Sentencia CIVIL Nº 646/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1088/2019 de 28 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 1088/2019 -3

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de DIRECCION000

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 251/2017

Parte recurrente/Solicitante: Carlota , Jesús Manuel

Procurador/a: Concepcion Iñiguez Marin, Concepcion Iñiguez Marin

Abogado/a: Francisco Javier Liebana Zafra

Parte recurrida: Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB

Procurador/a: Elisabeth Hernandez Vilagrasa

Abogado/a: Mª Jose Calvo Revuelto

SENTENCIA Nº 646/2020

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 28 de septiembre de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 18 de noviembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 251/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Concepcion Iñiguez Marin, en nombre y representación de Carlota , Jesús Manuel contra Sentencia - 26/11/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Elisabeth Hernandez Vilagrasa, en nombre y representación de Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. VICTORIA VALCARCEL GIL, actuando en nombre y representación de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION001 CB contra los Sres. Jesús Manuel y Carlota, representados por la Procuradora Dª. CONCEPCIÓN IÑIGUEZ MARÍN, condeno a los demandados a pagar a la actora la cantidad de 13.225 euros, más los intereses correspondientes en la forma establecida en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución, sin hacer especial imposición de las costas causadas a ninguna de las partes litigantes. '

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda inicial los actores, Fabio, Purificacion y Fidel, actuando en nombre y representación de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION001 CB, propietarios de la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 de DIRECCION000, ejercitan una acción de desahucio por falta de pago, a la que acumulan la de reclamación de rentas, que dirigen contra Jesús Manuel y Carlota, arrendatarios de la misma en virtud de contrato suscrito en 22.6.2009 con María Luisa, madre de los actores y de quien éstos traen causa.

Alegan para fundar tal pretensión que, si bien en el contrato se pactó una renta 550€, por acuerdo entre las partes ésta pasó a ser desde julio de 2010 de 450€ y que los demandados desde febrero de 2012 realizan pagos parciales, si bien sólo reclaman las cantidades debidas desde octubre de 2013, de manera que, tras relacionar la suma que resulta impagada en cada concreta mensualidad, afirman que al tiempo de plantearse la demanda aquéllos adeudan por tal concepto la suma de 11.025€, importe que reclaman así como las que se devenguen en lo sucesivo y resulten impagadas hasta la fecha.

Los demandados oponen, en primer término y en relación a la reclamación de rentas, la excepción de pluspetición, alegando que en abril de 2013 las partes alcanzaron el acuerdo de rebajar nuevamente la renta a 400€ al mes, por lo que las cantidades adeudadas arrojan un total de 9.025€; por otra parte considera que la actora debía descontar el importe de la fianza prestada en su día, por lo que de aquella suma han de deducirse los 1.100€ a que ascendía ésta, amén de otras sumas ingresadas en la cuenta bancaria de la actora en ventanilla. Asimismo, oponen el incumplimiento contractual del arrendador (exceptio non adimpleti contractus), quien, contraviniendo el art. 21 LAU, no ha realizado las reparaciones necesarias para mantener la finca en un adecuado estado de habitabilidad, a pesar de haber sido insistentemente requerido para ello, habiendo incluso causado problemas de salut a diversos miembros de la familia, significativamente a su hijo menor Luciano. Por todo ello, solicitan se dicte sentencia por la que: (a) se desestime la reclamación de cantidad por pluspetición, estimando en su lugar el importe de la deuda expresado por la propia parte demandada, y (b) se declare la improcedencia de la resolución del contrato, y por ende, la suspensión del lanzamiento, en aras del incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones fundamentales recogidas en el art. 21 LAU.

A su vez, formularon reconvención, solicitan se reconozca la existencia de daños en la finca no imputables al uso normal de la misma y, en consecuencia el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación contemplada en el art. 21 LAU. A pesar de que no se dictó resolución alguna admitiendo la reconvención, la parte actora presentó escrito oponiéndose a la misma y manifestando que la reconvención no puede ser admitida, de acuerdo con las prevenciones del art. 406 LEC.

Con anterioridad al acto del juicio, en fecha 27.6.2018, la parte demandada procedió a la entrega de las llaves y de la posesión de la vivienda a la representación de la actora mediante comparecencia ante el LAJ.

En el acto de la vista, la actora solicitó la continuación del pleito sólo por la reclamación de rentas, al haber recuperado la posesión de la vivienda, y admitió que la renta se rebajó a 400€ al mes, por lo que, tras reducir su pretensión inicial de acuerdo con este hecho y atendidos los pagos efectuados por los arrendatarios durante el procedimiento, actualiza su reclamación, fijándola en 14.375€, en concepto de rentas vencidas e impagadas hasta el momento de la entrega de la posesión; asimismo, insistió en la improcedencia de la admisión de la reconvención. Por su parte la demandada se ratificó en su oposición y mantuvo la procedencia de la reconvención, puntualizando que, dado que los demandados abandonaron la finca en diciembre de 2017, no tienen obligación desde entonces de abonar las rentas, por lo que unicamente deben computarse como pendientes las rentas devengadas hasta esa fecha.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia por la que, estimando en parte la demanda, condenaba a los Sres. Jesús Manuel Carlota a pagar a la actora la cantidad de 13.225€más intereses computados en la forma establecida en el cuerpo de la sentencia, sin hacer especial imposición de las costas. La sentencia no efectúa pronunciamiento sobre la reconvención, que no había sido admitida, conforme a lo establecido en el art. 438.2 en relación al 447.2 LEC.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna respecto a la inadmisión de la reconvención y respecto de la condena dineraria, alegando en relación a ésta que los arrendatarios abandonaron la vivienda en diciembre de 2017 por ser inhabitable, no habiendo procedido a la entrega de llaves hasta junio de 2018 al estar pendiente de realizarse la prueba pericial acordada en el presente procedimiento, por lo que no pueden ser compelidos a abonar las rentas devengadas en ese período; asimismo, en cuanto a ésta solicitan su íntegra desestimación, en tanto que el arrendador ha incumplido sus obligaciones de mantener la vivienda en condiciones de ser habitada. Por todo ello, solicitan se dicte sentencia que, revocando la de primera instancia, acuerde: (a) que la deuda final ha de fijarse en 10.425€, toda vez que no son reclamables los meses de diciembre de 2017 a junio de 2018; (b) que por otra parte, esta suma no es reclamable en tanto el arrendador no ha cumplido su obligación de mantenimiento; y (c) que resuelva la reconvención en el sentido interesado por el actor reconvencional.

Así pues, ha quedadon firmes, por consentidos, al haberse aquietado a ellos ambas partes (y por ello excluidos del objeto del recurso, se comparta o no por el tribunal la decisión alcanzada), el pronunciamiento que estima el importe mensual de la renta en 400€ y la deducción de la fianza, ambos admitidos, además, por la arrendadora ya en el acto del juicio, quedando ceñido el ámbito de la segunda instancia a las cuestiones apuntadas.

Se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.-La impugnación relativa a la reconvención no puede prosperar.

En primer término, ciertamente, no se dictó resolución admitiendo la reconvención y dando curso a la misma (lo que no fue recurrido en su momento por la actora recovencional) por lo que las pretensiones deducidas en la misma no han formado parte del objeto de la controversia en la primera instancia, por lo que el tribunal no puede pronunciarse sobre las mismas, y entenderlo de otra manera supondría dejar a la contraparte en una clara situación de indefensión, al no haber podido debatir en forma (alegación y prueba) respecto de las mismas.

Por otra parte, falta de admisión de la reconvención es conforme a derecho.

Efectivamente, el juicio de desahucio tiene carácter sumario, por lo que no cabe en él la reconvención ( art. 438.2 en relación al 447.2 LEC).

Ahora bien, no podemos obviar que en el presente caso se ha acumulado al desahucio la acción de reclamación de rentas (ex art.437.4.3ª LEC); se venido manteniendo que en este caso se acumulan acciones que se siguen y resuelven conjuntamente pero que cada una de ellas mantiene su naturaleza y características, pues el art. 437.4 no las desnaturaliza. Y si bien no era una cuestión pacífica que en este procedimiento determinado por razón de la materia quepa la reconvención, esta Audiencia Provincial ha mantenido, como criterio unificado, que :

'14.En cuanto al alcance de la oposición, se mantiene invariable el carácter sumario del desahucio y la limitación de su objeto, por lo que resulta plenamente aplicable la jurisprudencia desarrollada respecto al ámbito de conocimiento del desahucio y a las cuestiones que pueden plantearse y resolverse en el mismo.

Además del pago y circunstancias relativas a la procedencia de la enervación -art. 444.1-, cabe la declinatoria, alegar la falta de presupuestos procesales y la falta de legitimación, con exclusión de 'cuestiones complejas'.

Cabe la posibilidad de oponerse por cualquier causa respecto de la reclamación de cantidad cuando se haya acumulado la acción de reclamación de rentas, sin otras limitaciones que las que se deriven de la prosecución de un juicio verbal y siempre que se observen los requisitos procesales legalmente previstos ( art. 438 LEC ).

Se mantiene la posibilidad de reconvención y de oponer compensación. Se excluye, pues, el conocimiento de cuestiones que hayan de ventilarse por el procedimiento ordinario (significativamente, la determinación de la renta)'.

En definitiva, en los supuestos en los que al desahucio se haya acumulado la acción de reclamación de rentas sí cabe la reconvención respecto a ésta, siempre que concurran los presupuestos legalmente previstos, esto es 'siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal' (art. 438.2 2ºpf).

Y, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 249.1.6, en su versión aplicable al caso que nos ocupa por razones de vigencia temporal, la pretensión articulada con la demanda reconvencional debe ser conocida en un procedimiento ordinario, por lo que, conforme a lo dispuesto en el precepto transcrito, la reconvención no puede ser admitida.

TERCERO.-En lo que respecta a los motivos de impugnación relativos a la estimación parcial de la reclamación de cantidad, caben las siguientes consideraciones:

(A) En cuanto al alegado incumplimiento contractual por parte del arrendador como motivo de oposición a la reclamación de cantidad (si bien en el juicio de desahucio los motivos de oposición están limitados, no lo están respecto de la reclamación de rentas, que tiene carácter plenario, ya que a pesar de la acumulación cada acción mantiene, como ya se ha dicho, sus peculiaridades), hemos de recordar que el pago de la renta en el plazo pactado constituye la obligación principal del arrendatario, del que únicamente queda relevado en los supuestos en que cabe la suspensión del pago de la renta, en los supuestos y con los requisitos legalmente previstos, que no concurren en el caso de autos. El incumplimiento por parte del arrendador faculta al arrendatario para reclamar el cumplimiento o instar la resolución del contrato, con la indemnización, en ambos casos, de los daños y perjuicios que hayan podido causarles ( art. 1124 CC en relación con el art. 27.1 LAU 29/1994 ), pero no excluye la obligación de pago de la renta. Por otra parte, la exceptio non adimpleti contractus, de acuerdo con la cual, y en una construcción doctrinal a partir del art. 1124 CC , no puede pedir el cumplimiento del contrato la parte que previamente lo ha incumplido, aplicada al contrato de arrendamiento supone que, dado que, se insiste, el pago de la renta constituye la principal obligación del arrendatario, éste no puede oponer, para excluir su obligación cualquier incumplimiento del arrendador sino que ha de tratarse de un incumplimiento grave y esencial, que prive al demandado del uso de la vivienda.

Y a este respecto, baste decir que no ha quedado suficientemente acreditada en autos ni la inhabitabilidad (imposibilidad para servir a su uso) de la vivienda ni el incumplimiento del arrendador, así: (a) No consta que en ningún momento desde la firma del contrato hasta la entrega de las llaves los arrendatarios requirieran al arrendador (como exige el art. 21.3 LAU) a fin de que realizara actuación alguna a fin de garantizar el uso de la finca conforme a su destino, ni siquiera que le comunicaran la existencia de deficiencias, no siendo hasta el momento en que se insta el desahucio que se manifiesta la supuesta inhabitabilidad, y a este respecto no resulta suficiente para formar la convicción del tribunal la declaración testifical de la Sra. Enriqueta. (b) De la prueba pericial judicial practicada en las actuaciones a instancia de la propia demandada no resulta que la vivienda de autos no reúna las condiciones necesarias de habitabilidad y salubridad; así, según el perito Sr. Carlos José, la vivienda cumple, en general, los requerimientos de la legislación autonómica relativa a la habitabilidad de las viviendas, debiendo resaltarse que en dos de los puntos en que el perito no puede certificar su cumplimiento ello viene motivado porque no se puede comprobar el funcionamiento del calentador, al no disponer la vivienda en el momento de la visita del perito de alta en los servicios de suministro de gas y agua, y en el tercero el perito pone de manifiesto que el interruptor de una de las habitaciones está roto y el enchufe de lavadero no está en buenas condiciones, circunstancias que, al margen de las presunciones del art. 1563 y 1564 CC, más bien parece que son fruto de un incumplimiento del arrendatario de su obligación de llevar a cabo 'las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda', que, conforme establece el art. 21.4 LAU son de su cargo que del incumplimiento de la obligación del arrendador, recogida en el apartado 1 del mismo precepto de realizar las reparaciones necesarias para conserva la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir la uso convenido, con la salvedad recogida en el propio artículo de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (c) Por último, tampoco resulta relevante el documento 20 de la contestación, pues de su examen resulta que se trata de una factura de trabajos de reparación encomendados a petición de la actora.

(B) Tampoco puede prosperar el segundo de los motivos de impugnación, relativo a la improcedencia de la condena al pago de las rentas devengadas desde diciembre de 2017, fecha en que abandonaron la vivienda, hasta junio de 2018, en que tuvo lugar la entrega de llaves.

Este tribunal ha declarado reiteradamente que la obligación al pago de la renta -entendida propiamente como tal o bien como contraprestación por el uso una vez resuelto el contrato de arrendamiento- por parte del arrendatario subsiste en tanto el arrendador no recupere la posesión de la finca al habersela puesto a su disposición aquél (normalmente con la entrega de llaves), no bastando para ello la mera desocupación o abandono de la finca. En consecuencia, las rentas siguieron devengándose y se mantuvo la obligación de pago del arrendatario hasta el día 2.6.2018, en que se reintegró al arrendador en la posesión de la vivienda a través de la entrega de llaves en el Juzgado, siendo irrelevante que el abandono de la finca por parte de éste y su familia, no pudiéndo atenderse la justificación alegada que hace referencia a la su inhabitabilidad, no sólo porque, como se ha dicho en al apartado anterior esta se ha excluido, sino también porque la no devolución de las llaves hasta la realización de la visita del perito responde a una opción personal de aquél.

En definitiva, por todo cuanto antecede, la impugnación no puede prosperar, procediendo la confirmación de la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Jesús Manuel y Carlota contra la sentencia de fecha 26 de noviembre 2018 dictada en el juicio verbal núm. 251/2017 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de DIRECCION000, SE CONFIRMAdicha resolución, con imposición de las costas a la apelante.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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