Sentencia Civil Nº 649/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 303/2007 de 14 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00649/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7031421 /2007

RECURSO DE APELACION 303 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1270 /2003

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de MADRID

Del apelante: D. Clemente

Procuradora: Mª DOLORES ALVAREZ MARTIN

Contra: COTAIP, e INIZIA GESTION INMOBILARIA, S.L.

Procuradores: Dª Mª EVA DE GUINEA Y RUENES y D. ADOLFO MORALES HERNÁNDEZ-SANJUAN

SENTENCIA Nº

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

ILMO. SRA Dª MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS

En Madrid a catorce de diciembre de dos mil siete.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.12 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante: D. Clemente , y de otra, como demandados-apelados: COTAIP, S.L. e INIZIA GESTION INMOBILIARIA, S.L.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid, en fecha 20 de octubre de 2006, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª SUSANA MORALES MONTEGRIFO, en nombre y representación de D. Clemente , contra COTAIP, S.L., representada por la Procuradora Doña Mª. EVA DE GUINEA y RUENES, contra INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L., representada por el Procurador D. ADOLFO MORALES HERNÁNDEZ-SANJUAN, debo absolver y absuelvo a las codemandadas deducidas de las pretensiones en su contra, con imposición de las costas procesales causadas.

Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora SRA. DE GUINEA Y RUENES, en nombre y representación de COTAIP, S.L.,contra D. Clemente , representado por la Procuradora SRA. MORALES MONTEGRIFO, debo absolver y absuelvo al actor reconvenido de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la codemandada reconviniente de las costas procesales causadas.

Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procuradora SRA. MORALES HERNÁNDEZ- SANJUAN, en nombre y representación, de INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L., contra D. Clemente , representado por la Procuradora SRA. MORALES MONTEGRIFO, debo declarar y declaro que le contrato litigioso de fecha 12-5-99, aportado como documento nº 1 del escrito de demanda, es un contrato inexistente por falta de consentimiento y de objeto y, por ello, carente de eficacia alguna, condenando al actor reconvenido a estar y pasar por dicha declaración y al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 10 de diciembre de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia nº 214 de 20 de octubre de 2006 del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid , recaída en el Procedimiento Ordinario nº 1270/03.

PRIMERO.- En dicha resolución judicial se desestimaron la demanda principal de D. Clemente y la reconvencional de COTAIP S.L. Y se estimó la reconvención de INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A. declarando el contrato de transacción extrajudicial litigioso de 12 de mayo de 1999, folios 28 a 33 de autos, inexistente por falta de consentimiento y objeto.

Tal contrato se celebró entre D. Clemente y COTAIP S.L., pretendiendo el actor que se declarara la sustitución entre las sociedades demandadas, para la edificación en el solar ubicado en la C/ Embajadores nº 80, esquina con la C/ Moratines, en Madrid.

En el momento de suscribirse el contrato litigioso, COTAIP S.A., estaba extinguida por haberse escindido previamente en COTAIP S.L. e INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A., según resultó inscrita dicha circunstancia el 21 de diciembre de 1998 en el Registro Mercantil de Burgos, con publicación en el BORME de 12 de enero de 1999, de la disolución, escisión y extinción de COTAIP, S.A.

La propietaria del edificio era INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A., según consta en el asiento de presentación de 26 de febrero de 1999 ante el Registro de la Propiedad nº 13 de Madrid, previo a la inscripción registral de 26 de abril de 1999, por lo que no le vinculaba dicho contrato celebrado con D. Clemente por una sociedad desaparecida y que no era dueña del edificio.

SEGUNDO.- Recurre en apelación D. Clemente solicitando que se entienda válido el citado contrato porque fue celebrado con un mandatario, ignorando la extinción del poder y con buena fe. Los administradores de las sociedades resultantes de la escisión sabían de la situación de los arrendatarios en el edifico en estado de ruina, por lo que actuaron en fraude de ley y con abuso de derecho, vulnerando los artículos 1738 y 1739 del CC, y 6.4º del CC.

Impugna la sentencia COTAIP S.L. por entender que debió prosperar su reconvención, en los mismos términos que la instada por INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A. También se opuso a la apelación de la parte actora, como hizo INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A.

TERCERO.- En atención a lo que dispone el art. 1.809 C.C ., podemos considerar transacción a aquel contrato en cuya virtud los estipulantes se dan, prometen, o retienen cada uno alguna cosa, para evitar la provocación de un pleito o poner término al que uno de ellos había promovido. Su aspecto más destacado es el fin de eliminación de una controversia intersubjetiva, residenciada o no ante la jurisdicción por medio de una relación jurídica nueva que sustituye a otra precedente. Y lo propio hace la doctrina jurisprudencia, para la que la transacción «es la sustitución de una relación jurídica dudosa por otra cierta...» (STS, Sala Primera, de 27 de noviembre de 1987 R. La Ley, 1987, 1-244 ), citada en el Auto: 22/09/2001 Rollo: 407/2000 de la Sección 10ª de esta Audiencia.

Pese a que desde algún sector de la dogmática italiana se ha pretendido negar su carácter convencional o negocial, la Ley (art. 1.809 C.C.), la doctrina y la jurisprudencia patrias --la S.T.S., Sala Primera, de 26 de abril de 1963 (R.A. 2.418 )-- la reputa inequívocamente un contrato caracterizado por: a) una relación jurídica litigiosa o controvertida; b) la intención de los contratantes de componer el litigio o eliminar la controversia; c) las existencia de recíprocas concesiones entre los contratantes (aliquid datum, aliquid retentum). Nos hallamos, pues, ante un negocio jurídico bilateral, mediante el que las partes sacrifican recíprocamente intereses implicados en una situación litigiosa, con la causa de extinguir ese estado de litigiosidad latente o actual. Al referirse a este fenómeno, el art. 1.809 C.C. alude claramente a dos tipos de transacción, a partir de la cual la doctrina ha acuñado una conocida diferenciación entre transacción judicial, que se produce cuando el contrato de transacción se somete al órgano jurisdiccional para su homologación, momento desde el cual adquiere fuerza y termina el proceso; y transacción extrajudicial, cuando, por el contrario, se trata de un contrato celebrado fuera del proceso y con influencia sólo indirecta sobre éste, con independencia de que se produzca el pacto antes del proceso y para evitarlo, o encontrándose pendiente y para ponerle fin. En este último caso, en que la convención se negocia y celebra fuera del proceso, se proyecta después en él mediante alguna de las denominadas formas de «terminación anormal» del mismo: desistimiento, renuncia, allanamiento o caducidad. La clase de transacción que en este momento reclama mayor atención, en cuanto fenómeno que origina directamente la terminación del proceso civil de un modo anormal, id est, no mediante sentencia, sino con una resolución con las solemnidades más reducidas de un auto, es la judicial.

Partiendo de que en nuestro derecho la transacción es considerada un contrato (art. 1.809 C.C .), su regulación se contiene entre las obligaciones y contratos en el Libro IV del Código Civil (arts. 1.809 a 1.819). En la LEC de 1881 apenas se contenían referencias a este instituto (arts. 692 ; 1.464, 9ª, 1.241 y 1.360). La que más se aproxima a su carácter de acto de terminación del proceso y a sus efectos como tal es, sin duda, la mención contenida en el art. 692 , relativo a la transacción hecha en la comparecencia previa del juicio declarativo ordinario de menor cuantía. No obstante, la deficiente --o prácticamente inexistente-- regulación procedimental ha provocado un sinnúmero de incertidumbres y dificultades prácticas.

Los caracteres fundamentales de la transacción, siguiendo sustancialmente a la doctrina científica, pueden sintetizarse en: a) La transacción es un contrato consensual, ya que se perfecciona con el mero consentimiento de los estipulantes --presupuesta, claro es, su capacidad suficiente para transigir--, sin necesidad de formalidades externas especiales para su validez inter partes; b) Es un contrato bilateral lo que, de un lado, permite distinguirlo de otras figuras de terminación procesal anormal; y, de otro, hace impensable una transacción sin obligaciones mutuas --renuncia a determinadas prestaciones; concesiones recíprocas de cualquier especie, etc.-- que contraen los interesados para evitar un litigio; c) Es un contrato oneroso, pues lo que cada parte obtiene lo consigue otorgando algo a la otra, nunca de modo gratuito. Dicho de otro modo, para eliminar el conflicto mediante transacción, cada una de las partes, partiendo de sus posiciones iniciales en el litigio «paga un precio» --de ahí la referencia a «dar, prometer o retener» del art. 1.809 C.C .; d) Es obligatorio, porque las partes, ante una relación conflictiva, deciden ponerle término, por una plural diversidad de razones, mediante la asunción de obligaciones recíprocas --de dar, hacer o no hacer alguna cosa: art. 1.088 C.C .--, cuyo cumplimiento se manifiesta en el «dar, prometer o retener» a que alude el repetido art. 1.809 C.C ., esencial para la existencia de la transacción; e) Y, es finalmente, un contrato de eliminación de una controversia, dado que la característica más significativa de la transacción reside precisamente en poner fin a una relación jurídica incierta con un mayor o menor sacrificio mutuos: cuando un sujeto acude a una transacción movido por el timor litis, lo hace única y exclusivamente para resolver un conflicto potencial o ya pendiente (causa transaccional).

Así, la doctrina, en este sentido señala que «los efectos de la transacción extrajudicial... se plasman en el respeto a la nueva situación, ni más ni menos que lo que ocurre entre las partes contratantes cuando novan una relación jurídica sustituyendo la antigua: la primitiva relación jurídica pierde virtualidad y la nueva relación deviene ley entre las partes. Pero estimo que no puede servir de oclusión a un proceso ni de cuestión vinculante con efectos de cosa juzgada algo que nunca ha sido juzgado» --vide, v. gr., la S.T.S., Sala Primera, de 17 de noviembre de 1971 (R.A. 4.846 )--. Pues cabe destacar, en primer término, respecto del efecto más característico de la transacción judicial, contraído a la terminación del proceso, se suscita la cuestión atinente a si en el caso de anulación o resolución de una transacción, el proceso al que ésta puso fin ha de iniciarse nuevamente o puede continuar desde el estado en que quedó. Nuestra doctrina, pese a subrayar que nuestro Derecho no suministra directa y expresamente ninguna respuesta, defiende la segunda solución por razones de economía procesal. En este caso, concurriendo nulidad absoluta por inexistencia del contrato litigioso, debe ponderarse que éste no surtió efecto alguno, es decir, como si nunca hubiera existido.

CUARTO.- La Sala entiende que la sentencia recurrida está ajustada a Derecho porque el contrato de 12 de mayo de 1999 , desde el punto de vista de la extinta COTAIP, S.A. era absolutamente nulo de pleno derecho, porque dicha razón social era imposible que pudiera contratar, ni otorgar mandato alguno al intermediario Sr. Daniel . El poder para pleitos era materialmente insuficiente para obligar a una sociedad desaparecida de la vida jurídica y del tráfico mercantil, y la actuación del mediador carecía de respaldo societario alguno, porque su presunto mandante tácito, D. Franco , carecía de representación para obligar a COTAIP, S.A., por lo que esta razón social carece de legitimación pasiva, además de no tener la titularidad del bien inmueble. Extremos en que debe confirmarse la sentencia recurrida. Y, ni siquiera, D. Franco tenía capacidad para dar orden alguna en nombre de INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A., la propietaria del bien inmueble, porque no era siquiera su administrador único, sino sólo un socio sin poderes de administración o gestión, ni fuerza de obligar. Todo ello sin perjuicio, de las responsabilidades que el actor pueda reclamar, si se considera engañado por la conducta de las personas físicas que se mencionan a lo largo de la extensa y bien fundada sentencia de primera instancia.

Desde luego no consta que alguna de las sociedades demandadas indujera a error al actor. La actuación Don, Daniel aparece, en principio, ajena a ambas sociedades codemandadas. Y, desde la perspectiva de la simulación, que no es aplicable al presente caso por lo que a continuación se dirá, tiene reiteradamente declarado la Sala Primera del Tribunal Supremo, entre otras, en SS. de 18 de julio y 29 de noviembre de 1989 , la simulación total o absoluta --la llamada «simulatio nuda»--, por su naturaleza esencialmente contraventora de la legalidad, la cual, como es sabido, al no estar específicamente regulada o contemplada por nuestro Código Civil, ha sido estructurada por la doctrina, frente a la tesis de que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada --vicio de la voluntad--, pues la subsume como un supuesto incluíble dentro de la causa del negocio, es decir, la simulación que implica un vicio en la causa negocial, con la sanción de los arts. 1.275 y 1.276 del referido Cuerpo Legal sustantivo, y por tanto con la declaración imperativa de nulidad salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita.

Al respecto se pueden distinguir dos modalidades: a) simulación absoluta, cuando no existe propósito negocial alguno por carencia de causa --«qur debetur aut qur pactetur»--, dando lugar a una mera apariencia engañosa, urdida con determinada finalidad ajena al negocio que se finge --S.T.S., Sala Primera, de 19 de julio de 1984 --; que el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica --S.T.S. de 1 de julio de 1988 --; que la simulación comporta un vicio en la causa negocial, tanto por la tajante declaración del art. 1.276 , como por lo dispuesto en los arts. 1.275 y 1.261, III, en relación con el 6.3, todos ellos del Código Civil --S.T.S. de 18 de julio de 1989 --; que no precisa para su apreciación la prueba de una finalidad defraudatoria --S.T.S. de 15 de marzo de 1995 --; que el negocio con falta de causa es inexistente --S.T.S. de 23 de mayo de 1980 --; que la falsedad de la causa equivale a su no existencia y, por consiguiente, produce también la nulidad del negocio, en tanto no se pruebe la existencia de otra verdadera y lícita --S.T.S. de 21 de marzo de 1956 --; que una de las formas utilizadas en la simulación absoluta es la disminución ficticia del patrimonio, con la sustracción de bienes a la inminente ejecución de los acreedores, pero conservando el falso enajenante el dominio --SSTS de 21 de abril y 4 de noviembre de 1964 y 2 de julio de 1982 --; que la simulación absoluta da lugar a un negocio jurídico que carece de causa y éste es el caso de la compraventa en que no ha habido precio --SSTS de 24 de febrero y 16 de abril de 1986, 5 de marzo y 4 de mayo de 1987, 29 de septiembre de 1988, 29 de noviembre de 1989, 1 de octubre de 1990, 1 de octubre de 1991, 24 de octubre de 1992, 7 de febrero de 1994, 24 de mayo de 1995 y 26 de marzo de 1997 --; que hay inexistencia de contrato de compraventa por falta de causa al ser simulado el precio, con la finalidad de sustraer un bien patrimonial a la perseguibilidad de los acreedores de los vendedores --STS de 29 de septiembre de 1988 --; y b) la relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, que ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así simulado y el prevalimiento de la realidad con desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado, dentro de la cual pueden distinguirse, entre otros supuestos, los siguientes: 1.- la referida a la naturaleza del negocio realmente celebrado: se da cuando las partes disfrazan un negocio válido y deseado por ellas bajo la forma de otro que no es querido; 2.- la interposición de persona o simulación relativa en los sujetos del contrato, en la que alguien finge contratar con una persona -testaferro- y en realidad lo hace con otra, no interviniendo la persona interpuesta en el contrato, pese a aparentarlo, ni siendo parte contractual, por más que sirva de disfraz a la parte auténtica --SSTS de 26 de abril de 1940, 10 de abril de 1978 y 1 de noviembre de 1980, entre otras--, citadas por las SSAP de Madrid, Sección 10ª de 30/06/01 (R.- 1275/98), 28/04/03 (R.- 497/01), 10 y 24/05/03 (Rs.- 306 y 457/01 ).

Además, como señalan las SSTS, Sala Primera, de 8 de febrero de 1993 y 21 de mayo de 1997 , las vicisitudes posteriores y ajenos a las partes no vician el consentimiento, preciso se hace señalar que tanto el error cuanto el dolo como vicios del consentimiento no dan lugar; a la nulidad radical, «ipso iure» e insubsanable del contrato, que es el caso de autos, tal como precisa reiterada doctrina jurisprudencial de la que son muestra las SSTS, Sala Primera, de 29 de abril y 4 de julio de 1986, 17 de octubre de 1989 y 21 de mayo de 1997 , entre otras, lo que comporta precisamente que la consecuencia pretendida no se produce "sic et simpliciter", sino por medio de acción a través de demanda principal o reconvencional, debiéndose tener en consideración que la acción se extingue -esto es, no prescribe, sino que caduca- por el transcurso del plazo de cuatro años prevenido en el art. 1.301 C.C., sobradamente excedido en el caso de autos desde el 12 de mayo de 1999 en que se celebró el contrato, hasta la presentación de la demanda el 29 de diciembre de 2003.

QUINTO.- Acerca de la existencia del error invalidante del consentimiento, por carecer el mediador de la representación negocial necesaria, hemos de precisar que el art. 1266 CC diferencia diversos tipos de error como invalidantes del consentimiento y como conclusión determinante, según la más autorizada doctrina, afirma que no se encuentra referido a cualquier creencia equivocada, sino a aquélla que atañe a la misma motivación del contrato como se deduce de las expresiones contenidas en el párrafo. 1 (sobre la sustancia de la cosa) "... principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo" y párrafo. 2 (sobre la persona) "...causa principal del mismo". En definitiva, se concluye por dicha doctrina que para estimarse este error como causa de impugnación debe serlo sobre aquello cuya existencia o inexistencia era considerado causa principal para contratar; afirmándose por la jurisprudencia que debe ser esencial y no imputable a quien lo padece teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de excusabilidad tiene como función básica impedir que el ordenamiento proteja el error cuando ha mediado una conducta negligente por quien lo sufre SSTS. 6 febrero 1998, 12 julio 2002 y 17 febrero 2005, entre otras- citadas en la SAP Barcelona, sec. 17ª , S 6-11-2006 , nº560/2006, rec.471/2006. Y, en este caso el demandante pudo comprobar registralmente si existía la sociedad con quién contrataba y la titularidad de la finca, objeto del contrato de transacción, sin que conste se molestara en hacerlo.

Y, conforme a la STS Sala 1ª, de 11-12-2006, nº1279/2006, rec.239/2000 . De lo expuesto se deduce que la finca objeto del contrato litigioso no se encontraba al tiempo de su perfección, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, debiendo analizarse cuál es el valor del asiento de presentación frente a terceros, aspecto de especial relevancia que afectaba a la titularidad dominical de la finca, lo que era al parecer ignorado por el actor, quien no se ocupó de averiguarlo. Siendo el asiento de presentación el determinante de la prioridad registral de los artículos 25 y 26 de la L.H . según la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 366/2000 (Sala de lo Civil), de 7 abril , dictada en el Recurso de Casación núm. 1969/1995 (RJ 20002498). La protección registral que los recurrentes propugnan es verdad que se adquiere en el momento en que se practica la inscripción del tercer adquirente en el que concurran los demás requisitos que el artículo 34 señala, pero únicamente se retrotrae a la fecha del asiento de presentación, como se previene en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria , y no al momento en que se haya verificado la adquisición; examinando la cuestión esencial del juicio sobre la fecha de la inscripción registral en relación con la fecha del asiento de presentación, ha de señalarse que una interpretación literal del art. 24 de la LH nos llevaría a la conclusión de que a todos los efectos -"para todos los efectos que ésta deba producir"- la fecha del asiento principal es la fecha que corresponda a la de su asiento de presentación. Esta conclusión minimizaría el valor intrínseco de la fecha de cada inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal y haría inexplicable las razones por las que el legislador se preocupa de exigir en cada caso la constancia expresa de la fecha de cada asiento principal (para las inscripciones: art. 9.7. LH y 51.14 RH; para las anotaciones: arts. 72 LH y 166 RH; para las cancelaciones: art. 193.7. RH ; y para las Notas Marginales: art. 56 RH . Hay que tener presente, que una vez extendido el asiento principal en los Libros de inscripciones éste despliega hacia el futuro todos los efectos que le son propios por virtud de los principios de publicidad, legitimación y fe pública (art. 1, 32, 34, 38...LH ). Por esto, pretender que estos efectos se produzcan ex tunc a partir del asiento de presentación, es una afirmación que sólo tiene interés en cuanto se haya producido un cambio civil de titularidad en el intervalo existente entre el asiento de presentación y el asiento de inscripción.

En definitiva, más que una pretendida retroacción de efectos el asiento principal a la fecha del asiento de presentación, lo que ocurre es que en el ámbito registral, al que debe ceñirse el alcance del art. 24 de la LH , el asiento de presentación habrá producido por sí mismo ciertos efectos, impidiendo el acceso del título civil rezagado incompatible o relegando su registro a un rango inferior, si ambos títulos son compatibles. En el ámbito estrictamente civil la cuestión de preferencia se resolverá por sus propias reglas, matizadas por la posible aplicación de los arts. 34 de la LH y 1.929.2 del CC, pero sin que en estas cuestiones el art. 24 de la LH desempeñe ningún papel. Por tanto, la fecha del asiento principal se considera que es la fecha del asiento de presentación a los exclusivos efectos registrales de decidir el puesto que el título primeramente presentado y luego inscrito ha alcanzado frente a los títulos posteriormente presentados, aunque sean de fecha anterior. Fuera de esta consecuencia y en cuanto la cuestión se plantee hacia el futuro y sin relación alguna con otros títulos susceptibles de inscripción, la fecha de ésta, así como la de una anotación preventiva, de una cancelación o de una nota marginal, es la fecha intrínseca que, como ya se ha señalado, debe figurar necesariamente en cada asiento principal. (SAP Zamora, 17-1-2001, nº13/2001, rec.358/2000 ). La sentencia del TS de 14-marzo-1956, en un considerando dice: "Conforme al art. 24 de la LH , se considera como fecha de la inscripción a todos los efectos que ésta deba producir la del asiento de presentación, pero no tiene en cuenta que el precepto se refiere a efectos de la inscripción, es decir, a los fines meramente hipotecarios".

Así pues, debemos distinguir entre los efectos internos del Registro de la Propiedad, para los que es fundamental el asiento de presentación, y los efectos externos frente a terceros de buena fe, para los que la inscripción registral determina su publicidad.

SEXTO.- En este caso, la propietaria del edificio era INIZIA GESTIÓN INMOBILIARIA S.A., según consta en el asiento de presentación de 26 de febrero de 1999 ante el Registro de la Propiedad nº 13 de Madrid, previo a la inscripción registral de 26 de abril de 1999, folio 44, por lo que a la fecha de celebración del contrato litigioso el 12 de mayo de 1999, tuvo oportunidad de conocer el demandante D. Clemente que la otra parte contratante era una sociedad desaparecida según resultó inscrita dicha circunstancia de la disolución, escisión y extinción de COTAIP, S.A. el 21 de diciembre de 1998 en el Registro Mercantil de Burgos, con publicación en el BORME de 12 de enero de 1999, y que no era dueña del edificio.

La parte recurrente pretenden calificar como dolosa la conducta de la sociedad desaparecida, fácilmente comprobable su extinción con la consulta del Registro Mercantil y la situación de la finca en el de la Propiedad, así como de las cargas o gravámenes inscritos en dicho Registro Público. Sin que se apreciara la existencia del elemento doloso en la conducta de las apeladas, al no constar que tuvieran relación alguna con el mediador, que no fue demandado. Por todas las razones expuestas, no puede prosperar el presente recurso de apelación. Esta situación, desconocida para el adquirente, implica un error esencial al recaer sobre una de las condiciones de la cosa -la pertenencia a la sociedad contratante- que principalmente dió motivo a celebrar el contrato, tal y como exige el art. 1.266, párrafo primero, del Código Civil para que el error pueda invalidar el consentimiento. Sin embargo sucede que, para que pueda operar este efecto invalidante con la consecuencia de anular el contrato, es preciso, además que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico-, lo que en el caso se cumple, y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe (arts. 7.1 y 1.258 CC ) a efectos de impedir que se proteja a quién no merece dicha protección por su conducta negligente (SSTS. 12 de julio de 2002; 24 de enero de 2003; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004; 17 de febrero de 2005; y 17 de julio de 2006 ).

La valoración de esta apreciación negativa exige constatar: a) por una parte, que la doctrina jurisprudencial toma como pauta para determinar si se obró con la diligencia exigible la ponderación de las circunstancias concurrentes (Sentencias, entre otras, de 26 de julio de 2000, 30 de abril y 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003, 17 de febrero de 2005, y 22 de mayo y 17 de julio de 2006 ), y entre ellas con especial significación las personales del que padece el error y la accesibilidad a la información, habiendo declarado esta Sala (Sentencias 6 de noviembre de 1996 y 24 de enero de 2003 ) que no se puede atribuir el error a negligencia de la parte que lo alega si recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa, y en el contrato intervino un Letrado, o si se hubiere podido evitar el error con una normal diligencia; b) por otra parte, que, aún cuando hay que distinguir la base fáctica, relativa a las circunstancias a ponderar, cuya fijación corresponde al juzgador "a quo", de su ponderación como determinantes de excusabilidad o inexcusabilidad, que es susceptible de verificación dentro de la "questio iuris" porque se trata de apreciar conceptos jurídicos indeterminados o estándares como son la diligencia y la buena fe, en el caso, habida cuenta la modificación de la base fáctica en que se fundamentó la resolución recurrida como consecuencia de la estimación de los motivos primero y segundo del recurso, es preciso valorar la excusabilidad a la luz de la situación fáctica.

El examen de las circunstancias conduce a la conclusión de que concurre el requisito de la excusabilidad, pues es cierto que el actor se hallaba en disposición de poder eliminar el error y existía la facilidad de acceso a la información

SÉPTIMO.- Las costas causadas en esta alzada deben ser impuestas a la parte recurrente, según lo dispuesto en los arts. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no haber prosperado el recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Clemente y la impugnación de COTAIP S.L. contra la sentencia nº 214 de 20 de octubre de 2006 del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid , recaída en el Procedimiento Ordinario nº 1270/03, confirmando dicha resolución judicial, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.