Sentencia Civil Nº 649/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 406/2011 de 08 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 406/2011 SENTENCIA 8 de noviembre de 2011

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 406/2011

SENTENCIA nº 649

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 8 de noviembre de 2011.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por *los señor*es y la*s señora*s del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 22 de febrero de 2011, recaída en autos de juicio ordinario nº 411 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Sueca (Valencia), sobre impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 DE CULLERA, representada por la procuradora doña Elena Gil Bayo y defendida por el abogado don Luis Ferri Burguera, y como apelados los demandantes don Luis Francisco y DOÑA Consuelo , representados por el procurador don Ignacio Zaballos Tormo y defendidos por el abogado don Vicent Sapiña Cerveró.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que estimando la demanda interpuesta por Procurador D. Carlos Beltrán, en representación de D. Luis Francisco y Dª Consuelo contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , DE CULLERA, debo declarar y DECLARO la nulidad del acuerdo 2.1 adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el 24 de julio de 2009, sobre "presentación de cuentas por obras terraza recayente al restaurante y otros daños, aprobación si procede" y del acuerdo 9, adoptado en la Junta General Ordinaria Celebrada el 24 de julio de 2009, sobre "normas de uso del garaje, propuesta para el funcionamiento de la barrera todo el año y llaves" con expresa imposición de costas al demandado.»

SEGUNDO.- La defensa de la Comunidad demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de Sentencia revocando la recurrida para estimar únicamente de forma parcial la demanda formulada de adverso, en el sentido de estimar:

- la validez del acuerdo relativo a las cuentas giradas al actor sobre los gastos que le corresponde satisfacer a consecuencia de las obras de la terraza recayente al restaurante y otros daños, a excepción de la partida correspondiente a los gastos judiciales de Abogado y Procurador devengados por la Comunidad de Propietarios, que deberá excluirse de dichas cuentas; y

- la validez del acuerdo relativo al uso y funcionamiento del garaje, barrera y llaves del mismo.

Todo ello con expresa imposición de costas causadas en la primera instancia a la parte demandada si se opusiera a nuestras justas pretensiones.

TERCERO.- La defensa de los actores presentó escrito solicitando sentencia que, desestimando el recurso interpuesto, se confirme la resolución recurrida, con costas de ambas instancias a la demandada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 7 de noviembre de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó la excepción de falta de legitimación activa de los demandantes, razonando: « TERCERO.- Se hace necesario examinar en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa que se invoca en la contestación a la demanda. En ese sentido /.../ se argumenta que no es suficiente con votar en contra del acuerdo, sino que debe "salvar su voto", lo que significa que debe hacer constar en el acta la oposición al acuerdo aprobado. En es sentido, conviene indicar que el articulo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos (los comprendidos en las letras a), b) y c) del apartado 1) los propietarios que hubieren salvado su voto en la Junta" Expresión que ha dado lugar a distintas y contrapuesta interpretaciones, pues mientras que para unos es suficiente con que el propietario vote en contra del acuerdo de que se trate, para otros es necesario que además manifieste una voluntad específica de reserva expresa contraria al acuerdo con la finalidad de su ulterior impugnación. Sin embargo, este juzgador comparte el criterio de numerosa jurisprudencia de que el carácter inespecífico del término "salvar el voto" no impone una manifestación de voluntad más extensa ni distinta de la que ya entraña votar en contra del cuerdo, que conlleva el rechazo absoluto de lo que se somete a la aprobación de los propietarios, sin que la ambigüedad del precepto permita realizar una interpretación limitativa del derecho a una tutela judicial plena sustentada en un formalismo excesivo cuyo incumplimiento la ley no sanciona expresamente con la pérdida del derecho. Al propietario le basta con expresar su oposición al acuerdo, las razones de ello debe exponerlas en la materialización procesal de su impugnación, no en la Junta, donde no se exige que asista defendido o asesorado por profesionales. Por lo tanto, considerando que los hoy actores cumplieron con la obligación que establece el art. 18 de la LPH , votando en contra, (y "salvando con ello su voto") procede desestimar la falta de legitimación activa invocado de contrario.»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente insiste en la falta de legitimación activa, por considerar que "salvar el voto" significa que se refleje en el acta la oposición al acuerdo y eso sólo puede ocurrir en el caso en que el mismo se ha aprobado. Es decir los hoy actores no indicaron tras la votación que procedían a impugnar el acuerdo.

TERCERO.- Dispone el primer inciso del artículo 18.2 LPH , en su redacción dada por Ley 8/1999 de 6 abril, que "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta" . Los criterios de las Audiencias Provinciales no son unánimes en torno a la interpretación del requisito de "salvar su voto". Existen en la jurisprudencia dos posturas claramente diferenciadas, la que entiende que la expresión "salvar el voto", implica una conducta activa de oposición más allá del mero voto en contra, y exige de los propietarios presentes en la Junta que voten negativamente y, además, hagan que conste en el acta su voto en contra, que es a lo que parece referirse la inclusión de la expresión " hubiesen salvado su voto", que viene de la práctica mercantil (el art. 117.2 de la derogada LSA , hoy artículo 206 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, establece que "Para la impugnación de acuerdos anulables están legitimados los socios asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo ..."). De esta opinión es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 505/2004, de 8 de octubre de 2004 (rec, 589512004), que señala que "el término «salvar» significa exceptuar, excluir, es decir, se vota negativamente o se abstiene, pero se realiza cualquier algún tipo de declaración o manifestación, aunque sea mínima, de que no se vota con la mayoría, para evitar cualquier duda de que el silencio, en definitiva de la postura adoptada puede ser interpretada como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria".

También se pronuncia en esta línea la AP Cantabria en Sentencia de 27 de junio de 2006 , que señala que "La representación de este señor aduce fundamentalmente que ... votó en contra y que el acta no contradice tal afirmación, por lo que habrá que tener por salvado ese voto en contrario. Tampoco este motivo del recurso puede tener éxito. La exigencia del arto 18 es clara: el propietario que vota debe salvar su voto en la junta para poder impugnar el acuerdo. Salvar el voto es dejar constancia fehaciente de la oposición al acuerdo adoptado y tal constancia es carga que debe soportar el opositor al acuerdo".

La Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3ª, en Sentencia de 18 de octubre 2005 (rec. 406/2005 ), se muestra favorable a exigir "algo más" que el voto en contra asimilando esta posición al ámbito regulador de las sociedades mercantiles: "La Ley 8/1999, de 6 de Abril , de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha optado por regular, en el artículo 18 , la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios ampliando el abanico de los que son impugnables y alargando los plazo para interponer la demanda, pero estableciendo mayores requisitos de legitimación activa del propietario, reconocida a todo propietario que haya salvado el voto en la junta, lo que supone que no basta votar en contra, tal como disponía el antiguo artículo 16.4 .a que legitimaba al propietario «disidente», sino que es necesario haber salvado su voto en la junta haciendo constar la voluntad de impugnar el acuerdo, pues sólo así se desvanece la duda de si el propietario disidente, no obstante haber perdido la votación, va a aceptar o no la decisión de la junta, lo que aproxima esta nueva regulación a la de la impugnación de acuerdos societarios ( arts. 117.2 LSA y 56 LSL )".

La SAP Zaragoza (Secc. 4ª) de 28 de julio de 2006 (AC 2006,1635) dice que "Tras la reforma de dicho texto legal, llevada a cabo por la Ley 8/1999 , la legitimación para la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que el texto anterior ( art. 16 de la Ley 49/1960 anterior a dicha reforma) la otorgaba a «cualquiera de los propietarios disidentes», queda ahora limitaba a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto ( art. 18.2 del texto reformado). En consecuencia, los propietarios concurrentes a la Junta ya de forma personal o por representación legal o voluntaria ( art. 15. 1 de la LPH ), (..../...) sólo están legitimados para impugnar los acuerdos adoptados en la misma si hubieren salvado su voto, es decir, si hubiesen hecho constar su oposición al mismo, reflejándose específicamente en el acta, no bastando su mera disidencia frente al acuerdo, como acaecía en la regulación anterior a la reforma introducida por la Ley 8/1999 ".

La SAP Madrid (Secc. 9ª) de 26 de enero de 2009 señala que "En cuanto al requisito que establece el artículo 18.2 de LPH , aun partiendo del dato de que existen divergentes interpretaciones en el seno de las resoluciones de las Audiencias Provinciales, existiendo resoluciones judiciales en las que se entiende que esta legitimación se reconoce al copropietario que ha votado en contra del acuerdo, sin más requisitos, y otro tipo de resoluciones que exigen no sólo el voto en contra, sino que se haya hecho constar expresamente dicha cuestión, así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias Sección 5ª de 28-10-2005 ( JUR 2005272295) señala que "El resultado de la votación decide o no, de acuerdo con las mayorías en su caso exigibles, la aprobación o desaprobación del acuerdo sometido a votación y quien votó en contra de su aprobación y no por eso debe entenderse opuesto al acuerdo adoptado, pues bien cabe la posibilidad de su sometimiento a la voluntad de los otros de forma que, votar en contra, no necesariamente significa oposición al acuerdo adoptado y tal voluntad de oposición al acuerdo ya adoptado es la que se entiende que exige la ley cuando habla de "salvar el voto". Dicho de otro modo, no pueden ni debe confundirse votar con "salvar el voto" lo primero es consecuencia del ejercicio del derecho al voto y será el resultado de la votación lo que determine al comunero a salvar su voto, es decir, a dejar constancia de su disidencia con el acuerdo aprobado".

En el mismo sentido se pronuncian la SAP, Civil sección 5 del 20 de Septiembre del 2010 ( ROJ: SAP SE 2909/2010) y SAP, Civil sección 3 del 13 de Septiembre del 2010 ( ROJ: SAP CS 1204/2010).

Otras resoluciones mantienen el criterio contrario, por ejemplo la SAP Asturias Sección 7ª de fecha 12 de julio de 2007 al señalar que el "requisito de salvar el voto para poder impugnar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios a que hace referencia el art. 18.2 LPH , se entiende aplicable a aquellos comuneros asistentes a la Junta que se hayan abstenido, no a los que hubiesen votado en contra, que no tienen por qué manifestar expresamente su intención de impugnarlos ni mucho menos salvar el voto, siendo suficiente con votar expresamente en contra del acuerdo, pues con ello queda claramente expresada su negativa a pasar por lo decidido por la comunidad en la junta en que ha participado". La SAP Salamanca (Secc. 1ª) de 23 de diciembre de 2009 señala que "Se ha discutido en la doctrina jurisprudencial qué ha de entenderse por "salvar el voto" a efectos de la legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios. A tal efecto, se ha señalado, en primer lugar, que, dado que cualquier duda en la interpretación de los presupuestos legitimadores de las acciones judiciales debe merecer una respuesta favorable a su ejercicio, pues sólo así se integra correctamente en el plano procesal del artículo 24 de la Constitución y su derecho fundamental a la tutela judicial, en ningún caso puede exigirse al propietario disidente la constancia de su voluntad impugnatoria ( SAP Alicante (Sección 5ª) de 12 de Septiembre de 2.002 ), sino que ha de entenderse en el sentido de manifestar expresamente su oposición al acuerdo y su no aceptación ( SAP de Tenerife (Sección 3ª) de 6 de Octubre de 2.006). En definitiva, y como señalaron las SSAP de Cantabria (Sección 4ª) de 3 de octubre de 2.002 y de Sevilla (Sección 5ª) de 27 de Septiembre de 2.003 , el término "salvar" significa exceptuar, excluir, es decir, se vota negativamente o se abstiene, pero se realiza algún tipo de declaración o manifestación, aunque mínima, de que no se vota con la mayoría para evitar cualquier duda de que el silencio, en definitiva, la postura adoptada pueda ser interpretada como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria".

Por nuestra parte, en SAP, Civil sección 6 del 09 de Junio del 2008 ( ROJ: SAP V 6512/2008) y en SAP, Civil sección 6 del 05 de Abril del 2011 ( ROJ: SAP V 3873/2011), entendimos que la exigencia de salvar el voto se satisface con votar en contra del acuerdo y que ese voto se refleje en el acta, por tanto, manteniendo ahora el mismo criterio interpretativo, procede confirmar la legitimación activa de los demandantes, pues don Luis Francisco participó en la junta en nombre de ambos, votó en contra de los acuerdos, y consta en el acta su voto en contra (folios 91 a 93).

El motivo se desestima.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso se dirige contra la nulidad del acuerdo relativo al uso y funcionamiento del garaje, barrera y llaves del mismo, que fue declarada por la sentencia recurrida porque dicho acuerdo no estaba previsto en el orden del día de la Junta, como manifestó la administradora, y se adoptó vulnerando el art. 16.2 de la LPH . Contra ese pronunciamiento, la defensa de la Comunidad alega que La dicción del Punto del Orden del Día es "NORMAS DE USO DE GARAJE: PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DE LA BARRERA TODO EL AÑO Y, LLAVES", que literalmente significa que va a discutirse y votarse sobre el uso que los copropietarios realizan del garaje, en concreto, sobre si la barrera debe funcionar todo el año, y el uso de las llaves de acceso al mismo, o sea, cómo y quién puede utilizarlas, el establecimiento de normas de uso de los elementos comunes del edificio, tal cual es la zona destinada a garaje. De hecho, no es la primera vez que se discute, vota y acuerda sobre el funcionamiento y utilización de la zona de garaje. Lo que hizo en la Junta en este caso, fue remarcar lo que ya anteriormente se había adoptado en diversos acuerdos: que solamente pudieran utilizar el garaje los propietarios de viviendas o apartamentos del edificio. El demandante es también propietario de una vivienda en el edificio, motivo por el que ya tiene una llave del garaje. Es más, se acuerda entregarle una llave maestra del garaje. Por lo tanto, no se le está privando de ningún uso ni se le está perjudicando en su derecho.

QUINTO.- La jurisprudencia ha venido exigiendo que en el orden del día de las Juntas de Propietarios se consignen los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios ( SS. 16 diciembre 1987 , 26 junio 1995 , 18 septiembre de 2006 ), y 9 octubre 1987 ). En esta misma línea, la Sentencia Tribunal Supremo núm. 786/1993 (Sala de lo Civil), de 27 julio Recurso núm. 209/1991 , se refiere a «la doctrina reiteradamente sentada por esta Sala en interpretación del precepto del art. 15 de la aludida Ley de Propiedad Horizontal , al proclamar que, dado lo dispuesto en la aludida norma de que la convocatoria se haga con indicación de los asuntos a tratar, para que pueda llegar conocimiento a todos los interesados, ello pone de relieve la trascendencia que comporta la redacción clara y precisa del orden del día, toda vez que siempre habrá de exigirse una perfecta armonía y congruencia entre lo enunciado, como tema a trata y deliberar y, en definitiva, a acordar o rechazar, y lo que en efecto se decida en la Junta al efecto, ya que siendo la asistencia de los interesados copropietarios voluntaria, no lo es, sin embargo, la citación de todos ellos, que, obviamente, harán uso de su facultad de asistir o no con vista del orden día como marco indesbordable de los asuntos que han de debatirse [ SS. 30-11-1991 y 16-4-1993 ]; doctrina esta que no permite sanar los defectos de una convocatoria a Junta, en la que, como sucede con la que nos ocupa, no consta con la debida claridad al menos, que en ella fueran a tratar se cuestiona que, como la de la modificación estatutaria, fueron objeto de acuerdo, que, por contravenir el art. 15 de la repetida Ley, deben entenderse aquejados de la nulidad absoluta». Doctrina que es toda ella perfectamente extrapolable al vigente artículo 16.2 LPH .

De la jurisprudencia expuesta cabe extraer que el fundamento y la finalidad de la imprescindible claridad de la convocatoria es que los asuntos a tratar puedan llegar a conocimiento de los interesados, impidiendo planteamientos sorpresivos, contrarios a la buena fe. Por tanto, parece razonable observar la cuestión desde esa perspectiva, y concluir que la desafortunada redacción del punto del orden del día que rezaba "NORMAS DE USO DE GARAJE: PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DE LA BARRERA TODO EL AÑO Y, LLAVES" (folio 110), por su inexpresividad, no podía amparar que se privara de llave del garaje a ningún propietario, pues no era ese el tema anunciado en el orden del día, y por tanto es nulo el acuerdo que decidió que sólo tuvieran llave del parking las viviendas, y que aquellos vecinos que, como los actores, tuvieran llaves por algún local comercial, las devolvieran a la administración (folio 92 vuelto).

El motivo se desestima.

SEXTO.- El último motivo del recurso impugna la nulidad del acuerdo relativo a la liquidación de gastos por obras de la terraza recayente al restaurante y otros daños, argumentando que la Sentencia recurrida declaró su nulidad por entender que el actor no debe participar en los gastos judiciales generados por la Comunidad de Propietarios, y porque en el acuerdo extrajudicial no se incluyó al demandante en el resto de gastos atinentes a la Comunidad de Propietarios. Argumentando el recurso que entre el actor como demandante y la Comunidad de Propietarios y otra persona como codemandados, se tramitó el juicio ordinario 608/2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de SUECA, que finalizó con acuerdo extrajudicial (documento 2). Debió la Sentencia recurrida apreciar si el acuerdo relativo cada partida era correcto o no, y no estimar de forma global la impugnación contra el acuerdo global puesto que así está decidiendo sobre partidas cuyo pago se aceptó por el actor. Así, el acuerdo adoptado sería correcto respecto de:

- Trabajos en terraza por 6.347,54 €

- Licencia de Obras por 694,96 €

- Viga de Carga por 2.987 €

La recurrente acepta que el acuerdo no es correcto respecto a los gastos judiciales de Abogado y Procurador devengados por la actuación de la Comunidad, por 2.232,36 euros, por lo que deberá anularse la repercusión de dicha partida al demandante.

Consecuentemente, el objeto litigioso sobre el acuerdo al respecto quedaba fijado en las siguientes partidas:

- Acuerdo Acta (Letrado) por 3.000 €

- Peritaje Juzgado por 1.780 €

- Restauración Bar por 6.467,99 €

- Tejadillo bar por 2.992,80 €

A estos extremos debió ceñirse la Sentencia.

Es obligación de todo copropietario contribuir, con arreglo a su cuota de participación ( artículo 9.1.e LPH ).

La no contribución a los gastos es la excepción, y debe ser interpretada restrictivamente.

Las partidas Restauración Bar y Tejadillo bar afectan a elementos comunes, y no existiendo exclusión alguna, el demandante debe de pechar con la parte que le corresponde según su cuota de participación.

Lo mismo respecto de la partida consistente en el Acuerdo Acta (Letrado), consistente en que la Comunidad se haría cargo del 100% de los gastos de letrado y procurador del Sr. Luis Francisco devengados en el anterior litigio con un límite de 3.000 euros.

Y respecto del coste del informe pericial judicial, que conforme declararon los testigos que depusieron en el acto del juicio, fue la piedra sobre la que se construyó el acuerdo transaccional en el anterior litigio, también se convino pagarlo por la Comunidad. El testigo Sr. Jaime nos dijo que se celebró una reunión en la que se acordó que dicho informe se pagaría por la Comunidad y que cree que el actor lo sabía y lo aceptó, lo cual es lógico dado que dicho informe aprovechó de igual forma a ambas partes para alcanzar el acuerdo adoptado por las partes.

Además, en la Junta celebrada en fecha veinticinco de septiembre de dos mil ocho (documento 7), en la que se adoptó el acuerdo de solucionar extrajudicialmente el litigio anteriormente indicado, y a la que asistió el actor, no se hizo constar que éste estuviera exento del pago de estas cuatro partidas.

SÉPTIMO.- Los demandantes, hoy apelados, están de acuerdo en asumir el pago, con arreglo a su coeficiente de participación, de la reparación del 50 % de la terraza para su correcta impermeabilización (6.347,54 €), así como el pago que le corresponda por la partida de licencia de obras (269,51 €, por error dijo 694,96 €), y la partida de viga de carga (2.987 €). Por tanto, el acuerdo de la Comunidad es legítimo en lo que afecta a esas partidas sobre las que no existe impugnación por los propietarios demandantes.

OCTAVO.- En cuanto a los gastos litigiosos sostenidos entre la comunidad y los comuneros disidentes para hacer efectivo el gasto procesal producido en el juicio ordinario 608/2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Sueca, conviene recordar con la STS, Civil sección 1 del 24 de Junio del 2011 ( ROJ: STS 4223/2011 ) que «Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que «la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al "adecuado sostenimiento del inmueble" o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de "gastos generales" con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia sí el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida, a lo que cabe añadir que no obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga, disipando así la paradoja de un "autoproceso" parcial, ello además de que no se trata propiamente de gastos comunes ocasionados por el ordinario desarrollo de la situación de propiedad horizontal, sino de extraordinarios desembolsos impuestos por un conflicto que lleva ya aparejado para el disidente el pago, por su condición de parte, de las expensas correspondientes».

Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: «si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad».

Finalmente, la STS de 24 de julio de 1997 , "por si ello puede evitar nuevos conflictos", declara que "conforme a las Sentencias de 5 de Octubre de 1.983 y 23 de Mayo de 1.990 , si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno (en el caso varios) de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo, es decir, que los actores no tienen que contribuir a los gastos judiciales generados por la comunidad".»

La aplicación de la doctrina expuesta al caso sometido hoy a nuestra decisión avala la exclusión de los demandantes de los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios en aquel juicio ordinario 608/2007, y por ello no les son exigibles los gastos del abogado (1.537,40€), ni los del procurador (694,96 €) de la Comunidad, ni el del peritaje judicial (1.780 €) (folios 99 a 102).

NOVENO.- Además, en el caso que estudiamos, en la transacción a la que llegaron las partes en aquel pleito (folio 88), homologada judicialmente (folio 89), la Comunidad adquirió unos compromisos frente a los demandantes (los hoy también actores) que no pueden obligar a éstos en cuanto que, estando enfrentados a ella, no pueden considerarse parte de la Comunidad, y por tanto no cabe imputarles ni las costas causadas a los actores en la cantidad máxima de 3.000 euros, ni el tejadillo (2.992,80 €) y la restauración del interior del local de los actores (6.467,99 €) pues consta expresamente en el acuerdo que la Comunidad de Propietarios costeará íntegramente el arreglo de los desperfectos del interior del local de los actores y del tejadillo situado en la fachada del mismo, por lo que se trata de daños ocasionados por las filtraciones de la terraza y no puede obligárseles a que paguen parte de los daños que se les causaron a su propio local.

DÉCIMO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de ambas instancias.

ONCENO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 DE CULLERA.

Revocamos en parte la sentencia apelada, y en su lugar:

Estimamos en parte la demanda interpuesta por don Luis Francisco y doña Consuelo contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 DE CULLERA.

Declaramos la nulidad del acuerdo 2.1 adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el 24 de julio de 2009, sobre "presentación de cuentas por obras terraza recayente al restaurante y otros daños, aprobación si procede", salvo en lo que afecta a las partidas "Reparación terraza B-2 ... 6.347,54 €", "Licencia de obras ... 269,51 €", y "Viga de carga ... 2.987 €".

Confirmamos la nulidad del acuerdo 9, adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el 24 de julio de 2009, sobre "normas de uso del garaje, propuesta para el funcionamiento de la barrera todo el año y llaves".

No hacemos expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta resolución es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.