Sentencia Civil Nº 650/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 808/2008 de 14 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 808/2008-J

Procedencia; JUICIO VERBAL: EXTINCIÓN DEL PLAZO DE ARRENDAMIENTO NÚM. 757/2007 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 34 DE

BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 650/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a catorce de diciembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio verbal: extinción del plazo de arrendamiento nº. 757/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 34 de Barcelona, a instancia de ALCOTAS, S.L., contra Dª. Natalia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de noviembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO LA DEMANDA interposada per l'entitat ALCOTAS, S.L., representada per la procuradora Montserrat Martínez-Vargas Vallès; contra sra. Natalia , representada pel procurador Roger Garcia Girbé; DECLARO resolt el contracte d'arrendament celebrat el dia 3 de juliol de 2002, i CONDEMNO la part demandada a deixar lliure i a disposició de l'actora la vivenda que ocupa, amb l'advertència de llançament en cas de no fer-ho.

Les costes processals s'imposen a la part demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial. Por la representación de la parte demandada se solicitó el recibimiento del pleito a prueba para la práctica de la prueba documental, y habiendo lugar a las mismas

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de diciembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por la mercantil ALCOTAS S.L. contra DOÑA Natalia , declara la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 3 de julio de 2.002 y condena a dicha demandada a dejar la vivienda libre y a disposición de la actora con la advertencia de lanzamiento en caso de no desalojarla, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Natalia interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba, que la arrendataria nunca recibió comunicación alguna respecto de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato antes del día 3 de julio de 2.007, y por el contrario, recibió en fecha 6 de junio de 2.007 una carta en la que la arrendadora notificaba el aumento de renta a partir del mes de julio de 2.007; falta de legitimación activa de la demandante pues no obra ningún documento que acredite que es la propietaria de la vivienda arrendada; no se ha acreditado que la actora haya comunicado a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato y ha quedado probado que la empresa que administra la finca envió un burofax a la demandada en el que le manifestaba su intención de proceder al aumento de la renta contractual, por lo que realizó actos propios que la vinculan, y en consecuencia, el contrato se ha prorrogado tres años más de conformidad con el artículo 10 de la L.A.U .; infracción del artículo 10 de la L.A.U . y del artículo 217 de la L.E.C . y procedencia de la revocación de la sentencia de primera instancia e imposición de las costas a la parte apelada.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime el recurso, se revoque la sentencia dictada en primera instancia, con expresa imposición de costas a la adversa.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

En fecha 10 de septiembre de 2.009, la representación procesal de DOÑA Natalia presenta escrito en el que comunica a esta Sala que el día 2 de julio de 2.009 ha procedido a entregar las llaves de la vivienda arrendada por lo que, conforme al artículo 22.1 de la L.E.C ., resulta improcedente la continuación del proceso, por lo que solicita se dicte resolución por la que se decrete la terminación del procedimiento, por carencia sobrevenida del objeto, sin condena en costas.

Conferido traslado a la parte actora, manifiesta que se tenga a la parte apelante por desistida del recurso, con imposición de costas.

Se convoca a las partes a la comparecencia prevista en el artículo 22 de la L.E.C., que tiene lugar el día 19 de noviembre de 2.009 , en la que la parte demandante y apelada interesa la continuación del recurso de apelación por las costas.

El día 19 de noviembre de 2.009, esta Sección dicta auto en el que se deniega decretar la terminación del proceso por satisfacción extraprocesal sobrevenida y se acuerda que continúe el presente recurso por las costas de la segunda instancia.

SEGUNDO.- Centrado el objeto del debate en cuanto a las costas de la segunda instancia, para la valoración de su imposición o no, debemos examinar si estaba justificada la interposición del recurso de apelación.

Dispone el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que "si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

Corresponde al arrendador, la obligación legal de efectuar tal notificación. Dicha notificación ha de ser recepticia, es decir, ha de llegar a conocimiento del arrendatario. Y el arrendador soporta la carga de demostrar que ha observado los dos anteriores requisitos.

En el supuesto que se examina, el período de duración del contrato de arrendamiento concluía el día 2 de julio de 2.007, de modo que la arrendadora debía manifestar su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación como mínimo.

Está acreditado que la administración de fincas de la demandante remitió un burofax en fecha 15 de marzo de 2.007, en el que informaba a la demandante su intención de la propiedad de no prorrogar el contrato.

Se ha probado que dicho burofax no fue entregado por hallarse la casa cerrada, habiéndose dejado aviso, según comunicación de "Correos y Telégrafos" de fecha 19 de marzo de 2.007 (documento número 3 de la demanda), sin que conste que la demandada arrendataria pasara a recoger la notificación.

En primer término, si bien es doctrina que el requerimiento no tiene virtualidad sin su recepción por el arrendatario, también es doctrina que si dicha recepción no se produce por culpa exclusiva de éste, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, no puede beneficiar a quien muestra desinterés o negligencia.

Por tanto, no obstante la indiscutida naturaleza recepticia del requerimiento al arrendatario, según es doctrina constante y reiterada (Sentencia de 26 de junio de 2.002, de la Sección Decimotercera de esta A.P. de Barcelona ), resulta de lo actuado que la parte actora remitió un burofax, con fecha 15 de marzo de 2.007, a la demandada arrendataria al domicilio arrendado, manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a partir del 2 de julio de 2.007 y si el burofax no fue recogido por su destinataria por encontrarse ausente, a pesar de que se le dejó aviso, según la comunicación de "Correos y Telégrafos" de fecha 19 de marzo de 2.007 (documento 3 de la demanda), la pasividad de la demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso, no consta que la demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite del requerimiento previo del arrendador.

Pero además, el testigo DON Landelino , empleado de la Administración de Fincas SERADÍN, afirma que habló por teléfono con la demandada proponiéndole la celebración de un nuevo contrato con una renta de mercado, lo que no fue aceptado por la demandada, sin que existan motivos para considerar que no son ciertas las manifestaciones efectuadas por el testigo en el interrogatorio.

Asimismo, no puede ser acogida la alegación de que la notificación de la actualización de la renta implica un acto propio de renovación del contrato pues, según la testifical, se debió a un error de la Administración de Fincas al notificar en bloque las actualizaciones a todos los arrendatarios.

Por ello, se estima acreditado que la demandada conocía con antelación superior a un mes la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato y que llegado el vencimiento del contrato éste quedaría resuelto.

En definitiva, el requisito exigido por el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se cumplió y el contrato quedó extinguido el 2 de julio de 2.007 , por lo que entendemos la sentencia de primera instancia valoró correctamente la prueba practicada en este procedimiento.

Finalmente, en cuanto a la falta de legitimación activa de la demandante, damos por reproducidos los razonamientos realizados por la Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia.

Pero es que además, la parte demandada va contra sus propios actos pues, por un lado, niega la legitimación activa de la demandante pero al mismo tiempo la admite en cuanto a la notificación de la actualización de la renta y repercusión de incrementos.

Sentado lo anterior, ciñéndose la presente sentencia a las costas de la segunda instancia, esta Sala considera que deben de ser a cargo de la parte apelante, pues ésta con su conducta extrajudicial ha retrasado en dos años la devolución de la posesión de la vivienda a la propiedad, al presentar un recurso de apelación frente a una sentencia que valoraba correctamente la prueba practicada, y ha provocado una serie de gastos a la parte apelada que deben ser resarcidos.

En consecuencia, entendemos las costas de este recurso deben imponerse a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Natalia , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 34 de Barcelona, en los autos de Juicio Verbal número 757/2.007, de fecha 16 de noviembre de 2.007, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.