Sentencia Civil Nº 65/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 393/2005 de 14 de Febrero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00065/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 393 /2005

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a catorce de febrero de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 404 /2003, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 393 /2005, en los que aparece como parte apelante D. Federico representado por el procurador D. FRANCISCO DE PAULA MARTIN FERNANDEZ, y como apelado D. Luis Miguel, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador D. MARCO AURELIO LABAJO GONZALEZ, sobre realización por el arrendador de las reparaciones conforme al artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid, en fecha 21 de Julio de 2004 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que, estimando la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, interpuesta por DON Luis Miguel, contra DON Federico, debo declarar y declaro la obligación que éste último tiene de realizar las obras de reparación a que se refiere el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya expuestas, dentro del local arrendado y que se refieren a los desperfectos expuestos en el fundamento jurídico primero de esta resolución.

Se condena al demandado al pago de las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Federico al que se opuso la parte apelada D. Luis Miguel, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 7 de Febrero de 2006.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante, don Luis Miguel, celebró con el demandado, don Federico, un contrato de arrendamiento en 24 de Octubre de 2974, sobre el local comercial propiedad de este último, sito en Madrid, calle Alenza, nº 5, dedicado a la actividad de cafetería, y en el que, a tenor del escrito de demanda e informe pericial a ella acompañado, se vienen produciendo graves filtraciones de agua que se manifiestan en la sala de comedor, con manchas de humedad en las paredes que afectan a la pintura y al friso de madera que recubre la pared; así como a los aseos, provocando rotura de pavimentos, de alicatados, y desprendimiento del marco de la puerta; finalmente a la cocina, con desprendimiento del alicatado. En la demanda se reclama del arrendador, al amparo de la obligación que le impone el art. 107 L.A.U. de 1964 , que realice las reparaciones necesarias para mantener el local de cafetería en estado de servir al uso que le es propio.

La sentencia dictada en la primera instancia analiza el resultado de la prueba pericial practicada a instancia del actor, concluyendo que las humedades descritas provienen, al menos en parte, de deficiencias en la red de saneamiento del edificio, y de falta de estanqueidad de los paramentos exteriores del patio de luces, lo que significa que tienen su origen en elementos comunes del inmueble. Circunstancia que no exonera al arrendador de la obligación que impone el citado art. 107 , en el que se comprende tanto el deber de acometer las reparaciones de elementos privativos, como el deber de promover, dentro de la comunidad de propietarios, la ejecución de las reparaciones de elementos comunes que resulten necesarias a mantener el local arrendado en el uso pactado; en cuya virtud, estima en su integridad la demanda. Todo ello, acorde al pronunciamiento emitido en el acto de la audiencia previa, por el que se desestimó la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario opuesta por el demandado, que solicitó la llamada al procedimiento de la comunidad de propietarios del edificio, como responsable de las filtraciones de agua provenientes de elementos comunes, y por tanto (a su entender) afectada por el pronunciamiento que pudiera recaer.

Frente al pronunciamiento estimatorio de la demanda interpone recurso de apelación el arrendador, don Federico, reproduciendo la argumentación ya planteada en la primera instancia en relación con la facultad que asiste al arrendatario, don Luis Miguel, de ejercitar acción directa frente a la comunidad de propietarios del edificio para subsanación de las filtraciones de agua que sufre en el local comercial, habida cuenta que tienen su origen en elementos comunes del inmueble.

SEGUNDO.- El único problema a resolver en esta alzada radica en determinar si la obligación de acometer las reparaciones necesarias que el art. 107 L.A.U. de 1964 (al igual que los arts. 1554.2 Cc . y 21 L.A.U. de 1994 ) impone al arrendador, a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir al uso convenido, abarca sólo la reparación de elementos propios o privativos de la vivienda o local, o es igualmente exigible cuando el daño tiene su origen en la propiedad de un tercero (ya sea la comunidad de propietarios que alberga la vivienda o local, ya cualquier otro tercero ajeno a la relación arrendaticia, como podría serlo un colindante), imponiendo así al arrendador el deber de desplegar la actividad necesaria para obtener, de ese tercero, la ejecución de las obras de reparación.

Incidentalmente, debe apuntarse que el art. 1560 Cc ., concede al arrendatario acción directa contra los terceros que causaren una perturbación de mero hecho en el uso de la finca arrendada. Pero este precepto debe despejarse en la solución del problema descrito, pues el hecho de que el arrendatario disfrute de acción directa no implica que esté obligado a usar de ella, y más bien debemos preguntarnos si, con independencia de esa acción directa, puede promover igualmente acción frente al arrendador, con amparo sustantivo en el repetido art. 107 , para obtener el cese de la perturbación proveniente del tercero.

En la doctrina de las Audiencias Provinciales se encuentran soluciones divergentes. Sin embargo, parece oportuno interpretar el art. 107 en la amplitud de sus propios términos, referido genéricamente a obras y reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir al uso convenido, sin distinguir el texto legal entre reparaciones atinentes al mismo local, o a las propiedades circundantes, pues de uno u otras pueden provenir las disfunciones impeditivas del uso que le es propio. Y en el entendimiento de que el arrendador no puede invadir la propiedad ajena, acometiendo directamente obras o reparaciones en zonas pertenecientes a un tercero (en este caso la comunidad de copropietarios del edificio), pero sí está legitimado para ejecutar cuantos actos sean necesarios, frente a ese tercero, en defensa de su dominio hasta obtener el cese de la perturbación o perjuicio; como así lo explica acertadamente la sentencia impugnada, que a este efecto se tiene por reproducida.

TERCERO.- El apelante, sin reproducir formalmente la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario (desestimada en la primera instancia), plantea que la cuestión litigiosa afecta a la comunidad de propietarios, frente a la que habría de ejercitarse la acción.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado el T.S., en S. 5.Dic.1989 , razonando que la acción de reclamación por deficiencias en la vivienda o local arrendado está acertadamente dirigida frente al arrendador, sin que la falta de interpelación a la comunidad de propietarios implique defectuosa constitución de la relación procesal por falta de litisconsorcio pasivo necesario; a cuyo tenor "el motivo primero del recurso denuncia infracción de la doctrina legal referente al litisconsorcio pasivo necesario, por no haberse dirigido la acción también contra la comunidad de propietarios en cuyos elementos comunes habrían de ejecutarse las obras solicitadas caso de estimarse la demanda, por lo que de no ser llamados se quebrantaría el principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído. El motivo no puede prosperar porque en el proceso presente la acción ejercitada deriva del contrato de arrendamiento que liga a ambas partes y tiene su causa en el incumplimiento de los deberes del arrendador y, en consecuencia, nada permite que se atribuya e imponga su cumplimiento a personas ajenas al vínculo contractual. El actor, además, como admite el propio recurrente, es libre de traer al proceso a quien entienda que niega, desconoce, contraría sus derechos o incumple sus deberes, y si una vez dictada la sentencia no pudiera ser ejecutada por exigirse actuaciones dentro de la esfera patrimonial de personas no vocadas al proceso y que no las consientan, la sentencia podría devenir inútil, pero es común sentir de la doctrina procesal que la inutilidad de una sentencia no es fundamento del liticonsorcio pasivo necesario ni se corrige exigiéndolo en el proceso. El litisconsorcio sí se da cuando la sentencia que recaiga en el litigio afecte inexcusablemente a personas no llamadas al mismo, dando lugar a condena sin ser oídas, pero tal afectación se produciría cuando entre las personas exista un nexo tan normal y directo que no pueda emitirse un pronunciamiento sólo respecto de uno, dado el carácter de la relación jurídico material controvertida que exige resolución uniforme e impide resolución por separado, pero tales circunstancias no concurren en el presente pleito porque su sentencia no se impondrá a quien no haya sido oído y condenado y puede ser dictada de modo singular y separado". Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

CUARTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c . procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Martín Fernández en representación de don Federico, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, bajo el número 404 de 2003 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.