Sentencia Civil Nº 646/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 939/2011 de 05 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 939/2011-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1379/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 SABADELL (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 646/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 5 de diciembre de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1379/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Sabadell (ant.CI-8), a instancia de GE BADALONA LA SALUT S.L., contra D. Santos , Dª. Sofía y Dª. Asunción , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada como apelante principal y el recurso interpuesto por la parte actora como apelante via impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de mayo de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: ESTIMARla demanda interpuesta por GE BADALONA LA SALUT S.L. contra Don Santos , Doña Sofía y Doña Asunción y en consecuencia condeno a los demandados a que abonen conjunta y solidariamente al actor la suma de OCHO MIL CAUTROCIENTOS CATORCE EUROS CON DIECISIETE CENTIMOS ( 8.414,17 euros), todo ello con expresa imposición de las costas a los demandados.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la actora se opuso en tiempo y forma formulando a su vez impugnación contra la Sentencia mediante su escrito motivado, dándose traslado a la demandada se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 28 de noviembre de 2012 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora, GE BADALONA LA SALUT S.L., formuló demanda contra D. Santos , Dña. Sofía y Dña. Asunción , en reclamación de la suma de 8.414,17 € importe de la fianza en su día entregada por la arrendataria al suscribirse en fecha 1 de agosto de 2009, el contrato de arrendamiento referido al local bajos izquierda del Paseo de la Plaza Mayor nº 50-52 de Sabadell. Opuestos los demandados pretendiendo la compensación de la fianza con los desperfectos producidos en el inmueble, en fecha 20 de mayo de 2005 recayó sentencia por la que estimando la demanda, se condenaba a los demandados a abonar a la actora la suma reclamada de 8.814,17 € y al pago de las costas de primera instancia. Frente a dicha resolución se ha alzado la parte demandada, a medio del recurso que ahora se conoce, insistiendo en la compensación e impugna también la sentencia la parte actora a fin de que no se le declare responsable de los daños causados por el anterior arrendatario.

SEGUNDO.-En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ). La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'. En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

TERCERO.-Sentado lo anterior ha quedado acreditado por la prueba practicada en autos:

a) que se detectó que en la parte del techo del local arrendado que da a la calle principal, había una grieta transversal que discurría por todo el local de lado a lado, atravesando incluso el forjado desde la parte inferior hasta la parte superior del pavimento del piso de la planta primera;

b) que detectada dicha grieta, los demandados procedieron a contratar los servicios del arquitecto superior, D. Cecilio , quien dictaminó que la grieta aparecida tenía su causa en la obra que en su día se había efectuado de ampliación de la fachada, consistente en la demolición de parte de la pared de fachada previa colocación de una viga transversal ejecutada en su momento incorrectamente;

c) que manifestadas dichas circunstancias al legal representante de la actora, acordaron que ambas partes comparecerían en el local para determinar in situ el alcance de sus daños y origen. Encuentro que tuvo lugar en mayo de 2009, acudiendo la propiedad con su arquitecto Sr. Cecilio , y la arrendataria con el suyo, D. Gregorio , determinando ambos peritos:

(I) que una vez examinada la posición de la grieta, la viga de refuerzo y las marcas del antiguo muro de la fachada del local, se detectó que se ejecutó una obra de ampliación de la obertura de la fachada;

(II) que los dos técnicos están de acuerdo en que los motivos de la grieta se encuentran en que la solución técnica de calzado de la viga instalada es deficiente y que afectando la patología a un elemento estructural debía procederse a su reparación de forma urgente e inmediata; y

(III) que la solución propuesta por ambos técnicos era la de reparar por la parte superior, vaciando la vuelta y colocando viguetas o barras arrugadas que conecten el forjado por ambos lados hasta la fachada y rellenando la vuelta con un elemento de hormigón ligero.

Así en el acto del juicio ambos peritos manifestaron que los daños estructurales que motivaron la aparición de una grieta en el techo del local tiene su causa en una incorrecta ejecución de las obras efectuadas inicialmente, después de suscribirse el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998, por la ampliación o ensanche del escaparate del local, grieta producida por una mala obra, ratificando ambos peritos que la deficiencia tenía su causa en que cuando se abrió la ventana se colocó una sola viga.

d) que el arquitecto Sr. Cecilio , después de determinar que la grieta provocaba un problema estructural y que había que hacer una obra de reparación, confeccionó en junio de 2009 un proyecto básico y ejecutivo de obras menores para refuerzo estructural en forjado de planta primera (folio 128); aportando la correspondiente factura de honorarios por importe de 2.227,20 € (folio 154) y la correspondiente licencia de obras por importe de 283,50 € (folios 158 y 159); y

e) que la obra fue ejecutada por el albañil, D. Oscar en el segundo semestre del año 2009 quien emitió facturas por importe de 7.308 € (folios 155, 156 y 158).

CUARTO.-Constatados dichos desperfectos es claro que, conforme a lo antes expuesto, la fianza ha de responder de los mismos sin que a ello pueda ser obstáculo que tales daños fueran causados por la anterior arrendataria, GESTION INMOBILIARIA FINCAS REUNIDAS S.L., pues consta acreditado y no se discute que en fecha 1 de julio de 2007, los demandados como propietarios del local y la antedicha mercantil como arrendataria suscribieron con la entidad actora contrato de cesión de dicho arrendamiento a tal entidad, asumiendo ésta el contrato y subrogándose en los mismos derechos y obligaciones que tenía la anterior arrendataria y situándose en su posición contractual, pues la figura jurídica de la cesión del contrato, que no aparece regulada en nuestro derecho positivo (con la excepción de la Ley 513 de la Compilación de Navarra, que la establece de una manera clara y concreta) pero se halla reconocida por la Jurisprudencia fundada en el artículo 1255 del Código Civil , supone un negocio de cesión entre cedente y cesionario de un contrato del que el cedente es titular, y que debe ser necesariamente de prestaciones recíprocas, pues de ser de prestación única se estaría ante una simple cesión de créditos o asunción de deudas. Como tal cesión, implica la transmisión a un tercero de la relación contractual en su totalidad, de forma que las respectivas obligaciones sinalagmáticas dimanantes del acuerdo inicial entre el cedente y su contraparte se mantienen íntegramente vivas para cada una de las partes. En definitiva, este contrato, que debe entenderse fundado en la previsión del artículo 1255 del Código Civil , ha sido definido por la Sentencia de 4 de febrero de 1993 , cuando dice que «la voluntad negocial en la cesión de contrato queda claramente proyectada en cuanto produce atribución de los efectos de un contrato a persona distinta de la que lo concluyó, pasando la relación bilateral a trilateral y produciendo como efecto característico que el cedente quede desligado del contrato y el cesionario subrogado en su lugar». Por tanto, la actora como cesionaria del contrato de arrendamiento debe responder de los daños causados, sin perjuicio de su facultad de repetición.

QUINTO.-En consecuencia, siendo los daños superiores al importe de la fianza, la propiedad no viene obligada a su restitución, sin que a ello pueda oponerse que la liquidación de daños fue extemporánea pues no puede achacarse a los arrendadores demandados una actitud de desidia, dado que no nos encontramos ante una simple liquidación de rentas o de suministros adeudados, de fácil cuantificación, sino que se precisaba cuantificar una reparación de una patología estructural compleja, precisándose para determinar el daño la intervención de un arquitecto que tuvo que realizar un proyecto para su reparación. Procede, en consecuencia desestimar la demanda.

SEXTO.-La desestimación de la demanda comporta la expresa imposición a la parte actora de las costas de primera instancia ( art. 394 LEC ). La estimación del recurso formulado por la parte demandada, determina no hacer mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por dicho recurso ( art. 398 LEC ). Y la desestimación de la impugnación formulada por la parte actora, conlleva la expresa imposición a la impugnante de las costas de esta alzada generadas por dicha impugnación..

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación de D. Santos , DÑA. Sofía y DÑA. Asunción y DESESTIMANDOla impugnación formulada por la representación de GE BADALONA LA SALUT S.L. contra la sentencia de fecha 20 de mayo de 2011 dictada en el procedimiento ordinario nº 1379/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell, SE REVOCA dicha resolución dictándose otra en su lugar por la que desestimando la demanda, se absuelve a los demandados de los pedimentos contra ellos dirigidos. Se imponen a la parte actora las costas de primera instancia y las generadas en esta alzada por su impugnación y no se hace mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por el recurso de la parte demandada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.