensión litigiosa por pretender la consumación de un contrato inexistente supone simplemente rechazar los pedimentos de las partes, no denegar la tutela judicial ni generar indefensión. El juez a quo no omitió ninguna de las funciones que le incumben en el acto de la audiencia previa, ni omitió requerir a las partes para fijar el objeto del debate, que se encontraba perfectamente definido. Cuestión diferente es que las pretensiones, por más que definidas, no llegaran a prosperar.

La pretensión subsidiaria de la demanda principal no está específicamente dirigida a que se declare la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, sino a la declaración de pérdida del derecho de opción de compra ejercido por no haberlo formalizado o perfeccionado oportunamente, con la consecuencia residual de subsistencia de la relación arrendaticia. Por tanto, desestimada la pretensión subsidiaria de declarar perdido el derecho de opción (pues no se produce pérdida, sino inexistencia del derecho), no cabe convertir ese pronunciamiento residual en autónomo, declarando la existencia de una relación arrendaticia que no es controvertida.

Sistemas Avanzados de Prevención, S.L., nunca ha pretendido la inexistencia o nulidad de la relación arrendaticia, y por tanto declarar judicialmente su existencia, por la vía de la acción merodeclarativa, resulta superflua. Al respecto explica el T.S. en Ss. 18.Jul.1997, 31.Jul.2001 o 18.Oct.1999 , entre otras, que las acciones meramente declarativas son admisibles, aunque no estén expresamente reconocidas en la Ley procesal, pero sólo pueden ejercitarse cuando el derecho o relación jurídica cuya declaración se pretende resulten contradichos, atacados o controvertidos, pues no se entiende un interés jurídico, o una necesidad de tutela, en obtener la declaración judicial de un derecho que nadie discute ni contradice.

Por todo lo cual procede confirmar la sentencia recurrida.

DÉCIMO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a cada una de las apelantes al pago de las costas causadas con sus respectivos recursos.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Sempere Meneses en representación de Sistemas Avanzados de Prevención, S.L., y desestimando igualmente la impugnación de la sentencia planteada por la Procuradora Sra. Mora García en representación de Ronavar, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Móstoles, bajo el número 655 de 2007, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.